Immobilienerben - FAQs

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Hilfe ich habe eine Immobilie geerbt - Was nun?

Das Immobilienerbe ist oft ein bedeutender Moment im Leben, der mit vielen Emotionen verbunden sein kann, aber auch mit komplexen rechtlichen und finanziellen Fragen. Eine Immobilie kann eine wertvolle Bereicherung sein, bringt allerdings auch Herausforderungen und Verpflichtungen mit sich. Für viele Erben stellt sich die Frage wie man mit dieser Verantwortung umgehen soll. Im folgenden Artikel werden wir Ihnen veranschaulichen, wie Sie mit dem Erbe einer Immobilie umgehen.

Sie haben eine Immobilie geerbt - Was ist nun zu bedenken?

Deutschland ist zu einem Land der Erben geworden. Die erste Generation, die nach dem Zweiten Weltkrieg die lange Friedensphase und den wirtschaftlichen Erfolg nutzen konnte, um sich Wohlstand und dauerhaften Besitz aufzubauen, hinterlässt diesen an die Kinder und Enkel. Zwei Drittel der Deutschen können sich dabei über eine Erbschaft von mehr als 100.000 Euro freuen, für sechs Prozent der Erben überstieg der Wert des Nachlasses bereits eine Viertelmillion Euro - Tendenz stark steigend. In München ist die Immobilienerbschaft meist siebenstellig und macht den / die Erben bzw. Erbengemeinschaft zu Millionären.

Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft:

Prüfen des Erbes: Vor Annahme der Erbschaft sollten Sie sich einen Überblick über die Vermögensverhältnisse des Verstorbenen verschaffen, damit sichergestellt werden kann, dass keine Schulden das Erbe belasten.
Ausschlagung der Erbschaft: Das Erbe kann innerhalb von 6 Wochen ausgeschlagen werden, falls die geerbte Immobilie stark verschuldet ist oder hohe laufende Kosten verursacht.

Erbschein beantragen:

Der Erbschein kann beim Nachlassgericht beantragt werden. Diesen benötigen Sie, um sich als Erbe auszuweisen und sich als Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch umschreiben zu lassen.

Erbschaftssteuer:

Erbschaftssteuerpflicht: Die Erbschaftssteuer hängt von dem Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsverhältnis ab.
Steuerliche Bewertung: Das Finanzamt schätzt den Wert der Immobilie ein. Dieser Wert ist die Basis der Berechnung der Erbschaftssteuer.

Grundbuchumschreibung:

Nach der Annahme des Erbes muss die Immobilie im Grundbuch auf den Namen des Erben umgeschrieben werden. Dies geschieht oft im Rahmen der Beantragung des Erbscheins oder durch Vorlage eines Testamentsvollstreckerzeugnisses.

Immobilien bewerten lassen:

Eine professionelle Bewertung der Immobilie ist besonders wichtig, wenn die Immobilie verkauft oder vermieten werden soll oder zwischen mehreren Erben aufgeteilt werden soll.

Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie:

laufende Kosten der Immobilie: Der neue Eigentümer ist nun für die laufenden Kosten (Grundsteuer, Versicherungen, Reparaturen, Instandhaltung, etc.) verantwortlich.
Vermietung: Wenn die Immobilie vermietet ist, muss das Mietverhältnis übernommen werden und die Mieteinnahmen korrekt versteuert werden. (typischer Spruch: Der Mieter wird mit vererbt!)

Entscheidungsfindung:

Verkauf: Der Verkauf des Objekts kann sinnvoll sein, wenn das Geld benötigt wird oder die Immobilie nicht selbst genutzt wird.
Vermietung: Die Vermietung erfordert zwar Verwaltungsaufwand, bietet jedoch auch eine kontinuierliche Einnahmequelle.
Selbstnutzung: Bei der Selbstnutzung sind Renovierungs- und Umzugskosten mit einzuberechnen.

Miteigentum bei mehreren Erben:

Erbengemeinschaft: Bei entstehen einer Erbengemeinschaft können Konflikte entstehen, welche gelöst werden müssen.
Teilung oder Verkauf: Die Erbengemeinschaft kann beschließen, dass die Immobilie verkauft wird. Allerdings kann die Immobilie auch auf einen einzelnen Erben übertragen werden, welcher die anderen auszahlt.

Welche Rechte und Pflichten habe ich aus der Immobilie geerbt?

