Bodenrichtwert - Grundstückspreis vom Gutachterausschuß

Was ist mein Grundstück wert? Welchen Kaufpreis kann ich für mein Bauland erzielen?   - Diese Fragen bekommt ein Makler gerne von Grundstückseigentümern oder Erben gestellt. Um den Preis oder den Wert eines Grundstücks zu bestimmen, ist der Bodenrichtwert und das aktuelle bzw. künftig mögliche Baurecht der erste Schritt. Eine Baurechtsentwicklung können wir für Sie organisieren.

 

Was ist der Bodenrichtwert?

• jedes Grundstück hat abhängig von der jeweiligen Nutzungsart einen unterschiedlichen Wert pro Quadratmeter (Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft, Wald, Forst usw.)
• der Bodenrichtwert wird in unterschiedliche Bodenrichtwertzonen eines Gebiets / Stadtteils oder Gemeindeteils zusammengefasst
• gemäß des §196 Baugesetzbuch (BauGB) gibt der Bodenwert in Deutschland den Lagewert eines durchschnittlichen Quadratmeters von Grund und Boden einer Gemeinde bzw. eines einzelnen Ortes an
• ergibt sich aus dem Durchschnittswert verkauften bebauten und unbebauten Grundstücken in der jeweiligen Stadt/Gemeinde
• wird anhand von Kaufpreissammlungen ermittelt
• die Grundlage des Bodenrichtwerts bildet sich aus dem Kaufpreise von vergleichbaren Grundstücken (vergleichbarer Wert und Nutzung)
• leider ist die Bodenrichtwertkarte in München und den Landkreisen Ebersberg, Starnberg, Miesbach, Rosenheim nicht kostenlos - wir haben jedoch Zugriff für unsere Tätigkeit darauf

 

Festlegung und Berechnung des Bodenrichtwerts

• die Festlegung erfolgt vom Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt/Gemeinde  
• Berechnet wird der Bodenrichtwert grundlegend mit den tatsächlichen Käufen von Grundstücken in einem bestimmten (meistens 2 Jahre) Zeitraum
• für die Berechnung stellen die Notare des jeweiligen Gebietes den Gutachterausschüssen Kopien aller beurkundeten Kaufverträgen - (sowohl für Häuser, Wohnungen, Gewerbe, Wohnen, Ackerland, landwirtschaftliche Flächen, Wald) zur Verfügung --> damit berechnen die Gutachterausschüsse den durchschnittlichen Quadratmeterpreis, welchen sie anschließend in die Bodenrichtwertkarte / Bodenrichtwerttabelle eintragen
• zur Festlegung ist auch der Entwicklungszustand (erschlossenes Grundstück oder nicht erschlossenes Grundstück) zu beachten

 

Musterdarstellung / Beispiel zur Berechnung: Gehen wir davon aus, dass innerhalb von zwei Jahren vier Grundstücke in selber Lage und vergleichbarer Nutzung verkauft wurden.

1. Grundstück: Gesamtfläche: 1500 qm; Quadratmeterpreis: 3.000€, Kaufpreis: 4.500.000€  -  Verkauft vor: 1 1/2 Jahren

2. Grundstück: Gesamtfläche: 3000 qm; Quadratmeterpreis: 1.600€; Kaufpreis: 4.800.000€ - Verkauft vor: 1/2 Jahr 

3. Grundstück: Gesamtfläche:  500 qm; Quadratmeterpreis:  2.500€; Kaufpreis: 1.250.000€  -  Verkauft vor: 2 Jahren 

4.Grundstück: Gesamtfläche:  750 qm; Quadratmeterpreis:  2.000€; Kaufpreis: 1.500.000€  -  Verkauft vor: 1 Jahr 

Der Gutachterausschuss addiert sowohl die Flächen , als auch die Preise miteinander:

Flächen: 1500 qm + 3000 qm + 500 qm + 750 qm = 5750 qm

Preise: 3.000€ + 1.600€ + 2.500€ + 2.000€ = 9.100€ 

Zum Schluss teilt er die zusammengerechneten Preise durch die addierten Quadratmeter:

