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Die Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (oder kurz AB) ist die erste Voraussetzung, um ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen umzuwandeln. Diese können dann von verschiedenen Eigentümern besessen und beliehen (als Sicherheit für z. B. die finanzierende Bank) werden. Die AB besagt, dass die neu zu bildenden Eigentumseinheiten in sich abgeschlossen, also räumlich voneinander getrennt, sind. Beispiel: Die Toilette befindet sich nicht zur gemeinschaftlichen Nutzung auf dem Gang, oder: Eigentümer müssen nicht die Wohnung anderer Eigentümer durchqueren, um ihr Eigentum zu betreten. Die AB wird von einem Architekten als Antrag
in Form eines Planes erstellt und vom Bauamt genehmigt (grün gestempelt).
Die Abtretung
Übertragen eines Rechts (von einem alten Gläubiger, z. B. man selbst) auf einen (neuen) Gläubiger (Darlehensgeber). Bei der Baunanzierung spielt die Abtretung einer Grundschuld etwa bei Umschuldungen eine Rolle. Sie erübrigt die Eintragung einer neuen Grundschuld ins Grundbuch zugunsten des neuen Darlehensgebers. Dieser wird jedoch erwarten, dass die Bedingungen der abzutretenden Grundschuld seinen Anforderungen entsprechen (Zinssatz, Nebenleistungen, Vollstreckbarkeit). Auch die Teilabtretung von Grundschulden ist möglich. Die Abtretung von Rechten und Ansprüchen aus Bausparverträgen oder Kapitallebensversicherungen ist ebenfalls möglich.
Das Altlastenkataster
Im Altlastenkatatser werden von den Umweltämtern der Länder oder auch den Kommunen Altlasten und altlastenverdächtige Flächen erfasst und gespeichert. Dies basiert auf das Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten (BBodSchG) vom 17. März 1998. Ziel ist das systematische Auffinden von Altablagerungen, hierzu werden alte topographische Karten ausgewertet (zum Beispiel verschwundene Steinbrüche und Sandgruben, aufgefüllte natürliche Senken etc.). Dann wird versucht herauszufinden, wann diese Gruben verschwunden sind und mit welchem Material (zum Beispiel Müll, Bauschutt) die Gruben verfüllt wurden. Andere Verdachtsflächen sind z. B. größere Fabrikgelände, Kasernengelände, Bergwerksgelände (Schutthalden). In Zweifelsfälle müssen derartige Flächen umweltgeologisch durch Bohrungen untersucht werden. Sämtliche Eigentümer, auch aus der Vergangenheit, können zur Beseitigung und Entsorgung der Altlasten herangezogen werden.
Der amtliche Lageplan
Stellt die abgegrenzten Grundstücke, die planungsrelevante Topographie (also Häuser, Wege, Straßen, Bäume usw.) und andere Details einer Gegend dar. Er wird benötigt, um einen Bauantrag stellen zu können, und zur Finanzierung.
Das Amtsgericht
Die unterste Stufe der deutschen Gerichte. Neben seinen gerichtlichen Aufgaben erfüllt das Amtsgericht viele andere Funktionen, wie z. B. die Führung des Grundbuches, in dem alle Grundstücke und die darauf befindlichen Immobilien samt Eigentümern etc. verzeichnet sind.
Das Anderkonto
Ein Treuhandkonto, das der Notar auf Wunsch bei der Abwicklung eines Kaufvertrags führen kann. Kaufpreise werden vom Käufer darauf eingezahlt und der Notar stellt dann die Auszahlung an den Verkäufer sicher. Das Anderkonto wird allerdings nur noch in Sonderfällen angewandt. Der Notar haftet allen Parteien gegenüber für Fehler und Missbrauch und ist auch hiergegen versichert. Siehe auch Notaranderkonto.
Die Annuität
Gesamtbetrag aller Zins- und Tilgungsleistungen für ein Darlehen innerhalb eines Jahres. Siehe auch Annuitätendarlehen.
Das Annuitätendarlehen
Der Kreditnehmer zahlt bis zur vollen Rückzahlung des Darlehens eine jedes Jahr gleich bleibende Summe (Annuität) an den Darlehensgeber (in der Regel natürlich in monatlichen Raten). Diese setzt sich aus Zinszahlungen an die Bank und Tilgungsleistungen des Darlehensnehmers zusammen. Im Lauf der Zeit vermindert sich der Anteil der Zinszahlungen und es erhöht sich der Anteil der Tilgungsleistung (in der gleichbleibenden Rate), da die Darlehensschuld mit jeder Zahlung geringer wird und somit die darauf entfallenden Zinsen sinken. Beispiel: Bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro, 4 Prozent Zinsen, 2 Prozent Tilgung und monatlicher Rückzahlung zahlt der Kreditnehmer der Bank jeden Monat eine Summe von 500 Euro (also im Jahr 6.000 Euro). Diese setzt sich im 1. Monat aus 333 Euro Zinsen und 167 Euro Tilgung zusammen. Nach 6 Monaten beträgt die Rate immer noch 500 Euro, aber diese beinhaltet nur noch 330 Euro Zinsen und 170 Euro Tilgung. Die Annuität wird je nach vertraglicher Vereinbarung in gleichen monatlichen (oder seltener vierteljährlichen) Teilbeträgen gezahlt. Annuitätendarlehen (auch Amortisations- oder Tilgungsdarlehen genannt) sind die bei der Baufinanzierung meistverwendete Darlehensform.
Die Anschaffungskosten
Beim Kauf fertiger Gebäude spricht man von Anschaffungs- oder Erwerbskosten (= Kaufpreis plus Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Gebühren (Notar & Ämter) und evtl. Maklercourtage).
Die Auflassung
Ein juristischer Fachbegriff. Er bezeichnet die Aufgabe von Besitzrecht und die Übertragung desselben auf jemand anderen (= die Eigentumsübertragung). Die Auflassung wird normalerweise im Rahmen des Kaufvertrags von einem Notar beurkundet. Auflassung und Eintragung des Eigentumswechsels ins Grundbuch bewirken den Eigentumsübergang.
Die Auflassungsvormerkung
Eintragung ins Grundbuch, die den Anspruch des Grundstückskäufers auf Eigentumsübertragung bis zu seiner endgültigen Eintragung als neuer Eigentümer sichert (grundbuchmäßige Reservierung). Durch das Eintragen der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch wird sichergestellt, dass der Verkäufer die Immobilie nicht gleichzeitig an mehrere Personen verkauft. Sie wird durch einen Notar eingetragen, und nur ein Notar kann sie wieder löschen (austragen lassen).
Die Aufteilung
Bezeichnet die rechtliche Umwandlung eines existierenden Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen. Diese können dann einzeln an individuelle Eigentümer verkauft werden. Die erste Voraussetzung für die Aufteilung ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese ermöglicht die Bildung von Sondereigentum (meist die Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (z. B. Hausflur), die in einer Teilungserklärung definiert werden.
Das Ausbauhaus
Die Immobilie wird bis zum gewünschten Grad fertiggestellt (durch einen meist gewerblichen Dienstleister, wie z. B. ein Bauträgerunternehmen), den Rest übernimmt der Bauherr (Kunde), der das Haus selbst ausbaut.
Die Auszahlung
Die Auszahlung (im Fachjargon Valutierung) des Darlehens erfolgt erst, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Wird das Darlehen ausnahmsweise schon vorher ausgezahlt (z. B. auf ein Notaranderkonto), so wird manchmal zum Ausgleich für den höheren Aufwand und das Risiko ein Vorvalutierungszuschlag erhoben.
Bei fertigen Gebäuden wird das Darlehen üblicherweise in einem Betrag, bei Neubauten entsprechend dem Baufortschritt in Teilbeträgen ausgezahlt.
Die Auszahlungsvoraussetzung
Banken zahlen ein Darlehen erst dann aus, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt und entsprechende Nachweise vorgelegt worden sind. Hierzu gehören vollständige unterzeichnete Darlehensverträge, Eintragung der Grundpfandrechte an vereinbarter Rangstelle ins Grundbuch sowie sonstige von der Bank im jeweiligen Einzelfall verlangte Urkunden und Nachweise.
BAFIN
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht.
Die Baubeschreibung
Beim Bau von Immobilien legen die Baubeschreibung und die Baupläne den Umfang dessen fest, was der Bauträger sich für den Bauherrn herzustellen verpflichtet. Diese Angaben bestimmen somit seine Leistungspflicht. Dies bedeutet zugleich, dass sowohl die Baubeschreibung als auch der Bauplan mit zu beurkunden sind. Gerade wegen der Bedeutung dieser Unterlagen ist es von größter Wichtigkeit, dass der Bauherr sie gewissenhaft überprüft. In der Regel wird er dies mangels ausreichender fachlicher Qualifikation nicht selbst können. Daher ist es ratsam, die Vollständigkeit und angebotene Qualität von einem Architekten prüfen zu lassen. Die Ausgabe lohnt sich, um von späteren unliebsamen Überraschungen verschont zu bleiben.
Die Baugenehmigung
Die Baugenehmigung ist die nach der jeweiligen Bauordnung der einzelnen Bundesländer vorgeschriebene förmliche Genehmigung einer Baumaßnahme. Ohne sie darf mit der Durchführung nicht begonnen werden. In einigen Bundesländern reicht für bestimmte Baumaßnahmen (insbesondere Wohnungsbau) die Bauanzeige. Als Faustregel kann man sagen, dass sobald in die Außenhülle oder die Statik des Gebäudes eingegriffen wird (Deckendurchbrüche, tragende Wände etc.), grundsätzlich eine Baugenehmigung benötigt wird. Gebäude oder Gebäudeteile ohne Baugenehmigung sind Schwarzbauten. Diese müssen wenn möglich nachträglich genehmigt werden oder zurückgebaut (sprich abgerissen) werden. Bei der nachträglichen Genehmigung sind die aktuellen Bauvorschriften zu beachten und nicht die zum Zeitpunkt der tatsächlichen Errichtung geltenden Vorschriften.
Die bauliche Veränderung
Eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums eines Mehrfamilienhauses (mit Eigentumswohnungen im Besitz mehrerer Eigentümer) ist nur erlaubt, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen. In der Gemeinschaftsordnung kann bestimmt werden, dass man für bestimmte Maßnahmen, wie z. B. Markisen anzubringen, keine Zustimmung oder nur eine einfache Mehrheitsentscheidung der Eigentümergemeinschaft braucht. Manchmal wird geregelt, dass bestimmte bauliche Veränderungen mit Zustimmung des Verwalters vorgenommen werden dürfen, so dass keine Beschlussfassung durch die Gemeinschaft nötig ist. Es ist daher immer wichtig, erst in der Gemeinschaftsordnung der Teilungserklärung nachzulesen, was dort zu baulichen Veränderungen gesagt ist. Steht dort nichts, so braucht man, bevor die Maßnahme
durchgeführt wird, die Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Wenn man unsicher ist, ob es sich um eine bauliche Veränderung handelt, sollte man seinen Verwalter fragen und ihn bitten, schriftlich Auskunft zu erteilen. Fehlt die Zustimmung und wird die bauliche Veränderung dennoch durchgeführt, läuft man Gefahr, dass man die Veränderung auf eigene Kosten wieder beseitigen muss. Beispiele für eine bauliche Veränderung sind: Errichtung einer Garage, eines Carports, einer Terrassenüberdachung, einer Balkonverglasung, Anbringung einer Außenjalousie, Errichtung eines Maschendrahtzauns usw.
Der Bauträger
Unternehmen, die Grundstücke erwerben und mit Häusern oder Eigentumswohnungen schlüsselfertig bebauen, um sie Interessenten zum Kauf anzubieten.
Der Beirat
Kurz für Verwaltungsbeirat.Ein von der Eigentümerversammlung gewählter Vertreter der WEG gegenüber dem Verwalter. Er ist Sprachrohr der WEG, nimmt die Belegprüfung vor und arbeitet idealerweise eng mit dem WEG-Verwalter zusammen. Der Beirat ist das Bindeglied zwischen den einzelnen Eigentümern und dem Verwalter.
Die Beleihungsgrenze
Gibt den Teil eines beantragten Darlehens an, welchen eine Bank bereit ist zu finanzieren. Die Beleihungsgrenze hängt von der zu finanzierenden Immobilie und der Bonität des Kreditnehmers ab. Beispiel: Jemand will für 100.000 Euro eine Eigentumswohnung erwerben und die Wohnung von seiner Bank finanzieren lassen. Die
Bank erklärt sind aber nur bereit, 80 Prozent dieser Summe, also 80.000 Euro, zu finanzieren. Das ist die Beleihungsgrenze. Die restlichen 20.000 Euro muss der Käufer
entweder aus der eigenen Tasche zahlen, werthaltige Sicherheiten stellen (z. B. angesparte Lebensversicherung) oder anders finanzieren.
Der Beleihungswert
Bei der Beleihung einer Sicherheit wird vom Kreditgeber einem Vermögensgegenstand (z. B. einem Grundstück) ein bestimmter Wert, der Beleihungswert, zugeordnet; dieser Wert bestimmt die Höhe der möglichen Beleihung. Ziel ist die Gewährleistung einer nachhaltigen, krisenfesten Besicherung und somit der Schutz vor Überschuldung. Faustregel: 80 Prozent des Verkehrswerts.
Die Bereitstellungszinsen
Zinsen, die die Bank für den Fall verlangt, dass das Darlehen nicht (rechtzeitig) ausbezahlt (abgerufen) wird. Da die Bank die Gelder „reserviert“ und eventuell selbst Zinsen an den Bereitsteller (z. B. Bundesbank oder Pfandbriefkäufer) entrichten muss, werden hier auch ohne Auszahlung des Darlehens Zinsen fällig. Bereitstellungszinsen fallen in der Regel drei Monate nach Unterschrift des Darlehensvertrags an und betragen pro Monat ca. 0,25 Prozent des Darlehens. Man kann auch eine Frist von bis zu sechs Monaten aushandeln, jedoch nur vor Darlehensvertragsunterzeichnung.
Die beschränkte persönliche Dienstbrkeit
Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist die Befugnis einer bestimmten Person oder Institution, das belastete Grundstück in einer Form zu nutzen. Beispiel: ein Wegerecht für den Nachbarn oder ein Leitungsrecht für Trinkwasser, Abwasser, Strom oder Fernwärme. Diese Dienstbarkeiten werden im Grundbuch unter Abteilung II eingetragen.
Die Beurkundung
Von einem Notar erstellter Vertrag. Der Vertrag wird dabei den beteiligten Parteien vom Notar vorgelesen und von ihnen in seiner Anwesenheit unterschrieben. Bei Geschäften mit Immobilien ist eine notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Käufer und Verkäufer können, während der Vertrag vorgelesen wird, Fragen stellen. Die Kosten der Beurkundung richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie, nicht nach der aufgewendeten Zeit. Der Notar ist im Gegensatz zum Anwalt verpflichtet, keine Partei zu ergreifen, und muss beide Seiten neutral beraten.
Die Bewirtschaftungskosten
Kosten für den laufenden Betrieb und die Unterhaltung einer Immobilie, z. B. Kosten für Heizung und Wasser, Grundsteuer, Brandversicherungsbeiträge, Reparaturen.
Bezugsfertig
Bezugsfertig ist eine Wohnung dann, wenn das Bauwerk entsprechend seiner Funktion genutzt werden kann. So müssen die notwendigen Einrichtungen vorhanden und funktionsfähig sein, um dort wohnen zu können. Hierzu gehören Elektro-, Sanitär- und Heizungseinrichtungen. Auch der Zugang zum Objekt muss gewährleistet und sicher sein. Ein Treppenhaus ohne Geländer oder einen vergleichbaren Hilfsschutz erfüllt diese Voraussetzung nicht. Im Inneren müssen die Türen und Fenster vorhanden sein. Es müssen die notwendigen Anschlüsse für die Küche bestehen. Natürlich müssen auch die Malerarbeiten im Wesentlichen erledigt sein.
Das Bieterverfahren
Beim Bieterverfahren wird in der Regel kein Preis angegeben. In Ausnahmefällen macht ein Mindestgebot Sinn. Ziel ist es, durch die Vermarktung möglichst viele Interessenten zur Open House Besichtigung zu bekommen. Die Interessenten haben nach dem Open House Termin zwei bis vier Wochen Zeit, Ihr Angebot schriftlich abzugeben. Mehr Infos...
Der Bodenrichtwert
Amtlich festgestellter Wert von Grundstücken, der als Grundlage für die Steuererhebung und die Berechnung des Bodenwerts dient. Ist bei jeder Gemeinde einzusehen und erfragbar (= Richtschnur, Orientierungswert). Auch im Web für Nordrhein-Westfalen unter www.boris.nrw.de.
Der Bodenwert
Der Wert eines Grundstücks. Ergibt sich aus dem Quadratmeterpreis multipliziert mit der Grundstücksgröße.
