Verkehrswert

Der Begriff "Verkehrswert" spielt sowohl im Leben eines privaten Immobilieneigentümers, als auch in der Welt der gewerblichen Immobilieninvestoren eine große Rolle. Egal ob es um einen Kauf, einen Verkauf, eine Erbschaft oder eine Finanzierung geht, der Verkehrswert ist stets von großer Bedeutung. Doch was genau ist dieser Wert? Wer ermittelt diesen Wert und wie funktioniert dies? Welche Dokumente benötigen Sie um ein Verkehrswertgutachten zu erhalten? Diese und noch weitere Fragen werden wir in diesem Artikel klären.

Was ist der Verkehrswert von Haus, Wohnung oder Grundstück?

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der geschätzte Preis einer Immobilie, welchen man zum Bewertungszeitpunkt auf dem Markt beim Verkauf erreichen kann. Diesen Preis würde ein potentieller Käufer also unter gewöhnlichen Marktbedingungen zahlen. Die genau Definition für den Verkehrswert findet man unter § 194 BauGB. Meist wird er in Deutschland nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) errechnet. 

Welche Merkmale zeichnen den Verkehrswert aus?

Es gibt verschiedene Merkmale, die den Verkehrswert prägen. Diese sind:

1. Marktorientierung: Der Verkehrswert orientiert sich an den aktuellen Marktbedingungen (Angebot / Nachfrage / Zinssituation).
2. Neutralität: Die Wertermittlung erfolgt unabhängig von subjektiven Interessen oder individuellen Präferenzen des Verkäufers oder Käufers. Folglich können auch keine persönlichen Vorlieben, Antipathien oder spezielle Vereinbarungen in die Berechnung mit einbezogen werden.
3. Stichtagsbezogenheit: Der Verkehrswert ist ein Stichtagswert. Das bedeutet, dass er sich auf einen bestimmten Zeitpunkt bezieht. Da Marktbedingungen schwanken können, könnte der Verkehrswert zu einem anderen Zeitpunkt abweichen.
4. Nutzung der anerkannten Bewertungsverfahren: Zur Ermittlung des Verkehrswerts werden etablierte Verfahren wie das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren angewendet, je nach Art und Nutzung der Immobilie. Diese Verfahren werden auch im folgenden näher beschrieben.
5. Realistisch: Der Verkehrswert ist eine im normalen Geschäftsverkehr realistische Werteinschätzung. 

Was beeinflusst den Verkehrswert?

Der Verkehrswert einer Immobilie wird von zahlreichen Faktoren beeinflusst, die sowohl marktwirtschaftliche als auch objektbezogene Eigenschaften betreffen. Die wichtigsten Einflussfaktoren sind:

