Helle 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung — neues Dach, ruhige Lage und Gartennutzung
Dachgeschoss, 65 m², 3 Zimmer, 90409 Nürnberg
Details
| ImmoNr | 04-300-26 |
| Nutzungsart | Wohnen |
| Vermarktungsart | Kauf |
| Objekttyp | Dachgeschoss |
| PLZ | 90409 |
| Ort | Nürnberg |
| Land | Deutschland |
| Wohnfläche | 65 m² |
| Anzahl Zimmer | 3 |
| Anzahl Schlafzimmer | 2 |
| Anzahl Badezimmer | 1 |
| Befeuerung | Öl |
| Kaufpreis | 174.000 € |
| Hausgeld | 125 € |
| Käuferprovision | 3,57 % |
Details
| ImmoNr | 04-300-26 | Nutzungsart | Wohnen |
| Vermarktungsart | Kauf | Objekttyp | Dachgeschoss |
| PLZ | 90409 | Ort | Nürnberg |
| Land | Deutschland | Wohnfläche | 65 m² |
| Anzahl Zimmer | 3 | Anzahl Schlafzimmer | 2 |
| Anzahl Badezimmer | 1 | Befeuerung | Öl |
| Kaufpreis | 174.000 € | Hausgeld | 125 € |
| Käuferprovision | 3,57 % |
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Objektbeschreibung Diese helle Drei-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss eines kleinen Drei-Parteien-Hauses bietet auf 65 m² Wohnfläche eine klare, gut nutzbare Raumaufteilung mit besonderem Charakter. Wer das Treppenhaus hinaufsteigt und die Wohnungstür öffnet, betritt eine ruhige, lichtdurchflutete Etage, die durch Dachschrägen, helle Wandflächen und Holzboden in den Wohnräumen eine angenehme Wohnlichkeit ausstrahlt. Die Räume sind nicht nur funktional geschnitten, sie haben Atmosphäre.
Im Mittelpunkt steht der großzügige Wohn- und Essbereich mit zwei Fensterachsen. Eine Seite öffnet den Blick in die Baumkronen des rückwärtigen Gartens, die andere bietet einen freien, weiten Blick über die Dächer der Nachbarschaft. Besonders an warmen Sommerabenden ist die Lichtsituation ein Gewinn: Die Sonne wandert durch die Fenster und sorgt bis in die Abendstunden für eine helle, freundliche Stimmung.
Das Schlafzimmer liegt zur Straßenseite hin. Da der Schleifweg in diesem Abschnitt verkehrsberuhigt als 30er-Zone geführt wird, hält sich die Geräuschkulisse spürbar in Grenzen. Ein großzügiger Einbauschrank ist vorhanden, ein Doppelbett und eine Kommode finden zusätzlich bequem Platz. Das dritte Zimmer ist ruhig zur Gartenseite ausgerichtet und eignet sich als Arbeits-, Kinder- oder Gästezimmer. Es überrascht mit einer gemauerten Tonnendecke — ein architektonisches Detail, das man in dieser Form selten findet.
Die separate Küche ist hell, mit zwei Fenstern belichtet und bietet Platz für einen Esstisch. Das Tageslichtbad mit Badewanne ist gefliest, gepflegt und voll funktional.
Ein zusätzlicher Pluspunkt dieser Wohnung ist die Mitnutzung des rückwärtigen Gartens.
Das Gebäude wurde 1997 und 1998 grundlegend saniert; dabei wurden Fenster, Rollläden, Fassade sowie der gesamte Innenausbau erneuert und das Dach neu eingedeckt. Der Wärmeerzeuger wurde 2018 erneuert.
Im Mittelpunkt steht der großzügige Wohn- und Essbereich mit zwei Fensterachsen. Eine Seite öffnet den Blick in die Baumkronen des rückwärtigen Gartens, die andere bietet einen freien, weiten Blick über die Dächer der Nachbarschaft. Besonders an warmen Sommerabenden ist die Lichtsituation ein Gewinn: Die Sonne wandert durch die Fenster und sorgt bis in die Abendstunden für eine helle, freundliche Stimmung.
