Um den Wert eines Grundstücks aus der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses richtig zu berechnen, sind neben der Region in der jeweiligen Stadt, auch die Grundstücksnutzungsart und die GFZ (Geschossflächenzahl) enthalten. Rein die Multiplikation von Grundstücksgröße mit dem Bodenrichtwert alleine ergibt noch nicht das "richtige" Ergebnis. Bei einem Bauland für ein Einfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte mit einer "normalen" Grundstücksgröße ist der übliche Kaufpreis meist gut getroffen. Ist jedoch das Grundstück z.B. an einer Ortsrandlage zur teilweise bebaubar oder das mögliche Baurecht schon fast ausgeschöpft, bestehen schon deutliche Unterschiede. Auch bei einer Baulandentwicklung oder Projektierung für ein Mehrfamilienhaus, ein Wohn- und Geschäftshaus oder eine Gewerbefläche differiert es teilweise erheblich.
Was ist die GFZ - auch Geschossflächenzahl - genannt?
Die GFZ bestimmt das Verhältnis zwischen der Gesamtgeschossfläche eines Gebäudes einschließlich der anrechenbaren Nebengebäude und der Größe des Baugrundstücks. Sie gibt an wie viel Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist.
Die Geschossflächenzahl wird in den Bauvorschriften oder in den Bebauungsplänen einer Stadt oder Gemeinde festgelegt und variiert nach Art und Nutzung des Gebiets ( Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft) und den baulichen Zielen der jeweiligen Stadt. Eine niedrige GFZ entspricht also einer offenen Bebauung (Gartenstadtcharakter), während ein hoher GFZ-Wert zu einer dichteren Bebauung (Hochhäuser und Mehrfamilienhäuser innerstädtisch) führt.
Durch sie wird die bauliche Dichte und/oder Höhe in einem bestimmten Gebiet sichergestellt, damit die Bebauung dem Städteplanungswunsch entsprechend angemessen ist. Praktische Auswirkungen sind die Vermeidung von Schattenwurf oder zu geringem Bau-Abstand zwischen den Gebäuden.
Die Geschossflächenzahl wird als Dezimalzahl dargestellt, wie zum Beispiel GFZ=0,15 (geringe Bebauung wie z.B. in Grünwald, 1,5 (z.B. Mehrfamilienhaus in Ottobrunn) oder 5 (München-Stadtmitte). Das bedeutet, dass auf jedem Quadratmeter der Grundstücksfläche bis zu 0,15, 1,5 oder 5 Quadratmeter Geschossfläche errichtet werden dürfen.
Wobei spielt der GFZ eine Rolle?
Für wen ist der GFZ wichtig?
Berechnung des GFZ:
Die GFZ können Sie ganz einfach durch Division der Gesamtgeschossfläche aller Gebäude auf einem Grundstück durch die Gesamtgrundstücksfläche errechnen.
Beispiel einer Berechnung: Sie besitzen ein Grundstück mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 5.000 qm und einer Gesamtgeschossfläche 15.000 qm.
15.000 qm / 5.000 qm = 3
Das bedeutet die GFZ liegt bei 3.
Was ist der GRZ - auch Grundflächenzahl genannt?
Die GRZ bestimmt das Verhältnis zwischen der bebaubaren Grundstücksfläche und der Gesamtfläche des Grundstücks. Sie gibt also an, wie viel Prozent der Gesamtfläche eines Grundstücks überbaut werden darf. Die örtliche Baubehörde legt diese fest und kann je nach den spezifischen Gegebenheiten eines Gebiets und den gewünschten Entwicklungszielen variieren. Dabei werden Faktoren wie die vorhandene Infrastruktur, die Umgebung, die Verkehrsanbindung, die Versorgung mit öffentlichen Einrichtungen und Grünflächen sowie Umweltaspekte berücksichtigt.
Sie wird verwendet, um sicherzustellen, dass die Bebauung angemessen ist und dass ausreichend Freiflächen und Grünflächen erhalten bleiben, um eine hohe Lebensqualität zu gewährleisten.
Die Einhaltung der GRZ wird in der Bauleitplanung und bei Baugenehmigungsverfahren überprüft, um sicherzustellen, dass neue Bauprojekte den festgelegten Rahmenbedingungen entsprechen.
Die Grundflächenzahl wird in der Regel als Dezimalzahl oder Prozentzahl angegeben. Ein GRZ von 0,4 bedeute beispielsweise, dass 40% der Fläche überbaut werden darf und 60% als Freifläche verbleiben muss.
Wobei spielt der GRZ eine Rolle?
Für wen ist der GRZ wichtig?
Berechnung des GRZ:
Die Grundflächenzahl wird durch die Division der überbauten Fläche eines Grundstücks durch die Gesamtfläche des Grundstücks berechnet. Die überbaute Fläche beschreibt die Grundfläche des Gebäudes einschließlich Außentreppen, Dachüberstände, Balkone, Vordächer, Garagen, Carports u.ä.
Formel: GRZ = überbaute Fläche / Gesamtfläche des Grundstücks
Berechnungsbeispiel der GRZ: Sie besitzen ein Grundstück mit einer Gesamtfläche von 600 qm. Auf diesem Grundstück befindet sich ein Haus mit einer überbauten Fläche von 150 qm.
150 qm / 600 qm = 0,25
Somit beträgt die in Anspruch genommene GRZ 0,25 oder auch 25%, d.h. 25% Grundstückes sind überbaut. Beträgt die zulässige GRZ z.B. 0,4, so ist eine Nachverdichtung mit einem Erweiterungsbau oder bei einem Neubau ein größerer Baukörper möglich.
Was ist der GFZ-Umrechnungsfaktor - auch Umrechnungskoeffizient genannt?