9.100€ / 5750 qm = 1,58 €/qm

Somit beträgt der Bodenrichtwert in dem jeweiligen Gebiet 1.580 €/qm. Ergänzend wird eine durchschnittlichen GFZ und die Nutzungsart angegeben. - Details zu den Grundstücksdefinitionen finden Sie hier:

 

Einflussfaktoren des Grundstückswerts

Die real gezahlten Verkaufspreise führen zum Bodenrichtwert. Grundlage für die Preisentwicklungen sind im wesentlichen die Lage des Grundstücks und die individuellen Merkmale evtl. vorhandener Gebäude.

Lage des Grundstückes: 

• Entwicklung der Infrastruktur ( Ärzte, Geschäfte des täglichen Bedarfs, Freizeitmöglichkeiten, Sehenswürdigkeiten, Schank- und Speisewirtschaft, etc. in der Nähe des Grundstückes)
• Nahverkehr in der Nähe (S-Bahnen, U-Bahnen, Busse)
• Nachbarschaft (Parklage z.B. am Englischen Garten, Isarnähe, MVV Anbindung, Flughafen)
• Wie ist das Grundstück erschlossen (Straßennetz, Stromanschluss, Wasseranschluss oder Außenbereich, Ackerland, Forst)

individuelle Merkmale des Grundstückes:

• Bebauungsmöglichkeiten des Grundstücks ( Bauland, Bauerwartungsland, Spekulatonsgrundstück, Ackerland)
• Ausblick (verbaut oder unverbaut)
• Rechte von Dritten für das Grundstück (Wegerecht, Nießbrauchrechte, Überfahrsrecht, Abstandsflächen- Übernahme oder Duldung, Realgeteilt oder im WEG - Wohneintumgsrecht mit einer Teilungserklärung)
• Größe des Grundstücks in qm
• Form des Grundstücks (quadratisch, Hammergrundstück in 2. Baureihe, für die Feuerwehrzufahrt geeignet?, usw.)
• Beschaffenheit des Grundstückbodens (Stabilität, Erdweiche - z.B. ehemalige Kiesgrube, Lehm, Sand, Nagelflu (große Steine im Boden)
• Bepflanzung des Grundstücks (vorhandene und geschützten Bäume, Hanglage, usw.)

 

Aktualisierung des Bodenrichtwerts

• meist alle zwei Jahre (für die Grundsteuerreform gab es einen 1 jährigen Zeitraum zum 1.Januar 2022)
• in der Regel gibt es einen Stichtag (meist der 31. Dezember oder der 1. Januar)
• Bundesländer, Städte oder Gemeinden können festlegen, dass der Bodenrichtwert der jeweiligen Bodenrichtwertzonen öfter aktualisiert wird

 

Ist der Bodenrichtwert für den Verkaufspreis bindend?

Nein, der Eigentümer eines Grundstücks ist nicht verpflichtet den Verkaufspreis an den Bodenrichtwert anzupassen. Die Käufer hat keinen Anspruch, dass der Preis auf den Richtwert gesenkt wird. Lediglich bei kommunalen (städtischen) Vorkaufsrechten oder Vorkaufsrechtausübungen nach dem Grundstücksverkehrsgesetz für Flächen aus der Landwirtschaft kann es eine Bindung evtl. geben. Details zum Vorkaufsrecht finden Sie hier  

In Jahren steigender Immobilienpreise sind die Kaufpreise für Grundstücke im Regelfall höher als der Bodenrichtwert. Seit den fallenden Kaufpreisen in 2023 und 2024 werden aktuell die Bodenrichtwerte vom 1.1.2022 und auch vom 1.1.2024 fast immer nicht erreicht und der qm Verkaufpreis für das Grundstück liegt unter dem Bodenrichtwert. Vermutlich wird es bis zu den neuen Bodenrichtwertkarten vom Gutachterausschuss zum  31.12.2025 bzw. 1.01.2026 dauern, bis die amtlichen Preise wieder "mit der gezahlten Realität" übereinstimmen. Wenn Sie Ihr Grundstück derzeit an einen Bauträger anbieten, sind die Preisangebote leider selten attraktiv. Die Happy Immo GmbH hat eine Lösung, wei Sie dennoch "das Maximum" beim Verkauf erlösen können.