1. Marktbedingungen: Die Nachfrage und das Angebot spielen eine zentrale Rolle auf dem Immobilienmarkt. Um es einfach zu erklären: Wenn die Nachfrage steigt, dann steigt auch der Preis. Wenn das Angebot allerdings höher als die Nachfrage ist, dann sinkt der Verkaufserlös.
2. Lage: Die Lage ist eine der bedeutendsten Einflussfaktoren für den Verkehrswert. Wenn die Immobilie in einer gut angebundenen Lagen mit Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Erholungsflächen liegt, steigt logischerweise auch der Wert dieses Anwesens. Auch die Mikro- und Makrolage (das ist die nähere Umgebung und die Region) haben eine entscheidende Bedeutung.
3. Objektzustand, Sanierungsstau und Bauqualität: Der Wert wird von dem baulichen Zustand der Immobilie, also vom Alter, Renovierungszustand und der Qualität des verwendeten Baumaterials, stark beeinflusst. Also hat eine renovierungsbedürftige Immobilie einen niedrigeren Marktwert als eine kürzlich umfassend modernisierte und gepflegte Wohn- oder Gewerbeimmobilie.
4. Größe und Nutzfläche: Eine direkte Auswirkung hat außerdem die Größe der Immobilie und damit auch die Anzahl der Zimmer, die Nutzbarkeit der Fläche, die Raumaufteilung, Wohnfläche, Nutzfläche, Bruttogeschoßfläche und der Schnitt der Räume.
5. Nutzungsmöglichkeiten und rechtliche Gegebenheiten: Die Bau- und Nutzungsrechte, etwa durch Bebauungspläne oder Einschränkungen im Grundbuch, sind ein wichtiger Bestandteil der Wertermittlung. Beispielsweise kann das Baurecht zur Errichtung zusätzlicher Gebäude in der Nachverdichtung, Ausbaupotential für weitere Stockwerke den Wert erhöhen.
6. Ausstattung und Komfort: Zusätzliche Ausstattungsmerkmale wie hochwertige Materialien, eine moderne Küche, Badezimmerausstattung, Balkon oder Terrasse, Aufzug, Garagen oder Carports, sowie energiesparende Technologien (z.B. Solar- oder Wärmedämmung) tragen positiv zum Verkehrswert bei.
7. Wirtschaftliche Faktoren und Zinssätze: Das allgemeine Wirtschaftsklima und die Zinsentwicklung für Immobilienkredite beeinflussen den Verkehrswert, da potentielle Käufer eher in Zeiten von niedrigeren Zinssätzen eine Immobilie kaufen würden.
8. Zukünftige Entwicklung der Umgebung: Stadtentwicklungspläne (z.B. neue Einkaufszentren, Grünanlagen) können sich positiv auf den Marktwert auswirken. Negativ wirken sich hingegen Bauprojekte, die zur Lärmbelastung oder Verschlechterung der Wohnqualität führen, auf den Verkehrswert aus.
9. Vorhandene Wärmedämmung - sind die Vorgaben des GEG -Heizungsgesetzes erfüllt oder besteht zeitnah der Bedarf einer Wärmedämmung -Wärmedämmung Innendämmung Erklärungen

Wer ermittelt den Verkehrswert?

Als Immobilienverkäufer sollte man den Wert seiner Immobilie nicht nur selbst ermitteln. Hierzu können Sie folgende Profis hinzuziehen:

1. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständiger: Diese Personen werden von der Industrie- und Handelskammer (IHK) vereidigt und haben zuvor eine besondere Qualifikation nachgewiesen. Ihre Gutachten gelten als besonders zuverlässig und werden häufig bei gerichtlichen Auseinandersetzungen oder behördlichen Bewertungen herangezogen.
2. Freie und zertifizierte Gutachter: Auch freie Immobiliengutachter können ein Verkehrswertgutachten für Sie erstellen, da sie auf die Bewertung von Immobilien spezialisiert sind. Ein zertifizierter Gutachter muss in Deutschland bestimmte Qualitätsstandards erfüllen. Er verfügt meist über eine Zertifizierung durch anerkannte Organisationen (z. B. die DEKRA oder HypZert).
3. Gutachterausschüsse: In Deutschland gibt es bei Städten und Landkreisen Gutachterausschüsse, die sich aus Experten wie Bauingenieuren, Architekten und Immobilienfachleuten zusammensetzen. Diese Ausschüsse ermitteln regelmäßig Bodenrichtwerte und erstellen Verkehrswertgutachten auf Anfrage. Diese werden besonders bei behördlichen oder gerichtlichen Fragen Verkehrswertermittlung herangezogen.
4. Immobilienmakler und Banken: Immobilienmakler und Banken erstellen häufig ebenfalls Wertgutachten, jedoch meist für interne Zwecke oder als Orientierung für tatsläche und marktreale Verkaufs- und Finanzierungspreise. Oft sind diese Einschätzungen weniger detailliert. Sie orientieren sich an Marktanalysen und Vergleichswerten, aber können dennoch eine erste Einschätzung des Verkehrswerts geben. 

 

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Welche Verfahren kommen bei der Verkehrswertermittlung zum Einsatz?

Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren wird meist bei Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern und unbebauten Grundstücken angewendet. Dabei wird der Wert der Immobilie durch die Preise von bereits verkauften, ähnlichen Immobilien im selben Ort und mit vergleichbaren Eigenschaften errechnet. Um so ähnlicher das Vergleichsobjekt ist, desto genauer kann der Wert ermittelt werden. Dieses Verfahren ist besonders marktbezogen und zeigt, wie viel eine Immobilie im aktuellen Marktumfeld wert ist.

Ertragswertverfahren:

Beim Ertragswertverfahren wird der Wert der Immobilie auf Basis der zu erwartenden Erträge (meist Mieteinnahmen) und unter Abzug der Bewirtschaftungskosten ermittelt. Entscheidend sind dabei die Faktoren "Nettomieteinnahmen" und ein sogenannter "Vervielfältiger", welcher die Wirtschaftlichkeit des Objekts sowie den Kapitalisierungszinssatz berücksichtigt. Diese Taktik wird meist bei Renditeimmobilien, wie Mietshäusern, Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäusern verwendet. Das Verfahren zeigt also den Wert der Immobilie aus der Perspektive eines Investors, der regelmäßige Einnahmen erzielen möchte.

Sachwertverfahren:

Das Sachwertverfahren kommt meist bei eigengenutzten Einfamilienhäusern, speziellen Gebäuden (z. B. Schulen, Kirchen) und Objekten, bei denen der Marktwert schwer über Vergleichs- oder Ertragswerte zu bestimmen ist, zum Einsatz. Dabei wird der Marktwert durch die Berechnung der Herstellungskosten (Wiederbeschaffungskosten) des Gebäudes, abzüglich eines Wertverlusts durch Alter und Abnutzung, sowie dem Bodenwert ermittelt. Diese Methode gibt also Auskunft über den tatsächlichen Substanzwert des Objekts. Einfacher gesagt: über die Kosten, die für die Errichtung und den Erhalt der Immobilie erforderlich wären.

Wie ermittelt man den Verkehrswert?

Wir werden Ihnen nun die genaue Schrittfolge der Verkehrswertermittlung aufführen:

1. Bestandsaufnahme und Datenerhebung:

Zu Erst werden alle nötigen Daten zur Immobilie erfragt, wie zum Beispiel:

• Lage und Größe des Grundstücks (Baugrundstück, Gewerbegrundstück, Wald, Ackerland, Spekulationsgrundstück, Erbbau-Grundstück)
• Baujahr und Zustand des Gebäudes (Wohnhaus, Gewerbeobjekt, Erbbaurecht Wohnung oder Haus)
• Art und Ausstattung der Immobilie
• eventuelle Mietverträge (bei vermieteten Wohnungen oder Zinshäusern / Mehrfamilienhaus / Kapitalanlage-Renditeobjekt),
• rechtliche Besonderheiten wie Baurecht nach $ 30, 34 oder 35 BauGB, Grundbucheintragungen oder Lasten

Diese Informationen bilden die Basis der Wertermittlung.

2. Auswahl des Bewertungsverfahrens:

Zunächst entscheidet der Bewertende sich für eins der drei zur Auswahl stehenden Verfahren. Diese sind:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Diese Entscheidung fällt der Gutachter nach der Nutzungsart, dem Vermietungsstand (Soll / Ist) und den Marktusancen. Auch ein Mittelwert aus Sachwertverfahrung und Ertragswertverfahren ist möglich, falls die Werte der jeweiligen Verfahren Ausschläge nach unten oder oben ergeben.

3. Durchführung des Bewertungsverfahrens:

Zunächst wird eine Marktbeobachtung gestartet, d.h. der Gutachter sichtet neben der Objektbesichtigung auch die Mikrolage, Makrolage, etwaige Konterminationen und anderen Immobilien aus der Region.

Beim Vergleichswertverfahren werden Verkaufspreise von vergleichbaren Immobilien verwendet und gegebenenfalls werden Zu- oder Abschläge angepasst, um die Unterschiede des jeweiligen Objektes zu berücksichtigen.

