Asbest im Haus – worauf Käufer unbedingt achten sollten

Sie haben Ihre Wunschimmobilie gefunden – solide Substanz, gepflegter Zustand, Baujahr 1978. Doch bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, lohnt sich ein genauer Blick: In vielen älteren Gebäuden steckt ein unsichtbares Risiko – Asbest. Was Sie als Käufer wissen sollten und wie Sie richtig damit umgehen, erfahren Sie hier!

Warum Asbest heute noch ein Thema ist

Asbest galt lange als Wundermaterial: robust, hitzebeständig, nicht brennbar und günstig. Deshalb wurde der Stoff über Jahrzehnte in unzähligen Bauprodukten eingesetzt – von Dacheindeckungen über Isolierungen bis hin zu Bodenbelägen. Erst in den 1990er-Jahren wurde klar, wie gefährlich die feinen Fasern für die Gesundheit sind. In Deutschland ist Asbest seit 1993 verboten – doch in vielen Altbauten ist er bis heute vorhanden.

Wo Asbest verbaut wurde

In Häusern, die vor 1993 errichtet oder saniert wurden, kann Asbest an vielen Stellen vorkommen, zum Beispiel:

• Dach- und Fassadenplatten (häufig sogenannte Eternitplatten)
• Rohre und Isolierungen an Heizungen und Leitungen
• Kleber unter alten PVC- oder Flexböden
• Dichtungen und Nachtspeicheröfen
• Brandschutzbeschichtungen an Stahlträgern

Oft ist das Material von außen nicht als asbesthaltig zu erkennen – selbst Fachleute können es nur durch eine Laboranalyse sicher feststellen.

Warum Asbest gefährlich ist

Solange Asbest unbeschädigt und fest eingebunden ist, besteht zunächst keine unmittelbare Gefahr. Kritisch wird es jedoch bei Umbauten, Bohrungen oder Sanierungen. Dabei können mikroskopisch kleine Fasern freigesetzt und eingeatmet werden – mit schweren gesundheitlichen Folgen. Zu den möglichen Erkrankungen zählen Lungenkrebs, Asbestose (Vernarbung des Lungengewebes) und das Mesotheliom, ein besonders aggressiver Tumor.

Woran Käufer Asbestverdacht erkennen können

Wenn Sie eine Immobilie besichtigen, sollten Sie aufmerksam werden bei:

• Baujahr vor 1993
• Grauen, gewellten Dachplatten oder Fassadenelementen
• Schwarzem Bodenbelagskleber unter PVC
• Weißen Isolierungen an alten Heizungsrohren
• Nachtspeicheröfen aus den 70er- oder 80er-Jahren

Im Zweifel hilft nur eine Materialprobe mit Laboranalyse. Die Kosten liegen meist zwischen 80 und 150 Euro pro Probe – eine lohnende Investition, um spätere Überraschungen zu vermeiden.

Asbest und Immobilienkauf – das sollten Sie wissen

Asbest kann den Wert einer Immobilie deutlich mindern, vor allem wenn Sanierungen anstehen. Für Käufer gilt daher:

• Ziehen Sie einen Sachverständigen für Schadstoffe hinzu, bevor Sie kaufen.
• Lassen Sie verdächtige Bauteile prüfen – idealerweise mit Gutachten.
• Halten Sie im Kaufvertrag fest, wer bei nachträglichem Fund die Kosten trägt.

Eine vollständige Schadstoffanalyse durch einen Fachgutachter kostet je nach Objektgröße zwischen 300 und 800 Euro – verglichen mit möglichen Sanierungskosten von mehreren Tausend Euro ein überschaubarer Betrag.

So läuft eine Asbestsanierung ab

Asbest darf nur von zertifizierten Fachbetrieben entfernt werden. Der Ablauf ist streng geregelt:

1. Gefährdungsbeurteilung durch einen Sachkundigen
2. Abschottung des Bereichs und Einrichtung eines Unterdrucksystems
3. Rückbau und Entsorgung unter strengen Sicherheitsvorkehrungen
4. Reinigung und Freimessung der Luftqualität

Die Kosten variieren stark: Kleinere Arbeiten beginnen ab etwa 1.000 Euro, Dach- oder Fassadensanierungen können schnell mehrere Tausend Euro kosten.

Tipp für Immobilienkäufer

Auch bei modernisierten Häusern ist Vorsicht geboten: Häufig wurden alte Asbestmaterialien nicht vollständig entfernt, sondern nur überarbeitet oder überdeckt.
Wichtig zu wissen:

• Energieausweise oder Baupläne enthalten keine Angaben zu Asbest.
• Verkäufer müssen Asbest nur offenlegen, wenn sie davon wissen – eine Prüfpflicht besteht nicht.
• Versicherungen übernehmen keine Kosten für Asbestsanierungen.
• Bei Vermietung besteht Informationspflicht gegenüber Mietern, sobald Asbest bekannt ist.

Fazit: Sicherheit geht vor

Asbest ist kein Grund, auf den Immobilienkauf zu verzichten – aber ein triftiger Grund, genauer hinzusehen. Wer rechtzeitig prüft und sich fachlich beraten lässt, schützt nicht nur seine Gesundheit, sondern auch seine Investition.

Unser Rat: Lassen Sie Asbestverdacht vor dem Kauf prüfen. Fragen Sie aktiv nach, ob entsprechende Untersuchungen durchgeführt wurden, und holen Sie sich im Zweifel fachliche Unterstützung. So vermeiden Sie unangenehme Überraschungen – und kaufen mit gutem Gefühl.

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