Eigenkapital beim Immobilienkauf

Der große Traum eines Eigenheims ist für viele Menschen ein zentraler Lebenswunsch. Doch der Weg dorthin führt über viel finanzielle Entscheidungen. Darunter fällt auch die Entscheidung darüber, wie viel Eigenkapital man aufwenden möchte oder sollte. Das Eigenkapital ist wichtig, da es die Grundlage eines Immobilienkaufs darstellt. In diesem Artikel werden wir Ihnen erklären was das Eigenkapital überhaupt ist und welche Bedeutung es hat. Außerdem werden wir Ihnen widerlegen wie viel Eigenkapital Sie beim Kauf für die verschiedenen Immobilienarten benötigen. Zuletzt werden wir Ihnen die Vorteile des Eigenkapitals beim Immobilienkauf nennen und Ihnen wertvolle Tipps zur Eigenkapitalbildung liefern.

Definition - Eigenkapital

Das Eigenkapital ist das finanzielle Mittel, welches ein Käufer beim Immobilienkauf aus eigenen Quellen aufbringen kann ohne dabei auf Fremdkapital (z.B. Bankkredite) zugreifen muss. Im Kontext der Immobilienfinanzierung ist das Eigenkapital ein wichtiger Faktor, da es die benötigte Kreditsumme reduziert und das Risiko für die finanzierende Bank minimiert. Normalerweise wird ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20–30 % des Kaufpreises empfohlen, um eine solide Finanzierung zu gewährleisten und günstige Kreditkonditionen zu erhalten.

Welche Eigenkapital Quellen gibt es?

Eigenkapital ist ein entscheidender Faktor bei der Finanzierung von Immobilien und kann aus unterschiedlichen Quellen stammen. Diese Vielfalt ermöglicht Käufern, ihre finanzielle Basis individuell zu gestalten. Im Folgenden werden die wichtigsten Bestandteile des Eigenkapitals im Immobiliensektor genauer erklärt.

Bargeld und  Ersparnisse

Bargeld und Ersparnisse sind die gängigste Form von Eigenkapital. Dazu gehören Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- oder Sparkonten, die direkt verfügbar sind. Diese liquiden Mittel sind besonders wertvoll, da sie ohne Verzögerung für den Kauf oder die Begleichung von Nebenkosten eingesetzt werden können.

Wertpapiere

Eine weitere Quelle sind Wertpapiere. Diese können in Form von Aktien, Krypto (Bitcoin), Fonds oder Anleihen sein. Diese Anlagen können durch den Verkauft als mögliches Kapital für den Immobilienkauf eingesetzt werden. Allerdings sollten Käufer den Verkauf gut planen, um Verluste durch ungünstige Börsenkurse zu vermeiden. Der Vorteil liegt hier in der Flexibilität dieser Finanzanlagen.

Eigenleistungen

Eigenleistungen, auch als „Muskelhypothek“ bekannt, sind ebenfalls ein anerkanntes Eigenkapital. Hierbei handelt es sich um Arbeiten, die der Käufer selbst bei Bau, Renovierung oder Sanierung der Immobilie übernimmt, wie beispielsweise das Streichen von Wänden oder das Verlegen von Böden. Banken erkennen Eigenleistungen bis zu einem bestimmten Wert an und werten sie als Reduzierung der Kreditbelastung. Besonders beim Kauf von Renovierungsbedürftigen Immobilien oder beim Erwerb eines Neubau-Ausbauhauses (d.h., alle Innenarbeiten wie Fliesen, Streichen, Boden legen übernehmen Sie selbst) lässt sich enorm Geld sparen.

Kapital aus Vorbesitz

Kapital aus Vorbesitz umfasst die Erlöse aus dem Verkauf von Vermögenswerten, die für den Immobilienkauf genutzt werden können. Dazu zählt der Verkauf einer bestehenden Immobilie, eines Autos oder anderer Wertgegenstände wie hochwertigen Schmuck. Dieses Kapital ist häufig eine größere Einmalzahlung, die die Eigenkapitalbasis erheblich stärkt.

Schenkung und Erbschaft

Schenkungen und Erbschaften sind weitere wichtige Bestandteile. Das Geld oder die Vermögenswerte, die von Familie oder anderen Dritten zur Verfügung gestellt werden, können ohne Rückzahlungsverpflichtung als Eigenkapital eingesetzt werden. Besonders bei größeren Beträgen kann dies die Finanzierung erheblich erleichtern. Es ist jedoch ratsam, steuerliche Aspekte zu berücksichtigen wie die Schenkungssteuer oder auch die Erbschaftssteuer.

Wohnriester und Bausparverträge

Wohnriester: Der Wohnriester ist eine staatlich geförderte Altersvorsorge, welche speziell auf den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum abzielt. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um eine Erweiterung des "normalen" Riester-Rentensparplans, bei welcher die Einzahlung nicht nur der Altersvorsorge dient, sondern auch dem Ziel eine eigene Immobilie zu besitzen und zu finanzieren.

Bausparvertrag: Der Bausparvertrag ist eine weitere Möglichkeit, um Geld für einen Immobilienkauf oder -bau zu sparen. Bei dieser Art von Sparvertrag spart der Käufer in einem bestimmten Zeitraum sein Geld an und erhält zu einem späteren Zeitpunkt ein Darlehen zu einem festgelegten Zinssatz. Der Bausparvertrag wird oft mit einer staatlichen Förderung kombiniert (z. B. durch die Wohnungsbauprämie oder die Arbeitnehmersparzulage).

Warum ist Eigenkapital wichtig?

Das Eigenkapital spielt eine entscheidende Rolle beim Immobilienkauf, da es sowohl dem Käufer als auch der finanzierenden Bank zahlreiche Vorteile bietet. Im Folgenden werden die wichtigsten Gründe erläutert, warum Eigenkapital so wichtig ist.