Bei Verwendung des Ertragswertverfahren werden dann die Nettomieteinnahmen sowie die echten oder kalkulatorischen Bewirtschaftungskosten verrechnet. Ein Kapitalisierungsfaktor (siehe hierzu auch Liegenschaftszins) wird multipliziert und der Bodenrichtwert aus dem addiert. Die Ermittlung und Definition des Bodenrichtwerts erfolgt durch den Gutachterausschuss. Was ist der Bodenrichtwert Grundstükspreis vom Gutachterausschuss?

Das Sachwertverfahren wird durch Berechnung der Herstellungskosten der Immobilie durchgeführt. Danach wird der Betrag um den Abschlag für Alter und Abnutzung reduziert. Zusätzlich wird der Bodenwert hinzugefügt.

4. Berücksichtigung des Bodenwerts

Der Bodenwert wird separat durch den Wert des Grundstücks ohne Bebauung ermittelt, oft auf Basis von Bodenrichtwerten, die regelmäßig durch örtliche Gutachterausschüsse ermittelt werden. Hierbei werden auch GFZ oder GRZ Umrechnungskoeffizienten verweden - Details hierzu können Sie hier nachlesen Was ist der Gfz GRZ Umrechnungskoeffizient

5. Marktanpassung

Die ermittelten Werte werden gegebenenfalls an aktuelle Marktbedingungen angepasst, um einen möglichst realistischen Verkehrswert zu erhalten. Diese Anpassung ist wichtig, wenn die Immobilienpreise in der Region stark schwanken oder besondere Marktbedingungen bestehen.Beispielsweise in der Phase der Negativzinsen wurden hohe Marktwertanpassungen vorgenommen, um die Preisrealität im Gutachten "nachrechnen zu können".

6. Gutachtenerstellung

Der ermittelte Verkehrswert wird in einem schriftlichen Gutachten dokumentiert. Das Gutachten enthält eine detaillierte Beschreibung des Bewertungsobjekts, das angewandte Verfahren, die Berechnungen und eine Begründung für den ermittelten Wert.

Welche Dokumente werden für ein Verkehrswertgutachten benötigt?

Ein Gutachter wird natürlich erstmal die Immobilie, die er bewerten soll, besichtigen.. Zudem braucht er für die Bewertung viele verschiedene Unterlagen des Objekts. 

Diese sind grundsätzlich: 

• Wohnflächenberechnung
• Nutzflächenberechnung
• bei Gewerbeimmobilien die Bruttogeschossfläche
• evtl. die Baugenehmigung oder Bauvorbescheide für Nachverdichtung / Dachausbaurechte
• Energieausweis
• Grundbuchauszug
• Prüfung eventueller Grunddienstbarkeiten Was sind Grunddienstbarkeiten?
• Flurkarte
• Planunterlagen (Grundrisse, Baupläne, Genehmigungsplan, schriftliche Baugenehmigung, Entwässerungsplan, etc.)
• Ggf. Urkunden zu Rechten oder Belastungen des Grundstücks
• Ggf. Nachweise über effolgte oder geplante Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen

Bei der Wertermittlung von Immobilien im Teileigentum / WEG- Recht (Eigentumswohnungen, nicht real geteilte Reihenhäuser, Haus-im-Haus) werden zusätzliche Dokumente benötigt:

• Wirtschaftsplan
• Wohngeldabrechnungen
• Teilungserklärung nebst Nachträgen
• Aufteilungsplan 
• Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
• evtl. das Beschlußbuch der Hausverwaltung aus den letzten 10 Jahren
• bei Streitigkeiten auch die Unterlagen zu Klageverfahren, Gerichtsurteilen usw.

Bei einem vermieteten oder verpachteten Objekten werden weitere Nachweise benötigt:

• Aufstellung der Mieteinnahmen
• Letzte Nebenkostenabrechnung
• Mietvertrag/-verträge
• ggf. Pachtverträge für Ackerland, Wald, Wiese (betrifft landwirtschaftliche Flächen und Grundstücke)
• evtl. Mieterhöhungen, Nachträge zu Mietverträgen

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Die Verkehrswertgutachtenskosten variieren je nach Umfang, Art und Komplexität der Immobilie. Normalerweise werden diese entweder als Pauschal- bzw. Stundenhonorar abgerechnet oder auf Basis der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bestimmt.

