Immobilien-bewertung: Wann ist sie wichtig?

Eine Immobilie ist für die meisten Menschen eine der größten Investitionen im Leben. Ob nun als Eigentümer, Käufer oder Verkäufer - eine realistische Einschätzung des Wertes ist von großer Bedeutung. Doch wie bestimmt man den Wert einer Immobilie? Viele Menschen fühlen sich unsicher bei diesem Thema oder verlassen sich auf Hörensagen. Doch es gibt gute Gründe, eine professionelle Immobilienbewertung in Anspruch zu nehmen. 

Wofür wird eine Immobilienbewertung benötigt?

Eine Immobilienbewertung ist von großer Bedeutung für Eigentümer, Käufer und Verkäufer von Immobilien sowie für Kreditinstitute und Versicherungen. Vor allem bei einem Verkauf oder Kauf einer Immobilie kann eine realistische Einschätzung des Marktwertes eine wichtige Grundlage für eine erfolgreiche Transaktion sein. Eine Über- oder Unterschätzung des tatsächlichen Werts kann schnell zu Verlusten führen oder Kaufinteressenten abschrecken. Auch bei der Aufnahme von Krediten oder bei Versicherungsabschlüssen ist es wichtig, den tatsächlichen Wert des Objekts zu kennen, um eine realistische Basis für die Konditionen zu schaffen. Letztendlich kann eine professionelle Immobilienbewertung auch dabei helfen, den Immobilienwert langfristig zu steigern, zum Beispiel durch gezielte wertsteigernde Modernisierungsmaßnahmen. 

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?

Es gibt viele Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen können:

• Lage: Eine Lage in zentralen oder bevorzugten Wohngebieten kann den Wert einer Immobilie deutlich erhöhen.
• Baujahr und Zustand: Je älter die Immobilie, desto mehr Wertverlust muss man einkalkulieren. Eine gute Pflege und regelmäßige Sanierungen können den Wert jedoch steigern.
• Grundstücksgröße: Größere Grundstücke werden in der Regel höher bewertet.
• Wohnfläche: Die Wohnfläche ist entscheidend für den Wohnkomfort und damit auch für den Wert einer Immobilie. Eine größere Wohnfläche bedeutet in der Regel auch einen höheren Wert.
• Energieeffizienz: Niedrige Energiekosten und eine energieeffiziente Bauweise können den Wert steigern.
• Infrastruktur: Eine gute Infrastruktur in der unmittelbaren Umgebung, wie zum Beispiel öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten, kann den Wert einer Immobilie ebenfalls erhöhen.

Welche Arten von Immobilienbewertungen gibt es?

Es gibt verschiedene Arten von Immobilienbewertungen, die je nach Zweck und Art der Immobilie angewendet werden können.

1. Vergleichswertverfahren: Hier wird der Wert einer Immobilie anhand von Vergleichsobjekten bestimmt, die ähnliche Eigenschaften (Grundstücke, Lage, Energieeffizienz, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstige Beschaffenheit) haben. Das Vergleichswertverfahren ist insbesondere für den Verkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen geeignet.
2. Ertragswertverfahren: Bei vermieteten Immobilien, z. B. Wohn- oder Geschäftshäusern, kann der Wert anhand des Ertragswertverfahrens bestimmt werden. Hier wird der Wert auf Basis der zu erwartenden Mieteinnahmen berechnet.
3. Sachwertverfahren: Diese Art der Wertermittlung wird in der Regel bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien angewendet. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert der Immobilie nicht nach den erzielbaren Einnahmen oder direkter Vergleichbarkeit, sondern nach den Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung bemisst. Traditionell wird das Sachwertverfahren bei eigengenutzten Objekten wie Ein-/Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen angewandt. Im Sachwertverfahren wird ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Im Anschluss wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Des Weiteren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen
4. Bodenrichtwertverfahren: Bei unbebauten Grundstücken kann der Wert anhand des Bodenrichtwertverfahrens bestimmt werden. Hierbei wird der durchschnittliche Bodenrichtwert in der Region ermittelt und als Basis für die Wertbestimmung herangezogen.
5. Bieterverfahren: Wenn ein Verkäufer den oben aufgeführten ermittelten Werten keinen Glauben schenken will, so bietet sich das „Bieterverfahren“ an. Hierbei wird die Immobilie ohne einen Preis zu nennen, angeboten. Kaufinteressenten haben im Anschluss an eine Besichtigung die Möglichkeit, dem Verkäufer ein Angebot zu unterbreiten. Durch dieses Verfahren wird dem Verkäufer ein realistisches Bild zum Marktwert seiner Immobilie geliefert.

Wie läuft eine Immobilienbewertung ab?

Eine Immobilienbewertung erfolgt meist in mehreren Schritten und kann je nach Art und Größe der Immobilie sowie dem ausgewählten Bewertungsverfahren unterschiedlich lange dauern. Im Allgemeinen kann man jedoch von folgendem Ablauf ausgehen:
 

1. Objektbesichtigung: Zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie ist eine Besichtigung durch den Experten oder Sachverständigen notwendig. Hierbei werden alle relevanten Informationen und Eigenschaften der Immobilie aufgenommen.
2. Marktwertanalyse: Anhand der gesammelten Informationen und den Daten aus vergleichbaren Immobilien am Markt wird der tatsächliche Marktwert berechnet.
3. Auswertung der Ergebnisse: Nach Abschluss der Marktanalyse und der Bewertung wird das Ergebnis ausgewertet und in einem Wertgutachten zusammengefasst.
4. Dokumentation: Alle Informationen zur Immobilie, wie beispielsweise Grundbuchauszüge, Energieausweise und Grundrisse, werden im Wertgutachten dokumentiert.

Die Dauer einer Immobilienbewertung hängt von der Größe und Art der Immobilie sowie dem ausgewählten Bewertungsverfahren ab. 

Holen Sie sich Unterstützung

Eine Immobilienbewertung ist ein wichtiger Schritt bei einem Immobiliengeschäft, bei der Kreditaufnahme oder auch bei Versicherungen. Dabei gibt es verschiedene Bewertungsverfahren, die je nach Art der Immobilie und dem Zweck der Bewertung eingesetzt werden können. Für eine professionelle und genaue Bewertung sollte man auf qualifizierte Experten zurückgreifen.

Gerne unterstützt das Team von Wohnref München Sie bei allen Fragen rund um die Immobilienbewertung und auch beim Verkauf, Kauf oder der Vermietung Ihrer Immobilie. Kontaktieren Sie uns gerne für weitere Beratung und Informationen.

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