Der Bebauungsplan

Der Bebauungsplan 

Der Bebauungsplan ist ein wichtiges Instrument der kommunalen Bauleitplanung, welches den rechtlichen Rahmen für die Nutzung von Grundstücken innerhalb eines bestimmten Gebiets vorgibt. Dieser Plan konkretisiert die Vorgaben des Flächennutzungsplans und definiert verbindliche Regelungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise sowie der Gestaltung von Freiflächen. Dabei ist das Ziel eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten, welche sowohl den Bedürfnissen der Gemeinde als auch den rechtlichen und ökologischen Anforderungen gerecht wird. In diesem Artikel werden wir den Begriff "Bebauungsplan" definieren, die verschiedenen Arten aufzählen, den Inhalt des Plans erklären und die Merkmale des Bebauungsplans erläutern. Zudem werden wir die Bedeutung und den Nutzen des Bebauungsplans erklären, die Einsichtnahme sowie dessen Kosten beschrieben, die Erstellung dieses Plans erläutern und die rechtlichen Grundlagen aufführen.

Definition - Bebauungsplan

Ein Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Plan, welcher von einer Gemeinde / Stadt aufgestellt wird, damit die städtebauliche Ordnung und Entwicklung in einem festgelegten Gebiet geregelt ist. Er legt fest, wie Grundstücke genutzt und bebaut werden dürfen und enthält konkrete Vorgaben zu der Art der baulichen Nutzung, dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Gestaltung sowie der Gestaltung von Freiflächen und Verkehrsflächen. Der Bebauungsplan ist eine verbindliche Bauleitplanung und basiert auf den Vorgaben des Flächennutzungsplans. Seine rechtlichen Grundlagen finden sich im Baugesetzbuch (BauGB). Er dient dazu sowohl private Bauinteressenten als auch öffentliche Belangen (z. B. Umweltschutz, Erholungsflächen oder Infrastrukturplanung) zu berücksichtigen. 

Arten des Bebauungsplans

Es gibt verschiedene Arten von Bebauungsplänen, die je nach Planungsziel und Detailgrad unterschieden werden. Diese sind:

1. Qualifizierter Bebauungsplan:

Der qualifizierte Bebauungsplan erfüllt die Anforderungen des § 30 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB). Er enthält mindestens Regelungen zur Art der baulichen Nutzung, zum Maß der baulichen Nutzung, zur überbaubaren Grundstücksfläche und zur örtlichen Verkehrsfläche. Nur bei Vorliegen eines qualifizierten Bebauungsplans darf ein Bauvorhaben direkt anhand der Festsetzungen genehmigt werden.

2. Einfacher Bebauungsplan:

Der einfache Bebauungsplan enthält keine vollständigen Festsetzungen nach § 30 Abs. 1 BauGB. Hierbei wird das Bauvorhaben zusätzlich anhand der Vorschriften des Baugesetzbuchs, der Landesbauordnung und anderer öffentlich-rechtlicher Vorschriften beurteilt. 

3. Vorhabenbezogener Bebauungsplan:

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan (§ 12 BauGB) wird speziell für ein konkretes Bauprojekt aufgestellt. Dieser ermöglicht die Umsetzung eines Vorhabens, welches im Detail beschrieben und durch einen Vorhaben- und Erschließungsplan festgelegt wird. Dieser Vorgang ist besonders flexibel und bietet Vorteile bei groß angelegten oder speziellen Projekten.

4. Bebauungsplan der Innenentwicklung:

Dieser Plan ist laut §13a BauGB eine vereinfachte Form, welche speziell für bereits genutzte oder unproduktiver Flächen innerhalb eines Siedlungsgebiets gilt. Dabei ist das Ziel, dass innerstädtische Flächen sich effizient und zügig entwickeln können ohne umfangreiche Umweltprüfungen durchzuführen.

5. Sanierungsbebauungsplan:

Damit bestimmte Gebiete baulich und funktional erneuert werden können, wird ein Sanierungsbebauungsplan im Rahmen einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme aufgestellt. Dabei können Abweichungen von sonstigen städtebaulichen Regelungen zugelassen werden.Im Regelfall dient dies der Sanierung und Erhaltung von zentrumsnahen Wohnvirerteln, die jahrelange eher weniger gepflegt wurden. Es dient der Aufwertung und Schaffung von Wohnraum. Meist ist dabei ein steuerlicher Vorteil nach 7i EStG in der Sanierungsgebietsverordnung als Motivation und Ausgleich für die Sanierungspflicht der Gebäude verbunden. Mehr Infos zum Verkauf von Denkmalgeschützten Immobilien finden Sie hier: Immobilien Verkauf mit Auflagen der Denkmalbehörde

6. Änderungs- und Ergänzungsbebauungsplan:

Um auf neue städtebauliche Entwicklungen oder Erfordernisse zu reagieren, werden bestehende Bebauungspläne durch Änderungs- oder Ergänzungspläne angepasst.

