Darf ein Vermieter zu Preismaximierung kündigen?
Was ist eine Verwertungskündigung?
In diesem Artikel unserer Serie: Der Mietvertrag – Licht ins Dunkel geben wir Tipps und Informationen ob ein Vermieter zu Preismaximierung eine Miet-Kündigung aussprechen darf und was eine Verwertungskündigung ist.
Der § 573 BGB erlaubt dem Vermieter, ein Mietverhältnis zu kündigen, wenn er ohne die Kündigung, also bei bestehenbleibendem Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wäre. Eine Verwertung liegt u.a. vor bei einem Verkauf, Abriss, Umbau, Sanierung oder Modernisierung eines Gebäudes.
Folgende Fälle sind hiervon allerdings ausgeschlossen:
- Kündigung, um die Wohnung / das Haus anschließend sofort und ohne Renovierung teurer zu vermieten
- Umwandlung der bereits vermieteten Wohnung in eine Eigentumswohnung und anschließende Veräußerung
- Abriss ohne Erstellung von Neubauwohnraum
- Erzielung eines höheren Verkaufserlöses
Erlaubte Ausnahme bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Vermieters:
Es gibt Gerichtsurteile zugunsten Vermietern, die besagen, dass der Verkauf einer Wohnung oder eines großen Grundstücks mit kleinem Bestandsgebäude zu einem möglichst hohen Preis stellt eine angemessene Form der Verwertung dar, wenn der Vermieter in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten ist und den Verkaufserlös benötigt, um Verbindlichkeiten zu tilgen. Auch hier kann ein Makler sich bevorzugt um den Verkaufsprozess kümmern und für einen hohen Verkaufserlös sorgen. Alle mietrechtliche Fragen kann hier nur ein guter Mietrechtsanwalt beraten.
Unwahre Angaben in der Selbstauskunft – wann darf ein Vermieter kündigen?
Bei einer Neuvermietung legen kluge Vermieter ihren Mietinteressenten in der Regel eine Selbstauskunft vor, um sich von der wirtschaftlichen Situation des potenziellen Mieters ein Bild zu machen.
Mieter sind nicht verpflichtet, eine Selbstauskunft abzugeben. Wenn sie dies allerdings freiwillig tun (ansonsten kommen sie im Regelfall ja nicht in die engere Auswahl), müssen die Angaben stimmen. Dabei werden Fragen nach den Einkommensverhältnissen, nach der Bonität, nach dem Beruf oder nach dem Familienstand als zulässig angesehen. Zulässig ist auch die Frage nach etwaigen Mietschulden aus früheren Mietverträgen. Der Wohnungsbewerber hat diese Fragen wahrheitsgemäß beantworten. Anderenfalls darf ein Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen oder wegen arglistiger Täuschung anfechten, sobald er die Wahrheit erfährt.
Kündigung bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache ( Wohnung / Haus)
Darunter versteht man die im § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelte nicht vertragsgemäße Nutzung der Wohnung. Der Mieter gefährdet die Mietsache durch Vernachlässigung seiner ihm obliegenden Sorgfaltspflichten erheblich. Oder er überschreitet den bestimmungsgemäßen Gebrauch.
Aus dem Juristendeutsch übersetzt ist dies z.B.:
- Unerlaubte Untervermietung an Dritte (z.B. als Ferienwohnung, AriBNB, Monteurunterkunft, als WG für Bautrupps oder Bettenweise usw.)
- Der Mieter gefährdet durch Vernachlässigung seiner Pflichten den Wohnraum
- Unerlaubte Veränderung der Mietsache durch Umbauten, die in die Substanz eingreifen wie Wände versetzen, Fenster einbauen usw.
- Zweckentfremdung des Wohnraums für Gewerbe (home office ist erlaubt)
Die Anforderungen an die Kündigung sind hoch, d.h. der vertragswidrige Gebrauch muss erheblich sein und es muss zu einer gravierenden Beeinträchtigung oder Störung der Vermieterrechte führen. Üblicherweise ist analog den Anforderungen bei Störung des Hausfriedens eine Abmahnung erforderlich. Allerdings haben Vermieter nur eine „ angemessener Frist“ zur Kündigung; wird diese verspätet ausgeübt, kann das Kündigungsrecht verwirkt sein.