1. Günstigere Kreditkonditionen

Je mehr Eigenkapital ein Käufer in die Finanzierung einbringt, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Ein höherer Eigenkapitalanteil signalisiert der Bank, dass der Käufer finanziell stabiler ist und weniger auf Fremdkapital angewiesen ist. In der Regel belohnen Banken dieses geringere Risiko mit niedrigeren Zinssätzen und besseren Kreditbedingungen. Ein niedrigerer Zinssatz senkt die Gesamtkosten der Finanzierung erheblich und macht den Kauf für den Käufer günstiger.

2. Geringere monatliche Belastung

Ein höherer Eigenkapitalanteil bedeutet, dass eine niedrigere Kreditsumme aufgenommen werden muss, was zu niedrigeren monatlichen Annuitäten-Raten führt. Dies macht die Finanzierung langfristig tragbarer und sorgt dafür, dass die monatlichen Zahlungen im Einklang mit dem Einkommen des Käufers stehen. Zudem entsteht mehr finanzieller Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben oder zukünftige Investitionen.

3. Minimierung des Finanzierungsrisikos

Ein hoher Eigenkapitalanteil reduziert das Risiko der Verschuldung. Sollte es zu unerwarteten finanziellen Belastungen kommen, etwa durch steigende Zinsen, Instandhaltungskosten oder Einkommensverluste, sorgt das bereits investierte Eigenkapital dafür, dass die verbleibende Schuld geringer ist. Das bedeutet, dass der Käufer weniger anfällig für eine Überschuldung ist und leichter in der Lage ist, die Zahlungen zu leisten.

4. Vermeidung der Vollfinanzierung

Bei einer Vollfinanzierung, bei der keine Eigenmittel eingebracht werden, übernimmt die Bank das gesamte Risiko. Vollfinanzierungen sind in der Regel mit deutlich höheren Zinsen verbunden und von Banken oft nur unter strengen Voraussetzungen angeboten. Ein hoher Eigenkapitalanteil verhindert die Notwendigkeit einer Vollfinanzierung und sorgt dafür, dass die Finanzierung zu günstigeren Zinsen und Bedingungen abgeschlossen werden kann.

5. Stabilität bei Wertschwankungen

Der Wert von Immobilien kann schwanken. In einem Markt, in dem die Preise sinken, kann es passieren, dass der Wert der Immobilie unter den Betrag fällt, der noch an Kredit aussteht. Das Eigenkapital dient als Sicherheitspuffer, der vor der sogenannten „Unterwasser-Situation“ schützt – in einem Szenario, bei dem die Restschuld höher ist als der Verkehrswert, also dem Marktwert der Immobilie. Ein hoher Eigenkapitalanteil sorgt dafür, dass auch bei Wertverlusten die finanzielle Situation des Käufers stabil bleibt. 

6. Abdeckung der Nebenkosten

Der Kauf einer Immobilie ist mit zusätzlichen Kaufkosten verbunden, wie zum Beispiel der Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Maklerprovision und Kosten für die Grundbucheintragung. Diese Nebenkosten können insgesamt 10–15 % des Kaufpreises ausmachen. Häufig werden sie nicht über den Kredit finanziert und müssen daher aus dem Eigenkapital gedeckt werden. Ein ausreichendes Eigenkapital hilft, diese Kosten zu stemmen, ohne die Finanzierung zu belasten.

7. Höhere Kreditbewilligungschancen

Banken prüfen die Bonität eines Kreditnehmers sehr genau. Ein hoher Eigenkapitalanteil zeigt der Bank, dass der Käufer finanziell verantwortungsvoll handelt und ein geringeres Risiko darstellt. Dies erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass der Kredit genehmigt wird. Ein hoher Eigenkapitalanteil ist ein starkes Signal der Stabilität und Verlässlichkeit, was bei der Kreditbewilligung eine entscheidende Rolle spielt.

 

Das Eigenkapital ist beim Immobilienkauf nicht nur für den Käufer von großer Bedeutung, sondern auch für die finanzierende Bank. Es führt zu günstigeren Kreditkonditionen, einer geringeren monatlichen Belastung und minimiert das Risiko einer Überschuldung. Zudem schützt es vor Wertverlusten und erhöht die Chancen auf eine erfolgreiche Kreditbewilligung. Wer ausreichend Eigenkapital einbringt, schafft die Grundlage für eine solide und nachhaltige Finanzierung.

Faustregel zum Eigenkapital: Wie viel Eigenkapital ist nötig um eine Wohnung / ein Haus / ein Grundstück zu finanzieren?

Die Höhe an Eigenkapital, die für einen Immobilienkauf erforderlich ist, hängt von der Art der Immobilie, den individuellen finanziellen Voraussetzungen und den Anforderungen der finanzierenden Bank ab. Dennoch gibt es einige Faustregeln und Empfehlungen, die bei der Planung hilfreich sind.

Es gibt eine Faustregel an die man sich orientieren kann um herauszufinden, ob das Eigenkapital genügen ist oder nicht:

1. Es wird gesagt, dass das Eigenkapital mindestens 20–30 % des Kaufpreises entsprechen soll.  Für eine solide Finanzierung wird empfohlen, das etwa ein Fünftel bis ein Drittel des Immobilienkaufpreises aus dem Eigenkapital finanziert werden soll. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto geringer ist das Finanzierungsrisiko und somit die Abhängigkeit von Krediten.

2. Die Nebenkosten, darunter Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision,  betragen in der Regel 5-12 % des Kaufpreises und sollten möglichst ebenfalls durch Eigenkapital gedeckt werden.

Damit ergibt sich eine Gesamt-Eigenkapitalquote von 30–40 % der Gesamtkosten, die sinnvoll ist um sich einen Immobilie zu finanzieren. Die Restlichen 70 -60% können dann problemlos durch eine Bank finanziert werden. 