Berechnung des Bodenwerts nach bzw. mit dem Bodenrichtwert

• um den Bodenwert zu berechnen benötigen Sie den Bodenrichtwert und die Größe Ihres Grundstückes --> Bodenrichtwert pro Quadratmeter x Grundstücksgröße in Quadratmeter = Bodenwert
• Umrechnungsfaktor GFZ (Umrechnungskoeffizient) 
• wenn der Wert einer Immobilie nach dem Ertragswertverfahren / dem Sachwertverfahren ermittelt wird ist der Bodenwert bedeutend

Beispiel: Ihr Grundstück hat eine Gesamtfläche von 565 qm und der Bodenrichtwert in Ihrem Gebiet liegt bei 1500€.

1500€ x 565 qm = 875750 €

Somit liegt der Bodenwert Ihres Grundstücks bei 875.75 €.

Nutzen des Bodenrichtwertes und für wen dieser notwendig oder von Interesse ist

• beim Verkauf eines bebauten oder auch unbebauten Grundstücks ist der Bodenrichtwert für den Eigentümer von Bedeutung, um den Wert eines Grundstücks zu ermitteln
• um den Wert Ihres Grund-Vermögens zu ermitteln, wenn eine oder mehrere Personen ein Grundstück erben oder eine Schenkung erfolgt (z.B. Pflichtteil, Pflichtteilergänzungsanspruch)
• für Eheleute, welche sich scheiden lassen möchten bzw. den Richter, der den Bodenrichtwert im Rahmen der Scheidung kennen muss (Zugewinngemeinschaft)
• um die Höhe der Steuern bei Schenkung oder einer Erbschaft zu berechnen oder die jährliche Grundsteuer zu bestimmen (Finanzamt und Gemeinde/Kommune)

 

Die Rolle des Bodenrichtwertes beim Grundstücks- oder Immobilienkauf

• Immobilienwerte richten sich nach dem Zustand, den durchgeführten Modernisierungen bzw. Sanierungen und der vorhandenen Bausubstanz --> trotzdem ist der Wert mit der Lage der Immobilie verbunden und somit auch mit dem Bodenrichtwert

Beispiel:  Ein Gebäude mit schlechter Bausubstanz in einem beliebten und stark nachgefragten Gebiet ist mehr Wert als eine vergleichbare Immobilie in einer schlechten Lage mit geringer Nachfrage. Der Bodenwert hingegen bleibt gleich. Wird auf einem großen Grundstück mit "Omas kleinen Häuschen" ein Mehrfamilienhaus in Luxusbauweise erstellt und die neuen Wohnungen an einzelne Erwerber verkauft, erhöht sich im Nachgang auch der Bodenrichtwert in diesem Gebiet.

 

Berechnung des Grundstückpreises mithilfe des Bodenrichtwertes

• Bodenrichtwert x Größe des Grundstückes x Umrechnungsfaktor GFZ (Umrechnungskoeffizient)  - die Beschreibung finden Sie hier  
• positive Besonderheiten des Grundstückes fließen nicht in die Ermittlung mit ein --> somit kann der Markt- oder Verkehrswert höher oder niedriger als der Bodenrichtwert sein

Beispiel: Sie besitzen ein Grundstück in der Kaufingerstraße in München (Fußgängerzone) zu 1000 qm. Der Bodenrichtwert zum 1.1.2022 betrug hier 170.000 € bei einer GFZ 5,5 mit der Angabe M (Mischgebiet). 

1000qm x 170.000€ = 170.000.000€ 

Somit liegt der Grundstückspreis dieses fiktiven Grundstückes laut Berechnung mithilfe des Bodenrichtwertes bei 170 Mio. €.

 

Ihre Vorteile eines Grundstücksverkaufs bei der Happy Immo GmbH bespreche ich gerne persönlich mit Ihnen. 

