Am 22.03.2024 hat der Bundesrat abschließend dem Wachstumschancengesetz zugestimmt, mit dem die befristete Wiedereinführung der degressiven AfA – der Absetzung für Abnutzung, oder umgangssprachlich Abschreibung – einhergeht.
Das ist besonders für Investoren interessant, die in dieser Zeit mit dem Neubau für spätere Immobilienvermietungen beginnen.
Die degressive AfA findet Anwendung bei neu errichteten oder neu erworbenen Wohngebäuden, die vermietet werden sollen. Statt wie bei der linearen AfA über einen bestimmten Zeitraum hinweg immer einen festen Prozentsatz der Investitionssumme abzuschreiben, kann bei der degressiven AfA die Investitionssumme degressiv mit 5 Prozent abgeschrieben werden. Im ersten Jahr werden also 5 Prozent der Gesamtsumme geltend gemacht, in den folgenden Jahren jeweils 5 Prozent des Restwertes. Das führt zu einer spürbaren Steuerersparnis. Die Rendite steigt durch die Vergünstigung in der Anfangszeit und die Refinanzierung der Investition gelingt schneller. Motivation hinter der Einführung ist ein Anstieg der umgesetzten Neubauprojekte, mit dem dem Mangel an Wohnraum entgegengewirkt werden soll.
Wer eine neue Immobilie baut oder kauft und diese vermieten möchte, kann von der degressiven Abschreibung Gebrauch machen. Der Baubeginn bzw. Immobilienkauf muss dabei nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 liegen. Wichtig ist hierbei, dass es auf den angezeigten Baubeginn ankommt und nicht auf den Bauantrag. Der Erwerb und die Übergabe müssen bis zum Jahresende des Jahres der Fertigstellung stattfinden.
Auch kann die degressive AfA mit der Sonderabschreibung für Mietwohnungen kombiniert werden. Dies ist besonders für Neubauten interessant, die dem energetischen Gebäudestandard EH40/QNG entsprechen und eine Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro m2 einhalten. Ein späterer Wechsel zur linearen Abschreibung ist möglich.
Geht man von Investitionskosten in Höhe von 400.000 Euro aus, können gemäß der 5 Prozent im ersten Jahr 20.000 Euro abgeschrieben werden, was den Restwert auf 380.000 Euro reduziert. Bei einer Immobilie, die ab dem 01. Januar 2023 fertiggestellt wurde und linear mit einem Prozentsatz von 3 Prozent abgeschrieben wird, wären lediglich 12.000 Euro linear abzuschreiben. Verfolgt man die Berechnung für die degressive Abschreibung, sind nach sechs Jahren, für die die degressive AfA möglich ist, bereits 106.000 Euro steuerlich geltend gemacht worden. Das sorgt für merkliche Entlastungen.
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