Was ist mein Grundstück wert? Welchen Kaufpreis kann ich für mein Bauland erzielen? - Diese Fragen bekommt ein Makler gerne von Grundstückseigentümern oder Erben gestellt. Um den Preis oder den Wert eines Grundstücks zu bestimmen, ist der Bodenrichtwert und das aktuelle bzw. künftig mögliche Baurecht der erste Schritt. Eine Baurechtsentwicklung können wir für Sie organisieren.
Was ist der Bodenrichtwert?
Festlegung und Berechnung des Bodenrichtwerts
Musterdarstellung / Beispiel zur Berechnung: Gehen wir davon aus, dass innerhalb von zwei Jahren vier Grundstücke in selber Lage und vergleichbarer Nutzung verkauft wurden.
1. Grundstück: Gesamtfläche: 1500 qm; Quadratmeterpreis: 3.000€, Kaufpreis: 4.500.000€ - Verkauft vor: 1 1/2 Jahren
2. Grundstück: Gesamtfläche: 3000 qm; Quadratmeterpreis: 1.600€; Kaufpreis: 4.800.000€ - Verkauft vor: 1/2 Jahr
3. Grundstück: Gesamtfläche: 500 qm; Quadratmeterpreis: 2.500€; Kaufpreis: 1.250.000€ - Verkauft vor: 2 Jahren
4.Grundstück: Gesamtfläche: 750 qm; Quadratmeterpreis: 2.000€; Kaufpreis: 1.500.000€ - Verkauft vor: 1 Jahr
Der Gutachterausschuss addiert sowohl die Flächen , als auch die Preise miteinander:
Flächen: 1500 qm + 3000 qm + 500 qm + 750 qm = 5750 qm
Preise: 3.000€ + 1.600€ + 2.500€ + 2.000€ = 9.100€
Zum Schluss teilt er die zusammengerechneten Preise durch die addierten Quadratmeter:
9.100€ / 5750 qm = 1,58 €/qm
Somit beträgt der Bodenrichtwert in dem jeweiligen Gebiet 1.580 €/qm. Ergänzend wird eine durchschnittlichen GFZ und die Nutzungsart angegeben. - Details zu den Grundstücksdefinitionen finden Sie hier:
Einflussfaktoren des Grundstückswerts
Die real gezahlten Verkaufspreise führen zum Bodenrichtwert. Grundlage für die Preisentwicklungen sind im wesentlichen die Lage des Grundstücks und die individuellen Merkmale evtl. vorhandener Gebäude.
Lage des Grundstückes:
individuelle Merkmale des Grundstückes:
Aktualisierung des Bodenrichtwerts
Ist der Bodenrichtwert für den Verkaufspreis bindend?
Nein, der Eigentümer eines Grundstücks ist nicht verpflichtet den Verkaufspreis an den Bodenrichtwert anzupassen. Die Käufer hat keinen Anspruch, dass der Preis auf den Richtwert gesenkt wird. Lediglich bei kommunalen (städtischen) Vorkaufsrechten oder Vorkaufsrechtausübungen nach dem Grundstücksverkehrsgesetz für Flächen aus der Landwirtschaft kann es eine Bindung evtl. geben. Details zum Vorkaufsrecht finden Sie hier
In Jahren steigender Immobilienpreise sind die Kaufpreise für Grundstücke im Regelfall höher als der Bodenrichtwert. Seit den fallenden Kaufpreisen in 2023 und 2024 werden aktuell die Bodenrichtwerte vom 1.1.2022 und auch vom 1.1.2024 fast immer nicht erreicht und der qm Verkaufpreis für das Grundstück liegt unter dem Bodenrichtwert. Vermutlich wird es bis zu den neuen Bodenrichtwertkarten vom Gutachterausschuss zum 31.12.2025 bzw. 1.01.2026 dauern, bis die amtlichen Preise wieder "mit der gezahlten Realität" übereinstimmen. Wenn Sie Ihr Grundstück derzeit an einen Bauträger anbieten, sind die Preisangebote leider selten attraktiv. Die Happy Immo GmbH hat eine Lösung, wei Sie dennoch "das Maximum" beim Verkauf erlösen können.
Berechnung des Bodenwerts nach bzw. mit dem Bodenrichtwert
Beispiel: Ihr Grundstück hat eine Gesamtfläche von 565 qm und der Bodenrichtwert in Ihrem Gebiet liegt bei 1500€.
1500€ x 565 qm = 875750 €
Somit liegt der Bodenwert Ihres Grundstücks bei 875.75 €.
Nutzen des Bodenrichtwertes und für wen dieser notwendig oder von Interesse ist
Die Rolle des Bodenrichtwertes beim Grundstücks- oder Immobilienkauf
Beispiel: Ein Gebäude mit schlechter Bausubstanz in einem beliebten und stark nachgefragten Gebiet ist mehr Wert als eine vergleichbare Immobilie in einer schlechten Lage mit geringer Nachfrage. Der Bodenwert hingegen bleibt gleich. Wird auf einem großen Grundstück mit "Omas kleinen Häuschen" ein Mehrfamilienhaus in Luxusbauweise erstellt und die neuen Wohnungen an einzelne Erwerber verkauft, erhöht sich im Nachgang auch der Bodenrichtwert in diesem Gebiet.
Berechnung des Grundstückpreises mithilfe des Bodenrichtwertes
Beispiel: Sie besitzen ein Grundstück in der Kaufingerstraße in München (Fußgängerzone) zu 1000 qm. Der Bodenrichtwert zum 1.1.2022 betrug hier 170.000 € bei einer GFZ 5,5 mit der Angabe M (Mischgebiet).
1000qm x 170.000€ = 170.000.000€
Somit liegt der Grundstückspreis dieses fiktiven Grundstückes laut Berechnung mithilfe des Bodenrichtwertes bei 170 Mio. €.
Ihre Vorteile eines Grundstücksverkaufs bei der Happy Immo GmbH bespreche ich gerne persönlich mit Ihnen.
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