Inhalt des Bebauungsplans

Der Inhalt eines Bebauungsplans ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt und umfasst eine Reihe an Festsetzungen, welche für die Nutzung und die Bebauung eines Gebiets verbindlich sind. Diese Inhalte gliedern sich in verschiedene Kategorien:

1. Art der baulichen Nutzung:

Die Art der baulichen Nutzung bestimmt wofür ein Grundstück genutzt werden darf. Diese sind in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgelegt. 

Beispiele dafür sind: 

• Wohnbauflächen (z. B. reines Wohngebiet, allgemeines Wohngebiet)
• Gewerbliche Bauflächen (z.B. Gewerbegebiet, Industriegebiet)
• Mischgebiete (z. B. Kombination aus Wohnen und Gewerbe)
• Sondergebiete (z. B. für Freizeit, Tourismus, Gesundheit)

Eine genaue Auflistungen der Arten der baulichen Nutzung finden Sie im Artikel "Der Flächennutzungsplan".

2. Maß der baulichen Nutzung:

Das Maß der baulichen Nutzung gibt an wie intensiv ein Grundstück bebaut werden darf. 

Dies umfasst: 

Grundflächenzahl (GRZ):

Diese Angabe gibt an, wie viel Quadratmeter des Grundstücks maximal überbaut werden können. Also wie viel Quadratmeter die Bodenplatte betragen darf.

Beispiel: Frau Maier besitzt ein Grundstück mit 1.500m² Grundstücksfläche. Die GRZ beträgt 0,4. Das bedeutet es dürfen 40% des Grundstücks überbaut werden. 

Also: 1.500m² x 0,4 = 600m² 

Somit darf Frau Maier eine Bodenplatte in der Größe von 600m² auf ihrem Grundstück bauen. 

Zusatzinformation: 

Die Bruttogrundfläche (BGF) ist die gesamte Fläche eines Gebäudes, die alle Geschosse und Wände umfasst. Sie wird von den äußeren Randlinien der Außenwände gemessen.

Die Grundfläche hingegen berücksichtigt nicht die Wände, Stützen oder technischen Anlagen, sondern nur die reine, bebaute Fläche eines Bauwerks / Gebäudes.

Anzahl der Vollgeschosse:

Diese gibt die Anzahl der Vollgeschosse an. Das bedeutet, dass bestimmt wird wie viele Vollgeschosse ein Gebäude zwingend oder maximal besitzen darf.

Beispiel 1:

Herr Landgraf besitzt ein Grundstück in Ottobrunn bei München und möchte dieses mit nur einem Vollgeschoss bebauen. Kann er sich seinen Wunsch erfüllen?

Diese Angabe kann er aus dem Bebauungsplan bezüglich der Vollgeschosse auf seinem Grundstück entnehmen: 

Dieses "Zeichen" bedeutet, dass Herr Landgraf zwingend, also er muss, 2 Vollgeschosse auf dem Grundstück erbauen muss. 

Also wäre die Antwort: Nein, da Herr Landgraf mindestens 2 Vollgeschosse bauen müsste.

Beispiel 2: 

Die Familie Gruber ist Eigentümer über ein Grundstück in Haar, welches sie nun mit 2 Vollgeschossen bebauen wollen. Können sie sich ihr Traumgebäude auf ihrem Grundstück erfüllen: 

Diese Angabe kann er aus dem Bebauungsplan bezüglich der Vollgeschosse auf seinem Grundstück entnehmen: 

Dieses "Zeichen" bedeutet, dass die Familie Gruber maximal 3 Vollgeschosse erbauen darf.

Also wäre die Antwort: Ja, weil die Familie Gruber sich nur 2 Vollgeschosse gewünscht hat und sie laut Bebauungsplan maximal 3 Vollgeschosse bauen dürfen. 

Zusatzinformation: 

1. Ein Vollgeschoss beschreibt KEIN Stockwerk. Erst wenn dieses Geschoss mindestens 2,30 Meter hoch ist, wird es als "Vollgeschoss" bezeichnet. Ein Dachgeschoss mit Kniestock von z.B. 50 cm und mit einem Satteldach ist also im Regelfall kein Vollgeschoß.

Ein Stockwerk hingegen kann jede beliebige Deckenhöhe betragen. Limitiert wird die Höhe des Hauses durch die Traufhöhe oder Firsthöhe.

2. Falls ein Bebauungsplan angibt, dass Sie maximal 2 Vollgeschosse bauen dürfen, Sie jedoch 3 Stockwerke benötigen, dann können Sie ganz einfach ein 3. Stockwerk aus dem Dachgeschoss erbauen solange dieses die Wandhöhe 2,30 Meter erreicht.

Geschossflächenzahl (GFZ):

Diese Angabe informiert über die maximal zulässige Geschossfläche eines Grundstücks. Das bedeutet, sie bezeichnet die maximale Fläche, welche auf einem Grundstück für alle Geschosse des Gebäudes gebaut werden darf. 

