Wohnen wie im eigenen Haus - 3 Ebenen, Gartenparadies & Blick, Dachterrasse u. Garage

externe Objnr	OH437
Nutzungsart	Wohnen
Vermarktungsart	Kauf
Objektart	Wohnung
Objekttyp	Maisonette
PLZ	76530
Ort	Baden-Baden / Ebersteinburg
Land	Deutschland
Wohnfläche	135,99 m²
Nutzfläche	15 m²
Anzahl Zimmer	3
Anzahl Schlafzimmer	2
Anzahl Badezimmer	1
Anz. Balkon/Terrassen	3
Befeuerung	Strom
Heizungsart	Fußbodenheizung
Kaufpreis	449.000,00 €
Hausgeld	307 €
Außen-Provision	3,57 % incl. 19% MwSt.
Währung	€
St.-Anzahl	1

externe Objnr	OH437	Nutzungsart	Wohnen
Vermarktungsart	Kauf	Objektart	Wohnung
Objekttyp	Maisonette	PLZ	76530
Ort	Baden-Baden / Ebersteinburg	Land	Deutschland
Wohnfläche	135,99 m²	Nutzfläche	15 m²
Anzahl Zimmer	3	Anzahl Schlafzimmer	2
Anzahl Badezimmer	1	Anz. Balkon/Terrassen	3
Befeuerung	Strom	Heizungsart	Fußbodenheizung
Kaufpreis	449.000,00 €	Hausgeld	307 €
Außen-Provision	3,57 % incl. 19% MwSt.	Währung	€
St.-Anzahl	1

Objektbeschreibung: Wohnen mit Hauscharakter – Bezugsfrei in traumhafter Aussichtslage
Dieses massiv errichtete Dreifamilienhaus überzeugt durch seine ruhige Lage, außergewöhnliche Privatsphäre und ein beeindruckendes, liebevoll angelegtes Grundstück. Zwei Terrassen sowie eine zusätzliche Dachterrasse eröffnen zu jeder Tageszeit besondere Rückzugsorte im Freien.

Die hier angebotene Wohnung mit ca. 135,99 m² Wohnfläche erstreckt sich über mehrere Ebenen und vermittelt durch ihre Aufteilung ein Wohngefühl, dass eher an eine Doppelhaushälfte erinnert als an eine klassische Eigentumswohnung. Großzügigkeit, durchdachte Raumführung und viel Freiraum im Innen- wie im Außenbereich prägen dieses besondere Zuhause.

Ein heller Eingangsbereich heißt Sie willkommen. Das Gäste-WC mit Fenster präsentiert sich zeitlos in weißer Fliesenoptik mit elegantem schwarzen Randdekor.
Herzstück dieser Ebene ist der großzügige Wohn- und Essbereich mit hochwertiger Einbauküche der Marke Poggenpohl. Große Fensterflächen eröffnen einen beeindruckenden Blick über die Vogesen bis hin zur Burg Alt-Eberstein. Der Kaminofen sorgt an kühleren Tagen für eine behagliche Atmosphäre und unterstreicht den wohnlichen Charakter.
Von hier aus gelangen Sie direkt in den weitläufigen Garten – liebevoll gestaltet, nahezu uneinsehbar und unmittelbar an den Wald angrenzend. Ein Gartenhaus bietet zusätzlichen Stauraum oder Raum für individuelle Ideen.Über die interne Treppe erreichen Sie das Untergeschoss mit Technikraum und Waschmaschinenanschluss. Von hier aus besteht ein direkter Zugang zur Einzelgarage.
Ein besonderer Komfort: Sie gelangen trockenen Fußes und unmittelbar von der Garage in die Wohnung – ein echtes Plus an Alltagstauglichkeit und Privatsphäre.
Ein zusätzlicher Raum mit separater Dusche eröffnet flexible Nutzungsmöglichkeiten – ob als Gästezimmer, Hobbybereich oder Arbeitsraum.
Das Obergeschoss bietet ein großzügiges Tageslichtbad mit Badewanne, Dusche, Doppelwaschtisch und WC. Ein vorgelagerter Bereich eignet sich ideal als Home-Office oder kleine Bibliothek – stets begleitet vom Blick ins Grüne.
Das Schlafzimmer mit Ausrichtung zum Garten schafft eine ruhige und geschützte Rückzugssphäre.
Wenige Stufen weiter eröffnet sich ein weiteres Highlight: die Dachterrasse mit Panorama-Ausblick. Hier genießen Sie sonnige Stunden oder stimmungsvolle Abende mit Blick auf die Burg Alt-Eberstein und die Vogesen.
Die Wohnung ist bezugsfrei und bietet somit die Möglichkeit eines kurzfristigen Einzugs oder einer zeitnahen Neuvermietung.
Die Beheizung erfolgt über eine Elektro-Fußbodenheizung. Die Warmwasserbereitung wird automatisiert und außentemperaturgesteuert über einen Kompakt-Stromkessel mit integriertem Speicher geregelt. Optional besteht die Möglichkeit, eine Photovoltaikanlage zu installieren, um den Eigenverbrauch nachhaltig zu optimieren.
Ein Zuhause für Menschen, die das Besondere suchen: den Blick in die Weite, die Nähe zur Natur und zugleich den Komfort eines durchdachten Wohnkonzepts mit direktem Garagenzugang. Hier verbindet sich Großzügigkeit mit Geborgenheit – und jeder Tag beginnt mit einem Stück Aussicht.

