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Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist zum 1. Dezember 2020 in Kraft getreten. Erleichterungen bringt es u.a. für bauliche Veränderungen und Modernisierungen sowie für die Durchsetzung von Eigentümern für den Einbau von E-Auto-Ladestationen oder barrierefreie Umbauten. Darüber hinaus gibt es Änderungen hinsichtlich der Abstimmungs- und Kostentragungsregeln und auch für Verwalter ändert sich einiges.
Bei einer geplanten Modernisierung oder Sanierung mussten bisher alle davon betroffenen Eigentümer zustimmen, was bei einer Änderung der Fassade leicht alle sein können. Hier bringt der neue § 20 WEG bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum eine Vereinfachung. Eine Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit ist nun ausreichend.
Paragrapf 21 regelt, wer für die Kosten aufkommt: Grundsätzlich zahlt zunächst nur der, der die Musik auch bestellt, sprich: nur die Eigentümer, die der Maßnahme zugestimmt haben. Ausnahme: Wurde die Baumaßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mit mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen, müssen sich alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen beteiligen - außer, die Sache ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden. Eine weitere Ausnahme besteht, wenn sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert. Dann müssen alle Miteigentümer die Kosten nach ihren Eigentumsanteilen tragen.
Folgende Maßnahmen können die Eigentümer auf eigene Kosten durchführen, da sie nun einen Anspruch auf Erlaubnis hierzu gegen die Eigentümergemeinschaft haben:
Bauliche Veränderungen, welche die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nach §20 WEG nicht beschlossen und gestattet werden. Es besteht kein Anspruch auf Zustimmung.
In Vorfeld wurde viel über den verpflichtende Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter diskutiert. Dieser wurde im Rahmen der WEG 2020 nicht eingeführt. Die Eigentümer dürfen allerdings im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters fordern, welcher über einen Sachkundenachweis verfügen muss. Für diesen Nachweis ist eine IHK-Prüfung nötig. Der Anspruch der Eigentümer hierauf kann erst zwei Jahre nach der Reform geltend gemacht werden, also zum 1. Dezember 2022. Daher sollten zur Eigentümerversammlung 2022 Angebote für die Hausverwaltung eingeholt werden und die Beauftragung beschlossen werden.
Als Übergangsfrist für erfahrene Verwalter, die am 1. Dezember 2020 schon zum Verwalter bestellt waren, gelten diese vor dem Gesetz für dreieinhalb Jahre als zertifiziert und so die Möglichkeit zum Ablegen der Prüfung.
In kleinen Wohnanlagen mit unter neun Sondereigentumsrechten und einem Eigentümer als Verwalter kann die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nur mit den Stimmen eines Drittels der Eigentümer (nach Köpfen) gefordert werden (§ 19 Abs. 2 Nr. 6). Hierbei ist zu beachten, dass einzelne Stellplätze und / oder Garagen eigene Sondereigentumsrechte sein können.
Nun darf der Verwalter allein über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung entscheiden, die für die Gemeinschaft nicht zu bedeutenden Verpflichtungen führen. Beispiele sind kleinere Reparaturen, kleinere Verträge über Dienstleistungen oder Versorgung sowie das Durchsetzen von Hausgeldforderungen. Auch darf der Verwalter Maßnahmen selbst treffen, die "zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind." Beispiel: Zur Vermeidung weiterer Schäden eine dringende Reparatur durchführen lassen.
Nach § 27 Abs. 2 können die Eigentümer durch Beschluss die Eigenverantwortung des Verwalters erweitern oder einschränken. Sie können eine Liste von Maßnahmen aufstellen, die der Verwalter allein einleiten darf, Betragsgrenzen für eigenverantwortliche Vertragsabschlüsse festlegen oder Maßnahmen von einer Zustimmung abhängig machen. Nach dem neuen § 9b vertritt der Verwalter die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich. Der Abschluss eines Darlehensvertrages oder eines Grundstückskaufvertrages erfordern einen Beschluss der Eigentümer.
Die Abberufung des Verwalters kann nun jederzeit ohne wichtigen Grund erfolgen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3).
