Vermietung oder Verkauf von Immobilien – so schützen Sie Ihre Privatsphäre bei Besichtigungen

Das Recht auf Unversehrtheit der eigenen Wohnung ist in Artikel 13 des Grundgesetzes für die Bundesrepublik Deutschland geregelt. Danach ist Ihre Privatsphäre ein fundamentales Recht, das jedem Menschen zusteht, sei es in den eigenen vier Wänden (Wohneigentum) oder in gemieteten Räumlichkeiten (Mietwohnung). Dieses Recht gewinnt besondere Bedeutung, wenn Besichtigungen durch Dritte, wie etwa potenzielle Käufer oder zukünftige Mieter, anstehen. Eigentümer und Mieter stehen dabei vor der Herausforderung, einerseits dem Besichtigungsinteresse der neuen Mieter oder Käufer nachzukommen und andererseits die Privatsphäre der Bewohner zu wahren. Immobilienmakler kennen die Herausforderung zwischen einer optimalen Präsentation des Objektes im Internet mit Außen- und Innenfotos sowie dem Wunsch der Bewohner, möglichst wenig Privates transparent für jeden zu zeigen.

 In der heutigen Zeit, in der das Bewusstsein für Datenschutz und persönliche Integrität stetig wächst, ist es essentiell, klare Richtlinien und ein respektvolles Vorgehen zu etablieren, um die Balance zwischen den Interessen der Beteiligten zu wahren. Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Rahmenbedingungen, praktischen Herausforderungen und gibt wertvolle Tipps, wie sowohl Eigentümer als auch Mieter ihre Privatsphäre während Besichtigungen schützen können, ohne dabei den Ablauf während dem Immobilienverkauf oder der Vermietung zu optimieren.

Rechtliche Rahmenbedingungen bei Besichtigungen

Die Durchführung von Besichtigungen in vermieteten Wohnräumen erfordert die Beachtung verschiedener rechtlicher Rahmenbedingungen, um die Privatsphäre zu schützen. Hier sind die wichtigsten Aspekte, die Eigentümer und Vermieter berücksichtigen sollten:

1. Ankündigung und Terminabsprache

Besichtigungen müssen in der Regel rechtzeitig und schriftlich angekündigt werden. Eine Vorlaufzeit von mindestens 24 Stunden, oft aber mehrere Tage, wird als angemessen betrachtet. Der genaue Zeitpunkt sollte in Absprache mit den Mietern festgelegt werden, um sicherzustellen, dass diese den Termin wahrnehmen können und vorbereitet sind.

2. Begründeter Anlass

Eine Besichtigung ist nur bei einem berechtigten Interesse des Vermieters zulässig. Typische Gründe sind

• Wiederholte erhebliche Verstöße gegen den Mietvertrag (z.B. Zweckentfremdung der Wohnung bei illegaler Air-BnB-Vermietung)
• Notwendige Reparaturen oder Modernisierungsarbeiten
• Nachmietersuche bei Kündigung des Mietverhältnisses
• Verkauf der Immobilie

3. Schutz der Persönlichkeitsrechte 

Während der Besichtigung müssen die Persönlichkeitsrechte der Mieter respektiert werden. Das bedeutet, dass persönliche Gegenstände der Mieter dürfen nicht berührt oder durchsucht werden. Sensible Bereiche, wie Schlafzimmer oder private Arbeitszimmer, sollten möglichst nicht ohne Zustimmung betreten werden. Schränke - auch Kühlschränke - dürfen nicht ohne vorherige Zustimmung geöffnet werden

4. Zutrittsrecht des Vermieters

Der Vermieter hat ein Recht auf Zutritt zur Wohnung, aber dieses Recht ist eingeschränkt und darf nur in den oben genannten Fällen und unter Berücksichtigung der Interessen des Mieters ausgeübt werden. Ein Zutritt ohne Ankündigung oder Zustimmung des Mieters ist in der Regel unzulässig, außer in Notfällen (z.B. Wasserrohrbruch).

5. Begleitpersonen

Wenn der Vermieter oder Makler Begleitpersonen zur Besichtigung mitbringen möchte (z.B. potenzielle Käufer, Handwerker), muss dies ebenfalls im Vorfeld mit den Mietern abgestimmt werden. Eine zu große Anzahl an Besuchern kann als unzumutbare Belastung empfunden werden.

6. Dokumentation und Einhaltung des Datenschutzes

Fotos oder Videos, die während der Besichtigung gemacht werden, sollten nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Mieter oder Eigentümer bei Eigennutz erfolgen und ausschließlich zu dem angegebenen Zweck genutzt werden. Die Datenschutzbestimmungen nach DSGVO müssen strikt eingehalten werden, um die persönlichen Daten der Mieter zu schützen. Videobesichtigungen sind daher bei bewohnten Immobilien in Deutschland eher unüblich und umstritten.

7. Rechtliche Konsequenzen bei Verstößen

Bei unangekündigten oder unrechtmäßigen Besichtigungen haben Mieter das Recht, diese zu verweigern. Wiederholte Verstöße können unter Umständen Schadensersatzforderungen nach sich ziehen oder als Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter gelten.