Das Schlafzimmer liegt zur Straßenseite hin. Da der Schleifweg in diesem Abschnitt verkehrsberuhigt als 30er-Zone geführt wird, hält sich die Geräuschkulisse spürbar in Grenzen. Ein großzügiger Einbauschrank ist vorhanden, ein Doppelbett und eine Kommode finden zusätzlich bequem Platz. Das dritte Zimmer ist ruhig zur Gartenseite ausgerichtet und eignet sich als Arbeits-, Kinder- oder Gästezimmer. Es überrascht mit einer gemauerten Tonnendecke — ein architektonisches Detail, das man in dieser Form selten findet.
Die separate Küche ist hell, mit zwei Fenstern belichtet und bietet Platz für einen Esstisch. Das Tageslichtbad mit Badewanne ist gefliest, gepflegt und voll funktional.
Ein zusätzlicher Pluspunkt dieser Wohnung ist die Mitnutzung des rückwärtigen Gartens.
Das Gebäude wurde 1997 und 1998 grundlegend saniert; dabei wurden Fenster, Rollläden, Fassade sowie der gesamte Innenausbau erneuert und das Dach neu eingedeckt. Der Wärmeerzeuger wurde 2018 erneuert.
Energieausweis
| Baujahr Gebäude | 1934 |
| Zustand | Gepflegt |
| Energieausweis | Bedarfsausweis |
| Energieausweis bis | 02.04.2036 |
| Energieeffizienzklasse | H |
| Endenergiebedarf | 322,1 kWh/(m²a) |
| Energieträger | Öl |
Ausstattung Die Wohnung verfügt über eine klassische und gut nutzbare Drei-Zimmer-Aufteilung. Der Grundriss umfasst Wohnzimmer, Schlafzimmer, ein weiteres Zimmer, Diele, Küche und Tageslichtbad.
Wohnzimmer: Großzügig geschnitten und über zwei Fensterachsen belichtet. Eine Seite öffnet den Blick in die Baumkronen des rückwärtigen Gartens, die andere bietet einen freien Blick über die Dächer. Die Dachschrägen sind harmonisch in den Raum integriert und beeinträchtigen die Nutzbarkeit nicht.
Schlafzimmer: Zur Straßenseite ausgerichtet, mit großzügigem weißen Einbauschrank. Doppelbett und Kommode finden zusätzlich bequem Platz. Die Straße ist seit neustem eine Fahrradstraße.
Drittes Zimmer: Ruhig zur Gartenseite gelegen, vielseitig nutzbar als Kinder-, Arbeits-, Gäste- oder Hobbyraum. Eine architektonische Besonderheit ist die gemauerte Tonnendecke, die diesem Zimmer einen unverwechselbaren Charakter verleiht.
Küche: Die separate Küche ist hell, mit zwei Fenstern belichtet und bietet Platz für einen Esstisch. Eine Einbauküche ist aktuell vorhanden, gehört jedoch der Mieterin und ist nicht Bestandteil des Verkaufs. Ein Waschmaschinenanschluss ist in der Küche vorhanden und wird üblicherweise in die Kücheneinrichtung integriert.
Bad: Das Tageslichtbad ist gefliest, mit Fenster, Badewanne, WC und Waschbecken ausgestattet und in gepflegtem Zustand.
Böden: In den Wohnräumen ist Holzboden verlegt, der eine warme und wohnliche Atmosphäre schafft. Küche und Bad sind gefliest.
Heizung und Warmwasser: Zentrale Ölheizung (Baujahr 2018); Warmwasser dezentral über elektrischen Boiler in der Küche
Internet und Empfang: An der Straße sind Anschlüsse mit bis zu 250 Mbit/s verfügbar; aktuell ist eine Leitung mit 50 Mbit/s über O2 gebucht. Das Gebäude verfügt über einen Antennenanschluss.
Garten: Die Rasen- und Grünflächen des Gartens sind Gemeinschaftseigentum und dürfen mitgenutzt werden — ein Pluspunkt dieser Wohnung.
Zur Wohnung gehört ein Kellerraum sowie die Mitnutzung des Speichers.
Wohnzimmer: Großzügig geschnitten und über zwei Fensterachsen belichtet. Eine Seite öffnet den Blick in die Baumkronen des rückwärtigen Gartens, die andere bietet einen freien Blick über die Dächer. Die Dachschrägen sind harmonisch in den Raum integriert und beeinträchtigen die Nutzbarkeit nicht.