FAQ - Häufig gestellte Fragen:

 

Was versteht man unter einem Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert pro Quadratmeter unbebauten Grundstücks in einem bestimmten Gebiet, der als Referenzwert für die Grundstücksbewertung dient.

Wie setzt sich der Bodenrichtwert zusammen?

Der Bodenrichtwert wird durch den Vergleich von Kaufpreisdaten / einer Kaufpreissammlung ähnlicher Grundstücke in der Region ermittelt und berücksichtigt Faktoren wie Lage, Nutzung und Erschließung.

Wie wurden die Bodenrichtwerte ermittelt?

Bodenrichtwerte werden durch Gutachterausschüsse ermittelt, die Kaufpreisdaten von Grundstücken sammeln, auswerten und den Durchschnittswert für die jeweilige Region festlegen.

Was sind Bodenrichtwertzonen?

Bodenrichtwertzonen sind geografische Bereiche, die nach ähnlichen Bodenrichtwerten eingeteilt werden, um die Bewertungsgrundlage für Grundstücke innerhalb dieser Zonen (Stadtteile / Ortsteile / Straßenzüge) zu standardisieren.

Was bedeutet der Bodenrichtwert für die Grundsteuer?

Der Bodenrichtwert beeinflusst die Grundsteuer, da er als Grundlage für die Berechnung des Einheitswertes eines Grundstücks dient, der wiederum für die Steuerhöhe herangezogen wird.

Ist Bodenrichtwert gleich Marktwert?

Nein, der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert eines Grundstücks in einem bestimmten Gebiet, während der Marktwert den tatsächlichen Kaufpreis oder Verkaufswert eines Grundstücks in einem bestimmten Moment widerspiegelt.

Welche Faktoren beeinflussen den Bodenrichtwert?

Faktoren wie Lage, Erschließung, Nutzungsart z. B. Wohn- oder Gewerbenutzung, infrastrukturelle Anbindung, Nachfrage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen beeinflussen den Bodenrichtwert. auch die GFZ und die GRZ sind wesentliche Berechnungsfaktoren. 

Ist ein hoher Bodenrichtwert besser?

Ein hoher Bodenrichtwert kann auf eine attraktive Lage und gute Entwicklungsmöglichkeiten hinweisen, aber nicht immer ist er für Investoren oder Käufer besser. Es kommt auf die individuellen Ziele und die Nutzung des Grundstücks an.

Woher bekomme ich den Bodenrichtwert in Bayern?

In Bayern können Bodenrichtwerte über das Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS Bayern) eingesehen werden, das online auf der Webseite des Landesamts für Digitalisierung, Breitband und Vermessung zugänglich ist.

Was bestimmt den Wert eines Grundstücks?

Der Wert eines Grundstücks wird durch verschiedene Faktoren bestimmt, darunter Lage, Größe, Erschließung, Bodenrichtwert, Nutzungsmöglichkeiten, Marktnachfrage und die rechtlichen Rahmenbedingungen z. B. Bebauungspläne.

Wie bewertet die Bank ein Grundstück?

Banken bewerten ein Grundstück auf Basis des Bodenrichtwerts, der Lage, der Erschließung, des möglichen oder tatsächlichen Baurechts und des Marktwertes, um das Risiko einer Finanzierung zu beurteilen und den Beleihungswert festzulegen.

Wie berechnet man den Wert eines bebauten Grundstücks?

Der Wert eines bebauten Grundstücks setzt sich aus dem Bodenwert und dem Wert der Bebauung, des Gebäudes, der erzielten Mieteinnahmen zusammen.

Kann ein Flurstück verschiedene Bodenrichtwerte haben?

Ja, ein Flurstück kann mehrere Bodenrichtwerte haben, wenn es sich über verschiedene Zonen mit unterschiedlichen Bewertungsfaktoren erstreckt oder wenn es unterschiedlich nutzbar ist z. B. ein Teil des Grundstücks ist Bauland, ein weiterer Wiese, Wald- oder Ackerland.