Unterschied zwischen Modernisierung, Renovierung, Sanierung und Kernsanierung 

 

Sie kennen bestimmt zahlreiche Synonyme und Begriffe für Baumaßnahmen und bauliche Eingriffe in die Substanz und Struktur von Gebäuden. Egal ob Modernisierung, Renovierung, Sanierung oder Kernsanierung – jede Maßnahme hat spezielle Anforderungen, Kosten und Bauzeiten. Die verschiedenen Baumaßnahmen dienen dazu, den Substanzwert, die bauliche Sicherheit und die Gebäude-Nachhaltigkeit (den CO2 Verbrauch zu senken) zu erhalten und zu verbessern. Neben dem sofort verbesserten optischen Eindruck wird auch die Lebensdauer der Immobilien verlängert. Ihre Vorteile sind ein höherer Preis beim eventuellen Verkauf oder einer Vermietung der Immobilie. 

Im Lebenszyklus einer Wohnung / eines Hauses fallen regelmäßig Investitionen und Bauarbeiten einige Jahre nach der Errichtung des Neubaues an. Handwerker, Bauprofis und Immobilienmakler verwenden für in Kostenvoranschlägen, Baubeschreibungen oder Exposes einige Begriffe aus der Baubranche. In diesem Artikel erklären wir Ihnen die Unterschiede, die Anforderungen / Ziele und den Umfang der jeweiligen Baumaßnahme und schaffen Ihnen somit einen guten Überblick anhand von Beispielen. Für Sie gehen wir den Fachausdrücken auf den Grund.

 

Definition Modernisierung:

Eine Modernisierung bezieht sich auf die Verbesserung oder Neugestaltung / Umbau eines Gebäudes oder einer Inneneinrichtung, um es zeitgemäßer, effizienter, schöner oder funktionaler zu machen.

Ziel: Verbesserung des Wohn- oder Nutzwerts eines Gebäudes durch den Einsatz modernen Designs oder Materialien / Baustoffen.

Umfang: Umfasst oft Maßnahmen zur Energieeinsparung, Komfortsteigerung oder Modernisierung der Haustechnik (z.B. Installation neuer Heizungsanlagen, Einbau von Wärmedämmungen, moderne Sanitäranlagen).

Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen:

• Einbau von energieeffizienten Fenstern und Türen, die besser isolieren , sowie Nachrüstung von Dämmungsmaterial bei Böden, Wänden und Dächer.
• Heizungssysteme: Austausch alter Heizkessel / Warmwasserspeicher durch moderne, effiziente Systeme wie Brennwertkessel oder Wärmepumpen.
• Erneuerung der elektrischen Leitungen, um den aktuellen Sicherheitsstandards zu entsprechen und eine höhere Belastbarkeit zu gewährleisten (z.B. FI Schalter).
• Einbau oder Verbesserung von Belüftungsanlagen zur Verbesserung der Raumluftqualität.
• Modernisierung von Badezimmern und Küchen durch den Einbau neuer Sanitäranlagen, Fliessen, Armaturen und Wanne / Dusche / Bidet.
• Austausch alter Leuchten durch LED-Technik, um den Energieverbrauch zu senken und die Beleuchtungsqualität zu verbessern.
• Verbesserung der Außenanlagen durch Neugestaltung von Gärten, Wegen und Terrassen.

Diese Maßnahmen tragen dazu bei, den Wert und die Nutzbarkeit von Gebäuden zu steigern und gleichzeitig den Energieverbrauch zu senken sowie den Wohnkomfort zu erhöhen.

Definition Renovierung:

Renovierung bezieht sich auf die Wiederherstellung oder Auffrischung eines Gebäudes oder einer Einrichtung, um seinen ursprünglichen Zustand wiederherzustellen oder es optisch ansprechender zu gestalten. Dies kann Malerarbeiten, Bodenbeläge oder die Erneuerung von Oberflächen umfassen.

Ziel: Wiederherstellung oder Verbesserung des optischen Zustands eines Gebäudes ohne tiefgreifende bauliche Veränderungen.

Umfang: Beinhaltet häufig kosmetische Arbeiten wie Streichen, Tapezieren, Bodenbelagswechsel oder kleinere Reparaturen. 