Eigenkapitalquote: 

Um nun herausfinden wie viele Prozent das ersparte Eigenkapital von dem Kaufpreis und den Nebenkosten entspricht kann durch die Berechnung der Eigenkapitalsquote ermittelt werden. Sie beschreibt den Anteil des Eigenkapitals an den Gesamtkosten und wird wie folgt berechnet: 

Beispiel: 

Das Ehepaar Quote möchte eine 2 Zimmerwohnung in München Riem für einen Kaufpreis von 500.000 € erwerben. Die Nebenkosten darunter Grunderwerbsteuer, Notar - und Grundbuchkosten und Maklergebühren betragen in Summe ca. 10 % des Kaufpreises also ca. 50.000 €. Um sich Ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen hat Frau Quote bereits in jungen Jahren einiges an Geld gespart. Auf ihrem Sparkonto befinden sich derzeit rund 35.000 €. Darüber hinaus hat Herr Quote von seinen verstorbenen Eltern 100.000 € geerbt und zusätzliche durch den Verkauf seiner Aktien einen Gewinn von ebenfalls 40.000 € erzielen können. Somit bringt das Ehepaar ein Eigenkapital in Höhe von 175.000 € für den Immobilienkauf mit. 

Daraus lässt sich folgern, dass das Eigenkapital von Ehepaar Quote für den Immobilien kauf ausreicht, da sie mehr als 30% der Gesamtkosten deckt. Die weiteren 375.000 € können Sie in der Regel durch eine Bank problemlos finanzieren lassen. 

Steuerliche Aspekte beim Kauf eines Grundstücks, einer Kapitalanlage und eines Eigenheims

Beim Kauf eines Grundstücks, einer vermieteten Wohnung/Haus oder einer eigengenutzten Wohnung/Haus gibt es unterschiedliche steuerliche Aspekte und Regelungen. 

Beim Kauf eines Grundstücks:

Grunderwerbsteuer:

• Beim Kauf eines Grundstücks fällt die Grunderwerbsteuer an, welche je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% variiert.
• Diese Steuer gilt unabhängig davon, ob das Grundstück später bebaut oder als reines Grundstück gehalten wird.

Umsatzsteuer:

• Der Kauf eines Grundstücks unterliegt normalerweise nicht der Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer). Diese fällt nur auf den Hausbau / Neubau mit den Baukosten an.
• Bei Bestandsgrundstücken mit einem bebauten Haus fällt keine Umsatzsteuer an.
• Ein Grundstückkauf für eine Gewerbeimmobile ist umsatzsteuefrei, für die Bebauung kann zur Umsatzsteuer optiert werden.

Spekulationssteuer:

• Wenn das Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb verkauft wird und dabei ein Gewinn erzielt wird, fällt die Spekulationssteuer an.
• Wenn das Grundstück selbst genutzt wurde fällt diese nicht an.

Grundsteuer:

• Als Eigentümer eines Grundstücks müssen Sie die Grundsteuer zahlen, die jährlich auf der Basis des Einheitswerts des Grundstücks berechnet wird.

Beim Kauf einer vermieteten Wohnung: 

Grunderwerbsteuer:

• Auch beim Kauf einer vermieteten Wohnung fällt die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % bis 6,5%, je nach Bundesland, des Kaufpreises an.

Umsatzsteuer:

• Der Kauf einer Neubauwohnung ist die Umsatzsteuer im Kaufpreis enthalten. 
• Bei einem Altbau oder Privatverkäufen wird keine Umsatzsteuer erhoben.

Abschreibungen (AfA):

• Bei einer vermieteten Wohnung kann die Abschreibung für Abnutzung (AfA) auf den Wert des Gebäudes geltend gemacht werden. Das Grundstück kann nicht abgeschrieben werden.
• Die jährliche Abschreibung bringt steuerliche Vorteile, da es die jährliche Steuerlast senkt.
• Die jährliche Abschreibung auf das Gebäude beträgt bei einem Neubau in der Regel 2 % des Kaufpreises.

Mietnahmen versteuern:

• Die Mieteinnahmen aus der vermieteten Wohnung sind steuerpflichtig und müssen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung angegeben werden.
• Die Einnahmen können mit bestimmten Ausgaben (z. B. Reparaturen, Verwaltungskosten, Zinsen für Hypotheken) verrechnet werden.

Spekulationssteuer:

• Wenn die vermietete Wohnung innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb mit Gewinn verkauft wird, fällt die Spekulationssteuer an.
• Dies gilt insbesondere dann, wenn die Wohnung nicht selbst genutzt wurde.
• Ausnahmen, Sie haben die Wohnung 2 volle Kalenderjahre selbst bewohnt (3 Silvesterregel)

Grundsteuer: 

• Als Wohnungseigentümer ist man verpflichtet, die  anfallende Grundsteuer an die Kommune zu zahlen.
• Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Einheitswert der Immobilie und dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde.

Beim Kauf einer eigengenutzten Wohnung: 

Grunderwerbsteuer:

• Wie bei allen Immobilienkäufen zahlt man auch beim Kauf einer eigengenutzten Wohnung die Grunderwerbsteuer, welche zwischen 3,5 - 6,5% (je nach Bundesland) liegt.

Umsatzsteuer:

• Beim Kauf einer eigengenutzten Wohnung wird keine Umsatzsteuer erhoben, außer es handelt sich um einen Neubau und der Verkäufer hat die Option zur Umsatzsteuerwahl getroffen.
• Der Kauf eines gebrauchten Objekts ist umsatzsteuerfrei.

Keine Mieteinnahmen versteuern:

• Da die Wohnung vom Käufer selbst genutzt wird, sind keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern.

Steuerliche Vorteile:

• Keine Abschreibung für eine selbst genutzte Wohnung, da keine Einkünfte erzielt werden, die mit Aufwendungen (wie der AfA) verrechnet werden könnten.
• Falls Sie Renovierungen oder Modernisierungen durchführen, können Kosten für energetische Sanierungen unter bestimmten Umständen steuerlich geltend gemacht werden (z. B. bei Denkmalimmobilien oder bei Sanierungen, die zu Steuervergünstigungen führen).