Faktoren, die die Kosten beeinflussen:

1. Art und Wert der Immobilie: Der Marktwert und die Art der Immobilie haben meist einen direkten Einfluss auf die Kosten des Gutachtens. Oft erfordern komplexe Objekte, wie Gewerbeimmobilien oder größere Wohnanlagen mehr Zeit, Arbeit und Fachwissen, wobei die Kosten somit höher sind als bei einem einfachen Einfamilienhaus.
2. Umfang des Gutachten: Logischerweise sind Kurzgutachten, mit nur einer groben Einschätzung, günstiger als ein ausführliches, rechtssicheres Verkehrswertgutachten. Das ausführliche Gutachten kann zudem für gerichtliche oder behördliche Zwecke verwendet werden.
3. Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI): Bei einem Gutachten nach der HOAI richten sich die Kosten oft nach dem Objektwert. Für Immobilien mit einem niedrigen Verkehrswert (bis etwa 400.000 Euro) können die Kosten zwischen 1.000 und 2.500 Euro liegen. Bei teureren und komplexeren Objekten (über 1 Mio. Euro) kann ein Gutachten auch 5.000 Euro oder mehr kosten.
4. Regionaler Einfluss: Die Preise für Gutachten können regional unterschiedlich sein, da sich die Honorare in städtischen Ballungsgebieten oft höher ausfallen als in ländlichen Gebieten.
5. Zeitaufwand und Nebenkosten: Die Höhe des Honorars hängt auch vom zeitlichen Aufwand des Gutachters ab. Zusätzliche Kosten können durch besondere Untersuchungen oder die Beschaffung von Dokumenten entstehen (z. B. Grundbuchauszug, Flurkarte). Auch Anfahrtskosten des Gutachters können hinzukommen.

Richtwerte für die Kosten eines Verkehswertgutachtens vom vereidgten Sachverständigen / Gutachters:

• Einfaches Kurzgutachten: ca. 500–1.500 Euro (zur Orientierung, nicht rechtlich bindend)
• Vollständiges Verkehrswertgutachten für Einfamilienhäuser: ca. 1.500–3.500 Euro
• Gutachten für größere Objekte (z. B. Mehrfamilienhaus, Wohn- und Geschäftshaus, Gewerbe): ab 10.000 EUro aufwärts 

Was ist der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und Verkaufspreis?

Der grundsätzliche Unterschied zwischen dem Verkaufspreis und dem Verkehrswert ist, dass der Eigentümer den Wunsch-Verkaufspreis selbst und frei festlegen kann. Dabei fokussiert sich der Eigentümer auf die Lage, Größe und den Zustand der Immobilie und stellt demnach einen für sich vorstellbaren Preis auf. In notariellen Kaufvertrag findet sich dann der tatsächliche Kaufpreis - nach Verhandlungen zwischen Verkäufer und Käufer -wider; dieser kann höher oder niedriger sein. Denken Sie z.B. an ein Bieterverfahren.  

 Der Verkehrswert hingegen wird von einem fachkundigen Gutachter festgelegt. Der Sachverständige ermittelt den Wert, der bei einem Verkauf der Immobilie unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden könnte. Dieser Wert dient für alle Beteiligten als verbindliche Orientierung.

Wie wird der Verkehrswert bei einer Zwangsversteigerung festgelegt?

Die Festlegung des Verkehrswerts durch einen gerichtlichen Gutachter erfolgt in folgenden Schritten:

1. Beauftragung eines Sachverständigen:

Das Gericht beauftragt im ersten Schritt einen neutralen, öffentlich bestellten Sachverständigen, welcher die Immobilie bewerten soll. Dieser Sachverständige hat die Aufgabe, den Verkehrswert objektiv und unabhängig zu ermitteln und ein Verkehrswertgutachten zu erstellen.