Bespiele für Renovierungsmaßnahmen:

• Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, um das Erscheinungsbild zu verbessern.
• Austausch oder Aufbereitung von Bodenbelägen wie Teppich, Parkett, Laminat oder Fliesen.
• Austausch von Sanitärobjekten wie Waschbecken, Toiletten, Duschen und Badewannen.
• Erneuerung von Küchenzeilen, Arbeitsplatten, Spülen und Küchengeräten.
• Installation oder Wartung von Klimaanlagen.
• Erneuerung des Fassadenanstrichs oder Reparatur von Fassadenverkleidungen.
• Austausch oder Erneuerung von Möbeln, Vorhängen, Teppichen und anderen Einrichtungsgegenständen.

Diese Renovierungsmaßnahmen können den Wert und die Attraktivität eines Gebäudes erheblich steigern und gleichzeitig den Komfort und die Funktionalität verbessern. Die aus der Vermietung von Wohnung oder Haus Ihnen sicherlich bekannte Schönheitsreparatur fällt unter Renovierung. Und bekanntermaßen wird im Mietrecht seit Jahren umfangreich "gestritten und diskutiert, ob der Mieter oder der Vermieter Wände, Heizkörper, Türen, Fensterstöcke streichen muss oder wie Bohr-Löcher in der Wand, Fliesen, Fensterrahmen oder Decken fachmännisch zu beheben sind". Dies geht bis hin zu Brandlöcher oder Wasserflecken in der Einbauküche, Dellen im Parkett, Kratzer im Laminat, usw.

Definition Sanierung - üblicherweise bei Altbau aus der Gründerzeit / Innenstadtlagen zu finden: 

Eine Sanierung bezieht sich auf die umfassende Instandsetzung oder Wiederherstellung einer Immobilie oder einer Wohnung, die aufgrund von Schäden oder Mängeln nicht mehr ordnungsgemäß genutzt werden kann. Beispielsweise wenn eine jahrzehntelange Vermietung oder Eigennutz erfolgt ist und Sie "gelbe, hellblaue Fliesen", Teppichböden oder die Echtholzküche aus den 1970ziger Jahren vorfinden. In nahezu allen Innenstädten kennen Sie schöne Altbauten, die erst nach einer Sanierung wieder in vollem Glanz und Pracht des Baujahres erstrahlen können.

Dies kann umfassende Bauarbeiten / Reparaturen, teilweise die Beseitigung von Schimmel oder die Modernisierung von Installationen umfassen.

Ziel: Behebung von Mängeln und Schäden sowie grundlegende Erneuerung zur Verbesserung der Sicherheit, Gesundheit und Nutzbarkeit des Gebäudes.

Umfang: Umfasst strukturelle Reparaturen und Erneuerungen, um das Gebäude in einen guten baulichen Zustand zu versetzen. Kann auch Aspekte der Modernisierung beinhalten.

Beispiele für Sanierungsmaßnahmen: 

• Verstärkung oder Stabilisierung von Fundamenten, um Setzungen oder Risse zu beheben.
• Reparatur oder Austausch von beschädigtem Mauerwerk, um die strukturelle Integrität zu gewährleisten.
• Nachträgliche Abdichtung gegen drückendes oder nicht drückendes Wasser, um Feuchtigkeitsschäden zu verhindern.
• Erneuerung oder Verbesserung der Fassade zur Vermeidung von Feuchtigkeitseintritt.
• Entfernung von Schimmelbefall und Ursachenbeseitigung durch Verbesserung der Belüftung und Abdichtung.
• Installation oder Modernisierung von Lüftungssystemen zur Verbesserung der Luftqualität.
• Nachrüstung von Brandschutzmaßnahmen wie Brandmeldern, Brandschutztüren und -wänden.
• Verstärkung von tragenden Bauteilen wie Balken, Stützen oder Decken.
• Erneuerung oder Verstärkung von Stahlkonstruktionen.
• (Teil) - Austausch von Heizkörpern
• Reparatur oder Erneuerung von Balkonen, um ihre Nutzbarkeit und Sicherheit wiederherzustellen.

Sanierungsmaßnahmen sind oft umfangreich und erfordern eine sorgfältige Planung sowie die Einhaltung von Bauvorschriften und Sicherheitsstandards. Sie tragen dazu bei, die Lebensdauer eines Gebäudes zu verlängern und seinen Wert zu erhalten oder zu steigern.

