Heimfall im Erbbaurecht – Entschädigung nach Vertragsablauf?
Das Erbbaurecht gilt nicht ewig – es ist ein Vertrag auf Zeit. In der Regel besteht die Vereinbarung zwischen Grundstückseigentümer und Erbbaunehmer 50 bis 99 Jahre. Bei Wohnimmobilien gilt meist eine Laufzeit von 75 bis 99 Jahren, während Gewerbegrundstücke im Erbbaurecht meinst nur 50 bis 60 Jahre laufen. Was nach Ablauf der Vertragsfrist mit dem Grundstück und der darauf gebauten Immobilie geschieht, regelt der ursprüngliche Erbbaurechtsvertrag.
Es gibt drei mögliche Modelle die nach Ablauf des Vertrages zwischen Grundstückseigentümer und Berechtigten gelten können:
Der sogenannte Nullanspruch (extrem selten), die Zweidrittel-Regelung 66% oder Dreiviertel 75% (sehr häufig) oder die volle Ablöse (diese ist sehr selten). Eine weitere Möglichkeit ist, dass sich beide Parteien auf den Abschluss eines neuen Vertrages einigen bzw. den aktuellen Erbbaurechtsvertrag verlängern. Lehnt der Berechtigte (Grundstückseigentümer wie z.B eine Stiftung oder die Katholische bzw. Evangelische Kirche )die Verlängerung ab, erlischt jeglicher Anspruch auf Entschädigung. Sofern ein Heimfallanspruch besteht, ist auf eine rasche Zahlung zu achten, da die Verjährungsfrist hier nur 3 Monate beträgt..
Was genau steckt hinter den genannten Modellen/Varianten? Hier finden Sie eine Zusammenfassung:
Nullanspruch
Die Immobilie fällt zurück an den Grundstücksbesitzer und das Haus, die Wohnung , die Halle oder die Bürofläche ist zu räumen und an den Eigentümer zurück zu geben.. In diesem Modell hat der Erbpachtnehmer keinen Anspruch auf Entschädigung oder weiteres Wohnrecht / Nutzungsrecht in der von ihm erbauten bzw. gekauften Immobilie. Der Nullanspruch ist in jüngeren Erbpachtverträgen kaum mehr zu finden. Am Münchner Immobilienmarkt aber durchaus vorhanden (z.B. am Moosacher Bahnhof).
Zweidrittel oder Dreiviertel-Regelung
Häufig wird zwischen Erbbaurechtsgeber und –nehmer die Zweidrittel- bzw. Dreiviertel-Regelung gewählt. Hier fällt die Immobilie ebenfalls wieder mit dem Grundstück zusammen. Dieses Modell sieht vor, dass der Grundstückseigentümer nach Ablauf des Erbpachtvertrages den vereinbarten Prozentsatz des aktuellen Immobilienwertes (also das Gebäude/ der Bestand) als Ablösesumme ausbezahlt.
Da im Regelfall die Schätzung des sog. „gemeinen Wertes“ unmöglich ist, sind hier wohl Immobiliensachverständige und Gutachter zu Rate zu ziehen.
Volle Ablöse
Dieses Modell gilt ebenfalls als veraltet und findet selten Anwendung. In diesem Fall muss der Grundstückseigentümer, den kompletten Wert an den Berechtigten bezahlen. Hier ist wohl auch kaum ohne Gutachter eine realistische Einschätzung möglich. Oft sind hier ohne Rechtsanwälte keine vernünftigen Abwicklungen machbar.
Wenn Sie Ihr Grundstück, Ihr Haus , Ihre Gewerbehalle bzw. Bürofläche oder Ihre Wohnung im Erbbaurecht (sowohl das Erbbaugrundstück als auch die Erbbau-Wohnung oder Haus) verkaufen wollen, freuen wir uns auf Ihren Anruf unter 089 6494870.
FAQ - Häufig gestellte Fragen:
Was passiert am Ende der Laufzeit eines Erbbaurechts?
Nach Ablauf des Erbbaurechts fällt das Grundstück inklusive der darauf befindlichen Bauwerke an den Grundstückseigentümer zurück. Der Erbbaurechtsnehmer verliert sein Nutzungsrecht am Grundstück und auch sein Eigentum am Gebäude, wenn keine andere Vereinbarung getroffen wurde.
