Lohnt der Kauf von Haus oder Wohnung mit Erbbaurecht und wie erfolgt die Bewertung beim Verkauf?
Gerade für Menschen mit geringerem Eigenkapital oder Immobilienkauf in der zweiten Lebensphase ab a. 50 Jahren kann der Kauf einer Immobilie im Erbbaurecht wirtschaftlich sinnvoll sein.Was sind die Grundlagen einer Wertermittlung bzw. Kaufpreisbewertung bei Erbpacht?
Der jährliche Erbbauzins beträgt in der Regel zwei bis sechs Prozent des Grundstückswerts, je nach Marktlage, den aktuellen Baufinanzierungszinsen und dem Standort der Immobilie. Die katholische und evangelische Kirche sind der größten Erbbaurechtsgeber in Deutschland. Beider vergeben und vermarkten Grundstücke im Erbbau und dabei gibt es manchmal sogar Rabatte, beispielsweise bei kinderreichen Familien (nur als Erstkäufer). Eine Immobilie auf einem Grundstück mit Erbbau lohnt sich für den Bauherrn vor allem dann, wenn der Hypothekenzinssatz für das Grundstück deutlich höher liegt als die Höhe des Erbbauzinses. Oder wenn Erbpachtverträge noch auf Basis vergangener Grundstückspreise kalkuliert wurde.
Die Darlehenszinsen schwanken je nach Marktlage und haben historisch schon „schwindelerregende Höhen“ von 9- 10 % Sollzinsen Anfang der 80ziger und 90ziger Jahre nicht unüblich. Aktuell ist ein Hypothekenzins von unter 4 % ja "normal".
Zudem entfällt für den Käufer von Neubau- oder Bestandswohnungen im Erbbaurecht die Grunderwerbssteuer. Bei gebrauchten / Bestandsimmobilien wird diese abhängig von der Restlaufzeit berechnet.
Allerdings verlangen die meisten Erbbaurechtsgeber einen sog. Inflationsausgleich über die Vertragslaufzeit und damit eine Anpassung des Erbbau-Zinses. Hier sollte der Erbbauberechtigte darauf achten, dass die Anpassung an einen amtlichen Index (beispielsweise den offiziellen Verbaucherpreisindex: von Destatis ) gekoppelt ist. So sind Änderungen in der Zinsvereinbarung klar nachvollziehbar und einfach zu berechnen. Beide Varianten – ob ein Bauherr ein Grundstück kauft oder sich für Erbpacht entscheidet – haben Vorteile und Nachteile, die es genau zu prüfen gilt.
Wie wird der Verkehrswert des Grundstücks ermittelt?
Ob sich die Erbpacht lohnt, hängt von zwei Faktoren ab: zum einen, wie hoch die Differenz zwischen Erbpacht- und Darlehenszinsen ist,. Zum anderen mdie Entwicklung der Inflation und des Grundstückspreises (Bodenrichtwert). Seit 2006 ergibt sich der Verkehrswert des Erbbaurechts gemäß der sogenannten Wertermittlungsrichtlinien aus dem Gebäudesachwert bzw. Gebäudeertragswert und dem Bodenwertanteil des Erbbauberechtigten (Vgl. Wikipedia zur Erbbaurecht). Auch müssen bei der Werteermittlung vertragliche Sonderregelungen und aktuelle Marktentwicklungen mit berücksichtigt werden.
Was passiert nach Ablauf des Erbpachtvertrages?
Erbpachtverträge für Wohnimmobilien haben eine Regellaufzeit von 75-99 Jahren. Danach erlischt der Anspruch des Bauherrn und die Immobilie übergeht an den Grundstückseigner. Dieser hat (im Erbbauvertrag geregelt) eine Entschädigung an den ehemaligen Eigentümer zahlen.
Laut Erbbauverordnung muss die Entschädigungssumme angemessen sein. Nur bei „minderbemittelten“ Personen, sind mindestens zwei Drittel des Immobilienwerts zum Ende der Erbpacht betragen.(so lautet die rechtliche Vorgabe).
Alternativ hat der Grundstückseigner die Möglichkeit dem Erbbauberechtigten vor Ablauf der Frist, den Erbpachtvertrag um die voraussichtliche Standdauer der Immobilie zu verlängern.
Lehnt der Erbbauberechtigte die Verlängerung ab, erlischt sein Anspruch auf Entschädigung (Vgl.: Bundesrecht Erbbauverordnung ) .
Was passiert im sogenannten Heimfall?
Der Heimfall sieht vor, dass im Fall von groben Pflichtverletzungen, der Grundstückseigner schon vor Ablauf des Erbpachtvertrages seine Rechte geltend machen kann. Auch hier müssen zwei Drittel des Immobilienwerts als Entschädigung an den Erbbauberechtigten gezahlt werden.
Gründe für den Heimfall:
– Zweckentfremdung des Gebäudes
– Verwahrlosung der Immobilie
– Ausbleibende Zinszahlungen
– Insolvenz des Erbbauberechtigten
Eigenbedarfsansprüche des Grundstückseigentümers gelten nur, wenn diese explizit im Erbpachtvertrag festgelegt sind.
Vorrecht auf Erneuerung
Die meisten Erbbaurechtsverträge enthalten zudem eine Vereinbarung über das Vorrecht des Erbbauberechtigten auf Erneuerung des Erbbaurechtes. Die Rechtsstellung des Erbbauberechtigten entspricht hierbei der eines Vorkaufsberechtigten. Wenn nach Ablauf des Vertrages weiterhin ein Erbbaurecht am Grundstück bestehen soll, hat der Erbbauberechtigte einen Anspruch auf bevorrechtigte Berücksichtigung. Entscheidet sich der Eigentümer des Grundstücks jedoch, das Gebäude selbst zu übernehmen, ist das Vorrecht auf Erneuerung gegenstandslos.
Sie haben eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Haus auf einem Erbbaugrundstück oder wollen das Grundstück mit Erbbaurecht verkaufen ? Gerne beraten wir Sie hierzu und ermitteln den Immobilienwert der Erbbaupacht auf einem Erbbaugrundstück.