Die Wohnungseigentümer können nun beschließen, dass Eigentümer an der Versammlung auch online teilnehmen und abstimmen können (§ 23). Allerdings heißt das nicht, dass die ganze Versammlung online stattfinden darf.
Die Einberufung einer Eigentümerversammlung kann nun auch in Textform gefordert werden, also als Text ohne eigenhändige Unterschrift (z. B. E-Mail). Die Einberufungsfrist verlängert sich von zwei auf drei Wochen. Die Versammlung ist beschlussfähig unabhängig von der Anzahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer bzw. Miteigentumsanteile. Vollmachten müssen nur in Textform vorliegen. Dies gilt nun auch für Umlaufbeschlüsse. Das Protokoll der Versammlung ist unmittelbar nach deren Ende zu erstellen (§ 24 Abs. 6).
Die Pflicht zur Führung einer Beschluss-Sammlung wurde beibehalten.
Nach § 16 Abs. 2 hat jeder Eigentümer die Kosten der Gemeinschaft, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Allerdings können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten eine abweichende Verteilung beschließen. Bei baulichen Veränderungen gilt § 21 (s.o.).
Klagen gegen Beschlüsse
Die Gemeinschaft ist nun selbst Träger der gesamten Verwaltung. Sie handelt durch ihre Organe: Die Eigentümerversammlung beschließt und der Verwalter ist das Vertretungsorgan. Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen sind nicht mehr gegen einzelne Eigentümer zu richten, sondern gegen die Gemeinschaft. Das Urteil wirkt für und gegen alle Eigentümer (§ 44).
Die Gemeinschaft entsteht mit Anlage der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1). Ersterwerber von Wohnungseigentum sind ab Übergabe der Wohnung als Eigentümer stimmberechtigt (§ 8 Abs. 3).
Bisher wurden Flächen wie Terrassen oder Autostellplätze oft als sondereigentumsähnliche Sondernutzungsrechte definiert. Nun können auch diese Sondereigentum eines Eigentümers sein (§ 3).
Nach § 28 beschließen die Eigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Der Verwalter muss für jedes Wirtschaftsjahr einen Wirtschaftsplan aufstellen mit den voraussichtlichen Ausgaben und Einnahmen.
Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Eigentümer nicht über das gesamte Zahlenwerk, sondern nur über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse. Dafür hat der Verwalter eine Jahresabrechnung über den Wirtschaftsplan mit den echten Einnahmen und Ausgaben zu erstellen.
Der Verwalter muss nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres einen Vermögensbericht erstellen, aus dem der Stand der Rücklagen und des Gemeinschaftsvermögens hervorgeht. Diesen muss jeder Eigentümer erhalten.
Die Eigentümer dürfen nun die Zahl der Beiratsmitglieder frei per Beschluss bestimmen - es müssen also nicht mehr drei sein. Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte wurde auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Der Verwaltungsbeirat überwacht den Verwalter und prüft den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung (§ 29 Abs. 2).
Eine Entziehung des Wohneigentums ist nach § 17 möglich, wenn sich ein Eigentümer einer so schweren Verletzung seiner Pflichten gegenüber den anderen oder der Gemeinschaft schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zumutbar ist. Er kann zum Verkauf gezwungen werden.
Die Voraussetzungen dafür liegen vor, "wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Absatz 1 und 2 obliegenden Pflichten verstößt." Dies betrifft u. a. die Einhaltung von Vereinbarungen und Beschlüssen und die Unterlassung von Beeinträchtigungen des Sondereigentums anderer.
§ 15 WEG verpflichtet Mieter von Eigentumswohnungen nun zur Duldung von Baumaßnahmen. Diese sind rechtzeitig anzukündigen. Maßnahmen, die über Erhaltung hinausgehen, erfordern eine Vorwarnzeit von drei Monaten.
Bei der Betriebskostenabrechnung gilt nach § 556a Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches nun der gleiche Umlageschlüssel wie bei der Kostenverteilung innerhalb der WEG. Eigentümer und Mieter dürfen eine abweichende Vereinbarung treffen.
Die einzelnen Wohnungseigentümer haben das gesetzliche Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG).
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