Schlafzimmer: Zur Straßenseite ausgerichtet, mit großzügigem weißen Einbauschrank. Doppelbett und Kommode finden zusätzlich bequem Platz. Die Straße ist seit neustem eine Fahrradstraße.
Drittes Zimmer: Ruhig zur Gartenseite gelegen, vielseitig nutzbar als Kinder-, Arbeits-, Gäste- oder Hobbyraum. Eine architektonische Besonderheit ist die gemauerte Tonnendecke, die diesem Zimmer einen unverwechselbaren Charakter verleiht.
Küche: Die separate Küche ist hell, mit zwei Fenstern belichtet und bietet Platz für einen Esstisch. Eine Einbauküche ist aktuell vorhanden, gehört jedoch der Mieterin und ist nicht Bestandteil des Verkaufs. Ein Waschmaschinenanschluss ist in der Küche vorhanden und wird üblicherweise in die Kücheneinrichtung integriert.
Bad: Das Tageslichtbad ist gefliest, mit Fenster, Badewanne, WC und Waschbecken ausgestattet und in gepflegtem Zustand.
Böden: In den Wohnräumen ist Holzboden verlegt, der eine warme und wohnliche Atmosphäre schafft. Küche und Bad sind gefliest.
Heizung und Warmwasser: Zentrale Ölheizung (Baujahr 2018); Warmwasser dezentral über elektrischen Boiler in der Küche
Internet und Empfang: An der Straße sind Anschlüsse mit bis zu 250 Mbit/s verfügbar; aktuell ist eine Leitung mit 50 Mbit/s über O2 gebucht. Das Gebäude verfügt über einen Antennenanschluss.
Garten: Die Rasen- und Grünflächen des Gartens sind Gemeinschaftseigentum und dürfen mitgenutzt werden — ein Pluspunkt dieser Wohnung.
Zur Wohnung gehört ein Kellerraum sowie die Mitnutzung des Speichers.
Lagebeschreibung Die Wohnung befindet sich im Schleifweg 10 in Nürnberg, in einer gefragten und sehr gut angebundenen Wohnlage im nördlichen Stadtgebiet. Die Umgebung verbindet städtische Erreichbarkeit mit einem überraschend grünen Wohngefühl im rückwärtigen Grundstücksbereich.
Der Stadtbereich rund um Maxfeld, Nordring, Rollnerstraße und Großreuth hinter der Veste ist bei vielen Käufern beliebt, weil er eine sehr praktische Alltagslage bietet. Einkaufsmöglichkeiten, Bäcker, Metzger, Apotheken und ärztliche Versorgung sind fußläufig erreichbar; Gastronomie, Schulen und Dienstleister liegen ebenfalls in unmittelbarer Nähe. Laut vorliegender Standortauswertung befinden sich mehrere Einrichtungen des täglichen Bedarfs im direkten Umfeld, darunter Einkaufsmöglichkeiten, Bildungsangebote sowie Freizeit- und Gastronomieangebote.
Auch die Verkehrsanbindung ist ein deutlicher Vorteil. Der Nordring und die umliegenden Hauptverkehrsachsen ermöglichen eine schnelle Verbindung in verschiedene Stadtteile sowie in Richtung Innenstadt, Nordstadt, Flughafen, Erlangen und Fürth und zu den überregionalen Verkehrswegen. Für Berufspendler und Käufer, die kurze Wege schätzen, ist diese Lage sehr attraktiv. Die nächstgelegene Bushaltestelle ist nur rund 20 bis 30 Meter vom Haus entfernt. Von dort fährt eine Buslinie in die eine Richtung direkt zur Innenstadt zum Rathaus am Hauptmarkt und in die andere Richtung nach Fürth. Weitere Buslinien sind ebenfalls fußläufig erreichbar. Gleichzeitig sollte die Nähe zum Nordring offen benannt werden: Sie bringt eine sehr gute Erreichbarkeit, kann je nach persönlichem Empfinden aber auch mit einer gewissen Geräuschkulisse verbunden sein. Die Wohnung selbst zeigt sich durch ihre Lage im Dachgeschoss und die Ausrichtung der Wohnräume zum grünen rückwärtigen Bereich angenehm wohnlich.