Rechte als Erbe einer Immobilie:

Eigentumsrecht: Der Erbe wird Eigentümer der Immobilie und hat das Recht frei darüber zu verfügen.
Nutzungsrecht: Der neue Eigentümer darf die Immobilie selbst bewohnen oder Dritte darin wohnen lassen (z.B. durch Vermietung, Familienmitglieder)
Erträge aus der Immobilie: Die Erträge, die die Immobilie generiert (z.B. Mieteinnahmen, Erträge aus dem Verkauf), gehören dem Erben.
Recht auf Grundbuchumschreibung: Der Erbe hat das Recht auf Eintragung im Grundbuch. Dies ist notwendig, um offiziell als neuer Eigentümer anerkannt zu werden.
Recht auf Auszahlung aus der Erbengemeinschaft: In einer Erbengemeinschaft können einzelne Erben eine Auszahlung oder den Verkauf der Immobilie verlangen.

Pflichten als Erbe einer Immobilie:

Übernahme von Schulden und Verbindlichkeiten: Der Erbe muss alle Schulden, welche mit der Immobilie verbunden sind, übernehmen. (z.B. Hypotheken, Grundschulden oder offene Handwerkerrechnungen)
Zahlung der Erbschaftssteuer: Die Erbschaftssteuer muss innerhalb einer bestimmten Frist nach Erhalt des Steuerbescheids bezahlt werden.
Unterhaltung und Instandhaltung: Der neue Inhaber ist verpflichtet die Immobilie in einem angemessenen Zustand zu halten. Dies schließt notwendige Reparaturen, Pflege des Grundstücks und die Einhaltung von Sicherheitsvorschriften ein.
Bezahlung der laufenden Kosten: Der Eigentümer hat die Pflicht die laufenden Kosten des Objekts zu tragen. (z.B. Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Strom, Wasser, Kosten für die Müllentsorgung, etc.)
Mietverhältnisse fortführen: Bei einer vermieteten Immobilie muss der Erbe in den bestehenden Mietvertrag als neuer Vermieter eintreten und die Rechten und Pflichten des Mieters aus dem Mietvertrag akzeptieren.
Haftung für Verbindlichkeiten der Erbengemeinschaft: Bei einer Erbengemeinschaft haften alle Erben gesamtschuldnerisch für die Verbindlichkeiten des Objekts. Dies bedeutet, dass der Gläubiger due Schulden von jedem Miterben in voller Höhe einfordern kann.
Pflicht zu Verkehrssicherung: Der erbende Inhaber der Immobilie ist dafür verantwortlich, dass keine Gefahren von der Immobilie ausgehen. (z.B. Räumung von Schnee im Winter, Reparatur von Schäden, die Gefahren für Dritte darstellen).
Pflicht zur Einhaltung von baurechtlichen Vorschriften: Es muss sichergestellt werden, dass die Immobilie den geltenden Bauvorschriften entspricht. Das bedeutet man muss eine entsprechende Genehmigung für Renovierungen oder Umbauten einholen.

Gibt es ein gemeinschaftliches Erbe?

Falls der Verstorbene kein Testament hatte oder darin unklare Regelungen getroffen wurden, entsteht stets eine Erbengemeinschaft mit Dritten. Ein Immobilienverkauf oder ein Selbstbezug bedarf stets der Abstimmung mit den Miterben. Dies ist oftmals mit herausfordernden Verhandlungen unter den Erben verbunden.

Gesamthandseigentum:

Alle Erben sind gemeinsame Eigentümer der vererbten Immobilie.

Gemeinsame Verwaltung:

Die Entscheidungen über die Nachlassimmobilie muss einstimmig getroffen werden. Beispielsweise müssen alle Miterben bei einem Immobilienverkauf zustimmen.

Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft:

Teilung des Erbes: Dabei einigen sich die Erben darauf das Erbe zu teilen.
Verkauf: Das Objekt wird verkauft und der Ertrag wird entsprechend der Erbanteile unter den Erben aufgeteilt.
Auszahlung: Ein einzelner Erbe kann die anderen Miterben auszahlen und die Immobilie für sich alleine übernehmen.

Streitigkeiten in der Erbengemeinschaft:

Das in einer Erbengemeinschaft Konflikte entstehen ist nicht ungewöhnlich. Diese Streitigkeiten können sich um die Aufteilung oder die Verwaltung des Nachlasses handeln. Wenn die Erben sich nicht einigen können muss das Gericht eingeschaltet werden, welches beispielsweise eine Teilungsversteigerung anordnet, bei der die Immobilie zwangsweise verkauft wird, damit der Erlös unter den Erben aufgeteilt werden kann.

Verbindlichkeiten und Haftung:

Die Erben haften gemeinsam für alle Schulden, wodurch sich der Gläubiger an jeden einzelnen Erben wenden kann, um die gesamten Forderungen einzuholen. Die Erben müssen sich danach selbst untereinander ausgleichen.

Steuerliche Pflichten:

Jeder Miterbe muss bei der Steuer seinen Erbanteil angeben und die möglich anfallende Erbschaftssteuer zahlen. Zudem müssen die Einkünfte der Immobilie (z.B. Mieteinnahmen) gerecht aufgeteilt und versteuert werden.

