Immobilien verkaufen mittels Bieterverfahren
Immobilien verkaufen mittels Bieterverfahren – wo sind die Gemeinsamkeiten bzw. die Abgrenzung zur Zwangsversteigerung?
Nachdem wir nun 3 Artikel zum Thema Bieterverfahren verfasst haben und hierauf die ein oder andere Frage gestellt wurde, inwiefern sich ein Bieterverfahren von einem gerichtlichen Versteigerungsverfahren unterscheidet, möchte ich nun gerne auf ein paar wesentliche Eckdaten und Unterschiede eingehen:
Die Parallelen zwischen beiden liegen wohl im Wesentlichen darin, dass es sich um die Vermarktung von Immobilien handelt. Versteigerungen erfolgen meist für Bestandsimmobilien, während Bieterverfahren sich auch für Grundstücke und Neubauten eignen.
Bei folgenden Punkten ist der Unterschied zwischen Bieterverfahren und Versteigerung klar ersichtlich:
Verkaufsgrund:
Bei der gerichtlichen Zwangsversteigerung liegt im Regelfall der Antrag eines Gläubigers auf Grundlage einer nicht laufend bezahlten Kreditforderung oder einer eingetragenen Zwangssicherungshypothek vor. Oft liegt hier eine finanzielle Not vor.
Seltener sind Teilungsversteigerungen, wenn ein oder mehrere Eigentümer z.B. eine Erben- oder Immobiliengemeinschaft auflösen wollen und höchstbietend veräußern wollen (oft verbunden mit „Meinungsverschiedenheiten“ über den Preis).
Das freiwillige Bieterverfahren wird gewählt, wenn innerhalb einer kurzen Zeit eine Immobilie schnell verkauft werden soll und das zum höchstmöglichen Preis.
Ort, Zuständigkeit und Ablauf
Die Organisation eines gerichtlichen Versteigerungsverfahrens ist in Deutschland Aufgabe des Staates, wohingegen das Bieterverfahren einem jedermann gestattet ist – Makler und Eigentümern.
Das Versteigerungsverfahren findet nach entsprechender öffentlicher Ankündigung und der Erstellung eines gerichtlichen Versteigerungsgutachtens durch einen Sachverständigen beim jeweiligen Amtsgerichts statt. Zahlreiche juristische Fristen und Bestimmungen, die in der ZPO (Zivilprozessordnung) nachzulesen sind, finden hier Anwendung.
Ein Bieterverfahren hingegen wird durch eine Privatperson oder einen Makler und zumeist in der jeweiligen Immobilie vor Ort durchgeführt.
Eigentumsübergang & Sicherheitsleistung
Nach dem Bieterverfahren ist der Höchstbietende nicht durch Abgabe des Höchstgebotes und deren Annahme durch den/die Eigentümer gleich Käufer, sondern für den tatsächlichen Kaufvertrag ist eine notarielle Urkunde bei einem deutschen Notar abzuschließen.
Beim gerichtlichen Zwangsversteigerungsverfahren ist der jeweilige Rechtspfleger in der Lage, dem Höchstbietenden am Ende der Versteigerung und nach entsprechender Sicherheitsleistung Eigentum zu verschaffen (eine Besonderheit beim Versteigerungsverfahren ist, dass 10 % des Verkehrswertgutachtenwertes beim Versteigerungsbeginn durch entsprechenden Bankscheck oder Hinterlegung beim Amtsgericht belegt werden müssen). Diese Sicherungsleistung dient dazu, dass der Käufer tatsächlich auch zum späteren Zeitpunkt bezahlt. Im Nichtzahlungsfalle verfällt diese Sicherheit. In der Regel sind nur ernsthafte Bieter bereit und zahlungsfähig, diese Sicherheit zu stellen.
Mit Zuschlag „Fall des Hammers“ ist der Ersteigerer im gerichtlichen Verfahren bereits Eigentümer, d.h. er verlässt den Gerichtssaal und darf anschließend etwaigen Mietern oder Dritten gegenüber jegliche Eigentumsrechte z.B. Sonderkündigung von Mietverhältnissen wahrnehmen.
Kaufpreisfälligkeit:
Die Fälligkeit des restlichen Ersteigerungspreises nach Verrechnung der Sicherheitsleistung erfolgt erst nach mehreren Wochen (bis zu 3 Monate).
Hingegen hat Meistbietende im Bieterverfahren im Rahmen des normalen Kaufvertrages die nötigen Kaufvertragsfristen und entsprechende Sicherungsmechanismen ( notarieller Kaufvertrag mit Auflassungsvormerkung, etwaige Löschung von Grundschulden und Rechten Dritter, Verzicht von kommunalen Vorkaufsrechten & möglicherweise eine Hausverwalterzustimmung) abzuwarten, bis er nach Zahlung Besitzer wird.
bekomme ich in der Versteigerung stets ein Schnäppchen ?
Landläufig gilt die Meinung, dass bei Zwangsversteigerungsverfahren die Immobilie zu einem Schnäppchenpreis von 50-70 % des Verkehrswertes zu erwerben ist. In den 2012/2013 Jahren lassen sich zumindest im Münchner Markt bei Zwangsversteigerungen für Wohnimmobilien in gefragten Lagen oft Verkaufserlöse erzielen, die zwischen 120 % bis teilweise in Extremfällen 150 % des Verkehrswertgutachtens ausmachen. Gewerbliche Immobilien sind im 2. Versteigerungstermin manchmal für 50 bis 70% erwerbbar.
Je nach Lage kann es durchaus sein, dass das Verkehrswertgutachten beim Versteigerungsverfahren teilweise bis zu 3 Jahre alt ist und nicht mehr den tatsächlichen Gegebenheiten des Marktes entspricht.
Wenn Sie heute beispielsweise ein Verkehrswertgutachten aus dem Jahr 2018 haben, würden Sie im Regelfall bei der Wohnimmobilie in gefragten Lagen, sicherlich zum damaligen Preis gerne einkaufen. Allerdings hat sich die Marktpreissituation seitdem deutlich verändert.
Beim Bieterverfahren, sprich im Regelfall die Immobilie schnell verkaufen (link zu uns) und das ganze ohne Not, geht es ja gerade darum, dass die Eigentümer einen Toppreis bei einer gleichzeitig kurzen Vermarktungsdauer erzielen wollen; und dies ja auch im Regelfall auch bekommen.
Wenn Sie nun ein Bieterverfahren für Ihre Immobilie wünschen, freue ich mich auf Sie!