Muss der Grundstückseigentümer eine Entschädigung für das Gebäude zahlen?
Ja, in der Regel muss der Grundstückseigentümer dem Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung für das Gebäude oder sonstige bauliche Anlagen zahlen. Der Anspruch auf Entschädigung ist im Erbbaurechtsgesetz geregelt, und die Höhe wird häufig vertraglich festgelegt oder orientiert sich am Verkehrswert des Gebäudes zum Zeitpunkt des Vertragsablaufs.
Wie wird die Höhe der Entschädigung festgelegt?
Die Entschädigungshöhe wird entweder direkt im Erbbaurechtsvertrag festgelegt oder basiert auf dem Verkehrswert des Gebäudes. Dabei gibt es oft eine vertraglich geregelte Entschädigungsquote, die zum Vertragsende einen festgelegten Prozentsatz des Verkehrswerts beträgt (häufig 60-80 % des Verkehrswerts). Ein Gutachter kann zur Wertermittlung hinzugezogen werden.
Kann der Erbbaurechtsvertrag eine andere Entschädigungsregelung vorsehen?
Ja, der Erbbaurechtsvertrag kann individuell festlegen, wie die Entschädigung berechnet wird. In manchen Fällen ist eine niedrigere Entschädigung vorgesehen, was jedoch auf klare Vertragsabsprachen und eine Vereinbarung beider Parteien zurückzuführen sein muss. Dies sollte klar und rechtssicher im Vertrag festgehalten werden.
Welche Rechte hat der Erbbaurechtsnehmer bei Unstimmigkeiten über die Entschädigung?
Sollten sich Grundstückseigentümer und Erbbaurechtsnehmer nicht über die Höhe der Entschädigung einigen können, hat der Erbbaurechtsnehmer das Recht, den Wert durch ein Gutachten feststellen zu lassen oder gegebenenfalls gerichtlich klären zu lassen. Häufig sind im Vertrag Schiedsklauseln oder alternative Streitbeilegungsverfahren vorgesehen.
Was passiert, wenn keine Entschädigung im Vertrag vorgesehen ist?
Fehlt im Vertrag eine Regelung zur Entschädigung, so greift das Erbbaurechtsgesetz, das eine angemessene Entschädigung vorsieht. Im Zweifelsfall entscheidet ein Gericht über die Höhe der Entschädigung auf Basis des Verkehrswertes des Gebäudes zum Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts.
Kann der Erbbaurechtsvertrag verlängert werden, um den Verlust des Gebäudes zu vermeiden?
Ja, der Erbbaurechtsvertrag kann vor Ablauf zwischen beiden Parteien verlängert werden, wenn beide Seiten zustimmen. Häufig wird das Erbbaurecht in solchen Fällen um weitere Jahrzehnte verlängert, sodass der Erbbaurechtsnehmer das Gebäude weiterhin nutzen kann.
Gibt es steuerliche Auswirkungen bei einer Entschädigungszahlung?
Ja, für den Grundstückseigentümer und den Erbbaurechtsnehmer können steuerliche Verpflichtungen entstehen. Die Entschädigungszahlung kann als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für den Erbbaurechtsnehmer gelten und muss entsprechend versteuert werden. Es ist ratsam, steuerliche Aspekte frühzeitig mit einem Steuerberater zu klären.
Was geschieht, wenn der Erbbaurechtsnehmer das Gebäude verkaufen möchte, bevor das Erbbaurecht endet?
Der Erbbaurechtsnehmer kann das Gebäude inklusive des Erbbaurechts vor Ablauf der Vertragslaufzeit veräußern. Der Käufer übernimmt in diesem Fall die vertraglichen Bedingungen des Erbbaurechts und tritt an die Stelle des Erbbaurechtsnehmers, einschließlich des Rechts auf Entschädigung am Vertragsende.
Wie kann der Erbbaurechtsnehmer sich vor einem niedrigen Entschädigungswert schützen?
Erbbaurechtsnehmer können im Vertrag bereits Vereinbarungen treffen, die eine faire Berechnung der Entschädigung sicherstellen, wie etwa eine Mindestentschädigung oder regelmäßige Bewertungen des Gebäudewertes. Auch eine Festschreibung von Mindeststandards für die Bewertung kann hilfreich sein.