Eigenheimzulage und Steuererleichterungen:

• In der Vergangenheit gab es eine Eigenheimzulage für den Kauf von eigengenutztem Wohneigentum, welche seit 2006 weggefallen ist.
• Es gibt jedoch weiterhin Programme zur Förderung von Neubauten oder Modernisierungen durch staatliche Förderprogramme, welche steuerliche Vorteile bieten können.

Spekulationssteuer:

• Wenn Sie die Wohnung für mindestens 3 Jahre selbst genutzt haben (oder sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorherigen Jahren selbst bewohnt haben), entfällt die Spekulationssteuer.

 

Faustregel zum Eigenkapital: Wie viel Eigenkapital ist nötig um eine Gewerbeimmobilie (Bürohaus / eine Logistikimmobilie) zu finanzieren?

Die Finanzierung von Gewerbeimmobilien (z.B. Bürohäuser, Logistikimmobilien) unterscheidet sich deutlich von der Finanzierung privater Wohnimmobilien. Aus Sicht der Bank gelten gewerbliche Immobilien als riskanter, da die Rentabilität stark von der Nutzung, den Mietern und der wirtschaftlichen Entwicklung abhängt. Daher sind die Anforderungen an Eigenkapital oft höher.

Faustregel für Eigenkapital bei Gewerbeimmobilien:

• Als Eigenkapital sollten 30-50% des Kaufpreises, je nach Gebäudetyp eingebracht werden.

Zusätzlich die Nebenkosten:

• Auch hier müssen die Nebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren und Maklerkosten, vollständig vom Eigenkapital gedeckt werden.
• Diese betragt ca. 5-12% des Kaufpreises.

Beispielrechnung:

Herr Liebmann möchte sich eine Ladenfläche am Ostbahnhof in München für 670.000€ kaufen. Für die Kaufnebenkosten fallen 80.400€ (also 12% des Kaufpreises) an. Er muss 35% des Kaufpreises aus seinem Eigenkapital zahlen.

Wir rechnen also: 670.000€ x 35% = 234.500€

Ohne die Nebenkosten müsste er also 234.500€ aufwenden.

Mit Nebenkosten: 234.500€ + 80.400€ = 314.900€

Somit muss Herr Liebmann 314.900€ Eigenkapital erbringen, um diese Ladenfläche zu kaufen.

Faktoren, die die Eigenkapitalanforderungen beeinflussen:

Art der Gewerbeimmobilie:

• Logistikimmobilien und Bürohäuser gelten oft als stabiler, wobei Hotels oder Einzelhandelsimmobilien höhere Risiken aufweisen.
• Diese hohen Risiken erhöhen die Eigenkapitalanforderung.
• Core und Core Plus Immobilien haben eine niedrigere Risikoklasse mit geringerem EK Einsatz

Standort:

• Erstklassige Lagen in wirtschaftlich starken Regionen können niedrigere Eigenkapitalanforderungen ermöglichen, während in weniger attraktiven Lagen oft mehr Sicherheit gefordert wird. Es gilt auch die ABBA Regel - A Lage in B Stadt oder B Lage in A Stadt.

Bonität und Erfahrung des Käufers:

• Die meisten gewerblichen Finanzierungen hängen stark von der Kreditwürdigkeit und Erfahrung des Käufers/Investors ab. 
• Banken erwarten oft eine detaillierte Wirtschaftlichkeitsanalyse der zu kaufenden bzw. revitalisierenden Immobilie

Mietverträge:

• Eigenkapitalquote kann durch einen langfristigen Mietvertrag mit bonitätsstarken Mietern (Großunternehmen) gesenkt werden.
• Das Finanzierungsrisiko sinkt dadurch.

Nutzung von Fördermitteln:

• Bei bestimmten Projekten, wie nachhaltige Gewerbeimmobilien, können Fördermittel die Eigenkapitalanforderung verringern.

 

Steuerliche Aspekte beim Kauf einer Gewerbeimmobilie, einer Logistikimmobilie und eines Bürohauses

Die steuerlichen Aspekte beim Kauf von Immobilien können je nach Art der Immobilie (z. B. Gewerbeimmobilie, Logistikimmobilie oder Bürohaus) variieren.

Die wichtigsten Unterschiede und Gemeinsamkeiten sind:

Grunderwerbsteuer:

Gewerbeimmobilie, Logistikimmobilien und Bürohaus:

• Die Grunderwerbsteuer fällt in allen drei Fällen an und richtet sich nach dem Kaufpreis, sowie den Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes (zwischen 3,5% und 6,5 %)
• Der Steuersatz unterscheidet sich NICHT nach der Art der Immobilie.

Umsatzsteuer:

Mit Option zur Umsatzsteuer:

• Wenn der Käufer ein Unternehmer ist und die Immobilie für umsatzsteuerpflichtige Zwecke nutzt, kann der Verkäufer beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie eine sogenannte "Option zur Umsatzsteuer" ausüben. 
• Bei der Option zur Umsatzsteuer wird der Kaufpreis um die Umsatzsteuer erhöht, die der Käufer als Vorsteuer abziehen kann.
• Logistikimmobilien: Häufig wird hier die Umsatzsteuerpflicht gewählt, da diese Immobilien gewerblich genutzt werden.
• Bürohäuser: Ähnlich wie bei Logistikimmobilien kann die Option zur Umsatzsteuerpflicht greifen, insbesondere wenn der Mieter umsatzsteuerpflichtig sind.

Ohne Option zur Umsatzsteuer:

• Der Kauf gilt als nicht steuerpflichtiger Umsatz, also wird keine Umsatzsteuer erhoben.

Abschreibung (AfA - Absetzung für Abnutzung):

Gewerbeimmobilie, Logistikimmobilien und Bürohaus:

• Abschreibung erfolgt über die Nutzungsdauer von 33 Jahren (3% pro Jahr) bei gewerblicher Nutzung.
• Der Abschreibungsbetrag richtet sich nach dem Gebäudeanteil des Kaufpreises, nicht nach dem Bodenwert (Boden kann also nicht abgeschrieben werden).