Die Bonität
Ein Maßstab für die Kreditwürdigkeit von Schuldnern. Jede Bank prüft aufgrund gesetzlicher Vorschriften die Bonität des Kunden, wenn sie über die Kreditvergabe entscheidet. D. h., sie prüft, wie viel Vermögen er besitzt und ob er nach Abzug der für eine angemessene Lebensführung erforderlichen Beträge von seinen regelmäßig erzielten Einkünften in der Lage ist, die laufenden Kreditkosten zu zahlen. Weiter prüft die Bank, ob sein bisheriges Verhalten Gewähr dafür bietet, dass er eingegangenen
Verpflichtungen pünktlich nachkommt. Zu diesem Zweck werden häufig auch Auskünfte (Schufa) eingeholt. Die Bonitätsprüfung liegt nicht zuletzt auch im Interesse des Kunden, denn wenn er ein Darlehen aufnimmt, das er sich nicht leisten kann, wird ihn das früher oder später in Schwierigkeiten bringen.
Die Brandversicherung
Versicherung des Gebäudes gegen Feuerschäden. Sie soll im Schadensfall die Gesamtkosten der Wiederherstellung des Gebäudes decken. Eine ausreichende Brandversicherung muss bei der Baufinanzierung nachgewiesen werden. Sie ist Teil einer Gebäudeversicherung.
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)
Eine staatliche Behörde, die im Mai 2002 gegründet wurde. Sie vereint unter ihrem Dach die drei ehemaligen Bundesaufsichtsämter für das Kreditwesen (BAKred), für das Versicherungswesen (BAV) und für den Wertpapierhandel (BAWe). Damit gibt es in Deutschland erstmals eine einheitliche staatliche Allfinanzaufsicht über Kreditinstitute, Finanzdienstleistungsinstitute, Versicherungsunternehmen und den Wertpapierhandel. Die BaFin unterliegt der Rechts- und Fachaufsicht des Bundesministeriums der Finanzen. Sie hat ihre Dienstsitze in Bonn und Frankfurt am Main. Ihr Hauptziel ist es, die Funktionsfähigkeit, Stabilität und Integrität des gesamten deutschen Finanzsystems zu sichern.
Die Bürgschaft
Durch einen Bürgschaftsvertrag verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Darlehensgeber, für die Erfüllung der Verpflichtungen des Darlehensnehmers einzustehen, falls dies nötig sein sollte. Das gibt dem Darlehensgeber mehr Sicherheit, denn wenn der Darlehensnehmer den Ratenzahlungen für seinen Kredit nicht nachkommen kann, kann der Darlehensgeber auf den Bürgen zurückgreifen.
Die Courtage
Gebühr, die ein Makler für die Vermittlung von Immobilien erhält.
Die Creditreform-Auskunft
Abkürzung für Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung.
Gemeinschaftseinrichtung der deutschen Kreditinstitute und anderer kreditgebender Wirtschaftsunternehmen. Ihr Zweck ist es, einerseits Mitgliedsinstitute vor Verlusten im Kreditgeschäft und andererseits Kreditnehmer vor übermäßiger Verschuldung zu bewahren. Die Schufa erhält dazu von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Sie stellt die bei ihr vorhandenen Informationen unter Beachtung der strengen Vorschriften des Datenschutzes den Banken auf Anfrage zur Verfügung. Jede Privatperson kann einmal im Jahr eine kostenlose Auskunft über ihre Schufa-Daten erhalten. Bei „easy credit shops“ bspw. kann man sich sofort mit einem Personalausweis seine Schufa-Auskunft gegen geringe Gebühr abholen. Die Schufa ermittelt auch einen sogenannten Bonitäts- Score, der bei theoretischen 100 Prozent gipfelt. Ein Score unter 96 Prozent macht eine Immobilienfinanzierung schwierig bis unmöglich.
Das Dach
Der obere Teil eines Gebäudes, der es gegen Witterungseinflüsse schützen soll. Siehe auch Dachformen.
Das Damnum
Wird auch als Disagio oder Abgeld bezeichnet. Dabei handelt es sich im Grunde um eine Zinsvorauszahlung, die der Darlehensnehmer an die Bank zahlt, um anschließend einen niedrigeren Zins zu erhalten. Das Damnum ist die Differenz zwischen Darlehenssumme und tatsächlichem Auszahlungsbetrag. Es wird in der Regel als Prozentsatz des Darlehensbetrags angegeben. Beispiel: Der Darlehensnehmer erhält einen Kredit über 100.000 Euro mit 5 Prozent Damnum. Entsprechend bekommt er nur 95.000 Euro ausgezahlt. Die 5.000 Euro Damnum behält die Bank direkt ein. Vorteile: Bei der Vereinbarung eines Damnums ist der Zinssatz, den der Kreditnehmer
in den ersten Jahren zahlen muss, niedriger. Das Damnum kann bei vermieteten Immobilien steuerlich abgesetzt werden, da es zu den Geldbeschaffungskosten gehört, was im Jahr des Erwerbs steuerlich vorteilhaft ist. Nachteile: Der Kreditnehmer muss die vollen 100.000 Euro an die Bank zurückzahlen. Da er in den ersten Jahren weniger Kreditzinsen zahlt, hat er weniger Ausgaben, die er von der Steuer absetzen kann. Letztlich ist ein Damnum ein Instrument, um Steuervorteile auf das Jahr des Erwerbs einer Immobilie zu verschieben. Es lohnt sich in der Regel dann, wenn der Darlehensnehmer im Jahr des Kaufs mit besonders hohen Einkommensspitzen
zu rechnen hat (z. B. durch eine Abfindung).
Das Darlehen
Vertrag zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer. Der Darlehensgeber stellt eine festgelegte Geldsumme zur Verfügung, die der Darlehensnehmer in genau festgelegter Weise mit Zinsen zurückzahlt.
Der Darlehensantrag
Bei einer Bank gestellter Antrag auf ein Darlehen. Siehe auch Darlehensvertrag. Achtung: Ein Dokument mit dem Namen „Darlehensvertrag“ ist so lange ein Antrag, bis beide Seiten (Bank und Kreditnehmer) verbindlich unterzeichnet haben.
Die Darlehensbewilligung
Bewilligung eines Darlehens, z. B. durch eine Bank. Siehe Darlehensvertrag.
Der Darlehensvertrag
Wird auch als Kreditvertrag bezeichnet. Vertrag über die Gewährung und Rückzahlung einer bestimmten Geldsumme. Das Darlehen kommt zustande durch einen Darlehensantrag sowie die Zusage (Bewilligung) der Bank. Im Darlehensvertrag werden die Darlehenshöhe, die Konditionen, die Art der Sicherung sowie die zugrunde liegenden Allgemeinen Darlehensbedingungen vereinbart. Baufinanzierungsdarlehen werden gewöhnlich durch eine Grundschuld abgesichert.
Die Dienstbarkeit
Die einer bestimmten Person zustehende beschränkte persönliche Dienstbarkeit (z. B. Durchgangsrecht), siehe hierzu Beschränkte persönliche Dienstbarkeit.
Das Disagio
Siehe Damnum.
Der Effektivzins
Preis eines Darlehens, in dem alle Preisbestandteile berücksichtigt sind, wie beispielsweise Bearbeitungsgebühren. Schätzungsgebühren, Bereitstellungszinsen und Kontoführungsgebühren fließen jedoch NICHT in die Berechnung mit ein. Der Effektivzins ermöglicht den Vergleich verschiedener Kreditangebote. Selbst ohne Gebühren ist der Effektivzins immer höher als der Nominalzins, da Zinsen in Deutschland als „jährlich nachschüssig“, also fällig am Ende des Jahres, definiert sind. Da die meisten Darlehensverträge jedoch von monatlichen Zahlungen ausgehen, und zwar gleich von Anfang an, wird in den Effektivzins der theoretische Zinsverlust durch entgangene Guthabenzinsen miteingerechnet, den jener durch die Vorschüssigkeit erleidet. Dies ist jedoch bei den heutigen Zinssätzen nur rechnerische Theorie. Da die Höhe des Effektivzinses in der Regel nur für eine bestimmte Laufzeit garantiert wird, kann sich nach Ablauf dieser Frist der Zinssatz ändern. Daher spricht man auch von einem „anfänglichen effektiven Jahreszins“.
Der Eigenbedarf
Der Eigenbedarf ist die Anmeldung an den Mieter durch den Vermieter, dass dieser das Wohneigentum selbst beziehen möchte. Die Eigenbedarfskündigung muss ordentlich begründet werden, und bei Mietverhältnissen über Wohnraum sind die Kündigungsfristen im § 573 BGB geregelt. Die Eigenbedarfskündigung muss zwingend schriftlich erfolgen.
Das Eigenkapital
Finanzielle Mittel, die der Darlehensnehmer selbst zum Kauf einer Immobilie einbringt. Bei einer Baufinanzierung gelten als Eigenkapital Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Bausparguthaben (soweit sie zuteilungsreif sind, also ohne Zwischenfinanzierung sofort zur Verfügung stehen) und der Erlös aus dem Verkauf
von Wertpapieren. Im weiteren Sinne zählen zu den Eigenmitteln das bereits bezahlte Grundstück, bezahlte Baumaterialien und Architektenleistungen, Darlehen von Verwandten, Arbeitgeberdarlehen, öffentliche Zuschüsse sowie Eigenleistungen und Verwandtenhilfe (Aber Vorsicht: Letzteren beiden werden oft von Bauherren überschätzt). Sicherheiten wie Grundstücke, Immobilien und Geldanlagen gelten als „Eigenkapitalersatzsicherheiten“.
Die Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite beschreibt, wie sich das Eigenkapital des Eigentümers verzinst hat. Die Formel zur Ermittlung der Eigenkapitalrendite lautet: Gewinn x 100 / eingesetztes Kapital. Das Ergebnis bzw. die Kennzahl zeigt, wie hoch die Rendite auf das tatsächlich selbst investierte, eigene Kapital ausfällt.
Gewinn x 100 = Eigenkapitalrendite in Prozent Eigenkapital
Beispiel:
Kaufpreis 100.000 Euro
Erwerbsnebenkosten 10.000 Euro
Eigenkapital 20.000 Euro
Verkaufspreis 150.000 Euro
Gewinn 40.000 Euro
40.000 x 100 / 20.000 = 200 %
Die Eigenleistung
Selbsthilfearbeiten, mit denen entsprechende Handwerkerlohnkosten eingespart werden. Sie können vom Bauherrn, von seinen Angehörigen, Nachbarn, Arbeitskollegen und/oderBekannten erbracht werden („Muskelhypothek“).
Die Eigennutzung
Nutzung eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung zu eigenen Wohnzwecken. Bei Eigennutzung von Wohneigentum entfällt die steuerliche Abschreibemöglichkeit über die Absetzung für Abnutzung, da mit der Immobilie keine Einnahmen erzielt werden.
Die Eigentümergrundschuld
Eine Grundschuld, auf der kein Darlehen lastet („freie Grundschuld“). Auch eine Grundschuld, die auf den Namen des Eigentümers lauten kann, aber nicht muss. Eine Eigentümergrundschuld kann dann beliebig als Sicherheit an Banken und sonstige Gläubiger verpfändet werden, ohne sie neu eintragen zumüssen.
Die Eigentümerversammlung
Der WEG-Verwalter eines Mehrfamilienhauses ist verpflichtet, mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung abzuhalten. Hier berichtet er über das vergangene Jahr, schlägt einen Wirtschaftsplan vor, lässt Renovierungen und größere Maßnahmen genehmigen etc. Die Eigentümer haben üblicherweise Stimmrechte gemäß ihrem Anteil an der Gemeinschaft (mehr Wohnungen = mehr Stimmrechte).
Die Eigentumswohnung
Eigentum an einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Eigentumswohnungen im heutigen Sinne gibt es erst seit 1951. Vorher konnte man nur ein komplettes Haus oder in einigen Bundesländern Eigentum an einem Stockwerk besitzen. Im Jahr 2008 gab es in Deutschland rund 5.180.000 Eigentumswohnungen.
Der Einheitswert
Ein von Amts wegen festgesetzter Richtwert für Immobilien, der für die Berechnung verschiedener Steuern, insbesondere der Grundsteuer, herangezogen wird. Wenn jemand eine Immobilie erwirbt, erhält er einen Bescheid über den Einheitswert, der dieser Immobilie zugewiesen ist. Der Einheitswert ist nicht mit dem tatsächlichen Wert einer Immobilie identisch und dient nur als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer.
Der Einkommensnachweis
Zu den Einkommensnachweisen gehören Verdienstbescheinigungen des Arbeitgebers, Einkommensteuerbescheide des Finanzamts, Bilanzen mit Gewinn- und Verlustrechnung sowie andere zum Nachweis eines Einkommens geeignete Belege. Die Einkommensnachweise werden gebraucht, um bei der Bonitätsprüfung die tragbare monatliche Belastung zu ermitteln.
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Mieteinnahmen als steuerliche Einkunftsart: Das Finanzamt kategorisiert steuerlich relevante Einnahmen, wie z. B. auch „nichtselbständige Einkünfte“, „Einkünfte aus Gewerbebetrieb“ etc.
Die Einliegerwohnung
Kleinere, abgeschlossene Wohnung in einem Einfamilienhaus.
Die Eintragung
Bezieht sich auf das Eintragen irgendwelcher Rechte ins Grundbuch. Siehe Grundschuld.
Der Energieausweis
Am 01.10.2009 ist die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) in Kraft getreten. Sie regelt unter anderem, dass seit Juli 2008 Vermieter oder Verkäufer von Objekten auf Anforderung durch den Mieter oder Käufer einer Immobilie einen „Energieausweis“ vorlegen müssen. Dieser Ausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz eines Gebäudes und kann sich somit bei einer schlechten Energiebilanz negativ auf Miet- bzw. Verkaufspreise auswirken.
Das Erbbaurecht
Auch als Erbpacht bezeichnet. Ein auf bestimmte Zeit – meistens 99 Jahre – ins Grundbuch eingetragenes Recht, auf einem Grundstück, das nicht zum Eigentum gehört, ein Bauwerk zu haben. Der Grund und Boden ist also nicht mitverkauft, sondern „gepachtet“. Das Erbbaurecht kann vererbt und veräußert werden. Als Entgelt wird ein Erbbauzins vereinbart, der während der gesamten Nutzungszeit gezahlt werden muss. Erbbaurechte werden mit gewissen Einschränkungen von den Banken wie ein eigenes Grundstück beliehen. Für Kapitalanleger kann das sehr interessant sein, da sich 100 Prozent des Kaufpreises abschreiben lassen und der Erbbauzins ebenso voll steuerlich abzugsfähig ist.
Die Erbpacht
Die Erbpacht ist eine Alternative zum Kauf eines Grundstücks. Das bedeutet, dass bei der Erbpacht das Eigentumsrecht und das Nutzungsrecht dauerhaft voneinander getrennt werden. Bei der Erbpacht wird ein Grundstück über einen Zeitraum von meist 99 Jahren gepachtet. Für die Überlassung zur Nutzung des Grundstücks wird ein Erbpachtzins vereinbart, den der Pächter bezahlen muss. In der Regel beträgt der Erbpachtzins vier bis sechs Prozent des Grundstückswerts. Nach Ablauf des Erbpachtvertrags fällt das Grundstück wieder an den Verpächter zurück. Für die darauf erbaute Immobilie muss dann eine Entschädigung gezahlt werden, die gemäß der Erbbauverordnung mindestens zwei Drittel des Hauswerts betragen muss. Ein Erbpachtvertrag kann nicht gekündigt werden, und die Verpflichtungen aus dem Vertrag gehen auch bei Verkauf der Immobilie auf den Käufer über. Ein Vertrag über Erbpacht muss notariell abgeschlossen werden.
Die Erschliessung
Zur Baureifmachung eines Grundstücks erforderliche Maßnahmen der Gemeinden beziehungsweise der Versorgungsträger, z. B. Straßen- und Kanalbau, Wasser- und Elektrizitätsversorgung. An den anfallenden Kosten wird der Grundstückseigentümer beteiligt.
Das Ertragswertverfahren
Ein Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Dabei wird als Berechnungsgrundlage der Ertrag – also die Miete – genommen. Dieses Wertermittlungsverfahren
wird vor allem bei vermieteten Immobilien angewandt, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, gewerblichen Objekten (z. B. Büros) oder bei Finanzierung von mehr als drei Eigentumswohnungen in einem Kreditvertrag. Grundsätzlich kann man sagen, dass der Ertragswert meist niedriger ausfällt als der Sachwert. Will man also möglichst hoch finanzieren, sollte man das Ertragswertverfahren vermeiden (z. B. vier Eigentumswohnungen durch zwei getrennte Verträge erwerben und bei zwei Banken finanzieren).