Definition Kernsanierung von Wohnung oder Haus: 

Kernsanierung bezieht sich auf die vollständige Erneuerung eines Gebäudes, bei der in der Regel alle Bauteile und Installationen bis auf die tragenden Rohbau-Wände und Decken entfernt und umfassend neu aufgebaut werden. Dies ist oft erforderlich, wenn ein Gebäude stark veraltet oder baufällig ist. Meist ist dies bei denkmalgeschützten Altbauten der Fall.  Mehr Details über den Verkauf von Denkmalgeschützen Altbauten erhalten Sie Denkmalschutz Immobilie kaufen - verkaufen

Ziel: Umfassende und tiefgreifende Entkernung und anschließende Erneuerung eines Gebäudes, im Regelfall bis auf den Rohbau.

Umfang: Beinhaltet den Abriss aller nicht tragenden Wände, Erneuerung der gesamten Haustechnik, alle Rohre, Leitungen, Kabel (Elektrik, Sanitär, Heizung), Austausch aller Fenster und Türen sowie komplette Innenausbauten. Im Wesentlichen bleibt oft nur die Tragstruktur des Gebäudes erhalten.

Beispiele für Kernsanierungsmaßnahmen: 

• Neuerrichtung oder Entfernung aller nicht tragenden Wände, Deckenverkleidungen, Bodenbeläge und Einbauten.
• Erneuerung nach Entfernung aller alten Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen.
• Erneuerung der Dacheindeckung und Dachabdichtung, einschließlich Dämmung.
• Nachträgliche Abdichtung und Dämmung des Kellers gegen Feuchtigkeit.
• Komplette Neuverlegung der elektrischen Leitungen, Steckdosen, Schalter und Sicherungskästen.
• Neuerstellung der Wasser- und Abwasserleitungen sowie Einbau moderner Sanitäranlagen.
• Neue Trockenbauwände, Putzarbeiten und Deckenverkleidungen.
• Sanierung oder Neugestaltung der Fassade, inklusive Wärmedämmverbundsystem (WDVS) oder vorgehängter bzw. hinterlüfteter Fassade (VHF).
• Neugestaltung der Außenanlagen, Wege und Gartenbereiche.

Wenn von einer Kernsanierung gesprochen wird, sind sogut wie alle Gewerke der Immobilie auf den Neuesten Stand gebracht worden. Andernfalls ist es nur eine Sanierung - siehe oben.

 

Eine Kernsanierung erfordert eine detaillierte Planung und Koordination der Bauarbeiten, oftmals auch mit vorheriger Baugenehmigung oder umfassender Architektenplanung. Damit wird sichergestellt, dass alle Baumaßnahmen und Handwerker ineinandergreifen und das Gebäude den aktuellen baulichen und technischen Standards entspricht.

Zusammengefasst sind die Modernisierung und Renovierung eher auf die Verbesserung und Verschönerung eines Gebäudes ausgerichtet, während die Sanierung und insbesondere die Kernsanierung tiefgreifende und oft notwendige bauliche Maßnahmen zur grundlegenden Erneuerung beinhalten.

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FAQ - Häufig gestellte Fragen:

 

Was versteht man unter einer Modernisierung?

Eine Modernisierung bezieht sich auf die Verbesserung, Neugestaltung oder Umbau eines Gebäudes oder einer Inneneinrichtung, um es zeitgemäßer, effizienter, schöner oder funktionaler zu machen.

Was ist der Unterschied zwischen Sanierung und Modernisierung?

Der Unterschied zwischen Sanierung und Modernisierung liegt darin, dass bei einer Sanierung vor allem Schäden behoben und der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird, während bei einer Modernisierung das Ziel ist, bestehende Bausubstanz oder technische Einrichtungen (Heizung, Klimaanlage, Lift, hydraulischer Abgleich) auf den neuesten Stand zu bringen. Sanierung fokussiert auf die Erhaltung, Modernisierung auf die Verbesserung und Anpassung an aktuelle technische oder optische Standards.

Was genau bedeutet Renovieren?

Renovieren bedeutet, ein Gebäude oder eine Wohnung durch Reparaturen, Auffrischungen und kosmetische Verbesserungen in einen besseren Zustand zu versetzen. Dabei geht es vor allem um die Instandsetzung von Oberflächen, wie Wänden streichen, Böden erneuern oder Parkett abschleifen und versiegeln oder Fließen oder Türen austauschen, ohne die grundlegende Struktur oder Nutzung zu verändern.