Nürnberg insgesamt bleibt ein stabiler und nachgefragter Immobilienmarkt. Die Stadt bietet eine starke Mischung aus Wirtschaftsstandort, Hochschul- und Bildungsangeboten, historischer Altstadt, kulturellem Leben und sehr guter Infrastruktur. Besonders Lagen mit guter Anbindung, funktionierenden Nahversorgungsstrukturen und solider Wohnqualität sind sowohl bei Eigennutzern als auch bei Kapitalanlegern gefragt.
Für Eigennutzer bietet diese Adresse kurze Wege im Alltag und gleichzeitig ein Wohngefühl, das durch Helligkeit, Baumkronenblick und die überschaubare Hausstruktur nicht anonym wirkt. Für Kapitalanleger ist die Lage ebenfalls interessant, weil kleinere und mittlere Wohnungen in gut erreichbaren Nürnberger Stadtlagen dauerhaft nachgefragt sind.
Der rückwärtige Garten- und Grünbereich prägt den Eindruck des Hauses positiv. Die Rasen- und Grünflächen sind Gemeinschaftseigentum und dürfen von den Wohnungseigentümern mitgenutzt werden — ein Pluspunkt gerade für diese Wohnung, da sie keinen eigenen Balkon hat.
Der Stadtbereich rund um Maxfeld, Nordring, Rollnerstraße und Großreuth hinter der Veste ist bei vielen Käufern beliebt, weil er eine sehr praktische Alltagslage bietet. Einkaufsmöglichkeiten, Bäcker, Metzger, Apotheken und ärztliche Versorgung sind fußläufig erreichbar; Gastronomie, Schulen und Dienstleister liegen ebenfalls in unmittelbarer Nähe. Laut vorliegender Standortauswertung befinden sich mehrere Einrichtungen des täglichen Bedarfs im direkten Umfeld, darunter Einkaufsmöglichkeiten, Bildungsangebote sowie Freizeit- und Gastronomieangebote.
Auch die Verkehrsanbindung ist ein deutlicher Vorteil. Der Nordring und die umliegenden Hauptverkehrsachsen ermöglichen eine schnelle Verbindung in verschiedene Stadtteile sowie in Richtung Innenstadt, Nordstadt, Flughafen, Erlangen und Fürth und zu den überregionalen Verkehrswegen. Für Berufspendler und Käufer, die kurze Wege schätzen, ist diese Lage sehr attraktiv. Die nächstgelegene Bushaltestelle ist nur rund 20 bis 30 Meter vom Haus entfernt. Von dort fährt eine Buslinie in die eine Richtung direkt zur Innenstadt zum Rathaus am Hauptmarkt und in die andere Richtung nach Fürth. Weitere Buslinien sind ebenfalls fußläufig erreichbar. Gleichzeitig sollte die Nähe zum Nordring offen benannt werden: Sie bringt eine sehr gute Erreichbarkeit, kann je nach persönlichem Empfinden aber auch mit einer gewissen Geräuschkulisse verbunden sein. Die Wohnung selbst zeigt sich durch ihre Lage im Dachgeschoss und die Ausrichtung der Wohnräume zum grünen rückwärtigen Bereich angenehm wohnlich.
Nürnberg insgesamt bleibt ein stabiler und nachgefragter Immobilienmarkt. Die Stadt bietet eine starke Mischung aus Wirtschaftsstandort, Hochschul- und Bildungsangeboten, historischer Altstadt, kulturellem Leben und sehr guter Infrastruktur. Besonders Lagen mit guter Anbindung, funktionierenden Nahversorgungsstrukturen und solider Wohnqualität sind sowohl bei Eigennutzern als auch bei Kapitalanlegern gefragt.
Für Eigennutzer bietet diese Adresse kurze Wege im Alltag und gleichzeitig ein Wohngefühl, das durch Helligkeit, Baumkronenblick und die überschaubare Hausstruktur nicht anonym wirkt. Für Kapitalanleger ist die Lage ebenfalls interessant, weil kleinere und mittlere Wohnungen in gut erreichbaren Nürnberger Stadtlagen dauerhaft nachgefragt sind.
Der rückwärtige Garten- und Grünbereich prägt den Eindruck des Hauses positiv. Die Rasen- und Grünflächen sind Gemeinschaftseigentum und dürfen von den Wohnungseigentümern mitgenutzt werden — ein Pluspunkt gerade für diese Wohnung, da sie keinen eigenen Balkon hat.
