Wohnungs- oder Hausverkauf bei Scheidung oder Trennung – Wer zieht aus? Wer bezahlt? Muß ich verkaufen?
Es gibt zahlreiche Gründe, die zu einer Scheidung bzw. Auflösung einer eingetragenen Lebenspartnerschaft führen können. Auch nicht verheiratete Partner, die gemeinsam eine Immobilie gekauft haben, stehen im Trennungsfall vor denselben zahlreichen Fragen. Bei Scheidungen herrscht aus gutem Grund Anwaltspflicht. Daher haben Sie für Ihren speziellen Bedarf sowieso einen Fachmann zur Seite.
Da beim Kauf einer Immobilie oft auf eine notarielle Vereinbarung für den Fall der Trennung verzichtet wurde und es in Deutschland keine gesetzlichen Pauschalregelungen gibt, sind die künftigen Ex-Partner auf die Vernunft des anderen angewiesen. Klare Regelungen in Eheverträgen sind selten.
Wir geben Ihnen auf die häufigsten Fragen aus dem Makleralltag Antwort:
Wer muß wann ausziehen ?
Meist zieht der wirtschaftlich Stärke bzw. derjenige, der die Trennung forciert, „freiwillig“ früher aus. Oftmals bleiben die Bezugspersonen der Kinder / Frauen weiterhin im Haus bzw. der Wohnung.
Grundsätzlich gilt: Während des Trennungsjahres besteht keine Verpflichtung, die gemeinsam als „Ehewohnung“ genutzte Immobilie zu verlassen oder zu verkaufen.
Beide Ehegatten sind nicht verpflichtet, etwas zu unternehmen, das die (vielleicht nur vorübergehende) Trennung endgültig macht.
Bleibt dies nach der Scheidung so ?
Nach der Scheidung ändert sich dies sofort : Ein Auszug und Verkauf kann verlangt werden (auch gegen den Willen des Expartners). Üblicherweise werden Regelungen zeitgleich zum Scheidungsurteil getroffen; die Familienrichter kümmern sich NICHT um den Immobilienbesitz, sondern nur die Ermittlung des Zugewinns/Wertausgleichs. Aufteilen und verkaufen dürfen/müssen Sie selbst.
Sofern eine schriftliche Trennungsvereinbarung getroffen ist, sollte diese auch Regelungen über die Benutzung des Eigenheims und die Behandlung des Vermögens (Immobilien, Unternehmensanteile, Aktien usw.) umfassen.
Sinnvoll ist auch die Frage der zukünftigen Besitzstruktur – wer behält das Haus, wer zahlt die Darlehensraten und wer die Nebenkosten.
Wenn ich nicht ausziehen will ?
Sofern beide im Grundbuch stehen, kann im fortdauernden Rosenkrieg nur beim regionalen Amtsgericht der Weg der Teilungs- bzw. Auseinandersetzungsversteigerung durch das jeweilige Amtsgericht beantragt werden. Dann übernimmt das Versteigerungsgericht die Verwertung und der Höchstbietende hat ein Sonderkündigungsrecht nach der Ersteigerung. Dieses kann notfalls per Gerichtsvollzieher durchgesetzt werden.
Hat der Ausziehende Anspruch auf Miete oder Nutzungsentschädigung ?
Der Ausziehende hat ein Recht, ein Entgelt für die Nutzungsüberlassung (sog. Miete) zu verlangen, da der in der Immobilie verbleibende Partner nun einen Wohnvorteil erlangt hat. Berechnen lässt sich dies üblicherweise mit dem Mietwert der Immobilie. Dies kann auch zu einer Reduzierung der Unterhaltszahllast führen.
Wer zahlt die Bank und/oder die Nebenkosten ?
Alleine durch die Scheidung ändert sich am Kreditvertrag erst mal nichts. Beide, bzw. derjenige, der den Darlehensvertrag unterzeichnet hat, sind/ist zahlungsverpflichtet. Sofern 3-4 Raten ausbleiben, erhalten der/die Kreditnehmer von ihrem Finanzierungsinstitut meist rasch eine Androhung der Kreditkündigung mit Folge der Zwangsversteigerung. Aussitzen ist also nur bedingt möglich.
Die öffentlichen Beiträge für Grundsteuer, Ver- und Entsorgung sowie das Hausgeld bei Wohnungen trägt derjenige, der im Grundbuch steht. Oftmals also beide.
Der Grundbucheintrag entscheidet, wie der Überschuß nach einer Versteigerung und nach Tilgung des Bankkredites verteilt wird
Stehen beide im Grundbuch, ist es einfach. Im selben Verhältnis, wie die eingetragenen Eigentumsverhältnisse waren, wird das Geld verteilt (also häufig 50 / 50). Ausnahme wäre z.B. eine Sonderregelung in der Scheidungsvereinbarung.
Hat ein Ehegatte im Verkaufsfall ein Vorkaufsrecht?
Nein, außer es ist im Grundbuch tatsächlich eingetragen.
Hiweis: Vorsicht vor Geldverlust – Kaufinteressenten haben einen Riecher für Unstimmigkeiten der Verkäufer und versuchen den Kaufpreis nach unten zu verhandelnl
Einigen Sie sich mit Ihrem Partner und beauftragen Sie am besten einen neutralen Dritten zum ordentlichen Verkauf Ihrer Immobilie(n).
Wenn Sie wollen, dass der Verkauf reibungslos und zum Höchstpreis funktioniert, sollten die Kaufinteressenten möglichst wenig von einem Rosenkrieg oder Unstimmigkeiten der Verkäuferseite mitbekommen. Üblicherweise werden erkennbare Missstimmungen gerne und gut für Preisverhandlungen ausgenutzt.
Diskretes Vorgehen hilft hier und oft ist es für die Entscheidung der Käufer nicht hauptentscheidend ausschlaggebend, den wirklichen Grund zu kennen. Dritte können ohne „emotionale Beteiligung“ leichter den Verkauf der Immobilie begleiten und für einen raschen Verkauf sorgen.
Ein guter Makler weiß, wie er geschickt vorgeht und Ihre Vermögen sichert. Gerne übernehme ich als ImmoMediator Ihren Immobilienverkauf