Der Faktor (Kaufpreisfaktor)
Der Kaufpreisfaktor ist eine wirtschaftliche Kennziffer, die Auskunft über die Höhe des Preises einer Immobilie gibt. Den Kaufpreisfaktor einer Immobilie errechnet man, indem man den Kaufpreis der Immobilie durch die Jahresnettomiete dividiert. Die Lage einer Immobilie bestimmt im Wesentlichen einen Kaufpreisfaktor. Je besser die Lage ist, desto höher ist der Kaufpreisfaktor. Je günstiger der Kaufpreisfaktor ausfällt, umso besser ist die Rendite einer Immobilie („Zum Wievielfachen der Jahresnettomiete kaufe ich die Immobilie?“)
Formel: Kaufpreis Jahresnettomiete = Kaufpreisfaktor
Beispiel:
Kaufpreis 5.000.000 Euro;
Jahresnettomiete 300.000 Euro
5.000.000 / 300.000 = 16,66 (Kaufpreisfaktor)
Das Fälligkeitsdarlehen
Wird auch als Festdarlehen oder endfälliges Darlehen bezeichnet. Ein Darlehen, das im Gegensatz zum Annuitätendarlehen nicht laufend getilgt, sondern erst am Ende der Laufzeit auf einen Schlag zurückgezahlt wird. Während der Laufzeit sind nur die Zinsen zu entrichten. Das ergibt einen steuerlichen Vorteil, da mehr Zinsen anfallen und vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden können. Nachteil ist, dass insgesamt mehr Zinsen gezahlt werden. Üblicherweise bespart man anstatt der Tilgung einen Sparplan (Lebensversicherung, Fondssparer etc.). Wenn die erwirtschaftete Rendite im Sparplan nach Steuern höher ist als die (absetzbaren) Schuldzinsen, dann rechnet sich dieses Modell.
Das Fallrohr
Ein Rohr, das Abwasser ableitet, im Gegensatz zu Steigleitungen, die Flüssigkeiten meist nach oben, aber immer unter Druck transportieren.
Die Fassade
Vordere Front eines Gebäudes. Wird oft fälschlich als „Außenhaut des Gebäudes“ bezeichnet.
Das Fertighaus
Ein aus vorgefertigten Teilen errichtetes Gebäude. Fertighäuser werden meist schlüsselfertig geliefert; möglich ist auch eine Lieferung als Ausbauhaus, bei dem ein Teil des Innenausbaus vom Bauherrn in Eigenleistung erbracht wird. Fertighäuser werden, von Ausnahmen abgesehen, wie konventionell errichtete Häuser beliehen. Bei Fertighäusern erwartet die Lieferfirma üblicherweise eine Zahlungsgarantie der Bank. Damit soll sichergestellt werden, dass der Kaufpreis zum vereinbarten Termin gezahlt wird, und zwar unabhängig davon, ob die von der Bank genannten Auszahlungsvoraussetzungen gegeben sind oder nicht. Die Kosten einer solchen Zahlungsgarantie fallen zusätzlich an. Fertighäuser sind heutzutage ebenso massiv wie konventionelle Häuser, sie werden eben nur in ganzen Teilen in der Fabrik gefertigt anstatt vor Ort Stein für Stein. Ältere Fertighäuser haben zum Teil Probleme mit Schadstoffen, da bei der Herstellung früher noch Formaldehyd, giftige Holzschutzmittel (PCB etc.) und Asbest.
Das Festzinsdarlehen
Darlehen, dessen Konditionen die Bank für einen bestimmten Zeitraum (Zinsfestschreibung) garantiert. Im Gegensatz hierzu können sich die Zinsen bei einem Gleitzinsdarlehen (auch variables Darlehen) jederzeit ändern. In Zeiten niedriger Zinsen ist es sinnvoll, ein Festzinsdarlehen mit langer Laufzeit (mindestens zehn Jahre) zu wählen.
Die Flur
Nutzfläche einer Siedlung. Das Grundbuchamt unterteilt die verschiedenen Bereiche innerhalb eines Stadtgebietes in sogenannte Gemarkungen, Flure und Flurstücke. Eine Gemarkung enthält mehrere Flure, eine Flur mehrere Flurstücke. Beim Grundbuchamt gibt es Pläne, in denen die genauen Grenzen dieser Bereiche verzeichnet sind.
Die Flurkarte
Amtlicher Lageplan, aus dem die Grundstücksgrenzen ersichtlich sind.
Das Flurstück
Die kleinste vermessungstechnische Einheit der Katasterführung beim Grundbuchamt. Ein Flurstück wird auch als Parzelle bezeichnet. Jedes in sich abgeschlossene Grundstück ist ein Flurstück. Mehrere Flurstücke bilden eine Flur. Für jede Flur führt das Katasteramt eine Flurkarte. Die zusammenhängenden Fluren eines Gebietes heißen Gemarkung. Eine Gemarkung ist das Gebiet einer Gemeinde. Für jede Gemarkung führt das Katasteramt eine Gemarkungskarte. Ein Grundstück kann mit einem
Flurstück identisch sein. Es kann aber auch mehrere Flurstücke umfassen.Die Unterteilung in Gemarkung, Flur, Flurstück hilft dabei, ein Grundstück eindeutig zu identifizieren.
Beispiel:
Grundbuch von: Düsseldorf-Derendorf
(Stadtteil)
Gemarkung: Derendorf
Flur: 12
Flurstück: 211
Lage: Weseler Straße 25
Grundstücksgröße: 2.118 Quadratmeter
Anhand dieser Angaben ist klar definiert, um welches Grundstück es sich handelt, so dass keine Verwechselungen auftreten.
Die Fertigstellungserklärung
Eine Erklärung zum Schutz der Käufer von Eigentumswohnungen eines Hauses, das sich noch in der Bauphase befindet. Beim Bau von Eigentumswohnungen durch einen Bauträger sichert sich dessen Bank in der Regel durch eine Globalgrundschuld an allen Eigentumswohnungen ab. Werden einzelne Eigentumswohnungen
in der Bauphase verkauft, so muss der Käufer häufig bereits vor Fertigstellung erste Teilzahlungen auf den Kaufpreis leisten. Zum Schutz des Käufers verpflichtet die Makler- und Bauträgerverordnung den Bauträger, Teilzahlungen in der Bauphase nur entgegenzunehmen, wenn durch eine entsprechende Freistellungserklärung (der Bank
des Bauträgers) sichergestellt ist, dass die gekaufte Wohnung nach Zahlung des vollen Kaufpreises von der Globalbelastung durch die Bank des Bauträgers freigestellt wird. Einige Banken zahlen ein dem Käufer zugesagtes Darlehen aber erst dann aus, wenn die Globalgrundschuld auf dem Wohneigentum des Käufers gelöscht ist. In solchen Fällen ist dann eine Zwischenfinanzierung nötig.
Das Fremdkapital
Finanzierungsmittel, die als Darlehen, in der Regel von Banken, zur Verfügung gestellt werden. Es handelt sich somit um Geldmittel, die sich jemand leiht.
Das Fundament
Der unterste auf tragfähigem Grund stehende Teil eines Gebäudes.
Die Gaube
Für senkrecht stehende Fenster dienender Aufbau bei schrägen Dächern.
Die Gebäudeversicherungspolice
Die Gebäudeversicherung ist eine Versicherung zum Schutz von Gebäuden für Schäden durch Brand, Leitungswasser und Sturm.
Die Gemarkung
Das Wort Gemarkung bedeutete früher Grenze. Heutzutage werden Gemeindebezirke als Gemarkung bezeichnet. In einigen Städten sind sie gleichbedeutend mit Stadtteilen.
Das Gemeinschaftseigentum
Auch gemeinschaftliches Eigentum genannt. Bezeichnet das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Mehrfamilienhauses, die nicht (wie eine Eigentumswohnung oder der dieser zugeordnete Keller) im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Zum Gemeinschaftseigentum zählen z. B. Hausflur, Gemeinschaftsgarten und Dachfläche. Jeder einzelne Eigentümer hat an dem Gemeinschaftseigentum einen bestimmten Miteigentumsanteil, an dessen Höhe sich auch die Kostenverteilung (z. B. im Falle von Renovierungen am Dach) orientiert. Was in einem Mehrfamilienhaus Gemeinschafts- und was Sondereigentum ist, regelt die Teilungserklärung.
Die Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung wird in der Teilungserklärung definiert und regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander. Die Gemeinschaftsordnung ist fest mit dem Wohneigentum verbunden und ist auch für jeden Rechtsnachfolger bindend.
Die Gerichtskosten
Die Gerichtskosten fallen bei einem Erwerb von Immobilien an. Es sind die Kosten, die für die Eintragungen ins Grundbuch fällig werden, wie z. B. Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung. Die Gerichtskosten beim Kauf einer Immobilie betragen ca. 0,5 Prozent des Kaufpreises.
Die Gesamtkapitalrendite
Die Gesamtkapitalrendite gibt an, wie effizient der Kapitaleinsatz einer Investition innerhalb einer Abrechnungsperiode war.
Definitionen:
Reingewinn = Jahresnettomiete – Betriebskosten (nicht umlagefähige Kosten)
Fremdkapitalzinsen = jährlicher Zinsbetrag vom Darlehen/Fremdkapital
Gesamtkapital = Eigenkapital + Darlehen/Fremdkapital
Eigenkapital = eigenes eingesetztes Kapital
Fremdkapital = Darlehen oder Kapital einer anderen Person/Institution
Die Formel für die Gesamtkapitalrentabilität lautet:
Gesamtkapitalrentabilität = Reingewinn + Fremdkapitalzinsen x 100 / Gesamtkapital
Das Gesamtkapital besteht aus Eigenkapital und Fremdkapital (Fremdkapital sind Darlehensschulden).
Der Reingewinn ist die Nettomieteinnahme minus Betriebsausgaben wie z. B. Hausgeld (die nicht umlegbaren Kosten, wie z. B. für Instandhaltung, Verwaltergebühr)
Beispiel:
Jahresnettomiete 4.800 Euro,
Betriebskosten 600 Euro p. a.,
Fremdkapitalzinsen 2.000 Euro p. a.,
Gesamtkapital 110.000 Euro (Eigenkapital 10.000 Euro, Fremdkapital 100.000 Euro)
4.200 Euro (Reingewinn) + 2.000 Euro (Fremdkapitalzinsen) / 110.000 Euro (Gesamtkapital) = 5,63 % (Gesamtkapitalrendite)
Die Gesamtschuldner
Wenn mehrere Personen einen Darlehensvertrag unterschreiben, verlangt der Darlehensgeber oft eine gesamtschuldnerische Haftung von jedem (z. B. bei einem Ehepaar). Jeder einzelne Gesamtschuldner ist unabhängig vom anderen zur vollen Zahlung verpflichtet. Die Bank kann sich dabei frei aussuchen, welchen Gesamtschuldner sie in Anspruch nimmt, sie darf die Leistung jedoch nur einmal verlangen.
Das Geschoss
Bezeichnet die auf einer Ebene liegenden Gebäudeteile. Gleichbedeutend mit Stockwerk.
Das Gleitzinsdalehen
Im Gegensatz zu einem Festzinsdarlehen, bei dem die Darlehenszinsen auf mehrere Jahre festgelegt sind, kann der Darlehensgeber bei einem Gleitzinsdarlehen die Zinsen jederzeit einseitig ändern (allerdings nicht willkürlich, sondern grundsätzlich mit Bezug zu Leitzinsen an den Kapitalmärkten). Damit verbunden ist ein Zinsänderungsrisiko, was bedeutet, dass die Zinsen und damit auch die zu zahlenden Raten steigen können. Ein Gleitzinsdarlehen ist nur in Zeiten hoher oder fallender
Zinsen sinnvoll, und auch nur dann, wenn als sicher anzunehmen ist, dass die Zinsen sinken werden. Trotzdem kann ein variables Darlehen üblicherweise jederzeit in ein Festzinsdarlehen umgeschrieben werden, wenn der Kreditnehmer es wünscht.
Die Globalbelastung
Auch Globalgrundschuld genannt. Bezeichnet eine Grundschuld, die auf mehreren Grundstücken lastet. Das bedeutet, dass jedes einzelne Grundstück für den Gesamtbetrag der ins Grundbuch eingetragenen Grundschuld haftet. Siehe auch unter Freistellungserklärung.
Beispiel: Ein Bauherr lässt ein Mehrfamilienhaus bauen, dessen Wohnungen er einzeln verkaufen will. Die einzelnen Wohnungen stellen, damit sie verkauft werden können, rechtlich einzelne Grundstücke dar. Durch die Globalbelastung lastet aber die Grundschuld, mit der das Darlehen der finanzierenden Bank gesichert ist, auf allen Eigentumswohnungen. Somit sind nicht auf jede der beispielsweise 10 Eigentumswohnungen 100.000 Euro eingetragen, sondern auf jede 1 Million Euro. Natürlich darf die Bank insgesamt nur 1 Million Euro verlangen.
Das Grundbuch
Beim Amtsgericht geführtes Register, in welches das Grundstück, die Eigentumsverhältnisse und die auf ihm ruhenden Belastungen eingetragen werden (z. B. Grundschuldsicherheiten für die Bank, Durchfahrtsrechte Nachbar etc.). Das Grundbuch kann bei berechtigtem Interesse von jedermann (z. B. Käufer) eingesehen werden. Siehe auch Grundbuchauszug.
Das Grundbuchamt
Stelle innerhalb des Amtsgerichtes, bei der die Grundbücher geführt werden. Dort sind alle wichtigen Informationen zu einer Immobilie (genauer gesagt zum Grundstück) gesammelt.
Der Grundbuchauszug
Ein Grundbuchauszug bzw. Grundbuchblatt ist wie folgt unterteilt:
Bestandsverzeichnis
Enthält die Angaben aus dem Kataster (Verzeichnis der Grundstücke), wie das Grundstück genutzt wird und wo es liegt.
Beispiel:
Grundbuch von: Düsseldorf-Derendorf
(Stadtteil)
Gemarkung: Derendorf
Flur: 12
Flurstück: 211
Lage: Gebäude und Freifläche
Weseler Straße 25
Grundstücksgröße: 2.118 Quadratmeter
Abteilung I
Enthält Angaben über den Eigentümer und die Rechtsgrundlage für die Eintragung des Eigentümers.
Beispiel:
Eigentümer: Peter Meier, Dorsten
Eingetragen am 20. Mai 2010 aufgrund der Auflassung vom 25. April 2010.
Abteilung II
Enthält Lasten und Beschränkungen des Grundstückes, außer den finanziellen Belastungen; z.B. Wegerecht, wenn also jemand, um das Nachbargrundstück zu erreichen, über das Grundstück fahren oder gehen muss.
Beispiel:
Wegerecht für Bewohner des Nachbargrundstücks Weseler Straße 23. Eingetragen am 23. Oktober 1971.
Die Elektrizitätswerke sind berechtigt, auf dem Grundstück Leitungen für Fernwärme zu legen und zu betreiben. Eingetragen am 16. März 1970.
Abteilung III
Enthält alle Eintragungen über die finanziellen Belastungen des Grundstückes, z.B. Grundschulden, wie hoch diese sind und zu wessen Gunsten.
Beispiel:
100.000 Euro Grundschuld für die Sparkasse Wummersdorf mit 15 Prozent jährlichen Zinsen. Eingetragen am 15. Oktober 1981.
Den Grundbuchauszug besorgt man üblicherweise über einen Notar, der diesen elektronisch einsehen und ausdrucken kann.
Die Grunderwerbsteuer
Steuer, die der Staat beim Kauf von Immobilien einmalig erhebt. Nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer, die jährlich anfällt und meist auf den Mieter umlegbar ist. In NRW beträgt diese zur Zeit 6,5% vom Kaufpreis.
Das Grundpfandrecht
Das Recht, ein Grundstück bzw. eine Immobilie bei Nichterfüllung der Darlehensvereinbarungen zu pfänden. Siehe Grundschuld.
Die Grundschuld
Eine Sicherheit, die eine Bank auf Immobilien eintragen lässt, um sicherzustellen, dass vergebene Darlehen durch die Immobilie gesichert sind. Meist verlangt die Bank zusätzlich zu einer Grundschuld auch die persönliche Haftung mit dem Vermögen des Darlehensnehmers. Wenn ein Darlehensnehmer seiner Zahlungsverpflichtung
nicht nachkommt und die Bank keine andere Möglichkeit sieht, ihr Geld einzutreiben, ist sie durch die Grundschuld berechtigt, die Immobilie versteigern zu lassen. Durch die eingetragene Grundschuld wird ebenfalls verhindert, dass der Besitzer die Immobilie verkauft, ohne dass die Bank das von ihr gewährte Darlehen zurückerhält.
Die Grundschuldbestellung
In einer notariellen Urkunde erklärte Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Belastung seines Grundstücks mit einer Grundschuld, verbunden mit dem Antrag, diese in das Grundbuch einzutragen.
Die Grundsteuer
Eine Steuer auf Grundvermögen, die auf Grundlage des Einheitswerts festgesetzt und von der Gemeinde erhoben wird. Die Grundsteuer ist bei vermieteten Immobilien auf die Mieter umlegbar.