Gewerbesteuer:

Gewerbeerträge aus Vermietungen:

• Vermietung und Verpachtung gelten in der Regel als gewerbesteuerfrei, wenn sie nur reine Verwaltung von eigenem Vermögen darstellen.
• Sobald aber zusätzliche Leistungen (z.B. umfassende Bewirtschaftung von Logistikimmobilien) angeboten werden, könnte eine gewerbesteuerpflichtige Tätigkeit entstehen.

Ertragssteuern (Einkommensteuer/Körperschaftsteuer):

• Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zählen logischerweise die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, welche mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
• Falls die Immobilie in einer Kapitalgesellschaft gehalten wird, unterliegt der Gewinn der Körperschaftsteuer (15 % + Solidaritätszuschlag).

Besonderheiten bei Logistikimmobilien:

• Oft haben Logistikimmobilien eine besondere Nutzungsspezifik (z.B. Lagerhallen, Umschlagsplätze), wodurch Auswirkungen auf die Bewertungsgrundlage der AfA oder der Ermittlung des Bodenwerts entstehen können.
• Oftmals sind diese Immobilien Teil eines größeren Betriebsgeländes, wodurch Auswirkungen auf die Gewerbesteuer oder Umsatzsteuer entstehen können.

Besonderheiten bei Bürohäusern:

• Bürohäuser sind oft langfristig an mehrere Mieter vermietet, wodurch steuerliche Vorteile bei der AfA-Nutzung geboten werden.
• Die Vermietung an umsatzsteuerbefreite Mieter (z. B. gemeinnützige Organisationen) kann die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs einschränken.

 

Der Leverage-Effekt

Der Leverage-Effekt (Hebelwirkung) beschreibt ein Prinzip, mit welchem die Eigenkapitalrendite (Return on Equity, ROE) durch den Einsatz von Fremdkapital (Kredit) gesteigert werden kann. Dabei geht es darum mit einem geringen Eigenkapitaleinsatz eine größere Investition zu tätigen, um dadurch eine höhere Rendite zu erzielen.

Funktion:

Der Leverage-Effekt nutzt das Verhältnis von Fremd- und Eigenkapital, um die Rentabilität einer Investition zu erhöhen. Die Eigenkapitalrendite steigt, wenn die Rendite der Investition höher ist als die Kosten des Fremdkapitals (z.B. Zinsen).

Formel:

Die grundsätzliche Formel des Leverage-Effekts lautet:

Legende:

• Der Gewinn ist die Rendite, die die Investition "abwirft", also die Mieteinnahmen, die Kursgewinne und die Unternehmensgewinne
• Die Fremdkapitalkosten sind die Zinsen oder Rückzahlungen auf den aufgenommenen Kredit
• Das Eigenkapital ist der Betrag, den der Investor selbst in die Investition einbringt.

Beispielrechnung:

Die Investorin Frau Rubrecht möchte ein Mehrfamilienhaus in München im Wert von 2.500.000€ kaufen und nutzt dafür ein Eigenkapital von 500.000€. Dazu nimmt sie einen Kredit in der Höhe von 2.000.000€ auf. Die jährliche Mieteinnahme der Immobilie beträgt 8% des Kaufpreises und die Zinsen betragen 4% des Kredits. 

Also rechnen wir: 

1.  Jährliche Mieteinnahme der Immobilie: 2.500.000€ x 8% = 200.000€
2. Zinszahlungen auf den Kredit: 2.000.000€ x 4% = 80.000€

Mit Hilfe dieser Zahlen können wir nun die Eigenkapitalrendite (ROE) errechnen:

Wichtige Faktoren beim Leverage-Effekt:

1. Zinsen:

• Der Leverage-Effekt ist besonders dann vorteilhaft, wenn die Zinsen für das Fremdkapital niedriger sind als die Rendite der Investition.
• Je niedriger die Kreditzinsen, desto stärker kann der Hebeleffekt wirken.

2. Rendite der Investition:

• Der Leverage-Effekt funktioniert am Besten wenn die Kosten für das Fremdkapital niedriger sind als die Rendite der Investition (z.B. Mieteinnahme)
• Wenn die Rendite unter den Finanzierungskosten liegt, wird der Hebeleffekt negativ und man macht aus dieser Investition keinen Gewinn.

3. Risiko:

• Der Leverage-Effekt verstärkt das Risiko.
• Der Verlust kann auf das Eigenkapital erheblich steigen, wenn die Rendite der Investition fällt.
• Dieses Risiko besteht, weil der Fremdkapitalanteil in jedem Fall zurückgezahlt werden muss.

Vorteile des Leverage-Effekts:

1. Höhere Rendite auf das Eigenkapital:

• Durch den Einsatz von Fremdkapital kann der Investor mit weniger Eigenkapital eine größere Investition tätigen und dadurch eine höhere Rendite auf das investierte Eigenkapital erzielen.

2. Optimierung der Kapitalstruktur:

• Der Leverage-Effekt ermöglicht es mit einem geringeren Eigenkapitalanteil mehrere Projekte oder Investitionen zu tätigen, wodurch das Kapital effizienter genutzt wird.

Risiken des Leverage-Effekts:

1. Erhöhtes Risiko bei Verlusten:

• Wenn die Rendite der Investition niedriger ausfällt als die Kosten des Fremdkapitals, können Verluste entstehen, die das Eigenkapital des Investors schnell aufbrauchen.

2. Finanzierungsrisiko:

• Bei einer negativen Marktentwicklung (z. B. Mietausfällen oder Wertverlust der Immobilie) müssen die Fremdkapitalzinsen trotzdem bedient werden, wodurch die finanzielle Belastung erhöht wird.

 

Der Fremdkapitalhebel

Der Fremdkapitalhebel beschreibt das Verhältnis von Fremdkapital zu Eigenkapital in einer Investition oder einem Unternehmen. Dieser Hebel zeigt an wie stark ein Investor das Fremdkapital einsetzt, um die eigene Kapitalbasis zu erweitern und somit eine größere Investition zu tätigen. Diese größere Investition wäre allein mit dem Eigenkapital nicht möglich.