Glücklicherweise kommen diese Probleme bei Vermietung von Wohnungen in München und dem Umland selten vor. Wenn Sie allerdings betroffen sind, gehen die Kosten für den Vermieter schnell mal über EUR 10.000,–.
FAQ - Häufig gestellte Fragen:
Was ist eine Verwertungsklausel?
Eine Verwertungsklausel ist eine vertragliche Bestimmung, die regelt, wie bestimmte Rechte oder Vermögenswerte verwertet oder genutzt werden können. In Mietverträgen oder Immobilienverträgen betrifft dies häufig die Rechte des Vermieters oder Käufers, eine Immobilie zu verkaufen, zu renovieren oder anderweitig zu verwerten. Eine Verwertungsklausel muss vereinbart sein, wohingegen eine Verwertungskündigung eine Rechtsgrundlage aus dem BGB bürgerliches Gesetzbuch darstellt.
Wann wird eine Verwertungsklausel im Mietvertrag verwendet?
Verwertungsklauseln kommen häufig in Mietverträgen vor, um dem Vermieter das Recht zu geben, den Mietvertrag unter bestimmten Umständen zu kündigen oder zu ändern, z. B. wenn das Mietobjekt verkauft oder anderweitig genutzt werden soll. Sie können auch festlegen, wie die Immobilie nach Ablauf des Mietvertrags genutzt werden kann.
Wann ist eine Verwertungskündigung wirksam?
Eine Verwertungskündigung ist wirksam, wenn der Vermieter das Mietverhältnis kündigt, um die Wohnung selbst zu nutzen oder anderweitig zu verwerten, und dabei die gesetzlichen Vorgaben wie die schriftliche Form, die Begründung der Verwertung und die Kündigungsfrist beachtet. Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate, kann aber in bestimmten Fällen auch länger sein, abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.
Welche rechtlichen Regelungen gelten für Verwertungsklauseln?
Verwertungsklauseln unterliegen in Deutschland den allgemeinen Regelungen des Mietrechts. Insbesondere müssen sie mit den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) übereinstimmen. Das bedeutet, dass Verwertungsklauseln nicht dazu verwendet werden dürfen, den Mieter unangemessen zu benachteiligen oder zu benachteiligen. Sie müssen transparent und klar formuliert sein.
Welche Arten von Verwertungsklauseln gibt es?
Es gibt verschiedene Arten von Verwertungsklauseln, die in Mietverträgen oder Kaufverträgen enthalten sein können: Kündigungsrecht des Vermieters, Klauseln zum Weiterverkauf oder Verwertung von Immobilien und die Mietpreisanpassung
Was passiert, wenn eine Verwertungsklausel missbraucht wird?
Ein missbräuchlicher Einsatz von Verwertungsklauseln, z. B. wenn sie zur Benachteiligung des Mieters oder zur ungerechtfertigten Kündigung verwendet werden, kann rechtliche Folgen haben. Der Mieter hat in solchen Fällen die Möglichkeit, gegen die Klausel vorzugehen oder Schadensersatz zu verlangen.
Was ist Änderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung?
Die Änderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung bezeichnet die Kündigung eines Mietverhältnisses, weil der Vermieter die Immobilie künftig wirtschaftlicher nutzen möchte, etwa durch Umbau oder Verkauf, wobei die Interessen des Mieters und eine angemessene Kündigungsfrist beachtet werden müssen.
Was muss ein Vermieter beachten, wenn er eine Verwertungsklausel anwendet?
Ein Vermieter muss sicherstellen, dass die Verwertungsklausel klar und eindeutig formuliert ist und dass sie den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Der Vermieter sollte auch den Mieter rechtzeitig und in der gesetzlich vorgesehenen Form informieren, wenn er die Klausel anwendet, z. B. bei einer Kündigung aufgrund von Verkaufsabsichten der Immobilie.
Kann eine Verwertungsklausel auch eine Mietpreiserhöhung ermöglichen?