Der Gutachterausschuss
Ein Ausschuss von Gutachtern einer Region, der die Aufgabe hat, Immobilienkäufe statistisch zu erfassen. Der Gutachterausschuss erhält bei jedem Grundstücksgeschäft direkt vom Notar automatisch eine Kopie. Käufer bekommen dann vom Ausschuss einen Fragebogen zugeschickt, um Details zur Wohnung anzugeben (Baujahr, Ausstattung etc.). Auf Basis der erhobenen Daten veröffentlichen die Gutachterausschüsse zumeist jährliche
Berichte, die die Preise für Grundstücke und Immobilien in ihrer Region angeben.
Das Haus
Ein gewöhnlich auf Dauer ausgelegtes, aus Wänden und Dach bestehendes Gebäude.
Die Hausanschlusskosten
Sie bezeichnen die Kosten für den Anschluss an das Strom-, Wasser- und Gasnetz. Nicht zu verwechseln mit den Erschließungskosten, die für Straße, Straßenbeleuchtung, Kanal etc. anfallen.
Das Hausgeld
Auch Wohngeld genannt. Aus dem Wirtschaftsplan ergibt sich ein monatlicher Betrag, den der einzelne Eigentümer an den WEG-Verwalter zu entrichten hat. Dieser Betrag wird Hausgeld genannt. Das Hausgeld enthält umlagefähige Kosten, welche der Eigentümer gegebenenfalls auf seinen Mieter umlegen kann. Das Hausgeld enthält auch Kosten, die nicht umlagefähig sind und vom Eigentümer selbst getragen werden müssen. Dies sind in der Regel die Kosten für die Verwaltung, Reparaturen und die Instandhaltungsrücklage. Siehe auch Nebenkosten.
Die Herstellungskosten
Alle Kosten, die beim Bau eines Gebäudes anfallen und daher durch Eigen- oder Fremdmittel finanziert werden müssen. Beim Erwerb fertiger Gebäude spricht man von Erwerbs- oder Anschaffungskosten statt von Herstellungskosten. Herstellungskosten sind danach im Einzelnen: die Grundstückskosten einschließlich Erschließungskosten; die Kosten der Errichtung des Gebäudes (Baukosten); die Baunebenkosten (Architekten-, Ingenieur- und Behördenleistungen), während der Bauzeit anfallende Zinsen etc.; Kosten für die Außenanlagen sowie sonstige Nebenkosten (Notar- und Gerichtskosten, Makler- und sonstige Gebühren), Grunderwerbsteuer etc.
Zu den Anschaffungskosten zählen der Kaufpreis, eventuelle Renovierungs- und Modernisierungskosten.
Die Hypothek
Im rechtlichen Sinn versteht man unter einer Hypothek ein Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück zur Sicherung eines Darlehens durch Eintragung ins Grundbuch belastet wird. In der Praxis ist die Hypothek heute weitgehend durch die Grundschuld ersetzt, die ihr ähnlich ist. Die Grundschuld ist jedoch leichter zu handhaben, da sie z. B. nicht gelöscht werden muss, wenn das Darlehen zurückgezahlt wurde.
Der Hypothekenkredit
Auch Hypothekendarlehen genannt. Ein Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht an einem Beleihungsobjekt abgesichert wird. Durch diese Sicherheit sind Hypothekenkredite zinsgünstiger als Privatkredite, die gewöhnlich vergeben werden, ohne dass von der Bank Sicherheiten verlangt werden. Man unterlegt das Darlehen sozusagen mit einer Sicherung in Form einer Immobilie. Das Hypothekendarlehen ist eine traditionsreiche und bewährte Form der Baufinanzierung. Es zeichnet sich durch einen für viele Jahre fest vereinbarten Zins aus. Der Darlehensnehmer ist damit vor kurzfristigen, überraschenden Zinsschwankungen sicher.
Die Immobilie
Unbebautes oder bebautes Grundstück. Bei bebauten Grundstücken einschließlich der darauf errichteten Gebäude.
Die Indexmiete
Die Indexmiete ist eine variable Miete für eine Immobilie (Wohnungen oder Gewerberäume). Primär wird die Indexmiete in der Praxis bei Gewerberäumen vereinbart. Die Indexmiete ist eine Wertsicherungsklausel, die somit den Mietpreis nicht dauerhaft auf einen festen Wert bestimmt. Zumeist wird die Miete an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelt, welcher vom Statistischen Bundesamt jährlich veröffentlicht wird. Je nachdem, wie sich der Lebenshaltungskostenindex verändert,
verändert sich dann auch entsprechend die Basismiete nach oben oder nach unten. Wenn also z. B. die Inflationsrate stark steigt, steigt entsprechend der Lebenshaltungskostenindex und somit kann der Vermieter die Miete entsprechend der Veränderung des Indexes anpassen. Nachteil bei Indexmieten ist, dass der Vermieter, wenn der Lebenshaltungskostenindex nach unten geht, auch entsprechend verpflichtet wäre, die Miete zu senken.
Die Inflation
Anhaltende Preisniveausteigerung, mit der ein Kaufkraftschwund des Geldes einhergeht. Allgemein entsteht Inflation, wenn die Geldmenge im Verhältnis zum Angebot von Dienstleistungen und Gütern wächst und es somit zu Preissteigerungen kommt. In fast allen Volkswirtschaften gibt es Inflation.
Beispiel: 1960 kostete ein Haus in einer bestimmten Lage beispielsweise 50.000 Euro (bzw. rund 100.000 Mark). Im Jahr 2010 kostet ein gleichwertiges Haus 170.000 Euro. Das entspricht einer jährlichen Inflation von 2,5 Prozent.
Die Inflationsrate
Prozentuale Preissteigerung, gewöhnlich bezogen auf den Zeitraum eines Jahres.
Beispiel: Im Jahr 2007 lag die offizielle Inflationsrate in Deutschland bei 2,7 Prozent. Das bedeutet, dass Dienstleistungen und Waren im Durchschnitt 2,7 Prozent teurer waren als im Vorjahr. In Argentinien lag die Inflationsrate 2007 bei 8,8 Prozent, was bedeutet, dass Dienstleistungen und Waren in diesem Jahr durchschnittlich 8,8 Prozent teurer waren als im Vorjahr.
Die Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage wird vom WEGVerwalter über das Hausgeld eingeholt. Diese Rücklage dient dazu, (altersbedingte) Renovierungen durchzuführen und damit den Wert und die Substanz der Immobilie zu erhalten. Die Instandhaltungsrücklage ist nicht auf den Mieter umlegbar und steuerlich nur bei Kapitalanlegern (Vermieter) und auch erst dann absetzbar, wenn sie für Reparaturen etc. ausgegeben wurde.
Das Investment
Bezeichnung für eine Anlage von Kapital in Sachgüter, aber auch in Wertpapiere.
Der Jahresabschluss
Besteht aus der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung eines Unternehmens. Er ist für das vergangene Geschäftsjahr innerhalb der einem ordnungsgemäßen Geschäftsgang entsprechenden Zeit aufzustellen. Bei einer Aktiengesellschaft wird der Jahresabschluss vom Vorstand aufgestellt und von einem staatlich vereidigten Wirtschaftsprüfer auf seine Ordnungsmäßigkeit geprüft. Der Jahresbericht hat, wenn die Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung eingehalten werden, ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft zu vermitteln.
Der Jugendstil
Eine künstlerische Bewegung gegen Ende des 19. und Anfang des 20. Jahrhunderts. Man wollte damals neue Formen schaffen, die beispielsweise in Zimmern und an Fassaden von Jugendstilhäusern in Form von Blumen, Ranken oder Tieren zu sehen sind. Der Begriff basiert auf der damals publizierten Münchner Zeitschrift „Jugend“.
DIe Kapitalanlage
Hierunter versteht man eine langfristige Anlage von Kapital, die dazu dienen soll, den Wert zu erhalten und Rendite zu erzielen. Denkbar ist die Anlage in Geldanlagen in Form von z. B. Aktien oder festverzinslichen Wertpapieren, oder die Anlage in Sachwerten, z. B. in Form vermieteter Immobilien.
Das Katasteramt
Auch als Vermessungsamt bezeichnet. Die Katasterämter vermessen Grundstücke und führen Verzeichnisse mit den „technischen“ Daten der Grundstücke einer Gemeinde. Die Katasterämter erstellen Auszüge aus dem Liegenschaftsbuch und amtliche Lagepläne.
Die Kaufnebenkosten
Die Kosten, die beim Immobilienerwerb neben dem eigentlichen Kaufpreis anfallen, sind: Grunderwerbsteuer, Notargebühren für Ankauf und Abwicklung, Notargebühren für
die Grundschuldbestellung und Eintragungskosten bei Ämtern. Falls an der Vermittlung ein Makler beteiligt war, kommt noch die Maklercourtage hinzu.
Der Kaufpreisfaktor
siehe Faktor
Der Kaufvertrag
Vertrag, nach dem eine Sache durch Kauf in anderen Besitz übergeht. Bei Grundstücken, Eigentumswohnungen usw. ist der Kaufvertrag immer bei einem Notar zu beurkunden. Statt durch eine Urkunde kann ein Kaufvertrag auch durch zwei Urkunden zustande kommen. Man spricht dann von einem Kaufvertragsangebot und einer Kaufvertragsannahme. Diese müssen ebenfalls bei Notaren beurkundet werden.
Der Keller
Geschoss eines Hauses, das teilweise oder ganz unter der Straßenhöhe liegt. Unterirdischer Aufbewahrungsraum.
Die Konditionen
Darlehensgeber bereit ist, ein Darlehen zur Verfügung zu stellen. Im Allgemeinen rechnet man hierzu: Nominalzins, Auszahlungskurs, Dauer der Zinsfestschreibung, Tilgungssatz und Tilgungsbeginn, Bereitstellungszinsen sowie Bearbeitungsgebühren. Nur aus dem sorgfältigen Vergleich aller Einzelkonditionen lässt sich ermitteln, ob ein Darlehensangebot preisgünstiger ist als ein anderes. Von den Konditionen zu unterscheiden sind die Allgemeinen Darlehensbedingungen, die die sonstigen Rechtsbeziehungen zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer regeln.
Die Konditionenanpassung
Auch Zinsanpassung genannt. Hypothekenbanken garantieren einen für mehrere Jahre festen Zins (Festzinshypothek). Vor Ablauf der Zinsfestschreibung müssen für einen weiteren Zeitraum neue Konditionen festgelegt werden. Zu diesem Zweck unterbreitet die Bank dem Darlehensnehmer ein Angebot, dessen Konditionen sich nach den Verhältnissen am Kapitalmarkt richten. Der Darlehensnehmer kann dem widersprechen, allerdings mit der Folge, dass er dann sein Restdarlehen an die Bank zurückzahlen muss, indem er z. B. zu einer anderen Bank wechselt.
Die Kostenmiete
Die Kostenmiete wird definiert als ein Mietzins, der zur vollständigen Deckung der laufenden Aufwendungen unter Berücksichtigung der tatsächlichen Finanzierungskosten benötigt wird. Die Kostenmiete wird bei preisgebundenem Wohnungsbau angesetzt. Das bedeutet, der Eigentümer hat ein Baudarlehen (soziale Wohnraumförderung) vom Staat aufgenommen. Der Staat gewährt diese zinsgünstigen Kredite, um günstigen Wohnraum für hilfsbedürftige Menschen zu erhalten oder neu zu schaffen. Der Eigentümer muss sich durch die Aufnahme eines Förderdarlehens vom Staat an eine sogenannte Kostenmiete halten. D. h., für die Ermittlung des Mietpreises
dürfen nur die tatsächlichen Kosten für Bewirtschaftung und Darlehenskosten bzw. Aufwendungen für das Objekt angesetzt werden. Der Vermieter darf bei preisgebundenem Wohnungsbau keine ortsüblichen Mieten bei einer Neuvermietung ansetzen. Sobald das Darlehen beim Staat abgelöst wurde, besteht noch eine sogenannte Nachbindungsfrist von 10 Jahren. Das bedeutet, dass der Vermieter sich auch in dieser Zeit an die ermittelte Kostenmiete halten muss. Staatliche Fördermittel für die soziale Wohnraumförderung lohnen sich in der Praxis nur, wenn es in Deutschland eine Zinshochphase gibt.
Der Kostenverteilungsschlüssel
Der Kostenverteilungsschlüssel gibt an, in welchem Verhältnis die Betriebskosten wie z. B. für Wasser, Versicherung, Hausmeister, Verwaltungskosten verteilt bzw. abgerechnet werden. Die gängigsten Verteilerschlüssel sind Miteigentumsanteile, Flächen, Personen oder Ablesewerte wie z. B. bei Wasseruhren.
Die Kündigung (Kredit)
Einseitige Erklärung des Darlehensnehmers oder Darlehensgebers zur Beendigung des Darlehensvertrags. Hypothekendarlehen der Hypothekenbanken sind seitens der Bank bei vertragsgemäßer Abwicklung unkündbar. Der Kunde kann dagegen das Darlehen zu bestimmten vertraglich vereinbarten Terminen schriftlich kündigen, in der Regel bei Ablauf der Zinsfestschreibung. Eine Kündigung durch den Darlehensnehmer ist gewöhnlich auch dann möglich, wenn er die beliehene Immobilie verkauft. In diesem Fall kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
Die Laufzeit
Die Laufzeit eines Darlehens umfasst den Zeitraum von der Auszahlung bis zur vollständigen Rückzahlung. Darlehen der Hypothekenbanken haben Laufzeiten von rund 30 Jahren. Lange Laufzeiten sind ein Vorteil, denn sie ermöglichen eine niedrige laufende Belastung. Nicht zu verwechseln mit der Laufzeit eines Darlehens ist die Zinsfestschreibung, d. h. der Zeitraum, für den feste Zinsen vereinbart sind.
Der Leitzins
Von einer Zentralbank festgelegter Zinssatz, zu dem sich Banken von ihr Geld leihen können.
Die Liebhaberei
Wenn man in Immobilien investiert, um damit Gewinn zu erzielen, kann man die Ausgaben bzw. Verluste von der Steuer absetzen. Liegt aber von Anfang an keine Gewinnerzielungsabsicht vor, so handelt es sich beim Kauf der Immobilie vom Standpunkt des Finanzamts aus um Liebhaberei. Diese wird aus persönlichen Gründen oder Neigungen heraus betrieben (etwa weil man alte Häuser liebt). In einem solchen Fall können die Ausgaben bzw. Verluste nicht von der Steuer abgezogen werden.
Das Liegenschaftsbuch
Amtliches Verzeichnis aller in einem Amtsgerichtsbezirk liegenden Gebäude.
Die Loggia
Nicht oder kaum aus dem Gebäude herausragender Balkon.
Die Löschungsbewilligung
Die Erklärung des Grundschuldgläubigers (Bank), dass die zu seinen Gunsten eingetragene Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden kann. Die Löschungsbewilligung erhält man von der Bank, wenn das Darlehen vollständig abgezahlt ist. Mit ihr kann ein Notar die Löschung der Grundschuld veranlassen.
Die Maisonette Wohnung
Wohnung innerhalb eines Hauses, die sich über zwei oder mehr Stockwerke erstreckt.
Der Makler
Vermittler. Kurzform von Immobilienmakler, einem Vermittler von Kauf- und Mietimmobilien.
Die Mängelrüge
Bei einer Mängelrüge beanstandet der Kunde eine Ware oder Dienstleistung, weil vereinbarte Anforderungen nicht erfüllt werden. Diese Anforderungen können vertraglich oder gesetzlich festgelegt sein. Eine Mängelrüge sollte immer inkl. Fristsetzung schriftlich erfolgen.
Die Mansardenwohnung
Als Wohnung ausgebautes Dachgeschoss. Benannt nach dem französischen Architekten J. Hardouin-Mansart, der vermeintlich als Erster Dachgeschosse so ausbaute, dass sie bewohnt werden konnten.
Die Marge
Die Marge ist die Differenz zwischen Selbstkosten und Verkaufspreis, also die Handelsspanne. Bei Immobilien würde man sagen, das Verhältnis zwischen Einkaufpreis plus Erwerbsnebenkosten und ggf. Renovierungsmaßnahmen zum Verkaufspreis.
Das Mehrfamilienhaus
Ein Haus, in dem mehrere Familien wohnen bzw. mehrere Wohnungen vorhanden sind. Dem gegenüber stehen Ein- und Zweifamilienhäuser.
Der Mietaufhebungsertrag
Ein Mietverhältnis kann vorzeitig beendet werden (ohne Berücksichtigung von Kündigungsfristen), wenn sich Mieter und Vermieter einig sind. Der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ist freiwillig, d. h., der andere Vertragspartner muss nicht zwingend zustimmen.
Die Miete
Die Miete, früher auch Mietzins genannt, ist die Zahlung des Mieters für eine zeitweise Gebrauchsüberlassung von Räumlichkeiten. D. h., der Vermieter stellt dem Mieter Räumlichkeiten zur Verfügung, die der Mieter nutzen darf, und im Gegenzug zahlt der Mieter für die Überlassung der Räumlichkeiten eine Miete.