Beispiel:

Frau Liebig besitzt ein Grundstück in Sauerlach mit 500m² Grundfläche. Sie möchte nun ein Gebäude mit 2 Vollgeschossen darauf erbauen. Wie viel Quadratmeter Geschossfläche darf sie erbauen, wenn sie aus dem Bebauungsplan diese Angabe zur Geschossflächenzahl entnehmen kann:

Dieses Zeichen besagt, dass Frau Liebig maximal 80% der Grundstückfläche mit der Geschossfläche bebauen darf. 

Also rechnen wir: 500m² x 0,8 = 400 m²

Die Antwort wäre also: Sie darf 400m² Geschossfläche auf ihrem Grundstück erbauen. Sie könnte also beispielsweise 200m² pro Vollgeschoss bauen. 

Zusatzinformation: 

Die Geschossfläche eines Grundstücks ist die Summe der Flächen aller Geschosse eines Gebäudes, die innerhalb der äußeren Begrenzungen des Gebäudes gemessen werden, einschließlich der Wände und unter Berücksichtigung der Nutzungsebenen.

Baumassenzahl (BMZ):

Diese Angabe dient meistens für gewerbliche oder industrielle Gebäude. Sie gibt an wie viel m³ Baumasse pro m² der Grundstücksfläche maximal gebaut werden dürfen. Dies bedeutet, dass die Bauvorschriften eine maximale Baumasse (in Kubikmetern) pro Quadratmeter Grundstücksfläche festlegen, die für den Bau eines Gebäudes genutzt werden darf.

Beispiel: 

Die Logigistik-Hallen-Bau GmbH möchte auf ihrem Grundstück mit 1.400m² ein Geschäft errichten. Dieses Geschäft soll eine Baumasse von 3.200m³ besitzen. Kann die Logistik-Hallen-Bau GmbH ihren Wunsch auf dem vorgegebenen Grundstück erfüllen. 

Folgende Angabe kann diese aus dem Bebauungsplan bezüglich der Baumasse auf seinem Grundstück entnehmen: 

Dieses "Zeichen" bedeutet, dass die Firma die Grundstücksfläche multipliziert mit der 3,0 als Baumasse auf diesem Grundstück nutzen darf. 

Also rechnen wir: 1.400m² x 3,0 = 4.200m³

Also wäre die Antwort: Ja, da sie 4.200m³ Baumasse erbauen dürfen und sich nur 3.200m³ wünschen. 

3. Angaben zur Überbaubarkeit des Grundstücks:

Diese Festsetzungen legen fest, welche Teile eines Grundstücks bebaut (also Boden-versiegelt) werden dürfen und wie diese bebaut werden dürfen.

Dazu gehören:

Offene Bauweise:

Diese wird mit einem "o" im Bebauungsplan gekennzeichnet. Dabei werden die Häuser mit seitlichem Abstand zum Nachbargrundstück errichten. Häusergruppen werden bis zu einer Länge von maximal 50 Metern erstellt.

Geschlossene Bauweise:

Die geschlossene Bauweise wird im Bebauungsplan mit einem "g" dargestellt. Hierbei werden die Häuser direkt an die Straße gebaut. Häusergruppen ab einer Länge von über 50 Metern gehören zur geschlossenen Bauweise.

Baugrenze:

Die Baugrenze wird im Bebauungsplan mit solch einer Linienführung dargestellt: 

 

 

Diese Grenze zeigt an, wo ein Haus auf einem bestimmten Grundstück gebaut werden darf. Sie darf nicht überbaut werden.

Beispiel: 

Im grünen Bereich dieser Abbildung darf frei gebaut werden. Im weißen Bereich dieser Darstellung darf nicht gebaut werden. 

Den Bereich in dem man bauen darf nennt man außerdem "Baufenster".

 

Baulinie:

Die Baulinie wird im Bebauungsplan mit solch einer Linienführung dargestellt: 

 

An dieser Linie MUSS gebaut werden. Das bedeutet, wenn der Eigentümer ein Gebäude auf sein Grundstück bauen möchte, muss er an dieser Linie entlang bauen. Die Rote Baulinie ist stets eine Pflichtvorgabe für die Neu-Bebauung eines Grundstücks.

Beispiel:

Die Wände des Gebäudes müssen an der Baulinie stehen. Man darf also auf diesem Grundstück nicht frei bauen.

 

4. Gestaltungsvorschriften:

Um ein einheitliches Erscheinungsbild zu sichern, können gestalterische Vorgaben gemacht werden, wie z. B.:

Haustypen:

Es gibt die verschiedenen Haustypen "Einzelhaus", "Doppelhaus" und "Hausgruppen". Auf manchen Grundstücken darf nur ein einziger dieser Haustypen entstehen, auf anderen Grundstücken kann man sich zwischen zwei Haustypen entscheiden. 