Funktion:

Der Fremdkapitalhebel erhöht durch die Nutzung von Fremdkapital die Eigenkapitalrendite, um Investitionen zu finanzieren. Die Voraussetzung dafür ist, dass die Gesamtkapitalrendite höher ist als die Fremdkapitalkosten. Er verstärkt Gewinne bei erfolgreicher Investition, erhöht aber auch das Risiko bei unerwarteten Verlusten oder steigenden Zinsen.

Formel:

Der Fremdkapitalhebel wird durch das Verhältnis von Fremdkapital zu Eigenkapital berechnet. Die Formel lautet:

Legende:

• Das Fremdkapital ist das Mittel, welches durch Kredite, Anleihen oder andere Schulden aufgenommen wird. 
• Das Eigenkapital ist der Betrag, den der Investor selbst bereitstellt.

Beispielrechnung:

Der Investor Herr Fritz besitzt 1.000.000€ Eigenkapital und 1.500.000€ Fremdkapital.

Also rechnen wir: 

Also hat Herr Fritz für jeden Euro seines Eigenkapitals 1,50€ Fremdkapital aufgenommen.

Bedeutung des Fremdkapitalhebel:

Hoher Fremdkapitalhebel:

• Ein hoher Fremdkapitalhebel bedeutet, dass ein Investor viel Fremdkapital im Vergleich zum Eigenkapital einsetzt.
• Dies kann die potenzielle Rendite auf das Eigenkapital (Eigenkapitalrendite) durch den Leverage-Effekt erhöhen.
• Es kann jedoch auch das Risiko verstärken, falls die Investition nicht wie erwartet verläuft.

Niedriger Fremdkapitalhebel:

• Ein niedriger Fremdkapitalhebel zeigt, dass ein Inverstor weniger Fremdkapital einsetzt.
• Dies verringert das Risiko, schränkt aber auch die potentielle Rendite ein.

Vorteile des Fremdkapitalhebels:

Steigerung der Eigenkapitalrendite:

• Der Fremdkapitalhebel kann die Eigenkapitalrendite erheblich steigern, wenn dir Investition eine Rendite erzielt, welche höher ist als die Zinskosten des Fremdkapitals.

Optimierung der Kapitalstruktur:

• Der Einsatz eines Fremdkapitals ermöglicht es dem Investor das Kapital effizienter zu nutzen und eine größere Investition mit wenig Eigenkapital zu tätigen.

Risiken des Fremdkapitalhebels:

Erhöhtes Risiko:

• Wenn die Rendite der Investition niedriger ist als die Fremdkapitalkosten (z. B. Zinsen auf Kredite), kann der Fremdkapitalhebel die Verluste vergrößern und das Eigenkapital schnell aufbrauchen.

Finanzielle Belastung:

• Insbesondere in wirtschaftlich schwierigen Zeiten oder bei Zahlungsausfall des Mieters werden Investoren stärker belastet, da der hohe Fremdkapitalanteil zu höheren Zinszahlungen führt.

Vorteile des Eigenkapitals beim Immobilienkauf

Eigenkapital spielt eine entscheidende Rolle beim Immobilienkauf, sowohl für den Käufer als auch für die Finanzierung der Immobilie. Die wichtigsten Vorteile des Eigenkapitals beim Immobilienkauf sind:

Geringere Zinsbelastung und bessere Finanzierungskonditionen:

Zinsvorteile:

• Ein höherer Eigenkapitalanteil reduziert das Risiko für die Bank, da der Kreditnehmer bereits einen größeren Teil des Kaufpreises selbst trägt.
• Da Banken bei höherem Eigenkapital weniger Risiko sehen, kann der Käufer von besseren Zinssätzen profitieren.

Niedrige monatliche Raten:

• Durch den geringeren Kreditbetrag (weil mehr Eigenkapital eingebracht wurde) fallen auch die monatlichen Kreditraten niedriger aus, wodurch die finanzielle Belastung reduziert wird.

Erhöhte Kreditwürdigkeit:

Stärkere Verhandlungsposition:

• Banken und Kreditinstitute bewerten Kreditnehmer mit einem hohen Eigenkapitalanteil als weniger risikobehaftet, wodurch eine höhere Kreditwürdigkeit entsteht.
• Dies verbessert die Chancen auf eine schnelle und günstige Finanzierung.

Schnellerer Finanzierungsprozess:

• Käufer mit mehr Eigenkapital sind für Banken attraktiver, wodurch der Finanzierungsprozess beschleunigt werden kann.

Bessere Absicherung gegen Marktschwankungen:

Risikominderung:

• Ein hoher Eigenkapitalanteil bedeutet, dass der Käufer einen größeren Anteil des Kaufpreises selbst trägt, wodurch er gegenüber Marktschwankungen oder Wertverlusten der Immobilie besser absichert ist.
• Bei Fall des Wertes der Immobilie ist der Verlustanteil des Käufers (in Prozent) geringer, da er weniger Fremdkapital aufnehmen muss.

Schutz bei Zinssteigerungen:

• Der Käufer ist weniger von einer Zinssteigerung betroffen, da der Kreditbetrag bei hohem Eigenkapital niedriger ist.
• Dies schützt vor einer höheren monatlichen Belastung bei Änderungen der Zinssätze.

Bessere Liquidität und höhere Flexibilität:

Weniger Schulden:

• Ein geringerer Kreditbetrag bedeutet weniger finanzielle Verpflichtungen und mehr Flexibilität in der Haushaltsplanung.
• Der Käufer ist in der Lage auf unerwartete Ereignisse schneller zu reagieren ohne durch hohe Kreditraten belastet zu werden.

Möglichkeit für zusätzliche Investitionen:

• Durch einen geringeren Kreditanteil bleibt dem Käufer mehr Kapital für andere Investitionen oder zur Absicherung von Notfällen.