2. Besichtigung und Prüfung der Immobilie:

Der Gutachter dokumentiert während er das Objekt besichtigt dessen Zustand, Ausstattung und bauliche Eigenschaften. Dabei werden auch wertrelevante rechtliche Besonderheiten, wie im Grundbuch eingetragene Rechte oder Lasten, berücksichtigt. Der Gutachter beobachtet zudem, ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt ist, da eine bestehende Vermietung den Verkehrswert beeinflussen kann. Sofern die Bewohner oder Eigentümer den Gutachter einen Zutritt zum Haus / zur Wohnung verwehren, steht dies auch entsprechend im Gutachten. Der Gutachter schätzt dann den Zustand oder nimmt einen "durchschnitteln Wert" nach dem Alter und allgemeinem Zustand der Immobilie vor.

3. Anwendung der anerkannten Bewertungsverfahren:

Der Verkehrswert wird anhand der üblichen Verfahren – wie Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren – ermittelt. Die Wahl des Verfahrens hängt von der Art und Nutzung der Immobilie ab, um eine realistische Einschätzung des Verkehrswerts zu gewährleisten.

4. Berücksichtigung von Markt- und Versteigerungseinflüssen:

Der Verkehrswert stellt den Wert dar, den das Objekt unter normalen Bedingungen erzielen könnte, unabhängig von einem möglichen Preisnachlass oder höherem Gebot bei Bietfieber in der gerichtlichen Versteigerung. Also stellt er den Wert ohne Abschläge für die Versteigerung dar.

5. Gutachten und Festlegung des Verkehrswerts durch das Gericht:

Der Gutachter reicht sein Gutachten beim Gericht ein, das auf Basis dieser Bewertung den Verkehrswert offiziell festlegt. Das Gutachten wird den Verfahrensbeteiligten (Schuldner (also Eigentümer)  Gläubiger (Bank, Handwerker, Finanzamt, Hausverwaltung für Hausgeldrückstände usw.) und potenziellen Interessenten zugänglich gemacht und dient als Orientierung für die Gebote in der Versteigerung.

6. Startpreis bei der Versteigerung:

Der festgelegte Verkehrswert bestimmt den Ausgangspunkt für die Versteigerung. Jedoch kann das tatsächliche Gebot darunter oder darüber liegen. Die gesetzlichen Regelungen sehen vor, dass das Mindestgebot bei der ersten Versteigerung meist mindestens 7/10tel, also 70 % des Verkehrswerts betragen soll. Ansonsten können die Gläubiger eine Zuschlagsverweigerung aussrpechen. Im zweiten Versteigerungstermin fällt die Mindestgebotsgrenze auf 5 /10tel,  (50 % also die Hälfte des Verkehrswerts) und im dritten fallen die Mindestgebotsgrenzen.. Falls das Objekt  dann noch immer nocht ersteigert wurde, kann ein abschließender vierter Termin festgelegt werden..

Wann sollte der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt werden?

Der Verkehrswert einer Immobilie wird in verschiedenen Lebenslagen bzw. Situationen ermittelt, bei denen eine objektive und marktgerechte Bewertung erforderlich ist.

Die häufigsten Anlässe sind:

• Kauf oder Verkauf einer Immobilie
• Finanzierung und Kreditabsicherung
• Erbschaft und Schenkung
• Scheidung oder Trennung
• Zwangsversteigerung 
• Festsetzung der Vermögenssteuer
• Wegzugsbesteuerung
• Vermögensübersicht und Unternehmensbewertung
• Sanierung oder Modernisierung 

In all diesen Fällen schafft die Ermittlung des Verkehrswerts eine transparente Grundlage für Entscheidungen und gewährleistet die Objektivität der Bewertung des Marktwerts.