Hier die verschiedenen Symbole mit ihrer Bedeutung:

Symbol	Bedeutung
	nur Einzelhaus
	nur Doppelhaus
	nur Hausgruppen
	nur Einzel- und Doppelhaus
	nur Doppelhaus und Hausgruppen
	Einzelhaus und Hausgruppen

 

Dach:

Bei einem Dach kann die Form, die Fristhöhe und die Traufhöhe vorgeschrieben werden.

Die Fristhöhe ist der höchste Punkt des Hauses und wird mit "FHmax = x" dargestellt. Wenn die Fristhöhe also so aussieht - "FHmax = 9,00" - darf der höchste Punkt des Hauses bei 9,00 Metern liegen.

Die Traufhöhe beschreibt den Punkt, an dem die Außenwand das Dach trifft. Sie wird mit "THmax = x" dargestellt. Wenn die Traufhöhe also so aussieht - "THmax = 5,50" - darf die Außenwand nach maximal 5,50 Metern auf das Dach treffen.

Zudem gibt es 4 verschiedene Dachformen, welche im Bebauungsplan mit Kürzeln beschrieben sind:

1. Flachdach (FD)
2. Plutdach (PD)
3. Satteldach (SD)
4. Walmdach (WD)

Fassadengestaltung:

 Hierbei kann ganz einfach die Farbe und das Material der Fassade festgelegt werden, damit es in der Umgebung zu keinen großen farblichen Unterschieden kommt.

Fenster- und Türenformen:

Dabei kann angegeben werden, welche Form die Außentür und die Fenster des Gebäudes haben soll. 

Merkmale des Bebauungsplans

Die Merkmale eines Bebauungsplans sind die zentralen Elemente, welche den Plan auszeichnen und seine rechtliche Verbindlichkeit und Funktion bestimmen. Diese umfassen sowohl die inhaltlichen Festsetzungen als auch die formalen Anforderungen. Die wichtigsten Merkmale des Bebauungsplans sind:

Rechtliche Verbindlichkeit:

• Der Bebauungsplan ist ein rechtsverbindliches Hilfsmittel der Bauleitplanung.
• Alle baulichen Vorhaben in dem betreffenden Gebiet müssen den Festsetzungen dieses Plans entsprechen, sobald er in Kraft tritt.
• Alle Bauherren und Behörden sind verpflichtet, diese Vorgaben bei der Planung und Genehmigung von Bauvorhaben zu berücksichtigen.

Öffentlich-rechtlicher Charakter:

• Der Bebauungsplan ist ein öffentlich-rechtlicher Plan und dient der öffentlichen Ordnung sowie der Entwicklung.
• Dieser regelt die Nutzung von Grundstücken und schützt das allgemeine Wohl, wie den Umwelt- und Naturschutz.

Festsetzungen:

Die Festsetzungen des Bebauungsplans sind konkret und detailliert. Sie beinhalten Regelungen zu:

• Art und Maß der baulichen Nutzung
• Bauweise und Gestaltung von Gebäuden
• Verkehrs- und Erschließungsflächen
• Freiflächen, Grünflächen und Infrastruktur
• Umwelt- und Naturschutzmaßnahmen

Abgrenzung von Baugebieten:

• Dieser rechtsverbindliche Plan legt die Grenzen für unterschiedliche Nutzungsarten fest (z. B. Wohngebiete, Gewerbegebiete oder Mischgebiete).
• So wird eine geordnete und bedarfsgerechte städtebauliche Entwicklung verwirklicht.

Ziel der ordnungsgemäßen und nachhaltigen Stadtentwicklung:

• Das Ziel dahinter ist es die städtebauliche Entwicklung zu lenken und zu koordinieren, damit sowohl die Bedürfnisse der Bevölkerung als auch die ökologischen und verkehrstechnischen Anforderungen erfüllt werden.
• Dabei wird auch der Umweltschutz und die Ressourcenschonung berücksichtigt.

Differenzierung nach Bebauungsdichte und -höhe:

• Der Plan enthält Maßvorgaben zur Dichte und Höhe der Bebauung (z. B. durch die Festsetzung der Geschossflächenzahl, Grundflächenzahl oder Bauhöhe).
• Diese helfen bei der Regulierung der Menge und Art von Gebäuden auf einem Grundstück.

Flexibilität und Anpassung:

• Ein Bebauungsplan kann je nach städtebaulichem Bedarf geändert oder ergänzt werden.
• In der Praxis kommen daher auch Änderungsbebauungspläne oder Ergänzungsbebauungspläne zum Einsatz, wenn neue Entwicklungen oder Anpassungen notwendig sind.

Vorgang der Aufstellung:

• Der Plan wird in einem Verfahren aufgestellt, welches öffentliche Beteiligung und Prüfung umfasst. 
• Es gibt ein Verfahren zur Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden (z. B. Umwelt- oder Denkmalschutzbehörden), bevor der Plan endgültig verabschiedet wird.