Ja, in manchen Fällen kann eine Verwertungsklausel eine Mietpreisanpassung oder -erhöhung ermöglichen, insbesondere wenn die Immobilie renoviert oder modernisiert wird. Dies muss jedoch im Einklang mit den gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbegrenzung und den vereinbarten Vertragsbedingungen erfolgen.
Gibt es gesetzliche Beschränkungen für Verwertungsklauseln?
Ja, es gibt gesetzliche Regelungen, die sicherstellen, dass Verwertungsklauseln nicht zum Nachteil des Mieters oder Käufers verwendet werden. So muss der Zweck der Klausel klar und nachvollziehbar sein. Zudem müssen die Fristen und Kündigungsbedingungen den Vorgaben des Mietrechts entsprechen.
Wie kann ein Mieter eine Verwertungsklausel anfechten?
Ein Mieter kann eine Verwertungsklausel anfechten, wenn er der Meinung ist, dass sie ungültig oder missbräuchlich ist. Hierfür ist es oft notwendig, rechtlichen Rat einzuholen, um die Klausel auf ihre Wirksamkeit und Vereinbarkeit mit dem Mietrecht zu überprüfen. Eine Klage vor Gericht ist möglich, wenn die Klausel als unzulässig angesehen wird.
Kann eine Verwertungsklausel auf eine Vertragspartei übertragen werden?
In vielen Fällen können Verwertungsklauseln auch auf einen neuen Eigentümer oder eine neue Vertragspartei übertragen werden. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Immobilie verkauft wird oder wenn der Vertrag von einer anderen Partei übernommen wird. Allerdings muss dies im Vertrag ausdrücklich geregelt sein.
Was ist der Unterschied zwischen einer Verwertungsklausel und einer Kündigungsklausel?
Während eine Verwertungsklausel häufig dem Vermieter das Recht gibt, die Immobilie nach bestimmten Kriterien zu verkaufen oder umzunutzen, bezieht sich eine Kündigungsklausel in der Regel auf das Recht eines Vertragspartners, den Vertrag vorzeitig zu kündigen. Die Verwertungsklausel kann eine Kündigungsklausel beinhalten, muss es aber nicht.
Wie kann ich als Käufer die Verwertungsklausel in einem Kaufvertrag verstehen?
Als Käufer sollten Sie genau darauf achten, wie die Verwertungsklausel im Kaufvertrag formuliert ist, da sie oft Regelungen zum Weiterverkauf oder zu möglichen Änderungen der Nutzung der Immobilie enthalten kann. Wenn eine Verwertungsklausel die Nutzung des Objekts einschränkt, sollten Sie prüfen, ob diese Regelungen mit Ihren eigenen Plänen übereinstimmen.
Können Verwertungsklauseln in Mietverträgen geändert werden?
Verwertungsklauseln können in Mietverträgen grundsätzlich geändert werden, wenn beide Parteien zustimmen. Eine einseitige Änderung durch den Vermieter ist in der Regel nicht zulässig, es sei denn, es wurde eine entsprechende vertragliche Vereinbarung getroffen.
Sind Verwertungsklauseln in allen Mietverträgen notwendig?
Verwertungsklauseln sind nicht in allen Mietverträgen notwendig, sie kommen aber häufig vor, wenn der Vermieter die Möglichkeit haben möchte, die Immobilie später zu verkaufen oder umzunutzen. Ob eine Verwertungsklausel notwendig ist, hängt von den spezifischen Zielen des Mietvertrags und der Immobilie ab.
Wie hoch ist die Abfindung bei Wohnungskündigung?
Die Abfindung bei einer Wohnungskündigung ist nicht gesetzlich festgelegt und wird in der Regel individuell zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt, etwa im Rahmen einer Verwertungskündigung oder bei Einigung über einen vorzeitigen Auszug. Oftmals werden Beträge von EUR 5000 bis 10.000 gezahlt, die den Umzug, die höhere neue Miete usw. decken.
Wie lange ist die Kündigungsfrist bei einer Verwertungskündigung?
Gemäß § 573c I BGB gilt analog einer "normalen" ordentlichen Kündigung des Vermieters grundsätzlich die übliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Bei einer längeren Mietvertragsdauer von 5 Jahren verlängert sich diese auf 6 Monate, nach einer Mietdauer von 8 Jahren auf 9 Monate.