Erhöhung der Eigenkapitalrendite:

Höhere Rentabilität:

• Insbesondere wenn eine Immobilie eine hohe Mieteinnahme oder Wertsteigerung hat wird die Rentabilität der Immobilie maximiert werden.
• Ein höherer Eigenkapitalanteil reduziert jedoch auch das Risiko, dass der Kauf zu einer finanziellen Belastung wird.

Vermeidung von Eigenkapitalrückforderungen:

Schutz vor finanziellen Engpässen:

• Bei einem hohen Eigenkapitalanteil ist der Käufer weniger von den Anforderungen des Kreditgebers / Gläubigers abhängig.
• Der Käufer ist in schwierigen Zeiten (z. B. bei Einkommensverlust oder vorübergehenden finanziellen Problemen) weniger gefährdet, wenn die Bank zusätzliche Sicherheiten fordert oder den Kredit neu bewertet.

Wertsteigerung der Immobilie als Sicherheitsreserve:

Stärkere Eigenkapitalbasis:

• Wenn der Wert der Immobilie steigt, erhöht sich das Eigenkapital des Käufers.
• Insbesondere bei späteren Verkäufen oder Umschuldungen kann dies von Vorteil sein, da das Eigenkapital als Sicherheit genutzt werden kann.

Bessere Planbarkeit und Kontrolle:

Weniger Unsicherheit:

• Durch einen höheren Anteil an Eigenkapital hat der Käufer mehr Kontrolle über seine Investition.
• Der regelmäßige Zinsdruck entfällt weitgehend und die Investition wird planbarer und weniger von externen Faktoren (wie Zinssatzänderungen oder Wertverlusten) beeinflusst.

Tipps zur Eigenkapitalbildung

Die Bildung von Eigenkapital für einen Immobilienkauf oder andere Investitionen erfordert Zeit, Disziplin und strategische Planung. Die wertvollsten Tipps zur Eigenkapitalbildung sind: 

1. Frühzeitig mit dem Sparen beginnen:

Langfristige Perspektive:

• Je früher man mit dem Sparen anfängt, desto besser können sich die Ersparnisse vermehren.
• Auch kleine regelmäßige Beträge können sich über Jahre hinweg zu einer beachtlichen Summe entwickeln.

Automatische Sparpläne:

• Richten Sie regelmäßige Überweisungen auf ein separates Sparkonto oder ein Tagesgeldkonto ein, um Disziplin beim Sparen zu gewährleisten.

2. Haushaltbudget erstellen und Ausgaben optimieren:

Einnahmen und Ausgaben im Blick behalten:

• Um die regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben zu überwachen, kann ein detaillierter Plan erstellt werden.
• So kann das Einsparpotenzial aufgedeckt werden und gezielt mehr Geld für die Eigenkapitalbildung zurücklegen.

Verzicht auf unnötige Ausgaben:

• Das regelmäßige Überprüfen der Ausgaben und das Eliminieren von unnötigen Ausgaben wie z. B. Abos, die nicht genutzt werden oder häufige unnötige Käufe.
• Jeder eingesparte Euro kann das Eigenkapitalpotenzial erhöhen.

3. Zusätzliche Einkommensquellen erschließen:

Nebenjobs oder Freelancing:

• Wenn die Zeit und die Fähigkeit reicht, können zusätzliche Einkommensquellen durch Nebenjobs, freiberufliche Tätigkeiten oder temporäre Aufträge die Eigenkapitalbildung beschleunigen.

Investieren in passive Einkommensquellen:

• Hilfreich ist auch das Investieren in Dividendenpapiere, Fonds oder Immobilien, die regelmäßig passives Einkommen generieren.

4. Vermögenswerte verkaufen oder aufstocken:

Verkauf von ungenutzten Gegenständen:

• Um das Eigenkapital zu steigern können auch Vermögenswerte, wie Möbel, Elektronik oder Fahrzeuge verkauft werden, die nicht mehr benötigt werden.

Verwendung von Erbschaften oder Schenkungen:

• Wenn man eine Erbschaft oder eine Schenkung erhält, können diese Beträge direkt ins Eigenkapital fließen.

5. Spezielle Sparprodukte nutzen:

Bausparvertrag:

• In einigen Ländern bietet der Bausparvertrag steuerliche Vorteile und kann eine gezielte Sparform für den Immobilienerwerb darstellen.

Förderprogramme und staatliche Zuschüsse:

• Manche staatliche Förderprogramme fördern das Eigenkapital bei Immobilienkäufen (z. B. Wohn-Riester oder zinsgünstige Kredite für bestimmte Personengruppen).

Sparpläne:

• Auch speziell für den Immobilienkauf konzipierte Sparpläne oder Investmentfonds bieten eine strukturierte Möglichkeit regelmäßig Kapital anzusparen.

6. Schulden abbauen und finanzielle Freiheit erlangen:

Kredite und Schulden schnellstmöglich tilgen:

• Schulden verringern die Fähigkeit das Eigenkapital anzusparen.
• Man sollte mit dem Abbau von teuren Schulden (wie Konsumentenkrediten oder Kreditkarten) beginnen und so mehr finanziellen Spielraum schaffen.

Niedrigverzinsliche Kredite nutzen:

• Falls eine Finanzierung für den Eigenkapitalaufbau in Betracht gezogen wird, sollten möglichst Kredite mit niedrigen Zinssätzen gewählt werden.

7. Renditeorientierte Investitionen:

Investieren statt sparen:

• Langfristige Renditeinvestitionen, wie in Aktien, Anleihen oder Investmentfonds, können das Vermögen schneller wachsen lassen als traditionelle Sparmethoden.
• Die Risiken sollten jedoch sorgfältig abgewogen werden.

Immobilien als Kapitalanlage:

• Man kann auch selbst in Immobilien investieren (z. B. durch den Kauf von kleineren Wohnungen oder Immobilienprojekten).
• Die Erträge aus der Vermietung oder Wertsteigerung können das Eigenkapital erhöhen.