Die offizielle Definition und Beschreibung lautet etwa steif: Der GFZ-Umrechnungsfaktor beschreibt den Wertunterschied gleichartiger Grundstücke, die durch bestimmte Zustandsmerkmale von einander abweichen. Dieser nützt bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens für die Berücksichtigung von Abweichungen (nach §14 des WertV).
Er wird genutzt, um den Bodenrichtwert eines Grundstücks in den tatsächlichen Marktwert eines Grundstücks umzuwandeln, der auf den aktuellen Marktbedingungen und anderen Faktoren (wie Zustand, Baujahr, Bebauungsmöglichkeiten, etc.) basiert. Diese Umrechnung kann wichtig sein, da der Bodenrichtwert auf vergangene Verkäufe und Daten basiert und nicht unbedingt den aktuellen Marktwert widergibt.
Es gibt 3 verschiedene Arten von Gebieten, die bei der GFZ-Umrechnung eine Rolle spielen. Das Geschossbaugebiet - M - umfasst Wohn-, Misch- und Kerngebiete und die Gewerbegebiete - G, hG, G-hG, S und MK - umfassen klassische, höherwertige, gemischt genutzte Gewerbegebiete und Sonderbauflächen. Zudem gibt es Gebiete mit individueller Wohnbebauung - W.
Wer berechnet den GFZ-Umrechnungskoeffizient?
Nach §8 der WertV ist die Berechnung des GFZ-Umrechnungsfaktors die Pflichtaufgabe des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Der Gutachterausschuss ermittelt für eine Vielzahl von Grundstücksmerkmale, die den Wert beeinflussen, und Grundstücksarten den Umrechnungsfaktoren.
Für wen ist der GFZ-Umrechnungskoeffizient wichtig?
Wie berechnet man den GFZ-Umrechnungsfaktor?
Da regionale Gutachterausschüsse auch unterschiedliche Definitionen des Koeffizienten bestimmen können - kopieren wir Ihnen die den offiziellen der Stadt München (Quelle Gutachterausschuss der Stadt München):
Umrechnungskoeffizienten für Baulandwerte:
Die WGFZ-Umrechnung in Geschossbaugebieten (Wohn-, Misch- und Kerngebieten) - München - ,in Gebieten mit individueller Wohnbebauung - W - und in Gewerbegebieten (klassisches, höherwertiges, gemischt genutztes Gewerbegebiet und Sonderbauflächen) - G, hG, G-hG, S und MK - erfolgt die Umrechnung mit den nachfolgenden Koeffizienten; bei Zwischenwerten ist linear zu interpolieren. (Definition - glätten, schleifen - Anmerkung Happy Immo)
WGFZ-Umrechnungskoeffizienten individuelle Wohnbebauung W
WGFZ | Umrechnungskoeffizient | WGFZ | Umrechnungskoeffizient |
0,35 | 0,596 | 0,80 | 0,876 |
0,40 | 0,627 | 0,85 | 0,907 |
0,45 | 0,658 | 0,90 | 0,938 |
0,50 | 0,690 | 0,95 | 0,969 |
0,55 | 0,721 | 1,00 | 1,000 |
0,60 | 0,752 | 1,05 | 1,031 |
0,65 | 0,783 | 1,10 | 1,062 |
0,70 | 0,814 | 1,15 | 1,093 |
0,75 | 0,845 |
Formel zur Berechnung der Umrechnungskoeffizienten für individuelle Wohnbebauung: Umrechnungskoeffizient = 0,621 WGFZ + 0,379
Umrechnungsbeispiel individuelle Wohnbebauung W:
Bodenrichtwert | 1650/0,4W (1.650 EUR/m² bei WGFZ 0,40) |
Bewertungsgrundstück | 0,70 WGFZ |
Umrechnungskoeffizient | 0,627 bei WGFZ 0,40 |
Umrechnungskoeffizient | 0,814 bei WGFZ 0,70 |
umgerechnet | 1.650 EUR/m² x 0,814 : 0,627 = rd. 2.140 EUR/m² |
WGFZ-Umrechnungskoeffizienten Gewerbe G, hG, G-hG, S, MK, M
WGFZ | Umrechnungskoeffizient | WGFZ | Umrechnungskoeffizient |
0,40 | 0,727 | 1,15 | 1,150 |
0,45 | 0,751 | 1,20 | 1,200 |
0,50 | 0,773 | 1,25 | 1,250 |
0,55 | 0,793 | 1,30 | 1,300 |
0,60 | 0,812 | 1,35 | 1,350 |
0,65 | 0,831 | 1,40 | 1,400 |
0,70 | 0,850 | 1,45 | 1,450 |
0,75 | 0,870 | 1,50 | 1,500 |
0,80 | 0,891 | 1,60 | 1,600 |
0,85 | 0,914 | 1,70 | 1,700 |
0,90 | 0,939 | 1,80 | 1,800 |
0,95 | 0,968 | 1,90 | 1,900 |
1,00 | 1,000 | 2,00 | 2,000 |
1,05 | 1,050 | 3,00 | 3,000 |
1,10 | 1,100 |
Umrechnungsbeispiel klassisches Gewerbe G:
Bodenrichtwert | 450/0,6G (450 EUR/m² bei WGFZ 0,60) |
Bewertungsgrundstück | 0,45 WGFZ |
Umrechnungskoeffizient | 0,812 bei WGFZ 0,60 |
Umrechnungskoeffizient | 0,751 bei WGFZ 0,45 |
umgerechnet | 450 EUR/m² x 0,751 : 0,812 = rd. 415 EUR/m² |
Die 30 Begriffsdefinitionen zu Grundstücken finden Sie hier
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