Energieausweis
Art: Verbrauchsausweis
Gültig bis: 25.07.2033
Endenergieverbrauch: 119.80 kWh/(m²*a)
Baujahr lt. Energieausweis: 1992
Wesentlicher Energieträger: Strom
Klasse: D

Lage: Höhenlage in Ebersteinburg mit Fernblick
Im begehrten Höhenstadtteil Ebersteinburg, einer der attraktivsten Wohnlagen von Baden-Baden. Die erhöhte Position des Stadtteils sorgt für außergewöhnliche Fernblicke, ein besonders ruhiges Wohnumfeld und ein hohes Maß an Privatsphäre.
Die Straße selbst ist eine ruhige Anliegerstraße mit überwiegend hochwertiger Wohnbebauung. Gepflegte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere, stilvolle Wohnanlagen prägen das Straßenbild. Durch die lockere Bebauung und den gewachsenen Baumbestand entsteht ein angenehmes, fast villenartiges Umfeld.
Nur wenige Schritte entfernt beginnt das weitläufige Waldgebiet rund um die Burgruine Alt-Eberstein. Wander- und Spazierwege führen direkt durch die Natur und unterstreichen den hohen Freizeit- und Erholungswert dieser Lage.
Gleichzeitig profitieren Sie von einer guten Anbindung: Die Innenstadt von Baden-Baden mit ihren exklusiven Boutiquen, dem traditionsreichen Casino Baden-Baden, kulturellen Einrichtungen und den bekannten Thermalbädern ist in wenigen Fahrminuten erreichbar. Über die B500 sowie die A5 gelangen Sie zügig nach Karlsruhe, Rastatt oder zum Flughafen Baden-Airpark.
Ebersteinburg verbindet in besonderer Weise Ruhe, Naturverbundenheit und Stadtnähe – eine Lage, die seit Jahrzehnten als wertstabil und nachgefragt gilt.

Ausstattung: - Einbauküche der Marke Poggenpohl mit Gaggenau Herd und ( Miele Geräte ca. vor 6 Jahren eingebaut)
- Terrasse im EG, Terrasse im UG
- Garten
- Dachterrasse
- Kaminofen
- Garage mit direktem Zugang zur Wohnung
- Keller - Hauswirtschaftsraum
Wohnung Nr. 3 mit Sondernutzungsrecht, Garage, Terrasse, Gartenfläche Sonstiges: Rechtshinweis | Haftungsausschluss | Wichtige Hinweise

Dieses Exposé dient ausschließlich der unverbindlichen Vorabinformation und stellt kein vertragliches Angebot dar.
Alle im Exposé enthaltenen Angaben, Darstellungen, Berechnungen, Maßangaben, Grundrisse sowie Preisangaben beruhen auf den Informationen, Unterlagen und Auskünften des Verkäufers bzw. von Dritten.

Eine Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit, Aktualität oder Genauigkeit dieser Angaben wird vom Makler nicht übernommen.
Irrtümer, Änderungen, Zwischenverkauf sowie Zwischenvermietung bleiben ausdrücklich vorbehalten.
Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr.

GRUNDRISSE / FLÄCHENANGABEN
Die im Exposé dargestellten Grundrisse sind nicht maßstabsgetreu, teilweise schematisch und dienen ausschließlich der räumlichen Orientierung.
Abweichungen der tatsächlichen Flächen, Zuschnitte oder Maße sind möglich.
Verbindlich sind ausschließlich die Angaben in den genehmigten Bauunterlagen sowie die Regelungen im notariellen Kaufvertrag.

KAUFNEBENKOSTEN
Die beim Erwerb der Immobilie anfallenden Nebenkosten, insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. weitere öffentliche Abgaben, sind vom Käufer zu tragen, sofern keine anderweitige vertragliche Vereinbarung getroffen wird.

HINWEIS GEMÄSS GELDWÄSCHEGESETZ (GwG)
Als Immobilienmaklerunternehmen ist die Immoscal Immobilien gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 11 Geldwäschegesetz (GwG) verpflichtet,
die Identität ihrer Vertragspartner festzustellen und zu überprüfen.
Kaufinteressenten sind daher verpflichtet, vor Begründung einer Geschäftsbeziehung einen gültigen Personalausweis oder Reisepass vorzulegen.
Bei juristischen Personen sind entsprechende Registerauszüge erforderlich.

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Besichtigungen erfolgen ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung über unser Büro.

Immoscal Immobilien
Süreyya Cal
Hauptstraße 95
76534 Baden-Baden
info@immoscal.de
www.immoscal.de

VERTRAULICHKEIT
Dieses Exposé ist vertraulich und ausschließlich für den Empfänger bestimmt.
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ABSCHLUSSKLAUSEL
Ein Verkauf der Immobilie erfolgt ausschließlich auf Grundlage eines notariellen Kaufvertrages.
Mündliche Nebenabreden bestehen nicht.

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