8. Disziplin und Geduld:

Ziele setzen und regelmäßig überprüfen:

• Es sollten klare Sparziele gesetzt werden, wie monatlich oder jährlich.
• Die regelmäßigen Fortschritte sollten überprüft werden.
• Die kontinuierliche Fokussierung auf das Ziel hilft, das Eigenkapital systematisch aufzubauen.

Langfristige Perspektive:

• Die Bildung von Eigenkapital für eine Immobilie ist ein langfristiger Vorgang, welcher Geduld und Ausdauer fordert.
• Kleine Erfolge sollten auf dem Weg gefeiert werden, um motiviert zu bleiben.

9. Steuerliche Vorteile:

Steuererleichterungen und Freibeträge:

• Alle steuerlichen Vorteile, die zur Verfügung stehen, wie durch die Absetzung von Werbungskosten, Sonderausgaben oder Steuerfreibeträge, sollten genutzt werden.

10. Verhalten bei der Immobilienfinanzierung:

Wertsteigerungspotenzial:

• Hilfreich kann auch das Investieren in Immobilien sein, die im Laufe der Zeit an Wert gewinnen oder durch Renovierung und Verbesserung des Zustands eine Wertsteigerung erfahren können.

Kredite mit niedrigen Zinsen:

• Um den Eigenkapitalanteil durch die richtigen Finanzierungsbedingungen optimieren zu können, versucht man Kredite zu günstigen Konditionen zu bekommen.

 

FAQ - Häufig gestellte Fragen:

1. Was ist Eigenkapital beim Immobilienkauf?

Eigenkapital ist das Vermögen, welches ein Käufer beim Immobilienkauf ohne Fremdfinanzierung (z. B. durch einen Kredit) einbringt. Dazu gehören Ersparnisse, Wertpapiere, Lebensversicherungen, Bausparverträge oder finanzielle Unterstützung von Familie und Freunden.

2. Wie viel Eigenkapital sollte ich beim Immobilienkauf mitbringen?

Eine Faustregel besagt, dass Käufer mindestens 20 % des Kaufpreises plus die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision) als Eigenkapital mitbringen sollten. Für Kapitalanlagen (z. B. vermietete Wohnungen) oder spezielle Finanzierungsmodelle kann diese Quote variieren.

3. Kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen?

Ja, eine 100 %-Finanzierung (oder sogar 110 %-Finanzierung) ist möglich, jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen. Dazu zählen ein hohes, stabiles Einkommen und eine hervorragende Bonität. Solche Finanzierungen sind teurer, da die Bank ein höheres Risiko trägt und die Zinsen entsprechend höher ausfallen.

4. Welche Kosten werden durch Eigenkapital gedeckt?

Durch das Eigenkapital werden die Kaufnebenkosten (also Grunderwerbsteuer, Notarkosten, usw.), ein Teil des Kaufpreises der Immobilie und die monatliche Kreditrate gedeckt.

5. Welche Vorteile bringt ein höherer Eigenkapitalanteil?

Durch einen hohen Eigenkapitalanteil gewähren Banken meist günstigere Konditionen. Zudem senkt es die monatliche Belastung und verringert das Risiko einer Überschuldung. Außerdem signalisiert ein hohes Eigenkapital de Bank die finanzielle Stabilität.

6. Welche Eigenkapitalquellen kann ich nutzen?

Als Eigenkapitalquelle können folgende Quellen genutzt werden: 

Ersparnisse auf Bankkonten, Bausparguthaben, Lebensversicherungen (Rückkaufswert), Wertpapiere (Aktien, Fonds), Private Darlehen (von Familie oder Freunden) und Wohn-Riester-Förderung.

7. Kann ich mein Eigenkapital während der Finanzierung aufstocken?

Ja, das ist möglich, etwa durch Sondertilgungen. Zusätzliche Einnahmen (z. B. Erbschaften, Boni oder Verkäufe von Wertgegenständen) können dazu genutzt werden, den Kredit schneller abzuzahlen und Zinskosten zu sparen.

8. Warum verlangen Banken Eigenkapital?

Eigenkapital reduziert das Risiko für die Bank, da der Kreditnehmer einen Teil der Kosten selbst trägt. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto geringer ist die Kreditsumme und damit das finanzielle Risiko für die Bank. Banken wollen bei Zahlungsausfall nicht sofort eine Zwangsversteigerung einleiten

9. Wie wirkt sich Eigenkapital auf den Leverage-Effekt aus?

Ein geringeres Eigenkapital erhöht den Leverage-Effekt, wodurch die mögliche Rendite bei einer Investition steigen kann. Allerdings steigt dadurch auch das Risiko, da die Kreditbelastung höher ist. Ein ausgewogenes Verhältnis von Eigen- und Fremdkapital ist daher essenziell.

10. Ist der Einsatz von Eigenkapital immer sinnvoll?

Nein, nicht immer. In Zeiten von sehr niedrigen Zinsen kann es sich lohnen, einen Teil des Eigenkapitals anderweitig zu investieren, anstatt es vollständig in die Immobilienfinanzierung einzubringen. Es hängt von der individuellen Finanzstrategie ab.

11. Welche Rolle spielt Eigenkapital beim Kauf einer Kapitalanlage?

Beim Kauf einer Kapitalanlage (z. B. vermietete Immobilien) gilt die Faustregel mindestens 20 % Eigenkapital zuzüglich der Nebenkosten mitzubringen. In manchen Fällen kann auch eine niedrigere Eigenkapitalquote sinnvoll sein, um den Leverage-Effekt zu nutzen und Renditen zu maximieren.

12. Wie kann ich Eigenkapital aufbauen?

Eigenkapital kann durch regelmäßiges Sparen, die Nutzung von staatlichen Förderungen, den Verkauf von Vermögenswerten und zusätzliche Einnahmequellen aufgebaut werden.