Das Mietervorkaufsrecht
Werden Wohnungsräume nach Überlassung an den Mieter in Wohneigentum umgewandelt (ein Mehrfamilienhaus wird aufgeteilt in einzelne Eigentumswohnungen) und wird diese Wohnung nun an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Wird also eine Wohnung verkauft, für die der Mieter ein Vorkaufsrecht hat, so muss der Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags unterrichtet werden und darüber, dass er ein Vorkaufsrecht hat. Möchte der Mieter das Vorkaufsrecht ausüben, so muss er eine schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer abgeben und exakt zu den gleichen Kaufvertragsbedingungen kaufen wie der eigentliche Kaufinteressent. Hierfür hat der Mieter zwei Monate Zeit, danach gilt das Vorkaufsrecht als erloschen.
Die Mietervorkaufsrecht-Verzichtserklärung
Die Mietervorkaufsrecht-Verzichtserklärung bedeutet, dass der Mieter auf das Vorkaufsrecht verzichtet. In der Praxis wird üblicherweise der Mieter vor Verkauf einer Wohnung gefragt, ob er Interesse hat, diese selbst zu erwerben. Damit dann der Verkauf an eine dritte Person schneller abgewickelt werden kann (und nicht zwei Monate vergehen müssen, bis das Vorkaufsrecht erlischt), wird die Unterschrift des Mieters unter die Mietervorkaufsrecht-Verzichtserklärung nach Zustellung der notariellen Urkunde (Kopie des Kaufvertrages) durch diese Erklärung eingeholt. Erklärungen vor Zustellung der Urkunde sind unwirksam, der Verkäufer haftet gegenüber dem Mieter 30 Jahre für daraus resultierende Schäden.
Die Mietminderung
Eine Mietminderung ist eine angekündigte Reduzierung der Miete wegen Mängeln. Wenn der vertragsgemäße Gebrauch einer Immobilie nicht gewährleistet ist, weil z. B. die Heizung nicht funktioniert, so steht dem Mieter ein Mietminderungsanspruch zu. Eine Mietminderung muss schriftlich angezeigt und begründet werden.
Die Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse wurde zum 01.06.2015 von der Regierung beschlossen. Die Neuregelung sieht vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässigen Mieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent angehoben werden darf. Die einzelnen Bundesländer haben hierzu die Möglichkeit bekommen, für eine Dauer von höchstens fünf Jahren Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt entsprechend zu regulieren.
Beispiel: Die bisherige Miete für Wohnung A in einem Gebiet, das sich im Laufe der Jahre zu einem Szenegebiet entwickelt hat, betrug 5,50 Euro pro qm. Für vergleichbare Wohnungen werden bei Wiedervermietung Preise von bis zu 9 Euro pro qm erzielt, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete, dokumentiert über den Mietspiegel, bei nur 6 Euro pro qm liegt. Soll die Wohnung A nun wiedervermietet werden, kann der Vermieter die Miete auf höchstens 6,60 Euro pro qm anheben (6
Euro pro qm lt. Mietspiegel + 10 Prozent).
Bei neu errichteten Wohnungen (Neubau) kann der Eigentümer auch in Zukunft ohne Beschränkungen der Miethöhe seine Wohnung vermieten. Ausgenommen von der Mietpreisbremse ist außerdem die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Eine Modernisierung ist umfassend, wenn sie einen solchen Umfang ausweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint.
Die Mietrendite
Die Mietrendite gibt an, wie hoch die jährlich zu erzielenden Mieterträge im Verhältnis zu den Anschaffungskosten einer Immobilie sind. Hierbei gibt es noch eine Unterteilung zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite. Die Bruttomietrendite wird ermittelt, indem man die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis setzt.
Beispiel:
Nettomiete 400 Euro pro Monat,
Kaufpreis 100.000 Euro.
400 x 12 x 100 : 100.000 = Bruttomietrendite 4,8 %
Die Nettomietrendite wird ermittelt, indem man die Jahresnettomiete abzüglich nicht umlegbarer Kosten (bspw. für Instandhaltung, Verwaltergebühr) ins Verhältnis zu den
Anschaffungskosten (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) setzt.
Beispiel:
400 Euro Nettomiete pro Monat,
50 Euro nicht umlagefähige Kosten (Verwaltergebühr, Rücklage, Instandhaltung),
100.000 Euro Kaufpreis,
10.000 Euro Erwerbsnebenkosten.
(400 – 50) x 12 x 100 : (100.000 + 10.000) = Nettomietrendite 3,81 %
Der Mietspiegel
Übersicht über die in einer Stadt üblichen Mieten. Anhand von Wohnungsgröße, Lage, Ausstattung etc. wird aufgezeigt, welche Mieten üblich sind. Als Vermieter hat man so einen Überblick über die Höhe der Miete, die man für seine Wohnungen verlangen kann. Kritiker monieren, dass der Mietspiegel meist nichts mit der Realität zu tun habe, da er eine Art „politische Vereinbarung“ zwischen Stadt, Mietervereinen, Politikern und Eigentümerverbänden sei, mit höchst unwissenschaftlichen Ermittlungsmethoden. Da der Mietspiegel eine der Möglichkeiten darstellt, die ortsübliche Vergleichsmiete als Basis für Mieterhöhungen zu ermitteln, würde hier über die Hintertür versucht, Mietsteigerungen künstlich zu unterdrücken. Die Unwissenschaftlichkeit hat inzwischen sogar das Berliner Amtsgericht in einem Urteil bestätigt.
Der Mietvertrag
Ein Mietvertrag ist ein Vertrag zwischen Mieter und Vermieter über die Bedingungen der Vermietung. D. h., im Mietvertrag wird geregelt, was und zu welchen Bedingungen vermietet wird.
Die Mietverwaltung / WEG-Verwaltung (Unterschied)
Rein rechtlich unterscheidet man bei einem Mehrfamilienhaus folgende Parteien: Mieter, Eigentümer einzelner Wohnungen und die Eigentümergemeinschaft, also die Gruppe aller Eigentümer von Wohnungen innerhalb des Mehrfamilienhauses. Die WEG-Verwaltung verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum, die Mietverwaltung vertritt
den einzelnen Eigentümer einer Eigentumswohnung gegenüber dem Mieter und der WEG. Die Befugnis des WEG-Verwalters endet quasi vor der Wohnungstür. Der Mietverwalter oder auch Sondereigentumsverwalter kümmert sich (vereinfacht gesagt) um den Rest bzw. um Mietangelegenheiten und alles, was innerhalb der Wohnung
anfällt. Der WEG-Verwalter ist für die ordentliche Bewirtschaftung des Anwesens, die jährliche Eigentümerversammlung, die Führung der WEG-Konten, die Erstellung des Wirtschaftsplans und die jährliche Abrechnung der Hausgelder zuständig. Er kümmert sich somit um die Verwaltung der Eigentümer, nicht der Mieter.
Der Mietzins
Korrekter Ausdruck für Miete (Abkürzung). Es handelt sich quasi um die Zinsen, die der Mieter dem Vermieter für die Nutzung der Wohnung zahlt.
Der Miteigentumsanteil
Der Miteigentumsanteil ist ein rechnerischer Bruchteil am Gemeinschaftseigentum. Anhand dessen werden die Kosten der Gemeinschaft (Anteil Instandhaltungsrücklage etc.) und meist auch die Stimmrechte verteilt. Besitzt man z. B. eine Wohnung, die 20 von 100 Miteigentumsanteilen hat (das wird meist anhand der Flächenverhältnisse ermittelt), so würden bei einer Reparatur am Dach von z. B. 10.000 Euro auf diese Wohnung 2.000 Euro entfallen.
Der Mitschuldner
Ein Darlehensnehmer, zumeist Ehegatte, der als Gesamtschuldner mit einem anderen Schuldner haftet.
Die Modernisierung
Verbesserung des Wohn- oder Nutzwerts eines bestehenden Gebäudes. Dies kann z. B. durch Anpassung des Grundrisses, Aufwertung der Ausstattung oder Verbesserung der Wärmedämmung geschehen. Die Modernisierung unterscheidet sich von der Renovierung, die der Erhaltung oder Wiederherstellung des bisherigen baulichen Zustands dient. Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen können mit Darlehen von Hypothekenbanken finanziert werden. Bestimmte Modernisierungsmaßnahmen werden durch staatliche Darlehen, Zuschüsse oder Steuervergünstigungen gefördert. Nähere Auskünfte hierzu erteilen die örtlichen Ämter für Wohnungswesen oder die Finanzämter. Modernisierungskosten sind unter bestimmten Voraussetzungen auf Mieter umlegbar. Vergleiche unbedingt die Unterschiede zu Sanierung und Renovierung.
Die Nachbindung/Nachbindungsfrist
Wenn Immobilien mit öffentlichen Mitteln gefördert bzw. finanziert wurden, gibt es nach Ablösung der Kreditmittel eine Nachbindungsfrist. Sie beträgt zehn Jahre, beginnend mit Ablauf des Jahres, in dem die Mittel abgelöst wurden. Das bedeutet, wenn man eine Wohnung kauft, die sich in der Nachbindungsfrist befindet, ist der Vermieter nach wie vor an die sogenannte Kostenmiete gebunden.
Die Nachfinanzierung
Wird erforderlich, wenn die ursprünglich geplanten Kosten bei der Durchführung des Bauvorhabens überschritten werden. Beruhen die Mehrkosten nicht auf Maßnahmen, die den Wert des Gebäudes erhöhen, ist die Nachfinanzierung möglicherweise erschwert, wenn nach dem ursprünglichen Finanzierungsplan die Beleihungsgrenzen der Darlehensgeber bereits weitgehend ausgeschöpft sind. Auch wenn dem nicht so wäre, haben Nachfinanzierungen aus Sicht der Bank immer einen faden Beigeschmack und sind nicht gern gesehen. Deshalb sollten Planänderungen während der Bauausführung möglichst vermieden werden. Als Nachfinanzierung bezeichnet man häufig
auch die zusätzliche Darlehensaufnahme auf ein beliehenes Objekt, z. B. für Modernisierungen.
Der Nachrang
Rangstelle im Grundbuch, nach einer besser platzierten Voreintragung. Die Rangstelle kann z. B. Auswirkungen auf eine eventuell notwendige Zwangsversteigerung haben, bei der die Gläubiger entsprechend ihrem Rang im Grundbuch bedient werden. Abhängig davon, wie viel Geld bei einer Zwangsversteigerung für eine Immobilie geboten wird und wie hoch der Anspruch des erstrangigen Gläubigers ist, erhalten nachrangige Gläubiger vielleicht kein Geld. Daher bietet eine nachrangig eingetragene Grundschuld im Grundbuch für einen Gläubiger nicht die Sicherheit einer erstrangigen Grundschuld.
Die Nachrangfinanzierung
Darlehen, das im Rang (Rangstelle) nach bereits bestehenden Grundpfandrechten abgesichert wird. Es hat sich eingebürgert, dann von einer Nachrangfinanzierung zu sprechen, wenn die Finanzierung über den erstrangigen Beleihungsraum, der bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts reicht, hinausgeht. Wegen des höheren Risikos für den Darlehensgeber werden Nachrangfinanzierungen gewöhnlich teurer angeboten als erstrangige Finanzierungen. Der Grund dafür liegt darin, dass die Gläubiger im Fall der Versteigerung einer Immobilie nach der Rangfolge der Eintragung im Grundbuch befriedigt werden. Bei nachrangig eingetragenen Grundschulden ist das Risiko, dass der Gläubiger in einem solchen Fall leer ausgeht oder nur einen Teil der Darlehenssumme zurückerhält, größer, entsprechend ist der Zinssatz höher.
Beispiel: Jemand will die 100.000 Euro, die er zum Kauf einer Eigentumswohnung benötigt, finanzieren. Seine Hausbank bietet ihm ein Darlehen in Höhe von 60.000 Euro
zu einem Zinssatz von 3 Przent an. Da die 60.000 Euro aber nicht ausreichen und er kein Eigenkapital einsetzen will, muss er ein weiteres Darlehen über 40.000 Euro in Anspruch nehmen. Dieses wird ihm von seiner Hausbank ebenfalls angeboten, allerdings zu einem Zinssatz von 3,5 Prozent. Für das erste Darlehen wird im Grundbuch
eine erstrangige Grundschuld in Höhe von 60.000 Euro eingetragen. Für das zweite Darlehen eine nachrangige Grundschuld in Höhe von 40.000 Euro. Oft ist dieses Prozedere nicht von außen erkennbar, da die Bank nur intern so kalkuliert und nach außen einen „Mischzins“ angibt.
Außerdem bezeichnet man als Nachrangfinanzierung eine Finanzierung, bei der es einen erstrangigen Gläubiger gibt und einen anderen nachrangigen. Das kommt vor, wenn z. B. die erste Bank nur bereit ist, einen gewissen Teil zu finanzieren (z. B. 90 Prozent vom Kaufpreis), der Kreditnehmer aber auch noch die fehlenden 10 Prozent und evtl. sogar die Kaufnebenkosten finanzieren will. Hierzu gibt es Banken, die sich auf Nachrangfinanzierungen spezialisiert haben, diese jedoch meist (aufgrund des höheren Risikos) wesentlich teurer anbieten.
Die Nebenkosten
Kosten, für die ein Mieter neben der Kaltmiete aufkommen muss, die also vom Vermieter auf ihn umgelegt werden können. Dabei handelt es sich in der Regel um die folgenden Posten:
• Allgemeinstrom (Hausflur etc.)
• Brandmeldeanlage
• Entwässerung
• Fahrstuhlbetrieb
• Gartenpflege
• Gebäudeversicherung
• Gemeinschaftsantenne
• Gemeinschaftswaschmaschine
• Grundsteuer
• Haftpflichtversicherung
• Hausmeisterdienste
• Hausreinigung
• Heizung
• Kabelanschluss
• Müllabfuhr
• Sachversicherung
• Schornsteinreinigung
• Straßenreinigung
• Ungezieferbekämpfung
• Wasserversorgung (kalt, warm)
• Winterdienst
Zu den Kosten, die nicht auf einen Mieter umgelegt werden können, zählen:
• Instandhaltung des Gebäudes
• Kontoführungsgebühren
• Rechtsanwaltskosten
• Rücklagenbildung
• Verwaltergebühren
Die Nebenkostenvorauszahlung
Der Mieter leistet neben der von ihm gezahlten Kaltmiete eine Nebenkostenvorauszahlung, also einen festgelegten Betrag für Nebenkosten etwa für Wasser, Heizung etc.
Nachdem der WEG-Verwalter die Abrechnung des tatsächlichen Verbrauchs ermittelt hat, kann die jährliche Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter erfolgen. Hieraus ergeben sich dann eine Nach- oder Rückzahlung sowie eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung. Diese darf jedoch nur im Rahmen der Nebenkostenabrechnung angepasst werden. Damit es nicht zu gewaltigen Nachzahlungen, z. B. bei steigenden Energiepreisen, kommt, ist es oft sinnvoll, mit dem Mieter eine Anpassung der Vorauszahlung auf freiwilliger Basis zu vereinbaren.
Die Nebenleistungen
Alle neben Zins- und Tilgungsleistungen vereinbarten Zahlungsverpflichtungen des Darlehensnehmers, insbesondere Bereitstellungszinsen und Schätzungsgebühren.
Die Nichtabnahmeentschädigung
Entgelt, das bei Nichtabnahme eines Darlehens zu zahlen ist. Die Nichtabnahmeentschädigung dient dem Ausgleich des Schadens, der der Bank vor allem dadurch entsteht, dass sie die für das Darlehen vorgesehenen Geldmittel bereits beschafft („angekauft“) hatte.
Der Nominalbetrag
Die im Darlehensvertrag vereinbarte Summe eines Darlehens. Der Auszahlungsbetrag liegt zuweilen unter dem Nominalbetrag (siehe auch Auszahlungskurs).
Der Nominalzins
Zinssatz, mit dem ein Darlehen zu verzinsen ist. Er wird auf den Betrag des Darlehens berechnet und entspricht nicht dem Effektivzins. Letztgenannter ist gewöhnlich höher, da dabei neben den Zinsen auch andere beim Darlehen anfallende Gebühren in die Berechnung des Zinssatzes miteinbezogen werden. Der Effektivzins ist daher für einen Vergleich von Darlehen aussagekräftiger als der Nominalzins.
Der Notar
Jurist, der Urkunden beglaubigt und Rechtsgeschäfte vornimmt. Immobiliengeschäfte dürfen in der Bundesrepublik Deutschland nur über Notare abgewickelt werden.
Das Notaranderkonto
Auf den Namen eines Notars eingerichtetes Bankkonto zur vorübergehenden treuhänderischen Verwahrung von Fremdgeldern. Beim Immobilienkauf kann die Einrichtung eines solchen Kontos für den Käufer sinnvoll sein, da der Verkäufer erst dann den Kaufpreis vom Notar erhält, wenn er alle vertraglich festgelegten Bedingungen erfüllt hat.
Die Notarbestätigung
Bestätigung des Notars gegenüber der Bank, dass der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld nichts im Wege steht. Die Notarbestätigung ermöglicht die Auszahlung des Darlehens, bevor die Eintragung ins Grundbuch vollzogen ist.