 

 

FAQ - Häufig gestellte Fragen:

1. Was ist der Verkehrswert einer Immobilie

Der Verkehrswert ist einfach gesagt der Marktwert einer Immobilie, welcher anhand objektiver Kriterien und gängiger Bewertungsverfahren ermittelt wird. Er gibt also an, welchen Preis eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen zu einem bestimmten Stichtag beträgt..

2. Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Zur Ermittlung des Wertes die drei möglichen Berechnungsverfahren angewendet. Die Verfahrensarten sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Die Auswahl des Verfahrens hängt von der Art und Nutzung der Immobilie ab. Mischwerte sind möglich und oft bei vermieteten Immobilien zu finden.

3. Wer erstellt ein Verkehrswertgutachten?

Ein Verkehrswertgutachten wird von einem zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder Gutachter erstellt, der über die nötige Qualifikation und Fachkenntnis in der Immobilienbewertung verfügt.

4. Wann sollte der Verkehrswert ermittelt werden?

Der Verkehrswert wird meist vor einem Kauf oder Verkauf einer Immobilie oder bei einer Erbschaft, Schenkungen, Scheidungen, Finanzierungen oder Zwangsversteigerungen errechnet. Auch bei einer Vermögensübersicht oder Unternehmensbewertung kann die Ermittlung des Verkehrswerts sinnvoll sein.

5. Was kostet die Ermittlung des Verkehrswerts?

Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten variieren je nach Umfang und Art der Immobilie. Sie liegen oft zwischen 0,5 % und 1 % des Immobilienwerts und hängen zudem von der Komplexität des Objekts und dem Aufwand des Gutachtens ab.

6. Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?

Gemäß der gesetzlichen Definition entspricht der Marktwert dem Verkehrswert. Die beiden Begriffe sind also Synonyme.

7. Unterscheidet sich der Verkehrswert vom Verkaufspreis?

Ja, der Verkaufspreis unterscheidet sich tatsächlich vom Verkehrswert. Der Unterschied ist, dass der Verkaufspreis zwischen dem Käufer und dem Verkäufer vereinbart wurde. Der Verkehrswert kann sich vom Verkaufspreis je nach Verhandlung und Marktbedingungen höher oder niedriger sein. Zudem dient der Verkehrswert als Orientierung, während der Verkaufspreis durch individuelle Situationen variiert.

8. Welche Dokumente sind für die Ermittlung des Verkehrswerts notwendig?

Für eine Ermittlung des Verkehrswerts werden viele verschiedene Dokumente benötigt, wie der Grundbuchauszug, die Flurkarte, die Baupläne, die Wohn- und Nutzflächenberechnungen, der Mietverträge (falls vermietet), der Energieausweis und der Nachweise über Sanierungen.

9. Ist der Verkehrswert bei einer Zwangsversteigerung relevant? 

Ja, auch bei einer Zwangsversteigerung ist der Verkehrswert relevant. Das Gericht legt den Verkehrswert als Ausgangsbasis für das Mindestangebot fest. Dieser Wert gibt Interessenten eine Orientierung und dient zur Absicherung der beteiligten Parteien.

10. Wie lange ist ein Verkehrswertgutachten gültig? 

Das Gutachten, welches zu einem bestimmten Stichtag festgelegt wird, ist zu diesem Termin und dauerhaft gültig. Allerdings können Änderungen auf dem Immobilienmarkt, wie Preissteigerungen oder -senkungen, den Wert im Laufe der Zeit ändern.

11. Kann der Verkehrswert durch Modernisierungen oder Umbauten steigen?

Ja, die Investition in eine Modernisierung oder in Umbauten (z.B. energetische Sanierungen, Erweiterungen oder hochwertige Ausstattungen) können den Verkehrswert einer Immobilie positiv beeinflussen.

12. Was passiert, wenn eine Immobilie unter dem Verkehrswert verkauft wird?

Ein Verkauf unter dem Verkehrswert kann aus unterschiedlichen Gründen erfolgen, etwa wegen eines dringendem Verkaufsbedarfs. Der Verkehrswert dient nämlich nur als Orientierung und ist nicht verbindlich für den tatsächlichen Verkaufspreis.