Zwangsversteigerung - Verkauf von Grundstück, Wohnung oder Haus vor der Versteigerung

Sie haben nur noch eine kurze Zeit des freien Handelns und die Chance Ihre Immobilie vor dem Termin beim Zwangsversteigerungsgericht selbst oder mit einem Makler zu verkaufen. Nutzen Sie diese, können sie als Eigentümer drohende finanziellen Verluste minimieren und die Kontrolle über`s Eigentum behalten. Sobald die Zwangsversteigerung droht, sind die Folgen weitreichend, da der Versteigerungsvermerk im Grundbuch einige potentielle Käufer abschrecken kann.. Zudem liegt der Verkaufswert bei einer gerichtlichen Auktion meist weit unter dem Marktwert. Ein freier Verkauf kann eine vorteilhafte Alternative sein. um Schulden zu begleichen, rechtliche Komplikationen zu vermeiden und einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Doch auch dieser Weg ist nicht ohne Hürden. In diesem Artikel werden wir die wichtigsten Fakten aufführen und einige oft gestellte Fragen beantworten.

 

Ist ein Immobilienverkauf trotz bzw. vor einer Zwangsversteigerung möglich?

Warum auch immer eine Zwangsversteigerung für eine (Ihre) Immobilie im Grundbuch eintragen wurde, ein freihändiger (also eigenständiger) Verkauf durch den Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft ist trotzdem möglich. Gerade  in finanziell engen Zeiten passiert es manchmal, dass 2-3 Kreditraten nicht gezahlt werden können und die Bank die Zwangsversteigerung einleitet. Oder es handelt sich  um offene Steuerschulden - z.B. bei Erbschaften ist die Steuer in oftmals erheblicher Höhe in 4 Wochen nach dem Erbschaftssteuerbescheid zur Zahlung fällig und das nötige Kleingeld fehlt gerade. Auch bei Erkrankungen kann es sein, dass Banken Kredite nicht wie üblich verlängern, sondern zu einem Verkauf oder einer Versteigerung drängen.

Wenn die Käufer für Ihre selbst bewohnte oder vermietete Immobilie gerade nicht Schlange stehen, so wie dies im Jahr 2023/2024 bei fallenden Kaufpreisen und höhere Kreditzinsen als vor einigen Jahren aktuell leider "normal" geworden ist, kann ein Verkauf selten rasch abgewickelt werden. 

 

Steht der Versteigerungsvermerk bereits im Grundbuch?

Sobald das Schreiben des Amtsgerichts über die Eintragung des Zwangsversteigerungsverfahrens in Abt. II des Grundbuchs eingeht und möglicherweise eine zusätzliche Zwangsverwaltung verfügt und/oder auch eingetragen wurde, ist dennoch ein Verkauf durch den oder die Eigentümer möglich. Allerdings ist hierzu die Zustimmung zum notariellen Kaufvertrag vor dessen tatsächlicher Beurkundung beim Notar von allen Grundbuchgläubigern und eventuell dem Zwangsverwalter oder Insolvenzverwalter nötig.

Ein Gläubiger ist jeder, der hier eine Eintragung in Abt. III des Grundbuch zu seinen Gunsten hat - üblicherweise also die Bank, Sparkasse, evtl. Handwerker-Sicherungshypothek, das Finanzamt wegen Steuerschulden, evtl. Insolvenzverwalter, die Kommune/Stadt wegen rückständiger Grundsteuer, die Eigentümergemeinschaft/WEG für offene Hausgeldbeträge/Wohngeldschulden usw. 

 

Müssen die Gläubiger dem Verkauf zustimmen?

Leider nein. Allerdings werden wohl alle Beteiligten üblicherweise einverstanden sein, wenn alle offenen Schulden inklusive der anfallenden Zinsen, Gebühren, Gutachterkosten und der Kosten für das Versteigerungsverfahren aus dem Kaufpreis zeitnah bezahlt werden können.

 

Ablauf des Verkaufs vor der Zwangsversteigerung

1. Analyse der finanziellen Situation:

• Der Verkäufer sollte die eigene finanzielle Lage, also die Höhe der Schulden, die laufenden Zwangsvollstreckungsverfahren und die möglichen Gebühren, genau kennen. Zudem sollte sich der Eigentümer einen klaren Überblick über die notwendigen Kaufpreishöhe ermitteln, die er durch den Verkauf erzielen muss, damit die Gläubiger zufriedenzustellen sind und das Zwangsverfahren zu stoppen ist. Hier kann ein Profi helfen. Das geht nur mit Klarheit, Ehrlichkeit und Struktur. 