Die Notargebühren
Notargebühren sind die Gebühren, die bei Erwerb und Finanzierung einer Immobilie anfallen. D. h., der Notar bekommt eine Gebühr für die Erstellung des Kaufvertrags, für die Beurkundung, dann für die Abwicklung des Kaufvertrags im Grundbuch. Diese Gebühren werden umgangssprachlich auch Erwerbsnebenkosten genannt, sind aber tatsächlich nur ein Teil davon.
Die Notarielle Beglaubigung
Hierbei beglaubigt der Notar lediglich die Unterschrift des Unterzeichners unter ein Schriftstück, ohne auf den Inhalt einzugehen. Er bestätigt nur die Authentizität der Unterschrift. Vergleiche hierzu Notarielle Beurkundung.
Die Notarielle Beurkundung
Bei besonders wichtigen Geschäften sieht der Gesetzgeber zum Schutz der Betroffenen eine Beurkundung durch einen Notar vor. Dies gilt insbesondere für Grundstückskaufverträge und die Belastung von Grundstücken mit einer Grundschuld (Grundschuldbestellung).
Die Nutzung
Der Charakter einer Wohnanlage wird neben ihrer Lage und Ausstattung insbesondere durch ihre Nutzung bestimmt. Ist jede Art von Nutzung zulässig, können sich dort Ladengeschäfte, Praxen, Kanzleien, Gaststätten und sonstige gewerbliche Einrichtungen etablieren, soweit die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen dem nicht entgegenstehen. Soll eine Einheit erworben werden, um sie beruflich zu nutzen oder gewerblich zu vermieten, so sollte vorab geklärt werden, ob diese Nutzungsart
mit der Gemeinschaftsordnung in Einklang steht. Dient nämlich eine Anlage ausschließlich Wohnzwecken, so scheidet eine Nutzung als Ladengeschäft, Gaststätte etc. von vornherein aus. Die Interessen der anderen Bewohner werden jedoch dann nicht berührt, wenn jemand in seinen Räumen Bürotätigkeiten entfaltet, sie aber in erster Linie als Wohnung nutzt. Eine Tätigkeit, die mit Publikumsverkehr verbunden wäre, oder die Einrichtung eines Bürobetriebs mit Angestellten wäre hingegen mit dem vereinbarten Nutzungscharakter nicht in Einklang zu bringen. Ein solcher Gebrauch wäre unzulässig.
Das Objekt
Umgangssprachlicher Begriff für eine Immobilie. Auch kurz für Beleihungsobjekt.
Der Objektverbrauch
Bezieht sich auf die bis 2005 vom Staat gewährte Eigenheimzulage. Jeder Bürger kann grundsätzlich nur einmal im Leben für die Herstellung oder den Erwerb von selbstgenutztem Wohnraum eine Eigenheimzulage erhalten. Ist das geschehen, ist ein so genannter Objektverbrauch eingetreten.
Die Öffentliche Förderung des Wohnungsbaus
Der Staat fördert den Wohnungsbau außer durch steuerliche Maßnahmen durch zinsgünstige Darlehen, laufende Zuschüsse und Bürgschaften. Die meisten Arten der Förderung sind an bestimmte Einkommensgrenzen gebunden. Auskünfte erteilen die örtlichen Ämter für Wohnungswesen.
Die Öffnungsklausel in Teilungserklärungen
In einer Teilungserklärung ist die Gemeinschaftsordnung enthalten und somit sämtliche Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer untereinander. Hier wird unter anderem festgelegt, welche Kosten wie abzurechnen sind. Eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung gibt den Eigentümern die Möglichkeit, zu einem späteren Zeitpunkt neue Vereinbarungen zu treffen, ohne dass die Teilungserklärung komplett neu bzw. eine Ergänzung beurkundet oder in der Gemeinschaft einstimmige
Beschlüsse gefasst werden müssen.
Beispiel: In der Teilungserklärung ist geregelt, dass z. B. sämtliche Betriebskosten nach Miteigentumsabteilen abgerechnet werden sollen. Die Eigentümer sind sich einig, dass bestimmte Kosten wie z. B. Allgemeinstrom zukünftig nach Personen abgerechnet werden soll. Dann haben sie durch die Öffnungsklausel die Möglichkeit, den Verteilerschlüssel abzuändern, damit zukünftige Abrechnungen nach Personen erfolgen können.
Der Pachtvertrag
Ein Pachtvertrag legt die mit dem Eigentümer gegen Entgelt vertraglich vereinbarte Nutzung einer Sache fest. Der Unterschied zum klassischen Mietvertrag liegt darin, dass es bei einem Pachtvertrag vornehmlich um die sogenannte „Fruchtziehung“ geht (wird ein Acker verpachtet, so werden aus ihm entsprechend Früchte gezogen. Aber auch die Bewirtschaftung eines Sees hätte den Zweck der „Fruchtziehung“). So kann man bei der Pacht auch einen Umsatz- oder Gewinnanteil vereinbaren, wogegen die Miete eine feste, wiederkehrende Zahlung wäre.
Der Pfandbrief
Kurz für Hypothekenpfandbrief. Festverzinsliche Wertpapiere, die von Hypothekenbanken herausgegeben werden, um Geldmittel für die gewährten Darlehen zu beschaffen. Es handelt sich somit um eine Anleiheform (Wertpapier, das gegen Geld ausgegeben wird, mit dem Zweck, etwas „anzuleihen“), deren Deckung (= „Besicherung“) auf Grundstücken oder anderen Immobilien beruht. Dadurch sind Pfandbriefe eine relativ sichere Anlage. Herausgegeben werden diese Papiere von privaten
Hypothekenbanken, die den Käufern für einen bestimmten Zeitraum einen festgelegten Zins zahlen.
Die Prolongation
Verlängerung eines Darlehens, wenn die Zinsfestschreibung ausgelaufen ist. Es werden lediglich die Zinsen neu angepasst. Ein Wechsel des Darlehensgebers findet nicht statt.
Beispiel: Bei einem Kredit von 100.000 Euro wird eine zehnjährige Zinsfestschreibung von 3 Prozent vereinbart. Nach 10 Jahren sind (abhängig von der Tilgung) z. B. noch 80.000 Euro offen. Zu diesem Zeitpunkt wird eine neue Zinsfestschreibung zu einem neuen Zinssatz vereinbart. Abhängig von der Zinsentwicklung können die monatlichen Raten dann niedriger, gleich hoch oder höher ausfallen als vorher. Wenn die Zinsen gestiegen sind, wird der neue Zinssatz z. B. auf 4 Prozent festgelegt.
Die Rangstelle
Die Rangstelle gibt bei mehreren ins Grundbuch eingetragenen Belastungen die Reihenfolge an, in der die Gläubiger im Fall der Zwangsvollstreckung aus dem Erlös befriedigt werden. Den Letzten beißen also die Hunde, wenn der Verkaufserlös nicht die Gesamtschulden deckt.
Die Räumung
Die Räumung bzw. Zwangsräumung wird vom Gerichtsvollzieher auf Antrag des Gläubigers (Vermieter) bewirkt, wenn der Mieter/Schuldner die Wohnung oder das Grundstück nicht freiwillig räumt. Der Gerichtsvollzieher darf bei der Räumung daher unmittelbaren Zwang anwenden, also z. B. Schlösser aufbrechen und austauschen oder den Schuldner/Mieter unter Gewaltanwendung aus der Wohnung setzen. Siehe hierzu auch Räumungsklage.
Die Räumungsklage
Räumt ein Mieter nach einer Kündigung nicht das Mietobjekt, so muss der Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Diese bewirkt einen Titel (durchsetzbares, schriftlich verbrieftes Recht, z. B. Gerichtsurteil) zur Räumung. Sobald der Titel vorliegt, wird ein Gerichtsvollzieher beauftragt, den Eigentümer wieder in den Besitz seines Eigentums zu versetzen, d. h., nur der Gerichtsvollzieher ist zur Öffnung und zur Sicherung des Wohnraums berechtigt.
Die Refinanzierung
Bezeichnet die von Banken durchgeführte Geldbeschaffung (Geldeinkauf), um Darlehen vergeben zu können. Siehe auch Pfandbrief.
Die Rendite
Ertrag einer Kapitalanlage. Die Rendite wird gewöhnlich in Prozent pro Jahr (abgekürzt p. a. – per annum) angegeben.
Formel: jährlicher Ertrag / eingesetztes Kapital x 100.
Die Renovierung
Renovierung bedeutet, schadhafte, unansehnlich gewordene Gebäude, Innenausstattung oder ähnliches wieder instand zu setzen bzw. neu herzurichten.
Beispiel: In einer Wohnung wird ein neuer Laminatboden verlegt, die Wände werden tapeziert und gestrichen, Sanitärelemente werden ausgetauscht. Beachte
unbedingt den Unterschied zu Sanierung und Modernisierung.
Die Reparaturklausel
Bei Wohnimmobilien: Grundsätzlich ist die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjektes die gesetzliche Aufgabe des Vermieters. Kleinreparaturen bis zu einer Höhe von ca. 80 Euro für die Einzelreparatur können vereinbart werden. Höhere Summen wie z. B. 200 Euro je Reparaturfall können zur Unwirksamkeit dieser Klausel führen. Ferner muss eine Höchstgrenze pro Jahr angegeben werden. Diese sollte bei maximal sieben Prozent der Jahresnettomiete festgelegt werden. Wird die Höchstgrenze für die Einzelreparatur oder die Höchstgrenze pro Jahr zu hoch angesetzt, kann dies bei einem Rechtsfall zur Unwirksamkeit der Klausel führen.
Bei gewerblichen Immobilien: Hier besteht Vertragsfreiheit, du kannst hier grundsätzlich vereinbaren, was du willst.
Die Restschuld
Der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht zurückgezahlte Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld eines Darlehens kann anhand des Tilgungsplanes festgestellt werden.
Die Rückgewähransprüche
Anspruch des Grundstückseigentümers gegenüber der Bank auf Übertragung oder Löschung der Grundschuld, sobald die durch die Grundschuld gesicherten Verpflichtungen erfüllt sind, also das aufgenommene Darlehen abbezahlt oder reduziert ist.
Der Rücktritt vom Darlehensvertrag
Einseitige Erklärung der Bank zur Aufhebung eines noch nicht ausgezahlten Darlehensvertrags, wenn feststeht, dass die Auszahlungsvoraussetzungen innerhalb der Abnahmefrist nicht erfüllt werden. In diesem Fall kann die Bank Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen, die sogenannte Nichtabnahmeentschädigung.
Die Rückzahlung
Gleichbedeutend mit Tilgung.
Der Sachwert
Der Sachwert setzt sich aus dem Gebäude und dem Bodenwert zusammen. Der Gebäudewert ist der Wert der Aufbauten (Gebäude), ermittelt anhand der Baukosten, korrigiert um Abnutzung und aktuellen Zustand. Der Bodenwert ist der Wert des Grundstücks unter Berücksichtigung von Preisen, die für Grundstücke gleicher Art und Lage auf Dauer erzielt werden können.
Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus steht auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück. Das Gebäude ist aufgrund des Zustands und der Wohnfläche 800.000 Euro wert, jeder Quadratmeter Boden 200 Euro, womit der Bodenwert 200.000 Euro entspricht. Der Sachwert beträgt also insgesamt eine Million Euro.
Das Sachwertverfahren
Ein Verfahren zur Ermittlung des Werts von Immobilien. Hier werden vor allem die Herstellungskosten für ein Gebäude herangezogen, bereinigt um das Alter der Immobilie. Dazu kommt noch der Bodenwert des Grundstücks.
Die Sanierung
Eine Sanierung ist eine umfangreiche Modernisierung, ein Umbau oder teilweiser Abriss oder eine umfangreiche Umgestaltung von Räumlichkeiten. Beispiel: Es werden sämtliche Versorgungsleitungen, wie Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen, erneuert. Beachte unbedingt den Unterschied zu Renovierung und Modernisierung.
Die Schätzung
Auch: Taxe, Wertgutachten. Aufgrund gesetzlicher Vorschriften benötigt die finanzierende Bank zur Ermittlung des Beleihungswerts eines Objektes die Schätzung eines Sachverständigen. Dabei werden z. B. die Lage des Grundstücks, der Zustand des darauf errichteten Gebäudes und der erzielte oder erzielbare Mietertrag sowie die örtlichen Marktverhältnisse berücksichtigt.
Die Schätzungsgebühren
Für die Schätzung des Gebäudewerts der zu finanzierenden Immobilie werden dem Darlehensnehmer Gebühren in Rechnung gestellt.
Die Schenkung
Eine Schenkung ist eine Zuwendung (= Geschenk), die jemand aus seinem Vermögen einer anderen Person zugutekommen lässt, wenn beide Parteien sich einig darüber sind, dass diese Zuwendung unentgeltlich erfolgt.
Die Schenkungssteuer
Erhält eine Person von einer anderen Person eine Schenkung, so unterliegt das der sogenannten Schenkungssteuer. Sobald die Summe der Schenkung zwischen diesen Personen in den letzten zehn Jahren einen gewissen Freibetrag überschreitet, fällt Schenkungssteuer an.
Die Schönheitsreparatur
Bei der Klausel über Schönheitsreparaturen, auch Renovierungsklausel genannt, handelt es sich um eine Vereinbarung in Mietverträgen, wonach sich der Mieter dazu verpflichtet, Renovierungsarbeiten wie Tapezieren der Wände und Decken, Streichen von Heizkörpern einschließlich Heizungsrohren, Innentüren, Rahmen usw. in bestimmten Zeitabständen durchzuführen. Der Bundesgerichtshof hat diese Klausel gekippt und vertritt die Auffassung, dass der Vermieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen hat, da der Mieter mit seiner Miete (Mietzins) die Abnutzung der Wohnung bereits bezahlt. Prinzipiell kann die Verpflichtung zur Durchführung
von Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen werden. Hierzu muss eine Individualvereinbarung (im Gegensatz zu einer starren Musterklausel) getroffen werden. Tipp: Wenn der Vermieter eine frisch renovierte Wohnung übergeben hat und am Ende, wenn der Mieter auszieht, wieder eine renovierte Wohnung übergeben bekommen möchte, dann sollte unter „Sonstiges“ handschriftlich vermerkt werden, dass eine Endrenovierung vom Mieter durchzuführen ist.
Die Schufa
Abkürzung für Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung.
Gemeinschaftseinrichtung der deutschen Kreditinstitute und anderer kreditgebender Wirtschaftsunternehmen. Ihr Zweck ist es, einerseits Mitgliedsinstitute vor Verlusten im Kreditgeschäft und andererseits Kreditnehmer vor übermäßiger Verschuldung zu bewahren. Die Schufa erhält dazu von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Sie stellt die bei ihr vorhandenen Informationen unter Beachtung der strengen Vorschriften des Datenschutzes den Banken auf Anfrage zur Verfügung. Jede Privatperson kann einmal im Jahr eine kostenlose Auskunft über ihre Schufa-Daten erhalten. Bei „easy credit shops“ bspw. kann man sich sofort mit einem Personalausweis seine Schufa-Auskunft gegen geringe Gebühr abholen. Die Schufa ermittelt auch einen sogenannten Bonitäts-Score, der bei theoretischen 100 Prozent gipfelt. Ein Score unter 96 Prozent macht eine Immobilienfinanzierung schwierig bis unmöglich.
Die Schuldübernahme
Der im Einvernehmen aller Vertragsparteien vorgenommene Eintritt eines neuen Darlehensnehmers in einen bestehenden Darlehensvertrag unter gleichzeitigem Ausscheiden des bisherigen Darlehensnehmers. In der Praxis ist der Käufer eines Hauses gelegentlich daran interessiert, die vom Verkäufer aufgenommene Finanzierung zu übernehmen. Da die Schuldübernahme der Zustimmung der Bank bedarf, empfiehlt es sich für Verkäufer und Käufer, bereits vor Abschluss des Kaufvertrags mit der Bank Kontakt aufzunehmen, um zu klären, ob und unter welchen Bedingungen die Bank einer Schuldübernahme zustimmt. Auch Kreditnehmerwechsel genannt.
Der Schuldzinsabzug
Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen Darlehenszinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten von der Steuer abzusetzen. Sobald man Einnahmen erzielt und eine Gewinnerzielungsabsicht hat, kann man auch Ausgaben geltend machen. Somit ist der Schuldzinsabzug bei vermieteten Immobilien möglich, nicht jedoch bei der selbst genutzten Immobilie.
Die Selbstschuldnerische Bürgschaft
„Selbstschuldnerisch“ bedeutet hierbei, dass der Bürge bei Zahlungsverzug des Schuldners so behandelt wird, als sei er selbst der Schuldner. Im Gegensatz zu einer normalen Bürgschaft kann der Gläubiger bei Zahlungsverzug des Schuldners sofort an den Bürgen herantreten und von ihm die Zahlung verlangen. Solche Bürgschaften können z. B. bei Darlehen oder auch Wohnungsvermietungen eingesetzt werden.