Was versteht man unter einer Sanierung?

Unter einer Sanierung versteht man die umfassende Instandsetzung und Reparatur eines Gebäudes oder einer Infrastruktur, um Schäden zu beheben und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Hierunter fällt z.B. eine Tiefgaragensanierung. Dies kann sowohl strukturelle Mängel als auch die Beseitigung von Gesundheits- oder Sicherheitsrisiken umfassen, oft bei älteren oder stark abgenutzten Bauwerken.

Was ist der Hauptunterschied zwischen Renovierung und Sanierung?

Renovierung ist primär kosmetisch (z. B. Anstrich), während Sanierung tiefgreifender ist und sich auf die Substanz oder Funktion des Gebäudes konzentriert (z. B. Behebung von Feuchtigkeitsschäden, eine umfassende Badsanierung mit Austausch der Abwasserröhre ). Renovieren kennen Sie üblicherweise beim  Mieterwechsel und dabei erfolgt meist:  das Streichen der Wände, Türen oder Heizkörper, Verschließen von Bohrlöchern, Schäden im Parkett oder Laminat .  

Ist eine Kernsanierung dasselbe wie ein Abriss?

Nein. Bei einer Kernsanierung bleibt die Grundstruktur des Gebäudes (z. B. die tragenden Wände bzw. der Rohbau) erhalten, während beim Abriss das Gebäude komplett neu gebaut wird. Eine Kernsanierung kennen Sie üblicherweise bei denkmalgeschützten Häusern.

Wann ist eine Modernisierung verpflichtend?

Bei gesetzlichen Vorgaben, wie der Energieeinsparverordnung (EnEV), können bestimmte Maßnahmen, wie die Dämmung von Dach oder Fassade oder ein Heizungstausch nach 30 Jahren, verpflichtend werden.

Kann ich eine Renovierung selbst durchführen?

Ja, viele Renovierungsarbeiten (z. B. Streichen, Tapezieren) können in Eigenleistung erfolgen. Für komplexere Arbeiten (z. B. Elektrik oder Sanitär) ist jedoch Fachwissen oder ein Meisterbetrieb erforderlich.

Was zählt alles unter Kernsanierung?

Eine Kernsanierung beinhaltet die umfassende Erneuerung der grundlegenden strukturellen und technischen Elemente eines Gebäudes, wie Wände, Dach, Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallationen. Sie zielt darauf ab, das Gebäude in einen modernen und funktionalen Zustand zu versetzen, während die  Rohbausubstanz (Wände, Decken)  meist erhalten bleibt.

Wie teuer ist eine Kernsanierung?

Die Kosten hängen von der Größe und dem Zustand des Gebäudes ab. Grob kann man mit 2.000–5.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen. Bei einer Modernisierung können Sie mit 500 bis 1.500 € pro Quadratmeter kalkulieren.

Kann ich für Sanierungen Fördermittel erhalten?

Ja, insbesondere für energetische Sanierungen für Wärmedämmung, Heizungsaustausch, neue Fenster usw. gibt es Förderprogramme, z. B. von der KfW oder BAFA. Detaillierte Infos zu Zinssubventionen, Zuschüsse, Förderungen für Neubau, Umbau und Sanierungen (auch für das Heizungsgesetz GEG) erhalten Sie hier

Was erhöht den Immobilienwert am meisten: Modernisierung oder Sanierung?

Beide Bauarbeiten können den Wert steigern, jedoch hat die Modernisierung (z. B. energetische Optimierung) oft einen größeren Einfluss auf den langfristigen Marktwert. Außer die Sanierung ist eine Kernsanierung und die komplette Gebäudesubstanz wird revitalisiert.

Ist eine Modernisierung steuerlich absetzbar?

Bei selbst genutzten Wohnungen oder Häusern im Regelfall nicht, Ausnahmen bestehen bei Immobilien unter Denkmalschutz. Bei vermieteten Kapitalanlageimmobilien sind die Kosten für Renovierungen und Modernisierungen in der Einkommensteuererklärung unter den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzugeben und sparen bzw. senken die Einkommensteuer. In den ersten 3 Jahren nach Kauf sind Kosten in Höhe von maximal 15 % des Kaufpreises für die Gebäudesubtanz (d.h. ohne den Anteil für Grund und Boden) absetzbar. Details sollten mit einem Steuerberater geklärt werden.