Mietkaution – was Mieter und Vermieter darüber wissen sollen
Bei Beginn des Mietvertrages und vor Einzug hat üblicherweise der Mieter eine Kaution zu stellen. Im Alltag stellen gerade Erstmieter schon mal die Fragen „wozu, warum, darf der Vermieter das usw.“. Vermieter hingegen wollen gerne wissen, „woran muß ich mich halten, welche Rechte und Pflichten habe ich“.
Ich, Horst Wettig habe Ihnen hierzu in 5 Artikel die wesentlichen Eckdaten zusammengefasst. Im Einzelnen können Sie folgende Informationen nachlesen:
1. Fälligkeit der Kaution, Absicherung wofür, Mietnomadenschutz ? (bitte unten weiterlesen)
2. Arten der Mietkaution
3. Wem gehören die Zinsen für die Kaution ? Zinsabschlagsteuer
4. Fälligkeit und ist eine Erhöhung der Kaution bei Mieterhöhung gestattet ? Eigentümerwechsel – wie überträgt sich die Kaution?
5. Rückzahlung der Kaution / erlaubte Verrechnungen / ist „Kautionabwohnen“ erlaubt?
Grundlage der Mietkaution – was darf der Vermieter fordern und wo ist dies geregelt?
Bei Vermietungen von privaten Wohnungen und Häusern sowie auch bei Büroräumen ist es üblich, dass Vermieter von Mietern zur Absicherung von etwaigen Pflichtverletzungen eine Mietkaution verlangen.
Die gesetzlichre Grundlagen findet sich im § 551 BGB. Hiernach dürfen Vermieter von Wohnungen maximal 3 Kaltmieten fordern. Das gewerbliche Mietrecht für Büros, Praxen, Lagerhallen usw. kennt diese Begrenzungen aufgrund der Vertragsfreiheit für Gewerbemieter nicht, deshalb können dort durchaus auch 6 Mieten als Absicherung üblich sein.
Wem dient die Mietkaution?
Die Kaution dient als Absicherung des Vermieters für den Fall, dass ein Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt, beispielsweise Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt oder Schäden am Objekt (u.a. Umzugskratzer im Treppenhaus, Badfliesen defekt, im historischen Altbau (www.altbau-muenchen.de) den Parkettboden mit Rotwein „umgefärbt“) verursacht hat. Die fachmännische Beseitigung der Schäden kann durchaus vierstellige Beträge erreichen.
Das Interesse an einer pfleglichen Behandlung der Mietwohnungen durch den Mieter ist naturgemäß größer, wenn sie beim Vermieter einen Geldbetrag hinterlegt haben. Da diese erst dann wieder zurückgezahlt wird, wenn die Wohnung in einwandfreiem Zustand nach Mietablauf hinterlassen wurde.
Wie funktioniert dies bei Hartz IV Beziehern?
Wenn das Mietverhältnis mit einem Wohngeld- oder Hartz IV Bezieher eingegangen werden soll, gibt es kaum Probleme mit der Mietzahlung. Die Stellung der Kaution ist durch die Behörde möglich.
Es gilt Ämter, die eine Kaution direkt an den Vermieter übergeben. Andere bevorzugen den Umweg über den Leistungsempfänger. Sie geben ihm ein Darlehen in Höhe der Kaution. Der Hilfeempfänger übergibt dieses Geld dem Vermieter und tritt seinen Kautionsrückzahlungsanspruch an das Amt ab. Wenn dann die Kaution zur Rückzahlung fällig wird, zahlt der Vermieter unmittelbar zurück. Details sind hier direkt mit dem Sachbearbeiter abzustimmen.
Sichert die Mietkaution den Eigentümer vor Mietnomaden?
Es entspricht der menschlichen Erfahrung, dass ein Eigentümer mit seinen eigenen Besitz pfleglicher umgeht, als mit dem fremder Menschen. Zahlreiche Berichte in Medien über Mietnomaden zeigen, dass zwar je nach Region in Deutschland das Risiko überschaubar sein kann. Wenn es einen privaten Vermieter trifft, hilft es ihm wenig, dass er nur „statistisch“ betroffen ist, da bei 55 % aller Fälle die Schäden und Mietausfälle über EUR 5.000,– liegen. (quelle: wikipedia).