Die Sicherheiten
Im Rahmen einer langfristigen Baufinanzierung sind vom Darlehensnehmer Sicherheiten zu stellen. Dies sind vor allem Grundpfandrechte (Grundschuld), im Einzelfall auch Bürgschaften oder sonstige Zusatzsicherheiten wie etwa eine Kapitallebensversicherung.
Die Sonderausgaben
Bestimmte Aufwendungen eines Steuerpflichtigen, die steuermindernd von den Einkünften abgesetzt werden dürfen (z. B. Aufwendungen für die Altersvorsorge, Krankenversicherung, allgemeine Personenversicherung etc., keine Sachversicherungen).
Das Sondereigentum
Man kann vereinfacht sagen, dass Sondereigentum alles ist, was nicht gemeinschaftliches Eigentum darstellt, etwa die Wohnung des jeweiligen Eigentümers. Jedoch können etwa Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören, da sie einen Teil der Hülle des Hauses bilden. Jedem ist einleuchtend, dass man z. B. den Aufzug nicht ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer ausbauen darf. Dieser Aufzug gehört allen Eigentümern, ist somit Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum gehören grundsätzlich alle Bestandteile eines Hauses, die verändert werden können, ohne dass der jeweilige Eigentümer damit die Rechte anderer Miteigentümer berührt. Damit scheiden alle Dinge aus, die für den Bestand und die Sicherheit des Hauses notwendig sind. Auch sind damit dem Sondereigentum nicht solche Sachen zuzuordnen, die auch die anderen Miteigentümer nutzen dürfen, die also dem gemeinschaftlichen Zugriff aller unterliegen. Bei Zweifeln, was Gemeinschafts- und was Sondereigentum ist, sollte man mit dem WEG-Verwalter Rücksprache halten. Festgelegt wird die Zuordnung durch die Teilungserklärung und das WEG-Gesetz.
Das Sondernutzungsrecht
Das Recht eines Eigentümers, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen, z. B. Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche. Ein Sondernutzungsrecht wird also auf dem Gemeinschaftseigentum gebildet und darf nur vom Eigentümer des zugehörigen Sonder- oder Teileigentums genutzt werden
(Beispiel: Terrasse auf dem Flachdach darf nur vom Eigentümer der darunterliegenden Wohnung genutzt werden). Auch Stellplätze werden oft als Sondernutzungsrechte
gebildet. Sondernutzungsrechte können nur übertragen (z. B. verkauft) werden, wenn der Käufer auch ein Sonder- oder Teileigentum besitzt. Sie „hängen“ rechtlich gesehen immer an einem Sonder- oder Teileigentum.
Die Sondertilgung
Dies ist die Möglichkeit, mehr zurückzuzahlen als nur die vereinbarten Leistungsraten. Sie können einen Höchstbetrag an jährlicher Sondertilgung vereinbaren. Haben Sie dann zusätzliche Mittel frei, können Sie diese für die Rückzahlung Ihres Darlehens verwenden. Vorteil: Mit einer vereinbarten Sondertilgung haben Sie die Möglichkeit, Ihr Darlehen Schneller zurückzuzahlen.
Die Sonderumlage
Sind größere Reparaturen an einem Mehrfamilienhaus nötig, deren Kosten die Instandhaltungsrücklage überschreiten, so müssen die Eigentümer zusätzliche Zahlungen leisten. Das nennt man Sonderumlage. Diese Sonderumlage wird von der Eigentümergemeinschaft in einer ordentlichen Versammlung genehmigt.
Das Souterrain
Kellergeschoss, ganz oder teilweise unter Straßenhöhe liegendes Geschoss.
Die Spekulationsfrist
Der Gewinn aus dem Verkauf einer Kapitalanlageimmobilie ist einkommensteuerpflichtig, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußert wird. Somit beträgt die Spekulationsfrist bei Immobilien grundsätzlich zehn Jahre. Bei anderen Anlageformen wie etwa Aktien oder eigengenutzten Immobilien existieren andere Spekulationsfristen.
Der Staffelmietvertrag
Ein Staffelmietvertrag ist ein klassischer Mietvertrag für Wohnraum und gewerbliche Räume. Die Besonderheit hierbei ist, dass bereits zu Beginn des Vertrags festgelegt
wird, in welchem Umfang sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten erhöht. Wichtig: Zusätzliche Erhöhungen in dem Zeitraum zur Staffelung der Miete sind unzulässig, und dies gilt auch bei Modernisierungen in diesem Zeitraum. Wenn der Mietvertrag zur Staffelung der Miete abgelaufen ist, kann die Miete nur über die ortsüblichen Vergleichsmieten weiter erhöht werden. Der grundsätzliche Vorteil einer Mietstaffelvereinbarung ist, dass sie keiner Kappungsgrenze (max. 20 Prozent in 3 Jahren) ausgesetzt ist und hier frei vereinbart werden kann.
Die Steigleitung
Vom Hausanschluss senkrecht aufsteigende Leitung für Gas, Strom oder Wasser.
Die Steuerliche Förderung des Eigenheims
Das waren bis 2005 Eigenheimzulage, Kinderzulage, ökologische Baumaßnahmen. Aktuell ist unter bestimmten Bedingungen eine Förderung über die Riester-Rente möglich.
Die Steuerliche Förderung des Wohnungsbaus
Steuerliche Vergünstigungen für den Wohnungsbau. Insbesondere durch Abschreibungen, Sonderausgaben und Schuldzinsabzug.
Das Steuermodell
Unter dem Begriff Steuermodell werden sogenannte Bauherren-, Bauträger-, Erwerber-, Erhaltungs- und andere Modelle zusammengefasst, deren Ziel es ist, beim Erwerb von Grundbesitz durch einen möglichst hohen Anteil an Werbungskosten Steuern zu „sparen“. Zahlreiche Steuermodelle haben in den letzten Jahren die Erwartungen der Anleger nicht erfüllt. In einigen Fällen haben die Finanzverwaltungen die Modelle insgesamt oder die Werbungskosten gar nicht bzw. nur teilweise anerkannt. In anderen Fällen ist der erwartete Mietertrag oder Wertzuwachs ausgeblieben. Grundsätzlich sollte man nicht allein um der Steuerersparnis willen in Immobilien investieren, sondern auf die Werthaltigkeit und die Rentabilität achten.
Das Stockwerk
Bezeichnung für alle in einer Ebene liegenden Räume oberhalb des Erdgeschosses.
Das Teileigentum
Bezeichnet das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, z. B. Garage oder Gewerberäume.
Die Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist die rechtliche Grundlage für die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses. Sie regelt den Besitz sowie die Rechte und Pflichten der Eigentümer. Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses (juristisch nur eine Einheit) kann dieses bei einem Notar in einzelne, rechtlich voneinander getrennte Wohnungen aufteilen lassen. Grundlage hierfür ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung, aus der klar hervorgeht, dass die einzelnen Wohnungen räumlich voneinander getrennt sind. Aufgrund der Teilungserklärung werden für die einzelnen Eigentumswohnungen Wohnungsgrundbücher beim Grundbuchamt angelegt. Dadurch wird jede Wohnung als rechtlich eigenständiges Eigentum angesehen, das von individuellen Eigentümern besessen werden und individuell mit einer Grundschuld beliehen werden kann etc. Die Teilungserklärung regelt im Wesentlichen das Verhältnis der Miteigentümer untereinander (z. B. die Aufteilung der Kosten einer Dachreparatur).
Der Teilvalutierungszuschlag
Ausgleich für den zusätzlichen Aufwand, wenn das Darlehen auf Wunsch des Kunden in mehreren Teilen – nach Baufortschritt – ausgezahlt wird.
Die Tilgung
Während die Zinsen die „Leihgebühr“ für Geld sind, bedeutet Tilgung die „Rückzahlung“. Man versteht darunter den monatlichen oder einmaligen Geldbetrag, der zur Reduzierung der Schuld bezahlt wird.
Die Tilgungsaussetzung
Vereinbarung im Darlehensvertrag mit der Bank, die vereinbarte Tilgung gegen Abtretung der Ansprüche aus Bausparverträgen, Kapitallebensversicherungen oder einem anderen Sparplan auszusetzen. Für die Dauer der Tilgungsaussetzung erhält die Bank nur die vereinbarten Zinsen, die Schuld wird nicht reduziert, sondern eine Gegenposition in Form eines anzusparenden Guthabens ausgebaut. Das Darlehen wird dann, wenn der Bausparvertrag oder die Kapitallebensversicherung auszahlungsreif ist, auf einen Schlag getilgt. Dies hat steuerliche Vorteile, siehe hierzu Tilgungsplan, endfälliges Darlehen, Tilgungsdarlehen. Eine weitere Form: Kommt der Darlehensnehmer in finanzielle Probleme, kann er mit der Bank unter Umständen eine Tilgungsaussetzung vereinbaren und für eine gewisse Zeit nur Zinsen zahlen, nicht aber den Kredit tilgen.
Die Tilgungsfreijahre
Die Hypothekenbanken sind unter bestimmten Umständen bereit, die Tilgung erst nach den ersten (schwierigeren) Jahren beginnen zu lassen, so dass der Darlehensnehmer in dieser Zeit nur Zinsen zu zahlen braucht.
Der Tilgungsplan
Der Tilgungsplan gibt an, wie der planmäßige Verlauf der Verzinsung und Tilgung eines Darlehens aussieht. Er enthält normalerweise die Kreditrate für die einzelnen Zahlungsperioden (Jahresleistung, Vierteljahresrate, Monatsrate), den Zinsbetrag, den Tilgungsbetrag und die jeweilige Restschuld. So kann man schon vor der Aufnahme des Darlehens sehen, wie sich die Tilgung desselben entwickeln wird. Der Tilgunsplan ist insbesondere bei vermieteten Immobilien interessant, da man hieraus auch die zukünftige Steuerentwicklung ersehen kann: Da ja von der Gesamtrate (Annuität) nur die Zinsanteile absetzbar sind (welche bei Annuitätendarlehen jedes Jahr sinken), sinkt der abzusetzende Betrag jedes Jahr. Hierbei ist darauf zu achten, dass die Anfangstilgung nicht zu hoch gewählt wird, da sie nach ein paar Jahren zur echten Steuerbelastung werden kann. Tilgungsaussetzungsdarlehen (siehe auch Festdarlehen oder Fälligkeitsdarlehen) werden gewählt, um diese Steuerproblematik zu lösen.
Der Titel
Ein verbrieftes Recht (z. B. ein Gerichtsurteil), das von einer Autorität (z. B. Richter) bestätigt wurde und das man geltend machen darf (z. B. durch Gerichtsvollzieher oder Polizei), ohne dass es noch weiter hinterfragt werden kann.
Der Treuhänder
Ein Treuhänder verwaltet fremdes Geld oder Eigentum („zu treuen Händen“) gemäß Anweisungen für eine dritte Person, um bei einer Zug-um-Zug-Abwicklung Missbrauch zu verhindern.
Beispiel: Der Bauträger will vom Käufer eine Zustimmung zur Änderung einer Teilungserklärung. Der Kunde knüpft daran Bedingungen zur Mängelbeseitigung. Jetzt kann der Bauträger Geld auf einem Treuhänderkonto hinterlegen, womit für den Kunden sichergestellt wird, dass die Mängel auf jeden Fall erledigt werden. Der Kunde kann dann sofort der Änderung risikolos zustimmen.
Der Treuhänderauftrag
Die Anweisung an den Treuhänder, wie etwa mit Geld zu verfahren ist. Bei Immobilien handelt der Treuhandauftrag meist von den Voraussetzungen, unter denen das Geld freigegeben werden darf; wann also z. B. der Kaufpreis für eine Immobilie, welcher vom Käufer an den Notar (als Treuhänder) gezahlt wurde, an den Verkäufer weitergeleitet werden darf.
Beispiel: „Sobald der Verkäufer die rechtswirksame Baugenehmigung dem Notar nachweist, darf der Kaufpreis vom Treuhandkonto an den Verkäufer ausgekehrt werden.“
Der Treuhandvertrag
Der Vertrag, den man mit dem Treuhänder abschließt. Handelt meist von den Rechten, den Pflichten und der Bezahlung.
Die Treuhandzahlung
Eine Treuhandzahlung ist eine Zahlung an einen vertrauenswürdigen Dritten (Treuhänder) mit der Auflage, über das Geld nur zu verfügen, wenn die vom Zahlenden aufgestellten Auflagen erfüllt sind. Zu den wichtigsten Treuhandzahlungen zählen Zahlungen auf ein Notaranderkonto. Der Notar erhält das Geld mit bestimmten Auflagen und zahlt es erst dann an den Empfänger aus, wenn diese erfüllt sind.
Beispiel: „Sobald der Verkäufer die Kontaminationsfreiheit (keine Giftstoffe) des Grundstückes dem Notar nachweist, darf der Kaufpreis vom Treuhandkonto an den Verkäufer ausgekehrt werden.“
Der Umbaute Raum
Bauvolumen eines Gebäudes. Die Berechnung des umbauten Raums gehört zu den Bauunterlagen, die der Darlehensgeber eines Baudarlehens zur Wertermittlung des zu finanzierenden Objektes benötigt.
Umlagefähig / nicht umlagefähig
Teile der Hausgeldzahlungen an die WEG-Verwaltung (Hausmeister, Versicherung, Grundsteuer, Strom etc.) sind auf den Mieter umlagefähig, andere Teile (Instandhaltungsrücklage, Reparaturen und Verwaltergebühren) nicht. Bei älteren Mietverträgen kann es abweichende Regelungen geben. Siehe auch Nebenkosten.
Die Umschuldung
Ablösung eines bestehenden Kredits durch ein neues Darlehen. Eine Umschuldung kommt in Frage, wenn kurzfristige Bankkredite (Zwischenfinanzierung) in ein langfristiges Hypothekendarlehen umgewandelt werden sollen. Oder wenn an die Stelle eines Gleitzinsdarlehens eine Festzinshypothek treten soll. Eine weitere Möglichkeit für eine Umschuldung ist dann gegeben, wenn die Konditionen des bisherigen Darlehens auslaufen und der Darlehensnehmer mit einer Verlängerung
des Darlehens nicht einverstanden ist oder aus sonstigen Gründen die Bank wechseln möchte.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung
Bescheinigung des Finanzamtes, dass aus steuerlicher Sicht keine Bedenken gegen die Kaufvertragsabwicklung bestehen. Wurde etwa die Grunderwerbsteuer nicht gezahlt, wird diese Bescheinigung nicht ausgestellt, was zur Folge hat, dass der Käufer einer Immobilie nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann. Das hat wiederum zur Folge, dass der Verkäufer so lange (bis zur Eigentumseintragung) auch für die Kosten des Käufers mithaftet (z. B. Grunderwerbsteuer, Notargebühren)
Der Untermieter
Ein Untermieter ist eine Person, die z. B. eine Wohnung nutzt, die von einer anderen Person als Hauptmieter angemietet worden ist. Die Untervermietung kommt in der Regel vor, wenn sich z. B. der Hauptmieter aus beruflichen Gründen woanders aufhält. Grundsätzlich bedarf die Untervermietung der Zustimmung des Vermieters.
Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung
Erwirbt eine Person eine Immobilie, so unterwirft sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes persönliches Vermögen, sofern sie den Kaufpreis nicht bezahlt und der Verkäufer die Zwangsvollstreckung einleitet. Die Besonderheit ist, dass der Verkäufer nicht erst ein langjähriges Verfahren führen muss, um dann einen Titel zu besitzen, mit dem er vollstrecken kann. Durch den beglaubigten Kaufvertrag hat er bereits einen Titel in der Hand, so dass er im Falle der Nichtzahlung durch den Käufer sofort den Gerichtsvollzieher beauftragen kann (also ohne erst klagen zu müssen).
Die Valutierung
Fachbegriff für die Wertstellung von Buchungen, d. h. Festlegung des Datums, an dem eine Gutschrift oder Belastung (auf einem Konto) erfolgt bzw. die Zinsberechnung beginnt. So steht etwa auf den Kontoauszügen deiner Bank das Datum, an dem jeweils Buchungen und Wertstellungen der Buchungen erfolgt sind.
Der Variable Zins
Zinssatz, der nicht festgelegt ist, sondern sich der Marktentwicklung anpasst. Siehe Gleitzinsdarlehen.
Die Veranda
Überdachter Vorbau an einem Gebäude, dessen Seiten offen oder verglast sind.
Der Verbraucherpreisindex
Der Verbraucherpreisindex wird vom Statistischen Bundesamt erstellt. Er wird ermittelt, indem ein Warenkorb zusammengestellt wird, in dem Nahrungsmittel, alkoholische Getränke, Bekleidung, Wohnungsmieten, Wasser, Strom, Gesundheitspflege, Freizeitunterhaltung, Bildungsbedarf etc. enthalten sind. Es wird dann die durchschnittliche prozentuale Preisveränderung dieser Waren- und Dienstleistungen des privaten Bedarfs in Deutschland analysiert und verglichen mit einem Basisjahr (derzeit 2010). Der Verbraucherpreisindex gibt an, wie sich die Preise jeweils im letzten Jahr entwickelt haben. Kritiker sind der Meinung, dass diese Werte durch die Art
der Zusammenstellung des Warenkorbs manipulierbar seien und auch manipuliert würden.