Verhältnis zum Flächennutzungsplan:

• Der Bebauungsplan basiert oft auf dem Flächennutzungsplan (FNP), welcher die allgemeine städtebauliche Nutzung eines Gebiets festlegt.
• Der Bebauungsplan ist daher eine konkretisierende Maßnahme, welche die allgemeinen Vorgaben des Flächennutzungsplans detailliert umsetzt.

Übereinstimmung mit übergeordneten Rechtvorschriften:

• Dieser Plan muss mit anderen gesetzlichen Vorgaben übereinstimmen (z. B. der Landesbauordnung, dem Denkmalschutzgesetz oder den Vorschriften zum Umweltschutz).
• Diese Vorschriften können zusätzliche Regelungen und Auflagen für die Planung und den Bau enthalten.

Bedeutung und Nutzen des Bebauungsplans

1. Bedeutung:

Der Bebauungsplan ist ein zentrales Instrumentl der städtebaulichen Planung, welches die Nutzung und Entwicklung von Grundstücken auf lokaler Ebene regelt. Die Bedeutung dieses Plans liegt vor allem in seiner Fähigkeit eine geordnete, nachhaltige und harmonische Stadt- und Ortsentwicklung zu gewährleisten. Dieser bildet die Grundlage für die Umsetzung von städtebaulichen Visionen und sorgt dafür, dass bauliche Vorhaben den Bedürfnissen der Bürger sowie den rechtlichen, ökologischen und verkehrstechnischen Anforderungen gerecht werden. Zudem stellt der Bebauungsplan sicher, dass die Bauweise und Nutzung von Grundstücken in einem bestimmten Gebiet ausgeglichen und harmonisch erfolgt. Dabei berücksichtigt dieser nicht nur die individuellen Interessen von Grundstückseigentümern und Bauherren, sondern auch das allgemeine Wohlbefinden der Gemeinschaft (z. B. durch die Förderung von Wohnqualität, Umweltschutz und funktionierenden Infrastruktursystemen).

2. Nutzen:

Sicherung einer geordneten Stadtentwicklung:

• Dieser Plan ermöglicht eine strukturierte Entwicklung von städtischen und ländlichen Gebieten.
• Er sorgt dafür, dass verschiedene Nutzungen (z. B. Wohnen, Gewerbe, Grünflächen) sinnvoll aufeinander abgestimmt werden und das Gesamtbild der Gemeinde oder Stadt langfristig erhalten bleibt. 

Rechtssicherheit für Bauherren und Investoren:

• Der Bebauungsplan schafft durch die klare Festsetzung von Nutzungsmöglichkeiten und baulichen Vorgaben eine Rechtssicherheit.
• Dadurch wissen Bauherren genau, welche Projekte in einem Gebiet zulässig sind und können ihre Vorhaben ohne größere Unsicherheit planen.

Schutz der Umwelt und Ressourcen:

• Dieser berücksichtigt außerdem die ökologischen Anforderungen und fördert die Nutzung von Grünflächen, die Erhaltung von Naturressourcen und den Umweltschutz.
• Damit wird gewährleistet, dass bauliche Tätigkeiten nicht zu Lasten von Natur und Umwelt gehen.

Vermeidung von Nutzungskonflikten:

• Konflikte zwischen unterschiedlichen Nutzungen (z. B. Wohnen und Gewerbe) werden durch den Bebauungsplan vermieden, indem er klare Grenzen für die Nutzung von Grundstücken zieht. 
• Dieser stellt sicher, dass potenziell störende Aktivitäten (z. B. laute Gewerbebetriebe) nicht direkt neben einem Wohngebiet angesiedelt werden.

Förderung der sozialen und infrastrukturellen Entwicklung:

• Der Plan sorgt für die Integration von Infrastruktur, wie Verkehrswegen, Wasser- und Abwassersystemen, Schulen und Freizeitangeboten. 
• Dies trägt zur Verbesserung der Lebensqualität und der sozialen Struktur in einem Gebiet bei.

Steigerung des Wohlstands und der Lebensqualität:

• Der Bebauungsplan trägt durch die gezielte Förderung von Wohngebieten, Erholungsgebieten und einer funktionierenden Verkehrsinfrastruktur zur Steigerung der Lebensqualität bei und schafft ein attraktives Umfeld für die Bewohner.

Vereinfachung der Genehmigungsverfahren:

• Dieser Plan bietet eine grundlegende Planungsstruktur, die Bauvorhaben vereinfacht. 
• Wenn der Bauantrag bereits mit den Festsetzungen des Bebauungsplans übereinstimmt, müssen die Behörden sich nicht mit jeden Antrag intensiv befassen.
• Dies führt zu einer beschleunigten Genehmigung von Bauvorhaben.