Eine wirkliche Absicherung ist es nicht. Vermieter sollten allerdings hellhörig werden, wenn ein Interessent schon von Anfang an die Mietkaution nicht bezahlen kann oder mag.
FAQ - Häufig gestellte Fragen:
Was versteht man unter Kaution?
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter zu Beginn eines Mietverhältnisses an den Vermieter zahlt, um ihn vor möglichen Schäden, Mietrückständen oder ausstehenden Nebenkosten zu schützen.
Wie funktioniert das mit der Mietkaution?
Der Mieter hinterlegt die Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses. Der Vermieter legt diese in der Regel auf einem speziellen, verzinsten Konto an und gibt die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses, abzüglich möglicher Forderungen, zurück.
Wie hoch darf die Kaution bei Miete sein?
Die Mietkaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB).
Ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution anzulegen?
Ja, der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution verzinst auf einem separaten Konto anzulegen, das im Namen des Mieters läuft.
Wann muss die Kaution für eine Wohnung bezahlt werden?
Die Kaution ist in der Regel zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen, meist bei der Schlüsselübergabe oder vor dem Einzug.
Wie lange hat man Zeit, eine Kaution zu bezahlen?
Der Mieter kann die Kaution in bis zu drei Monatsraten zahlen, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist und die folgenden Raten in den nächsten zwei Monaten zu zahlen sind.
Wann muss eine Kaution spätestens ausgezahlt werden?
Die Kaution muss nach Ende des Mietverhältnisses spätestens innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung und Klärung aller Forderungen zurückgezahlt werden.
Wie legt man Kaution am besten an?
Die Kaution sollte auf einem separaten, verzinsten Kautionskonto angelegt werden, um sie vom Vermögen des Vermieters getrennt zu halten und dem Mieter Zinsen zu garantieren.
Was passiert, wenn der Vermieter die Kaution nicht angelegt hat?
Wenn der Vermieter die Kaution nicht ordnungsgemäß anlegt, verstößt er gegen gesetzliche Bestimmungen. Der Mieter kann Schadensersatz fordern, insbesondere für entgangene Zinsen.
Wie viel Zinsen gibt es auf eine Mietkaution?
Die Zinsen auf die Mietkaution sind in der Regel niedrig und entsprechen den aktuellen Sparzinsen. Diese Zinsen gehören dem Mieter.
Kann der Vermieter die Kaution in bar verlangen?
Ja, der Vermieter kann die Kaution in bar verlangen, solange die Summe nicht mehr als drei Nettokaltmieten beträgt. Alternativ kann auch eine Bankbürgschaft oder eine Mietkautionsversicherung angeboten werden.
Was darf der Vermieter von der Kaution abziehen?
Der Vermieter darf die Kaution nur für ausstehende Mietzahlungen, Schäden an der Wohnung oder für nicht beglichene Nebenkosten abziehen. Der Abzug muss gerechtfertigt und dokumentiert sein.
Ist Kaution Kalt- oder Warmmiete?
Die Kaution bezieht sich auf die Nettokaltmiete, also ohne Nebenkosten wie Heizung und Wasser.
Kann man eine Kaution verhandeln?
In der Regel ist die Höhe der Kaution gesetzlich auf drei Nettokaltmieten begrenzt, jedoch kann sie bei speziellen Vereinbarungen oder in Ausnahmefällen verhandelt werden.
Auf welchen Namen läuft ein Mietkautionskonto?
Das Mietkautionskonto läuft auf den Namen des Mieters, jedoch wird es in der Regel zugunsten des Vermieters verpfändet, damit dieser im Bedarfsfall auf die Kaution zugreifen kann.
Wann muss man die Kaution und die erste Miete zahlen?
Die erste Miete und die Kaution sind üblicherweise vor dem Einzug oder bei der Schlüsselübergabe fällig, wobei in der Praxis die Kaution häufig zusammen mit der ersten Miete gezahlt wird.
Wer zahlt Kontoführungsgebühren bei der Kaution?
Die Kontoführungsgebühren für das Kautionskonto werden üblicherweise vom Vermieter getragen, da er das Konto für die Kaution verwaltet.