Diese rechtlichen Rahmenbedingungen tragen dazu bei, dass das Recht auf Privatsphäre der Mieter gewahrt wird, während zugleich berechtigte Interessen des Vermieters berücksichtigt werden. Eine respektvolle und transparente Kommunikation zwischen den Parteien ist der Schlüssel zu einem harmonischen und rechtlich sicheren Ablauf von Wohnungsbesichtigungen.

 

Praktische Herausforderungen bei der Wahrung der Privatsphäre von Mietern / Eigentümern während Besichtigungen

Die Wahrung der Privatsphäre von Mietern und Eigentümern während Besichtigungen ist mit diversen praktischen Herausforderungen verbunden. Diese Herausforderungen müssen sorgfältig gehandhabt werden, um eine respektvolle und faire Behandlung aller Beteiligten sicherzustellen. Im Folgenden werden einige der häufigsten praktischen Herausforderungen und mögliche Lösungsansätze dargestellt:

1. Terminfindung und Koordination

Unterschiedliche Zeitbedürfnisse von Mietern und potenziellen Käufern/Besuchern machen die Terminfindung oft herausfordernd. Berufstätigkeit, familiäre Verpflichtungen oder andere persönliche Termine der Bewohner können die Planung erschweren.

Lösungsansatz:

• Mehrere Vorschläge für mögliche Besichtigungstermine anbieten
• Besichtigungstermine rechtzeitig ankündigen, um genügend Vorlaufzeit für die Abstimmung zu bieten.
• Nutzung von Online-Terminvereinbarungstools zur effizienten Koordination.

2. Anwesenheit des Mieters/Eigentümers:

Die Anwesenheit der Interessenten kann sowohl für die Mieter/Eigentümer unangenehm sein. Es kann zu Spannungen oder unangenehmen Situationen kommen.

Lösungsansatz:

• Offene Kommunikation darüber, wie viele Interessenten zur Besichtigung kommen
• Bei Abwesenheit der Bewohner sollte eine vertrauenswürdige Person (z.B. ein Makler) die Besichtigung beaufsichtigen.

3. Sicherstellung der Privatsphäre persönlicher Gegenstände 

Mieter/Eigentümer möchten ihre persönlichen Gegenstände (Familienbilder, Laptop-Bildschirme bei Home Office) vor neugierigen Blicken und möglichen Beschädigungen schützen.

Lösungsansatz:

• Bewohner sollten rechtzeitig persönliche oder wertvolle Gegenstände sicher verstauen

4. Diskrete Kommunikation

Gespräche zwischen Vermieter/Makler und potenziellen Käufern/Mietern könnten sensible Informationen berühren, die für die aktuellen Bewohner unangenehm sein könnten.

Lösungsansatz:

• Sensible Fragen und Themen sollten außerhalb der Wohnung / des Hauses oder nach der Besichtigung besprochen werden.
• persönliche Informationen über die Bewohner sind vertraulich zu behandel (z.B. Einkommen und Beruf bei Verkauf von vermieteten Immobilien) 

5. Umgang mit Foto- und Videoaufnahmen 

Die Anfertigung von Fotos oder Videos während der Besichtigung kann die Privatsphäre der Bewohner verletzen, insbesondere wenn persönliche Gegenstände sichtbar sind.

Lösungsansatz:

• Vorab klären, ob und welche Aufnahmen gemacht werden dürfen.
• Sicherstellen, dass keine persönlichen Daten oder Gegenstände der Bewohner auf den Aufnahmen zu sehen sind.

6. Berücksichtigung besonderer Umstände 

Besondere Lebensumstände der Bewohner, wie Krankheit, Behinderung oder Anwesenheit von Kleinkindern, erfordern besondere Rücksichtnahme.

Lösungsansatz:

• Auf spezielle Bedürfnisse der Bewohner eingehen und alternative Lösungen anbieten, wie z.B. virtuelle Besichtigungen (falls die Meter einverstanden sind).
• Einfühlsames und verständnisvolles Verhalten aller Personen vor Ort 

7. Notwendigkeit häufiger Besichtigungen 

Bei hohem Interesse und vielen potenziellen Käufern/Mietern können häufigere Besichtigungen erforderlich sein, was die Privatsphäre der Bewohner stark beeinträchtigen kann.

Lösungsansatz:

• Besichtigungen bündeln und in festen Zeitfenstern organisieren. Vereinbaren Sie z.B. 1 oder 2 fixe Termine pro Woche.
• Den Bewohnern frühzeitig einen voraussichtlichen Zeitplan mitteilen, um sie auf die bevorstehenden Besichtigungen vorzubereiten.

Durch das Bewusstsein für diese Herausforderungen und eine respektvolle und transparente Vorgehensweisen können Vermieter und Makler dazu beitragen, die Privatsphäre der Mieter und Eigentümer während Besichtigungen zu schützen und den Prozess für alle Beteiligten angenehmer zu gestalten.

