Mieterrechte - Gründe, Fristen und Widerspruch bei einer Eigenbedarfskündigung?

Ein jeder Wohnungs- und Haus-Mieter kann, sobald ihm schriftlich die Eigenbedarfs-Kündigung ausgesprochen worden ist, nach § 574 BGB Widerspruch gegen den Eigenbedarf erheben.

In diesem Teil der kleinen Serie von Artiklen auf Happy-Immo.de rund um den Mietvertrag widme ich mich dem Widerspruch gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf, denn im Gesetz steht hierzu:

„Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.  (Hinweis: in unserer Region München das oft der Fall….)

(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.“

Da der kündigende Vermieter oder der Käufer einer Immobilie hier manchmal kurz vor oder bereits in einem Rechtsstreit steht, bewirkt dies, dass das Mietverhältnis noch eine Zeit fortgesetzt wird. Die Kündigung kann auch rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam sein, wenn der Vermieter z.B.  eine freie, vergleichbare Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage hat und dem Mieter nicht automatisch und freiwillig anbietet. Hier benötigen beide Seiten wohl einen guten Rechtsanwalt.

Kann eine falsche Eigenbedarfskündigung Schadensersatz auslösen?

Ja, und das kann durchaus teuer werden. Stellt nämlich der Mieter nach seinem Auszug fest, dass der vorgetragene Eigenbedarf des Vermieters lediglich vorgetäuscht gewesen ist, so stehen ihm grundsätzlich Schadensersatzansprüche zu. Mögliche Schadenspositionen sind Umzugs-, Makler- und Renovierungskosten sowie höhere Mietausgaben für die neue Wohnung (diese Kosten haben Mieter wohl regelmäßig).

Anhaltspunkte für einen Missbrauch können sein:

• überhöhter Bedarf (Single in 7-Zimmer-Penthouse).
• Eigenbedarf war bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar und wurde nicht im Mietvertrag aufgeführt
• Der Vermieter hat vor Ablauf der Kündigungsfrist eine eigene Alternativwohnung, in die er oder seine Angehörigen hätten einziehen können, und nutzt diese nicht.
• Die Wohnung wird nicht bezogen, sondern anschließend mieterfrei zum Kauf an Dritte angeboten

Wie sieht nun eine pragmatische Vorgehensweise zur einvernehmlichen Verhandlung mit dem Mieter und gleichzeitiger Vermeidung eines Gerichtsverfahrens aus?

Vermieter sprechen ihren Mieter unverbindlich und vorab über die Pläne an. Teilen Sie ihm die Gründe und die mögliche Kündigungsfrist mit und bieten z.B. eine Umzugsfirst von 6-8 anstatt 3 Monaten an. Hat der Mieter Einbauten eingebracht, ist eine menschliche Verhandlung über die Ablöse oftmals der Schlüssel für eine pragmatische Lösung auf beiderseitig freiwilliger Basis.  Ich habe mehr als einmal  bereits unterstützend bei solchen Verhandlungen Tipps geben können.  Oftmals kommt ein der Mietvertragsparteien aber nicht am Besuch eines Haus und Grundbesitzerverbandes bzw. Rechtsanwalts vorbei.

Allerdings ist bei einem berechtigen Eigenbedarf der Mieter verpflichtet, innerhalb der gesetzlichen Frist aus der Wohnung oder dem Haus auszuziehen.  Die Kündigungsfristen nach § 573 c BGB variiert je nach Dauer des Mietverhältnisses:

Kündigungsfrist bei einer Mietdauer von weniger als 5 Jahren: 3 Monate (rechtzeitiger Zugang der Kündigung vorab vorausgesetzt)

Kündigungsfrist bei einer Mietdauer von 5 bis 8 Jahren: 6 Monate

Kündigungsfrist bei einer Mietdauer ab 9 Jahren: 9 Monate

Bei Gewerbeimmobilien (Halle, Büro, Lagerflächen) ist eine normale, d.h. ordentliche Kündigung gemäß der Vereinbarung im Mietvertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen möglich.