Der Immobilienmarkt im Umbruch

Außergewöhnliches Immobilienjahr 2022

In Anbetracht des 13 Jahre andauernden Immobilienbooms und Verkäufermarktes ist dieser beinahe über Nacht weggebrochen. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist im Verlauf des letzten Jahres teilweise um bis zu 70% eingebrochen. Im Gegensatz dazu hat sich das Immobilienangebot verdoppelt.

An dem grundsätzlichen Wohnungsmangel hat sich hingegen nichts geändert. Laut einer aktuellen Studie ist der Wohnungsmangel in Deutschland so hoch wie seit mehr als 20 Jahren nicht mehr. Bundesweit fehlten Ende 2022 rund 700.000 Wohnungen (Quelle: Studie des Pestel-Instituts & des Bauforschungsinstituts ARGE) und die Lage am Wohnungsmarkt wird sich weiter verschärfen. Von den versprochenen 400.000 Wohnungen werden 2022 wohl weniger als 300.000 tatsächlich neu gebaut worden sein. Den Prognosen nach wird die Zahl der fertiggestellten Wohnungen 2023 nochmals sinken. Der größte deutsche Wohnungskonzern Vonovia in Bochum hat angekündigt alle Neubauprojekte in 2023 zu stoppen. Gründe hierfür sind die enorm gestiegenen Materialkosten und gestiegenen Zinsen in Verbindung mit dem Rückgang staatlicher Förderungen.

Angesichts von Bauzinsen von über 4 % ist die Wunschimmobilie für viele Interessenten auch nicht mehr finanzierbar, so dass sie die Suche nach dem eigenen Heim aufgegeben oder zumindest auf unbestimmte Zeit verschoben haben. Erschwerend kommt hinzu, dass die Banken so finanzierungsscheu wie selten sind. Angesichts der explodierenden Inflationsrate sind die Haushaltspauschalen teilweise rigide angepasst worden. So sind die Anforderungen an Unterlagen und Bonität kundenseits häufig nicht erfüllbar sind. Käufer mit hohem Fremdkapitalanteil, wie in den vergangenen Jahren regelmäßig geschehen, sind aktuell kaum noch anzutreffen.

Die Veränderung von Angebot und Nachfrage führt in der Marktwirtschaft unweigerlich zu sinkenden Verkaufspreisen. Die von uns in der jüngeren Zeit zu verzeichnenden Preisrückgänge von über 10 % decken sich mit der Einschätzung vieler Experten. Bei Anlageimmobilien ist der Druck noch deutlicher spürbar. Bei inzwischen auf fast 6 % gestiegener Annuitäten sind Mietrenditen von 4 oder 5 % nicht mehr attraktiv. So sind Rohertragsfaktoren von deutlich unter 20 % für Mehrfamilienhäuser zu erwarten.  

Neben den Auswirkungen auf die Preise haben die Veränderungen auch eine deutliche Verlängerung der Verkaufszeiten zur Folge. Über alle Marktsegmente erhöhen sich die Verkaufszeiten von wenigen Wochen auf wieder bis zu sechs Monate.  

                                                                                  Januar 2022              Januar 2023

Bauzinsen 10 Jahre Zinsfestschreibung                        0,8 %                         3,6 %

Annuität bei 2 % Tilgung für 500.000 €                    14.000 €                      28.000 €

Inflationsrate                                                                    4,9 %                         8,6 %

Wie geht es mit dem Immobilienmarkt weiter?

Der skizzierte Trend wird auch 2023 anhalten, wofür Fachleute einige Indizien sehen:

• jede Rezession hat in der Vergangenheit Spuren im Immobilienmarkt hinterlassen
• nach 13 Jahren Immobilienboom ist eine Abkühlungsphase von einigen Jahren nicht unwahrscheinlich
• die Zinswende ist deutlich zu spüren und historisch gibt es noch weiteres Zinsanstiegspotential
• Banken haben ihre Beleihungswerte reduziert, die Anforderungen an Unterlagen und Bonität sind teilweise unerfüllbar, so dass Baufinanzierungen sich extrem schwierig gestalten.
• die Energiepreise und die Inflationsrate werden weiter auf hohem Niveau bleiben, das schränkt den Handlungsspielraum beim Immobilienkauf weiter ein

Die Antwort auf die Frage, ob ein Immobilienkauf oder -verkauf jetzt oder erst in einigen Jahren am Ende der Schwächephase sinnvoller ist, hängt wie immer nicht zuletzt von persönlichen Überlegungen ab. Aktuell liegen die erzielbaren Verkaufspreise immer noch auf dem Niveau des Jahres 2020 und sind immer noch sehr gut.