Schutz des kulturellen Erbes und der Identität:

• In den meisten Fällen enthält der Bebauungsplan auch Vorgaben zum Schutz von denkmalgeschützten Gebäuden, historischen Stadtbildern oder architektonischen Besonderheiten.
• Dadurch wird das kulturelle Erbe eines Gebiets bewahrt und die Identität einer Stadt oder Gemeinde gestärkt.

Förderung der nachhaltigen Entwicklung:

• Durch die Festlegung von Zielen, wie der Integration von Energieeffizienz, nachhaltigen Bauweisen und der Nutzung erneuerbarer Energien trägt der Bebauungsplan zur nachhaltigen Entwicklung eines Gebiets bei und unterstützt die langfristige Ressourcenschonung.

Förderung von wirtschaftlichen Wachstum:

• Der Plan unterstützt außerdem durch die gezielte Entwicklung von Gewerbegebieten und Infrastrukturprojekten das wirtschaftliche Wachstum und trägt dazu bei, dass mehr Arbeitsplätze geschaffen werden und die wirtschaftliche Aktivität in einer Region steigt.

Wo kann man den Bebauungsplan direkt oder online einsehen und wie viel kostet das?

Der Bebauungsplan ist ein öffentlich zugängliches Dokument, welches in Deutschland normalerweise von der zuständigen Gemeinde- oder Stadtverwaltung bereitgestellt wird. Je nach Region gibt es verschiedene Möglichkeiten ihn einzusehen oder Kopien davon zu erhalten. 

Einsichtnahme vor Ort:

Der Bebauungsplan liegt meist im Bauamt, Stadtplanungsamt oder Rathaus der jeweiligen Gemeinde aus. Somit muss nur das jeweilige Amt in der Kommune, in welcher das Grundstück liegt. 

Kosten:

• Die reine Einsichtnahme vor Ort ist normalerweise kostenlos.

Online-Einsicht:

Viele Gemeinden stellen ihre Bebauungspläne inzwischen online auf ihrer Website zur Verfügung. Auf der Website der Gemeinde/Stadt wird dabei nach dem Bereich "Bauen und Planen" oder "Bauleitplanung" gesucht. Dort findet man häufig eine Karte oder Datenbank, in der man nach den Bebauungsplänen suchen kann. Auch im BayernAltas auf Geoportal.bayern.de sind die meistesn Bebauungspläne online einsehbar.

Kosten: 

• Die Online-Einsicht ist in der Regel auch kostenfrei.

Hinweis:

• Nicht alle Kommunen bieten alle Pläne online an, besonders ältere oder weniger relevante Bebauungspläne.

Anforderung von Kopien oder Unterlagen:

Wenn der Plan nicht nur eingesehen werden soll, sondern auch in physischer oder digitaler Form benötigt wird, kann eine Kopie im Bauamt oder beim Stadtplanungsamt beantragt werden.

Kosten:

• Für eine Kopie (Papier oder PDF) fallen Gebühren an, welche von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sind.
• Die Kosten können je nach Aufwand zwischen 10 und 100 Euro betragen, besonders für große oder detaillierte Pläne.
• Eine beglaubigte Kopie kostet zusätzlich, meistens zwischen 20 und 50 Euro.

Zusätzliche Hinweise:

• Einsicht durch Dritte: Auch wenn man nicht selbst der Grundstückseigentümer ist, kann der Plan trotzdem eingesehen werden, da er öffentlich zugänglich ist.
• Detailfragen: Für spezielle Fragen zu Bauvorschriften oder Interpretationen des Plans kann man sich ebenfalls an das Bauamt wenden.

Erstellung eines Bebauungsplans

Die Erstellung des Bebauungsplans ist ein vielseitiger und mehrstufiger Vorgang, welcher von den zuständigen Behörden einer Gemeinde oder Stadt durchgeführt wird. Dieser Vorgang beinhaltet verschiedene rechtliche, technische und gesellschaftliche Schritte, damit sichergestellt wird, dass der Bebauungsplan den städtebaulichen Zielen entspricht und alle relevanten Interessen berücksichtigt. Im Folgenden werden die wesentlichen Schritte und Phasen bei der Erstellung eines Bebauungsplans beschrieben:

1. Vorbereitung und Planung:

Bevor der Bebauungsplan erstellt werden kann erfolgt eine detaillierte Vorbereitung.

• Festlegung des Geltungsbereichs: Zuerst wird der geografische Bereich festgesetzt, in dem der Bebauungsplan gelten soll. Dieser Bereich wird auf Grundlage des Flächennutzungsplans (FNP) und der städtebaulichen Zielsetzung der Kommune bestimmt.
• Zieldefinition: Die Ziele des Bebauungsplans werden definiert. Dabei werden bestimmte Aspekte (z. B. Art der baulichen Nutzung, die Anforderungen an die Infrastruktur sowie Umweltschutz- und Naturschutzvorgaben) berücksichtigt.
• Prüfung bestehender Planungen: Dabei wird geprüft, ob bereits bestehende Bebauungspläne oder andere rechtliche Regelungen (z. B. Denkmalschutz) die Planung beeinflussen könnte.