2.Kontaktaufnahme mit den Gläubigern:

• Vor dem Verkaufsstart sollte der Verkäufer die Gläubiger (meist die finanzierende Bank, Steuerschulden, Handwerker-Sicherungshypotheken usw.) über den geplanten Verkauf informieren, um sich deren Zustimmung und exakte Forderungshöhe inklusive Zinsen, Verzugszinsen, Verspätungszuschläge, Säumniszuschläge und Verfahrenskosten der Versteigerung einzuholen. Wenn der Kaufpreis nicht ausreicht, um die Schulden vollständig zu tilgen, muss VORAB eine Einigung mit den Gläubigern getroffen werden. Entweder wird das Verfahren weitergeführt oder sie stimmen einer Teilzahlung, also einem teilweisen Forderungsverzicht (Notfalls mit Besserungsschein) zu. 

3. Bewertung der Immobilie:

• Um einen realistischen Marktwert festzulegen, ist eine professionelle und der Realität entsprechende Bewertung von Haus oder Wohnung durchzuführen. Ein zu hoher Preis schreckt potentielle Kaufinteressenten ab und ein zu niedriger Betrag könnte Verluste bedeuten. Eine realistische Preissetzung führt oft zu einem schnellen Verkauf und dem passenden Erlös. Es gibt ja schließlich einen Zeitdruck...

4. Beschaffung eines Energieausweises 

• Seit dem Jahr 2008 ist bei Verkauf und Vermietung von Wohnimmobilien und Gewerbebauten ein Energieausweis nach § 16 ff. der Energieeinsparverordnung (EneV oder GEG) vorgeschrieben. Die Verbrauchswerte, Heizungsart sowie das Baujahr vom Gebäude und der Heizungsanlage ist bei Immobilieninseraten im Internet und Annoncen in Zeitungen anzugeben. Der Käufer oder Mieter kann sich dadurch sofort über den Energieverbrauch sowie die Art der Energielieferung (Fernwärme, Nahwärme, Gas, Öl, Pellets usw.) informieren. Sofern bei neueren Energieausweisen auch eine Energieeffizienzklasse angegeben ist, gehört diese auch ins Inserat. Europaweit gibt es zwei Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis.

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5. Beauftragung eines Immobilienmaklers:

• Ein auf dieses Fachgebiet erfahrender Immobilienmakler kann den Ablauf verkürzen und erleichtern. Professionelle Hilfe kann sie hier unterstützen. Außerdem kann der Makler als Vermittler zwischen den Gläubigern, Interessenten und dem Eigentümer auftreten.

6. Vermarktung der Immobilie:

• Nach Beauftragung des Vermittlers beginnt die Vermarktung auf verschiedene Weisen, wie z.B. Werbung auf den bekannten Internet-Online-Portalen, Zeitungsinserate und Verkaufsschilder. Dabei werden viele Interessenten angesprochen und durch die professionellen Fotos, Exposés und Besichtigungen angelockt.

7. Verhandlung mit potentiellen Käufern:

• Die Verkaufsverhandlungen beginnen, sobald potentielle Käufer ihre echtes Interesse zeigen. Dabei wird nicht nur über den Preis, sondern auch über die zeitliche Abwicklung, um den drohenden Versteigerungstermin zu berücksichtigen, verhandelt. Eine zügige Verhandlung ist entscheidend, um den Verkauf vor der Versteigerung abzuschließen. Bitte denken Sie auch an die Möglichkeit, dass Interessenten unehrlich sein können und einen Vorteil im Versteigerungsverfahren erreichen wollen.

8. Abschluss eines Kaufvertrags:

• Nach der Preisverhandlung wird der Kaufvertrag notariell beurkundet. Dabei ist Geschwindigkeit beim Notariat sehr wichtig, damit die Löschungsbewilligungen für die Schulden rasch eingeholt werden und der Kaufpreis entsprechend zur Schuldentilgung eingesetzt werden kann. Die Löschung des Versteigerungsvermerk im Grundbuch erfolgt im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung, also nach Kaufpreiszahlung mit den entsprechenden Treuhandaufträgen der Gläubiger sowie der vorläufigen oder kompletten Verfahrenseinstellung durchs Versteigerungsgericht. Erst nach Löschung aller Grundschulden, Hypotheken, Pfändungen usw. wird der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, also aufgelassen und der ZV-Vermerk gelöscht.