 

Wertvolle Tipps für Mieter oder Eigentümer zur Wahrung der Privatsphäre während Besichtigungen:

Es ist möglich, die Privatsphäre zu schützen und gleichzeitig den Ablauf der Besichtigungen reibungslos zu gestalten. Hier sind einige wertvolle Tipps für Mieter und Eigentümer:

1. Vorbereitung und Kommunikation

Sprechen Sie im Vorfeld mit Ihrem Vermieter oder Makler über Ihre Bedürfnisse und Sorgen hinsichtlich Ihrer Privatsphäre. Klären Sie, welche Bereiche der Wohnung / des Hauses wie besichtigt werden können (z.B. ohne Straßenschuhe). Denn eine klare Kommunikation hilft, Missverständnisse zu vermeiden und stellt sicher, dass Ihre Wünsche respektiert werden.

2. Persönliche Gegenstände sichern

Verstauen Sie persönliche und wertvolle Gegenstände (Handy, Geldbeutel, Laptop, Schlüssel, etc.) an einem sicheren Ort oder in verschlossenen Schränken. Dies gilt besonders für persönliche Dokumente, Schmuck, Elektronik und andere wertvolle oder private Dinge. So können Sie sicherstellen, dass nichts versehentlich beschädigt oder entwendet wird.

3. Besichtigungszeitpunkte festlegen 

Arbeiten Sie mit dem Vermieter oder Makler zusammen, um Besichtigungen auf Zeiten zu legen, die für Sie günstig sind. Vereinbaren Sie, dass Besichtigungen möglichst kurz und effizient gehalten werden. Dies reduziert die Störung Ihres Alltags.

4. Räume gezielt vorbereiten

Bereiten Sie Ihre Wohnung / Ihr Haus gezielt vor, indem Sie bestimmte Bereiche für die Besichtigung besonders herrichten. Das lenkt die Aufmerksamkeit der Besucher auf die für die Besichtigung vorgesehenen Bereiche und schützt Ihre Privatsphäre.

5. Anwesenheit oder Vertretung regeln

Wenn Sie sich bei der Besichtigung unwohl fühlen oder nicht anwesend sein können, beauftragen Sie eine vertrauenswürdige Person, die die Besichtigung überwacht. Denn so können Sie sicherstellen, dass die Besichtigung im Rahmen Ihrer Vorgaben abläuft und Ihre Interessen vertreten werden.

6. Fotos und Videos kontrollieren

Klären Sie vorab, ob und welche Fotos oder Videos gemacht werden dürfen. Bitten Sie darum, dass keine persönlichen Gegenstände oder Daten auf den Aufnahmen sichtbar sind. Dies hilft, Ihre Privatsphäre zu schützen.

7. Diskretion bei Gesprächen

Vereinbaren Sie mit dem Vermieter oder Makler, dass sensible Informationen und Gespräche über Ihre Wohnsituation außerhalb der Wohnung oder nach der Besichtigung stattfinden. Somit lassen sich unangenehme Situationen während der Besichtigung verhindern.

8. Flexibilität zeigen

Zeigen Sie, wenn möglich, ein gewisses Maß an Flexibilität und Verständnis für die Besichtigungen. Kleine Zugeständnisse können dazu beitragen, dass der gesamte Ablauf des Immobilienverkaufs oder der Vermietung reibungslos und respektvoll abläuft. 

9. Vorbereitung seitens der Interessenten

Wenn möglich und praktikabel, schauen Sie sich die vorm Makler oder Eigentümer vorab zur Verfügung gestellte virtuelle Besichtigung und das Expose genau an. Damit sind Sie besser informiert und stellen gezieltere Fragen zur Immobilie. Mieter, Immobilienmakler und Eigentümer lieben es, wenn die Interessenten vorbereitet zur Besichtigung erscheinen und die wesentlichen Eckdaten der Immobilie kennen. Damit kann die Anzahl der notwendigen physischen Besichtigungen reduziert und somit die Belastung für die Bewohner minimiert werden. 

10. Rücksprache mit rechtlicher Beratung

Informieren Sie sich über Ihre rechtlichen Rechte und Pflichten in Bezug auf Wohnungsbesichtigungen. 

Durch die Umsetzung dieser Tipps können Mieter und Eigentümer ihre Privatsphäre effektiv schützen, um die Besichtigungen zu erleichtern. Eine respektvolle und kooperative Herangehensweise trägt wesentlich zu einem harmonischen und erfolgreichen Ablauf bei.

 

Die Wahrung der Privatsphäre während Besichtigungen stellt sowohl für Eigentümer als auch für Mieter eine bedeutende Herausforderung dar. Angesichts der unterschiedlichen Interessen und Bedürfnisse ist es unerlässlich, klare Kommunikationswege und respektvolle Verhaltensweisen zu etablieren. Rechtliche Rahmenbedingungen bieten eine grundlegende Orientierung, aber letztlich sind es praktische Lösungen und gegenseitiges Verständnis, die den Unterschied ausmachen.