Sonstiges Der Bedarfsausweis für das Gesamtgebäude, Endenergiebedarf 322,1 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse H, wesentlicher Energieträger Heizöl EL liegt vor. Die Warmwasserbereitung erfolgt dezentral über einen elektrischen Boiler in der Wohnung. Wärmeerzeuger Baujahr 2018, Energieausweis gültig bis 02.04.2036. Als Modernisierungsempfehlungen werden Dämmung der Kellerdecke, Dämmung der Außenwände sowie Fensteraustausch genannt. Diese energetische Ausgangssituation wurde bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt.
Die Wohnung ist aktuell vermietet. Mietverhältnis seit 01.04.2012, Kaltmiete 480 € zuzüglich 50 € Heizkostenvorauszahlung (jährlich bedarfsgerecht abgerechnet) und 60 € Nebenkostenpauschale. Keine Staffel- oder Indexmiete, kein Kündigungsausschluss. Die Bestandsmiete liegt unter dem ortsüblichen Niveau, mittelfristig besteht Mieterhöhungspotenzial. Eine Eigenbedarfskündigung ist unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich.
Die Wohnung gehört zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit drei Einheiten. Miteigentumsanteile laut Teilungserklärung: 40 % Erdgeschoss, je 30 % erstes Obergeschoss und Dachgeschoss. Die WEG wird in Eigenregie geführt. Hausgeld 125 € monatlich inklusive Heizkosten, ohne Warmwasser. Bestand der Gemeinschaftsmittel zum 31.12.2025: 13.506,37 €. Größere Sanierungsmaßnahmen sind nicht geplant, Sonderumlagen nicht zu erwarten.
Die rückwärtigen Terrassenflächen sind laut Nachtrag zur Teilungserklärung vom 27.12.1972 als Sondernutzungsrecht ausschließlich der Erdgeschosswohnung zugeordnet. Die Rasen- und Grünflächen des Gartens sind Gemeinschaftseigentum und dürfen von allen Eigentümern mitgenutzt werden.
Die Wohnung im ersten Obergeschoss steht ebenfalls zum Verkauf und kann auf Wunsch gemeinsam erworben werden. Übergabe frühestens 01.07.2026.
Alle Angaben beruhen auf Eigentümerangaben und Unterlagen. Eine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit kann nicht übernommen werden; maßgeblich sind Kaufvertrag, Grundbuch und Teilungserklärung.
Die Wohnung ist aktuell vermietet. Mietverhältnis seit 01.04.2012, Kaltmiete 480 € zuzüglich 50 € Heizkostenvorauszahlung (jährlich bedarfsgerecht abgerechnet) und 60 € Nebenkostenpauschale. Keine Staffel- oder Indexmiete, kein Kündigungsausschluss. Die Bestandsmiete liegt unter dem ortsüblichen Niveau, mittelfristig besteht Mieterhöhungspotenzial. Eine Eigenbedarfskündigung ist unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich.
Die Wohnung gehört zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit drei Einheiten. Miteigentumsanteile laut Teilungserklärung: 40 % Erdgeschoss, je 30 % erstes Obergeschoss und Dachgeschoss. Die WEG wird in Eigenregie geführt. Hausgeld 125 € monatlich inklusive Heizkosten, ohne Warmwasser. Bestand der Gemeinschaftsmittel zum 31.12.2025: 13.506,37 €. Größere Sanierungsmaßnahmen sind nicht geplant, Sonderumlagen nicht zu erwarten.
Die rückwärtigen Terrassenflächen sind laut Nachtrag zur Teilungserklärung vom 27.12.1972 als Sondernutzungsrecht ausschließlich der Erdgeschosswohnung zugeordnet. Die Rasen- und Grünflächen des Gartens sind Gemeinschaftseigentum und dürfen von allen Eigentümern mitgenutzt werden.
Die Wohnung im ersten Obergeschoss steht ebenfalls zum Verkauf und kann auf Wunsch gemeinsam erworben werden. Übergabe frühestens 01.07.2026.
Alle Angaben beruhen auf Eigentümerangaben und Unterlagen. Eine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit kann nicht übernommen werden; maßgeblich sind Kaufvertrag, Grundbuch und Teilungserklärung.
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Herr Alexander Köhler