2. Entwurf des Bebauungsplans:

Im nächsten Schritt erfolgt die Ausarbeitung des Entwurfs des Bebauungsplans.

• Fachplanerische Erarbeitung: Der Entwurf des Bebauungsplans wird von Experten, wie Stadtplanern, Architekten und Ingenieuren, erarbeitet. Dabei werden technische und gestalterische Vorgaben berücksichtigt (z. B. zur Bauweise, Verkehrsinfrastruktur, Grünflächen und Umweltschutz).
• Berücksichtigung öffentlicher Interessen: Die Planer integrieren auch Anforderungen aus anderen Bereich, wie den Lärmschutz, die Luftqualität oder den Wasserschutz.
• Kartografische Darstellung: Der Bebauungsplan wird in plangrafischen Darstellungen visualisiert. Dazu gehören Übersichtspläne, welche die Festlegung (z. B. Baugrenzen, Verkehrsflächen) und die Bauleitziele verdeutlichen.

3. Beteiligung der Öffentlichkeit:

Ein wichtiger Bestandteil des Verfahrens ist die öffentliche Beteiligung. 

• Frühzeitige Bürgerbeteiligung: Bereits zu einem frühen Zeitpunkt müssen die Bürger die Möglichkeit haben sich über die Planung zu informieren und ihre Einwände oder Vorschläge einzubringen. Dies kann durch eine öffentliche Auslegung oder Informationsveranstaltung erflogen.
• Beteiligung von Behörden und Trägern öffentlicher Belange: Zuständige Behörden (z. B. Umweltbehörden, Denkmalschutzbehörden oder Verkehrsbehörden) müssen ebenfalls beteiligt werden. Diese prüfen den Entwurf auf die Einhaltung von rechtlichen Vorgaben und öffentlichen Interessen.

4. Abwägung und Anpassung:

Nachdem die Öffentlichkeit und die betroffenen Behörden ihre Stellungnahmen abgegeben haben, erfolgt eine Abwägung der unterschiedlichen Interessen.

• Einwendungen und Vorschläge: Diese werden geprüft und in den Entwurf integriert, sofern sie sinnvoll und rechtlich zulässig sind. Bei Konflikten muss eine Kompromisslösung gefunden werden.
• Anpassung des Entwurfs: In dieser Phase werden Änderungen am Entwurf vorgenommen, damit alle relevanten Interessen und Anforderungen berücksichtigt werden können.

5. Rechtsvorschriften und Umweltprüfung:

Vor der endgültigen Verabschiedung des Bebauungsplans, sind eine Reihe von rechtlichen und umweltrechtlichen Prüfungen erforderlich.

• Umweltprüfung (UVP): Bei bestimmten Projekten oder bei Planungen in besonders empfindlichen Gebieten muss geprüft werden, ob und wie die geplante Nutzung die Umwelt beeinflusst. Diese Prüfung kann auch Maßnahmen zur Eingriffsminimierung oder Komplexität des Ausgleichs umfassen.
• Rechtliche Prüfung: Der Bebauungsplan muss mit allen geltenden Gesetzen und Verordnungen, wie der Landesbauordnung und dem Baugesetzbuch (BauGB), übereinstimmen.

6. Beschlussfassung und Bekanntmachung:

Nach der Überarbeitung des Entwurfs des Bebauungsplans folgt der Beschluss durch den Gemeinderat oder die zuständige gemeindliche Behörde.

• Gemeinderat oder Stadtrat: Der endgültige Entwurf des Plans wird in einer Sitzung des Gemeinderats oder des Stadtrats beschlossen. Dieser Beschluss ist normalerweise öffentlich.
• Bekanntmachung: Zunächst wird der Bebauungsplan öffentlich bekannt gemacht, sodass alle Bürger von der Genehmigung erfahren. Dabei wird dieser Plan auch ausgelegt und die Möglichkeit zur Einsichtnahme wird gegeben.

7. Inkrafttreten des Bebauungsplans:

Zuletzt tritt der Bebauungsplan nach der Verabschiedung und der Bekanntmachung in Kraft.

• Rechtliche Verbindlichkeit: Der Bebauungsplan ist nun rechtsverbindlich und alle baulichen Maßnahmen in diesem Gebiet müssen den Festlegungen des Plans entsprechen.
• Umsetzung: Bauherren können nun auf Basis des Bebauungsplans ihre Bauvorhaben planen und beantragen. Bei der Bauantragsstellung muss die Einhaltung des Bebauungsplans gewährleistet sein.

 

FAQ - Häufig gestellte Fragen:

 Was ist ein Bebauungsplan?

