Eigenbedarfskündigung bei Wohnung oder Haus - was steht im Gesetz?
In diesem Artikel Nr. 3 unserer Serie: Der Mietvertrag – Licht ins Dunkel geben wir Tipps über die mögliche Eigenbedarfskündigung von Wohnraum. Was dürfen Vermieter und vorauf achten Mieter.
In der aktuellen Wohnraumknappheit geschieht es häufig, dass ein Makler bei einer Annonce für eine vermietete Wohnung oder ein Haus gefragt wird, wie rasch der Käufer den Mieter „rauswerfen bzw. auf Eigenbedarf kündigen“ kann. Oftmals bin ich von der Härte der Frage und auch der vermuteten, vermeintlich einfachen Kündigungsmöglichkeit des neuen Eigentümers überrascht. Insbesondere Immobilienerstkäufer, die bisher zur Miete gewohnt haben, überschätzen deutlich die in Deutschland überschaubaren Rechte der Vermieter.
Die Mieterschutzgesetze sind offensichtlich nicht so detailliert bekannt.
Bei der erfolgreichen und seriösen Vermarktung einer vermieteten Immobilie wird ein guter Makler die Belange des Verkäufers, die Rechte des Mieters und natürlich das legitime Interesse des Käufers berücksichtigen. Für einen erfolgreichen Verkauf ist dies nötig, sinnvoll und unabdingbar. Spätestens im notariellen Kaufvertrag findet sich ein Verweis auf das bestehende Mietverhältnis. Der neue Eigentümer, welcher an einem geregelten und ordentlichen Weiterführen des Mietvertrages Interesse hat, wird dies auch begrüßen.
Hieraus ergibt sich allerdings, dass nicht ein jeder Idealwunsch eines Vielleicht-Eigennutzer-Interessenten umgesetzt werden kann, da in Deutschland der Mieterschutz bekanntlich ein hohes Gut ist.
Nach dieser mir am Herzen liegenden Einleitung folgt nun ein Blick auf die rechtliche Seite:
Eigenbedarf Wohnraum – dies ist der bekannteste und häufigste Kündigungsgrund des Vermieters
Rechtlich ist dies im §573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt. Die Kündigungsfrist beträgt demnach 3 Monate zum Monatsende und verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils weitere drei Monate. Insgesamt kann sie folglich bis zu 9 vollen Monaten betragen.
Möblierter Wohnraum ist hiervon ausgenommen. Daher erfreut sich in den letzten Jahren der Kauf von möblierten Wohnungen und insbesondere auch von Serviceappartements / Businessappartemens großer Beliebtheit.
Etwaige im Mietvertrag abweichenden und für den Mieter nachteiligen Regelungen sind unwirksam.
Die Eigenbedarfskündigung muss ausreichend und ordentlich begründet werden. Ob diese wirksam ist, hängt davon ab, ob der Vermieter den Kündigungsgrund nachweisen kann.
Wann liegt Eigenbedarf vor? welche Familienangehörigen profitieren auch?
Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die (ganze) Mietwohnung oder das Haus für sich selbst, für eine zu seinem Hausstand gehörende Person (z.B. Pflegekraft) oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt.
Begünstigte Familienangehörige sind die Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel oder Geschwister. Seit dem 27. Januar 2010 gehören auch Nichten und Neffen zum Kreis der Personen.
Der Vermieter oder Familienangehörige muss die Wohnung auch tatsächlich benötigen. Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, reicht nicht aus. Eigenbedarf liegt erst dann vor, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen kann, warum er oder eine begünstigte Person die Wohnung beziehen will. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Vermieter selbst in der gekündigten Wohnung seinen Altersruhesitz begründen oder wenn der Vermieter seinem Kind die gekündigte Wohnung zur Verfügung stellen mag, weil sonst die Gefahr besteht, dass sich das Kind vom Elternhaus löst.
Im Kündigungsschreiben ist schriftlich zu begründen, für welche Person die Wohnung benötigt wird. Auch ist der konkrete Sachverhalt zu beschreiben, warum diese Person explizit diesen Wohnraum braucht.
Sonderfall - Kündigungssperrfrist bei Umwandlung von Mietwohnung in Eigentumswohnung
Diese gilt für den Vermieter bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (sogenannte Erstaufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen mittels einer Teilungserklärung). Wer eine umgewandelte Mietwohnung kauft, kann als neuer Eigentümer im Regelfall erst nach drei Jahren seit dem Erwerb (Grundbucheintragung) wegen Eigenbedarfs oder Hinderung wirtschaftlicher Verwertung kündigen (Kündigungssperrfrist, § 577a Abs. 1 BGB). Diese Frist kann sich in Städten und Gemeinden verlängern, wenn dies durch gesonderte Rechtsverordnung bestimmt wurde. In Bayern ist diese Frist seit langem bei 10 Jahren.
Oftmals sind die qm-Preise bei Erstaufteilung des Hauses durch Wohnungsprivatisierungen auch deutlich günstiger als bezugsfreie Wohnungen. In 2020 kann diese Differenz schon mal 10 bis 20 % zu vergleichbaren, freien Immobilien betragen haben.
