Heimfall im Erbbaurecht – Entschädigung nach Vertragsablauf?

Das Erbbaurecht gilt nicht ewig – es ist ein Vertrag auf Zeit. In der Regel besteht die Vereinbarung zwischen Grundstückseigentümer und Erbbaunehmer 50 bis 99 Jahre. Bei Wohnimmobilien gilt meist eine Laufzeit von 75 bis 99 Jahren, während Gewerbegrundstücke im Erbbaurecht meinst nur 50 bis 60 Jahre laufen.  Was nach Ablauf der Vertragsfrist mit dem Grundstück und der darauf gebauten Immobilie geschieht, regelt der ursprüngliche Erbbaurechtsvertrag.

Es gibt drei mögliche Modelle die nach Ablauf des Vertrages zwischen Grundstückseigentümer und Berechtigten gelten können:

Der sogenannte Nullanspruch (extrem selten), die Zweidrittel-Regelung 66 % oder Dreiviertel 75 % (sehr häufig) oder die volle Ablöse (diese ist sehr selten). Eine weitere Möglichkeit ist, dass sich beide Parteien auf den Abschluss eines neuen Vertrages einigen bzw. den aktuellen Erbbaurechtsvertrag verlängern. Lehnt der Berechtigte (Grundstückseigentümer wie z.B eine Stiftung oder die Katholische bzw. Evangelische Kirche )die Verlängerung ab, erlischt jeglicher Anspruch auf Entschädigung. Sofern ein Heimfallanspruch besteht, ist auf eine rasche Zahlung zu achten, da die Verjährungsfrist hier nur 3 Monate beträgt..

Was genau steckt hinter den genannten Modellen/Varianten? Hier finden Sie eine Zusammenfassung:

Nullanspruch

Die Immobilie fällt zurück an den Grundstücksbesitzer und das Haus, die Wohnung , die Halle oder die Bürofläche ist zu räumen und an den Eigentümer zurück zu geben.. In diesem Modell hat der Erbpachtnehmer keinen Anspruch auf Entschädigung oder weiteres Wohnrecht / Nutzungsrecht in der von ihm erbauten bzw. gekauften Immobilie. Der Nullanspruch ist in jüngeren Erbpachtverträgen kaum mehr zu finden.  Am Münchner Immobilienmarkt aber durchaus vorhanden (z.B. am Moosacher Bahnhof).

Zweidrittel oder Dreiviertel-Regelung

Häufig wird zwischen Erbbaurechtsgeber und –nehmer die Zweidrittel- bzw. Dreiviertel-Regelung gewählt.  Hier fällt die Immobilie ebenfalls wieder mit dem Grundstück zusammen. Dieses Modell sieht vor, dass der Grundstückseigentümer nach Ablauf des Erbpachtvertrages den vereinbarten Prozentsatz des aktuellen Immobilienwertes (also das Gebäude/ der Bestand)  als Ablösesumme ausbezahlt.
Da im Regelfall die Schätzung des sog. „gemeinen Wertes“ unmöglich ist, sind hier wohl Immobiliensachverständige und Gutachter zu Rate zu ziehen.

Volle Ablöse

Dieses Modell gilt ebenfalls als veraltet und findet selten Anwendung.  In diesem Fall muss der Grundstückseigentümer, den kompletten Wert an den Berechtigten bezahlen. Hier ist wohl auch kaum ohne Gutachter eine realistische Einschätzung möglich.   Oft sind hier ohne Rechtsanwälte keine vernünftigen Abwicklungen machbar.

Wenn Sie Ihr Grundstück, Ihr Haus , Ihre Gewerbehalle bzw. Bürofläche oder Ihre Wohnung im Erbbaurecht (sowohl das Erbbaugrundstück als auch die Erbbau-Wohnung oder Haus) verkaufen wollen, freuen wir uns auf Ihren Anruf unter 089 6494870.