Ein Bebauungsplan ist ein rechtlich verbindlicher Plan, der die Nutzung von Grundstücken und die Art und Weise der Bebauung in einem bestimmten Gebiet regelt. Er legt fest, welche baulichen Maßnahmen (z. B. Gebäudehöhe, Nutzungsart, Baugrenzen) zulässig sind und bestimmt die Nutzung von Flächen (z. B. Wohngebiete, Gewerbegebiete, Grünflächen).

Wer stellt einen Bebauungsplan auf?

Ein Bebauungsplan wird von der Gemeinde- oder Stadtverwaltung erstellt. In der Regel ist das Bauamt oder Planungsamt der zuständigen Behörde verantwortlich für die Ausarbeitung und Umsetzung des Plans.

Was kostet ein Bebauungsplan?

Die Erstellung eines Bebauungsplans wird von der Gemeinde oder Stadt getragen und ist für die Bürger kostenlos. Kosten entstehen meist nur, wenn Kopien des Bebauungsplans angefordert werden oder bei speziellen Beratungsleistungen.

Wie lange dauert die Erstellung eines Bebauungsplans?

Die Erstellung eines Bebauungsplans kann mehrere Monate bis Jahre in Anspruch nehmen, abhängig von der Komplexität des Gebiets, der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Abstimmung mit anderen Behörden. Der Vorgang umfasst mehrere Phasen, darunter die Entwurfsphase, die öffentliche Beteiligung und die Genehmigungen.

Kann ich in einem Gebiet ohne Bebauungsplan bauen?

Wenn ein Gebiet keinen Bebauungsplan hat, gilt der Flächennutzungsplan als Grundlage für die Nutzung des Gebiets. In solchen Fällen muss geprüft werden, ob ein Bauvorhaben zulässig ist. In vielen Fällen ist der Bau im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB unter bestimmten Voraussetzungen möglich, es müssen jedoch zusätzliche Anforderungen erfüllt werden.

Wie kann ich Einsicht in den Bebauungsplan nehmen?

Der Bebauungsplan kann bei der zuständigen Gemeinde oder Stadtverwaltung eingesehen werden, häufig auch online auf der Website der Gemeinde. Zusätzlich gibt es oft die Möglichkeit, sich vor Ort beraten zu lassen. In vielen Städten sind Bebauungspläne auch in öffentlichen Auslegungen einsehbar.

Kann ich den Bebauungsplan ändern lassen?

Ja, ein Bebauungsplan kann unter bestimmten Bedingungen geändert werden. Dies erfordert in der Regel ein Verfahren, das die Beteiligung der Öffentlichkeit und der betroffenen Behörden umfasst. Änderungen können erforderlich werden, wenn beispielsweise neue Bauvorhaben oder andere städtebauliche Bedürfnisse entstehen.

Was passiert, wenn ich gegen den Bebauungsplan verstoße?

Ein Verstoß gegen den Bebauungsplan kann dazu führen, dass Bauvorhaben nicht genehmigt oder bereits begonnene Bauprojekte abgebrochen werden müssen. Außerdem können Bußgelder verhängt oder rechtliche Schritte eingeleitet werden.

Wie unterscheidet sich ein Bebauungsplan von einem Flächennutzungsplan?

Ein Flächennutzungsplan (FNP) ist ein vorbereitender Plan, der die allgemeinen Nutzungsarten (z. B. Wohngebiete, Gewerbegebiete) für ein gesamtes Gebiet festlegt, aber nicht rechtsverbindlich ist. Der Bebauungsplan hingegen ist ein detaillierter, rechtsverbindlicher Plan, der konkrete Festsetzungen über die Art und Weise der Bebauung trifft.

Wer wird in den Vorgang der Erstellung eines Bebauungsplans einbezogen?

Im Rahmen der Beteiligung sind nicht nur die Öffentlichkeit und betroffene Bürger gefragt, sondern auch behördliche Stellen wie Umweltämter, Verkehrsbehörden und Denkmalschutzbehörden. Diese haben die Möglichkeit, Stellungnahmen und Einwände einzubringen, die in den Entwurf des Bebauungsplans eingearbeitet werden müssen.

Was sind die rechtlichen Grundlagen für den Bebauungsplan?

Die rechtlichen Grundlagen für den Bebauungsplan sind hauptsächlich im Baugesetzbuch (BauGB) zu finden. Weitere wichtige Regelungen betreffen die Landesbauordnungen, den Flächennutzungsplan sowie umweltrechtliche Bestimmungen und Vorgaben aus dem Denkmalschutzrecht.

Kann der Bebauungsplan nachträglich geändert werden, wenn sich die Umstände ändern?

Ja, ein Bebauungsplan kann geändert werden, wenn dies aus städtebaulichen Gründen notwendig ist. Änderungen müssen jedoch ein formelles Verfahren durchlaufen, das öffentliche Beteiligung und eine rechtliche Prüfung umfasst. Änderungen können notwendig werden, wenn beispielsweise neue Anforderungen an die Infrastruktur oder die Nutzung von Flächen auftreten.