9. Tilgung der Schulden:

• Der Verkaufspreis kann sowohl in der Abwicklung auf ein Notaranderkonto überwiesen, als auch direkt entsprechend den Standardklauseln für die Kaufpreisfälligkeit eines notariellen Kaufvertrages abgewickelt werden.  

10. Löschung des Versteigerungsvermerks:

• Nach Begleichen der Schulden beantragt der Notar die Löschung des Versteigerungsvermerk aus dem Grundbuch. Das ist der entscheidende Vorgang, um die Zwangsversteigerung endgültig zu beenden. Erfolgt dieser Vorgang nicht, so bleibt die Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren, selbst wenn der Verkauf bereits erfolgt ist.  Der Käufer hat in diesem Fall aber auch wohl nicht bezahlt.

11. Abwicklung der Besitzübergabe:

• Nach der kompletten Kaufpreiszahlung, welcher ja die Zustimmung aller Gläubiger (Schuldenempfänger) vorausgeht, erfolgt die offizielle Besitzübergabe an den Käufer. Damit ist der Verkauf abgeschlossen und der Eigentümer hat die Zwangsversteigerung erfolgreich verhindert.

 

Vorteile eines Verkaufs vor der Zwangsversteigerung

Höherer Verkaufspreis:

• Marktgerechter Preis: Bei einem freien Verkauf sind Käufer oft bereit dafür einen höheren Preis als bei einer Versteigerung zu zahlen. Zudem wird die Immobilie bei einer Versteigerung oft unter dem Marktwert verkauft (das war in den Boomjahren 2018 bis 2021 gerne mal anders), jedoch kann ein freier Verkauf dies verhindern.
• Wettbewerb unter Käufern: Ein freier Verkauf ermöglicht es meist, die Angeboten zu vergleichen und einen höheren Preis zu erzielen.

Vermeidung von Versteigerungskosten und Gebühren:

• Zwangsversteigerungskosten: Ein Verkauf vor der Versteigerung vermeidet zusätzliche Kosten, wie Antragskosten bei Gericht, Verfahrenskosten je Vorgang, Termin und Verteilung, Kosten für die Veröffentlichung, Sachverständigengutachten nach HOAI. (je nach Verfahrensstand können diese bereits angefallen sein) Bei Euro 1 Mio. Verkehrswert wären die Kosten der Versteigerung ca. EUR 5000,--.
• Hinweis: Die Zuschlagsgebühr trägt der Käufer.
• Provision: Auch beim freien Verkauf fällt die Maklerprovision an.

Beibehaltung der Kontrolle:

• Verkauf: Der Eigentümer behält beim Verkauf vor der Versteigerung die Kontrolle über den Verkaufsablauf. So kann er bzw. der Makler einen Käufer selbst auswählen, Verhandlungen führen und den Verkaufszeitpunkt bestimmen.
• Flexibilität: Bei den Bedingungen des Verkaufs besteht mehr Flexibilität (z.B. Zeitpunkt der Übergabe, Zahlungsmodalität).

Reduzierung des Stressniveaus:

• Vermeidung der Versteigerungsangst: Eine anstehende Zwangsversteigerung kann großen emotionalen Stress auslösen, welcher durch den freien Verkauf reduziert wird, da dieser selbst gesteuert werden kann.
• Sicherheitsgefühl: Durch das Abwenden der Zwangsversteigerung und das Mindern der finanziellen Belastung bei Abschluss eines Verkaufs, bekommt der Eigentümer ein Gefühl von Sicherheit.

Erhalt von Eigenkapital:

• Finanzielle Rücklagen: Möglicherweise kann der Eigentümer durch einen erfolgreichen Verkauf einen Teil seines Eigenkapitals retten, da bei Zwangsversteigerungen der Verkaufspreis die Schulden manchmal nicht vollständig deckt und folglich weitere Vollstreckungen der Gläubiger drohen können. .

Vermeidung von langfristigen finanziellen Folgen:

• Schufa-Einträge: Durch einen vorzeitigen Verkauf können evtl. langfristige, negative und schwerwiegende Schwierigkeiten im Bezug auf die Kreditwürdigkeit verhindert werden.
• Rechtliche Konsequenzen: Auch rechtliche Komplikationen und die damit verbundenen Konsequenzen können durch einen freien Verkauf vermieden werden.