Vorsicht vor Erbauseinandersetzungsverträgen:

Damit die Erbengemeinschaft aufgelöst wird kann ein Erbauseinandersetzungsvertrag geschlossen werden, in welchem festgelegt wird, auf welche Weise der Nachlass aufgeteilt wird. Dieser Vertrag sollte sorgfältig und in der Regel unter juristischer Beratung aufgesetzt werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Rechte eines Miterben in der Erbengemeinschaft:

Verwaltungsrechte: Jeder Erbe hat das Recht an der Verwaltung der Immobilie mitzuwirken.
Informationsrecht: Jede Person aus der Erbengemeinschaft muss über den Zustand des Objekts und die laufenden Geschäfte informiert werden.
Recht auf Auseinandersetzung: Außerdem hat jeder der Erben ein Recht auf die Auflösung der Erbengemeinschaft und die Auseinandersetzung des Erbes. Dieses Recht kann vom Erblasser ausgeschlossen werden.

Pflichten eines Miterben in der Erbengemeinschaft:

Mitwirkungspflicht: Entscheidungen dürfen nicht grundlos von den Miterben blockiert werden. Zudem ist jeder Erbe dazu verpflichtet an der Verwaltung der Immobilie mitzuwirken.
Haftung: Jeder Miterbe hat die Verpflichtung für die Nachlassverbindlichkeiten zu haften.

Fallen Erbschaftssteuern an?

Möglicherweise fallen Erbschaftssteuern an, wobei Ihr Steuerberater Ihnen helfen kann. Vorab ein paar Information zu den Erbschaftssteuern:

Freibeträge:

Die Höhe des Freibetrags richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser:

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000€
Kinder (einschließlich Adoptivkinder): 400.000€
Enkelkinder: 200.000€
Eltern und Großeltern (wenn sie von ihren Kindern/Enkeln erben): 100.000€
Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, Schwiegereltern: 20.000€
Nicht verwandte Erben: 20.000€

Besonderheiten und Ausnahmen:

Selbstgenutztes Familienheim: Wenn der Ehegatte, der eingetragene Lebenspartner oder unter bestimmten Bedingungen auch die Kinder die Immobilie erben und das Objekt selbst bewohnen, können sie dieses steuerfrei erwerben.
Erbfallgemeinschaften: Wenn die Immobilie einer Erbengemeinschaft vererbt wird, muss jeder Miterbe seinen Anteil versteuern lassen.

Steuererklärung und Zahlung:

Erbschaftssteuererklärung: Der Erbe muss eine Erbschaftssteuererklärung beim Finanzamt einreichen. In dieser ist der Wert der geerbten Immobilie angegeben, mit welchem das Finanzamt die Steuern berechnet.
Fälligkeit: Die Erbschaftssteuer wird innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig.

Gestaltungsmöglichkeit:

Schenkung zu Lebenszeiten: Die Immobilie kann auch zu Lebenszeiten des Erblassers im Rahmen einer Schenkung auf den Erben übertragen werden, damit hohe Erbschaftssteuern vermieden werden.

Wichtige Fragen, die Sie sich vor Annahme des Erbes stellen sollten:

Ist das Grundbuch lastenfrei oder gibt es Schulden, Nießbrauch, Leibrentenzahlungen?

In welchem Zustand befindet sich die Immobilie?

Ist die Immobilie vermietet oder leer?

Zahlt der Mieter pünktlich und steht eine Mieterhöhung an? Sind Nebenkostenabrechnungen zu erstellen?

Gibt es ein lebenslanges Wohnrecht für einen Mieter?

Bestehen Erbpachtverträge oder sonstige Nutzungsvereinbarungen?

Stehen Reparaturen, Instandhaltungen oder Sanierungen an? Sind Sicherungsmaßnahmen bei einsturzgefährdeten Häusern nötig?

Lohnt sich eine Investition für eine Sanierung für eine Vermietung?

Ab wann ist das Hausgeld für die Eigentümergemeinschaft / WEG der Wohnung zu zahlen?

Sind alle Grundsteuern bezahlt?

Wer hat die Verkehrssicherungspflicht incl. Schneeräumverpflichtung für das Haus zu tragen?

Gibt es einen Energieausweis?

Sie sehen, ein Immobilienbesitz ist mit zahlreichen Aufgaben und Verpflichtungen verbunden. Damit sind sich sofort und kostenlos über den Wert Ihres Erbes informieren können, ist können Sie hier den Wert Ihrer Immobilie online gleich erfahren: - Gleich testen

Sie haben Fragen? Gerne hören wir von Ihnen per Email an info@happy-immo.de