Die Vergleichsmiete
Die Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ermittelt. D. h., die Gemeinde ermittelt die Mietpreise (in der Regel der letzten vier Jahre), die in bestimmten Lagen bezahlt werden, und gibt das Ergebnis dann als Vergleichsmiete in Form eines Mietpreisspiegels heraus. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist auch der Maßstab für die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung bei nicht preisgebundenem Wohnraum, siehe auch Mietspiegel.
Das Vergleichswertverfahren
Ein Verfahren zur Ermittlung des Werts einer Immobilie. Hierbei wird der tatsächliche Verkaufspreis anderer, ähnlicher Immobilien in ähnlicher Lage als Grundlage der Berechnung herangezogen.
Die Vergleichswohnungen
Der Begriff Vergleichswohnungen wird meistens im Zusammenhang von Mieterhöhungsverlangen verwendet. Der Vermieter hat die Möglichkeit, die Miete über Vergleichsmieten (Mietpreisspiegel) oder z. B. Vergleichswohnungen zu erhöhen. Möchte man eine Mieterhöhung über Vergleichswohnungen durchführen, müssen diese drei Wohnungen von der Größe, Ausstattung und Lage ähnlich sein wie die Wohnung, für die man eine Mieterhöhung durchführen möchte.
Der Verkehrswert
Der Verkehrswert ist der Erlös (Preis), der bei einer Veräußerung des Objektes unter normalen Bedingungen im geschäftlichen Verkehr erzielt werden kann.
Das Versammlungsprotokoll
Ein Versammlungsprotokoll ist eine Niederschrift des Verlaufs einer Eigentümerversammlung, in der Beschlüsse gefasst worden sind. Die Niederschrift ist eine Bestätigung bzw. ein Beweis für die Richtigkeit und Gültigkeit der von der Eigentümerversammlung getroffenen Entscheidungen. Ein Versammlungsprotokoll zu einer Eigentümerversammlung hat formelle Anforderungen zu erfüllen. D. h., es muss wiedergegeben werden, wann und wo die Versammlung stattgefunden und wer daran teilgenommen hat, die Feststellung der einzelnen Tagesordnungspunkte, die Abstimmungsergebnisse und die wörtliche Beschlussfassung.
Tipp für den Kauf von Immobilien: Ein Käufer sollte sich immer die letzten drei Protokolle der Eigentümergemeinschaft anschauen, da diese einen Überblick geben, wie es um die Gemeinschaft steht, was für Maßnahmen geplant sind und wo es eventuelle Probleme gibt.
Die Verteilung der Kosten und Lasten
Betrifft die Verteilung der bei einem Mehrfamilienhaus (mit Eigentumswohnungen) anfallenden Bewirtschaftungskosten für Straßenreinigung, Flurreinigung, Gemeinschaftsstrom etc. Soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt, sind die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach den Miteigentumsanteilen zu verteilen. Dies gilt auch dann, wenn die Eigentumswohnungen oder Teileinheiten vom jeweiligen Eigentümer nicht genutzt werden. Eine Änderung der Verteilung setzt voraus, dass alle Wohnungseigentümer ihr zustimmen, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung lässt die Änderung des Verteilerschlüssels mit einer Zweidrittelmehrheit zu. Werden Beschlüsse gefasst, die der Gemeinschaftsordnung oder – soweit diese keine Regelungen enthält – dem Wohnungseigentumsgesetz
entgegenstehen, so ist der Beschluss anfechtbar. Unterbleibt dies, so wird der eigentlich unwirksame Beschluss gleichwohl wirksam.
Der Verwaltungsbeirat
Auch kurz als Beirat bezeichnet. Der Verwaltungsbeirat ist ein Organ der Eigentümergemeinschaft, neben der Eigentümerversammlung und dem WEG-Verwalter. Er wird von den Eigentümern gewählt. Zu seinen Aufgaben gehört es unter anderem, die jährliche Abrechnung des WEG-Verwalters zu überprüfen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern. Sie alle müssen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft sein.
Der Vollstreckungstitel
Ein Vollstreckungstitel ist eine rechtliche Anordnung zur Zahlung oder zu einer Handlung wie z. B. Herausgabe einer Mietsache. Ein Vollstreckungstitel muss erst erwirkt werden.
Beispiel: Ein Mieter bezahlt seine Miete nicht, und trotz Mahnungen werden die Mietschulden nicht beglichen. Dann beantragt der Vermieter einen Mahnbescheid, nach dessen Zustellung wird der Vollstreckungsbescheid geschickt, und aus diesem Titel heraus kann dann der Gerichtsvollzieher beauftragt werden, eine Pfändung durchzuführen oder, wenn z. B. eine Räumungsklage durchgeführt wurde, mit dem Vollstreckungstitel die Wohnung räumen zu lassen.
Die Vorfälligkeitsentschädigung
Entgelt für die einem Kreditinstitut entstehenden Verluste bei einer außerplanmäßigen Rückzahlung eines Darlehens. Bei Immobilienfinanzierungen werden die Zinskonditionen für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben. Kreditinstitute besorgen sich die für die Herausgabe des Darlehens notwendigen Gelder meist genau für diese Laufzeit. Wird das Darlehen vom Verbraucher vorzeitig zurückgezahlt, so können den Kreditinstituten je nach Höhe der Zinskonditionen, Restlaufzeit und Restschuld erhebliche Verluste entstehen, die sie dann über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen, die ihnen der Darlehensnehmer zahlen muss.
Das Vorkaufsrecht
Man unterscheidet zwischen privatem und öffentlichem Vorkaufsrecht. Das private Vorkaufsrecht wird meist ins Grundbuch eingetragen. Derjenige, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht besteht, kann beanspruchen, dass ihm das Grundstück bei einem Verkauf an einen Dritten zu den gleichen Bedingungen, wie in dem Vertrag mit dem
Dritten festgelegt, angeboten und bei Zustimmung übertragen wird. Öffentliche Vorkaufsrechte der Gemeinde im Bereich des Städtebaus sind im Baugesetzbuch wie auch im Maßnahmengesetz zum Baugesetzbuch geregelt.
Beispiel: In einem Mehrfamilienhaus mit zehn Eigentümern will einer der Eigentümer seine Wohnung für 100.000 Euro verkaufen und hat auch schon einen Käufer, der den
Betrag zahlen will. Ist im Grundbuch ein Vorkaufsrecht zugunsten der anderen Eigentümer eingetragen, müssen diese erklären, dass sie davon keinen Gebrauch machen.
Alternativ könnte einer der anderen Eigentümer die Wohnung für 100.000 Euro erwerben und in den Vertrag einsteigen.
Die Vorkaufsrecht-Verzichtserklärung
Schriftliche Erklärung des Mieters, dass er die von ihm angemietete Wohnung nicht erwerben möchte. Diese Erklärung des Mieters ist nur erforderlich, wenn der Mieter bereits zum Zeitpunkt der Aufteilung eines Mehrfamilienwohnhauses in Eigentumswohnungen die Wohnung gemietet hatte.
Das Vorschaltdarlehen
Darlehen mit kurzer Zinsfestschreibung (bis zu zwei Jahre). Der Darlehensnehmer kann in der Regel während der Laufzeit des Vorschaltdarlehens jederzeit – bei demselben Darlehensgeber – auf ein Darlehen mit langfristigem Zins „umsteigen“. Benutzt man z. B., wenn bei einem Neubau nicht ganz klar ist, wie viel die finalen Kosten dann tatsächlich betragen. Um hier z. B. nicht ein zu hohes Darlehen aufzunehmen und daran zehn Jahre gebunden zu sein, arbeitet man erst einmal mit einem Vorschaltdarlehen.
WEG
Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaft aller Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, das in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde.
Der WEG-Verwalter
Die Verwaltung, welche für das Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer, die ordentliche Bewirtschaftung des Anwesens, die Kommunikation mit Versorgern (Strom, Gas
etc.), die jährliche Eigentümerversammlung, die Führung der WEG-Konten, die Erstellung des Wirtschaftsplanes und die jährliche Abrechnung der Hausgelder zuständig ist. Er vertritt im Rahmen seiner Vollmachten die Eigentümer „als eine Stimme“ nach außen.
Die WEG-Verwaltung / Mietverwaltung (Unterschied)
Rein rechtlich unterscheidet man bei einem Mehrfamilienhaus folgende Parteien: Mieter, Eigentümer einzelner Wohnungen und die Eigentümergemeinschaft, also die Gruppe aller Eigentümer von Wohnungen innerhalb des Mehrfamilienhauses. Die WEG-Verwaltung verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum, die Mietverwaltung vertritt
den einzelnen Eigentümer einer Eigentumswohnung gegenüber dem Mieter und der WEG. Die Befugnis des WEG-Verwalters endet quasi vor der Wohnungstür. Der Mietverwalter oder auch Sondereigentumsverwalter kümmert sich (vereinfacht gesagt) um den Rest bzw. um Mietangelegenheiten und alles, was innerhalb der Wohnung
anfällt. Der WEG-Verwalter ist für die ordentliche Bewirtschaftung des Anwesens, die jährliche Eigentümerversammlung, die Führung der WEGKonten, die Erstellung des Wirtschaftsplans und die jährliche Abrechnung der Hausgelder zuständig. Er kümmert sich somit um die Verwaltung der Eigentümer, nicht der Mieter.
Die Werbungskosten
Bestimmte bei der Berufsausübung/Gewinnerzielung
anfallende Kosten, die bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Einkommens abgezogen werden können. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind bestimmte Aufwendungen (z. B. Darlehenszinsen, Disagio, Abschreibungen, Renovierungs- oder Bewirtschaftungskosten) steuerlich abzugsfähige Werbungskosten.
Die Wertermittlung
Eine Wertermittlung wird durchgeführt, um den Verkehrs- und den Beleihungswert einer Immobilie zu ermitteln. Diverse unterschiedliche Verfahren werden dabei zur Bewertung herangezogen: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren. Bei Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern erfolgt die Bewertung in der Regel über das Sachwertverfahren. Der Sachwert einer Immobilie setzt sich zusammen aus dem Bodenwert (abhängig von Grundstücksgröße
und Quadratmeterpreis) und dem Bauwert. Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird über den Ertragswert bestimmt. Er errechnet sich aus der Jahresnettokaltmiete.
Ein Gutachten zur Immobilie weist häufig sowohl den Sachwert als auch den Ertragswert aus. Der Wert der Immobilie wird dann aus dem Mittelwert beider Ergebnisse errechnet und über das Vergleichswertverfahren verifiziert.
Die Wertsteigerung
Steigerung des Werts einer Immobilie. Jene entsteht oft aufgrund der Inflation, die dazu führt, dass zum einen die Immobilienpreise und zum anderen die Mieten (also der Ertrag vermieteter Immobilien) steigen. Eine Wertsteigerung einer Immobilie kann auch durch Modernisierung erfolgen oder durch erhöhte Nachfrage bei wenig Angebot.
Der Wirtschaftsplan
Ein vom WEG-Verwalter ersteller Plan, auf dessen Basis sich die Hausgeldvorauszahlungen (also Abschlagszahlungen) der einzelnen Eigentümer berechnen. Dies ist eine Schätzung der Kosten für das laufende bzw. folgende Jahr. Unabhängig vom Wirtschaftsplan werden die tatsächlich angefallenen Kosten für das abgelaufene Jahr den Hausgeldvorauszahlungen gegenübergestellt, woraus sich Nach- oder Rückzahlungen für individuelle Eigentümer ergeben können.
Die Wohnfläche
Die Summe der (als Wohnfläche) anrechenbaren Grundflächen der Räume, die zur Wohnung gehören. Nicht dazu gehören die Grundfläche von Keller, Dachräumen oder
Räumen, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen. Die Wohnfläche wird beim Finanzierungsplan und bei der Darlehensbewilligung sowie in Kombination mit den Baukosten zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit eines Bauvorhabens herangezogen. Die Wohnfläche ist auch meist die Grundlage für die später erzielbare Miete.
Die Wohnflächenberechnung
Die vom Architekten erstellte Berechnung und deren Herleitungsweg (Rechenweg) anhand der einzelnen Maße der jeweiligen Wohnung.
Die Wohnung
Der aus einem oder mehreren Räumen bestehende Bereich innerhalb eines Gebäudes, in dem jemand wohnt.
Das Wohnungseigentum / Sondereigentum
Das Sondereigentum an einer Wohnung mit den dazugehörigen Nebenräumen wie z. B. Balkon, Loggia und Kellerraum.
Die Wohnungseigentümerversammlung
Eine Versammlung der Eigentümer einzelner Wohnungen eines Mehrfamilienhauses. Die Versammlung ist mindestens einmal im Jahr vom WEG-Verwalter einzuberufen.
Das Wohnungsübergabeprotokoll
Ein Wohnungsübergabeprotokoll dokumentiert den Zustand der Wohnung bei ihrer Übergabe oder auch Abnahme (Rückgabe). Damit es nicht zu unnötigen Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter kommt, sollte immer ein ausführliches Wohnungsübergabeprotokoll bei Übergabe der Mietsache angefertigt werden.
Die Zahlungsaufforderung
Die Aufforderung vom Notar, dass der Kaufpreis vom Käufer gezahlt werden soll. Verspätete Zahlung führt zu Verzugszinsen und Schadensersatz. Der Notar fordert erst dann zur Zahlung auf, wenn alle Anforderungen gemäß Notarvertrag erfüllt sind.
Der Zeitmietvertrag
Ein Zeitmietvertrag ist ein Vertrag über ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit. D. h., zu Beginn des Mietverhältnisses steht bereits fest, wann es endet. Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit a) die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will oder b) die Räume wesentlich instand setzen möchte, so dass durch die Maßnahme eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde. Entfallen zu einem späteren Zeitpunkt die beiden vorgenannten Gründe, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.
D. h., der Zeitmietvertrag geht dann über in ein unbefristetes Mietverhältnis und kann nur gemäß den gesetzlichen Möglichkeiten gekündigt werden.
Der Zins
Die Gebühr für die Überlassung eines Darlehens. Der Zins wird gewöhnlich in Prozent der Darlehenssumme angegeben.
Das Zinsänderungsrisiko
Risiko, dass die Zinsen für ein Darlehen steigen, wenn sie nicht festgeschrieben sind. Siehe Gleitzinsdarlehen.
Die Zinsfestschreibung
Zeitraum, für den die Konditionen für ein Darlehen von der Bank garantiert werden. Die Darlehen der Hypothekenbanken werden mit Festzins angeboten. Der Darlehensnehmer kann dabei in der Regel Zinsfestschreibungen von bis zu 20 Jahren wählen. In Einzelfällen ist auch die Zinsfestschreibung für die volle Darlehenslaufzeit (bei 2 Prozent Anfangstilgung ca. 30 Jahre) möglich. Die Zinsfestschreibung hat gegenüber dem variablen Zins den Vorteil, dass der Darlehensnehmer seine finanzielle Belastung langfristig sicher kalkulieren kann. In Zeiten niedriger Zinsen ist es ratsam, sich den Niedrigzins durch Wahl einer möglichst langfristigen Zinsfestschreibung zu
sichern (mindestens zehn Jahre).
Der Zinssatz
Prozentsatz, zu dem ein Darlehen verzinst wird. Siehe Nominalzins und Effektivzins.
Die Zusatzsicherheiten
Neben den üblichen Sicherheiten können unter bestimmten Umständen Zusatzsicherheiten erforderlich sein, um ein Darlehen zu erhalten. Zu den gebräuchlichsten gehören Bürgschaften von Banken oder vom Arbeitgeber, Mitverpflichtungen von Verwandten, die Abtretung von Ansprüchen aus Kapital- und Risikolebensversicherungen oder aus Bausparverträgen sowie die Verpfändung von Bankguthaben, Wertpapieren oder werthaltigen anderen Immobilien.
Die Zwangsvollstreckung
Die Zwangsvollstreckung ist die Ausführung des Gerichtsvollziehers zur Durchsetzung privatrechtlicher Ansprüche des Gläubigers gegen den Schuldner aufgrund eines vollstreckbaren Titels. Siehe auch Vollstreckungstitel.
Die Zweckbestimmungserklärung
Vereinbarung zwischen der Bank und dem Darlehensnehmer bzw. Grundstückseigentümer über den Umfang der durch die Grundschuld gesicherten Verbindlichkeiten (welcher Zweck wird durch die Grundschuld besichert?).
Die Zwischenfinanzierung
Dient zur Überbrückung eines kurzfristigen Kreditbedarfs bis zur Auszahlung des langfristigen Darlehens. Zugesagte Mittel können in der Bauphase nicht immer so schnell zur Verfügung gestellt werden, wie es z. B. zur Begleichung der in kurzen Abständen anfallenden Handwerkerrechnungen erforderlich ist. Abhilfe kann in einem solchen Fall eine Zwischenfinanzierung schaffen.
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