Bessere Planung oder Organisation:

• Frühzeitige Planung: Die Organisation des Verkaufsprozesses kann durch einen Verkauf vor der Versteigerung verbessert werden. Zudem kann dadurch eine geeignete Strategie entwickelt und auch der Umzug oder die Anschaffung von neuen Wohnräumen besser geplant werden.

Potential für Verhandlungen:

• Bessere Verhandlungsbedingungen: Beim freien Verkauf können Verhandlungen über den Preis und die Vertragsbedingungen geführt werden, während bei der Zwangsversteigerung der Preis oft durch den hohen oder niedrigen Bieterwettbewerb bestimmt wird.

 

Diese Herausforderungen bringt der freihändige Immobilienverkauf vor der Versteigerung mit sich

Zeitdruck:

• Eine der größten Engpässe ist die begrenzte Zeit. Wenn die Zwangsversteigerung eingeleitet wurde ist nicht mehr viel Zeit (max.1 Jahr) übrig, um einen Käufer zu finden und den Verkauf abzuwickeln.

Versteigerungsvermerk im Grundbuch:

• Der Versteigerungsvermerk, welcher im Grundbuch eingetragen ist, kann das Vertrauen von potentiellen Käufern beeinträchtigen und die Käufer Interessenten abschrecken. Dadurch entsteht ein erschwerter Verkauf.

Zustimmung der Gläubiger:

• Die Gläubiger müssen dem Verkauf zustimmen und vorab überzeugt werden können, dass der Verkaufspreis für die komplette Schuldenbegleichung aller im Grundbuch in Abt. III eingetragenen Gläubiger nebst Zinsen und Kosten ausreicht.

Wertverlust durch Zwangslage:

• Da der potentielle Käufer über den Zeitdruck beim Verkauf informiert ist, könnte dieser versuchen den Preis zu drücken, wodurch der Eigentümer oft einen niedrigeren Preis erhält. Ein sogenannter Notverkauf.  Lesen Sie hierzu bitte auch unseren Artikel Immobilienverkauf in 30 Tagen mit sofortigem Notarterminl

reduziertes Kaufinteresse trotz wegen finanzieller Unsicherheiten:

• Durch die Zwangsversteigerung haben die Käufer oft Bedenken eine solche Immobilie zu erwerben, da sie rechtliche Unsicherheit und versteckt Schulden nach dem Kauf fürchten. Eine Beratung beim Notar kann hier unterstützen.

Abwicklung des Verkaufs und Löschung des Versteigerungsvermerks:

• Selbst wenn ein Kaufinteressent gefunden wurde, ist die Abwicklung des Verkaufs nicht sofort abgeschlossen. Um den Verkaufsprozess abzuschließen wird zuerst die Zustimmung der Gläubiger, die gerichtliche vorläufige oder endgültige Verfahrenseinstellung und die vollständige Tilgung der Schulden benötigt.

Schuldensituation und Verhandlung:

• Im Fall, dass der Verkaufserlös die Schulden nicht vollständig deckt, müssen Verhandlungen mit den Gläubigern geführt werden. Die Einigung über eine Teilschuldentilgung oder einen Schuldenverzicht kann viel Zeitaufwand kosten.

 

Wo und wie können wir Ihnen helfen ?

Regional können wir Ihnen unsere Maklerdienstleistung beim Immobilienverkauf vor der Zwangsversteigerungen bei Immobilien, die in den Amtsgerichtsbezirken in München, Ingolstadt, Rosenheim, Wolfratshausen und Traunstein liegen, anbieten. 

Bei einer Teilungsversteigerung zur Aufteilung der Gemeinschaft allerdings nur, wenn alle Miteigentümer vorab - evtl. unterstützt durch eine Immobiien-Mediation - zustimmen. Möglicherweise kann auch der 48 Stunden  Happy Immo Immobiliensofortankauf eine Lösung sein.

Dabei kaufen wir die Immobilie sofort und Sie sind Ihre Schulden, Gläubiger und "die gelben Briefe" los.

 

Sie haben Fragen? Gerne hören wir von Ihnen per Email an info@happy-immo.de

 

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FAQ - Häufig gestellte Fragen:

 

Ist ein Verkauf einer Immobilie vor einer Zwangsversteigerung möglich?

Ja, auch wenn eine Zwangsversteigerung im Grundbuch eingetragen wurde, können Eigentümer ihre Immobilie noch frei verkaufen. Es ist jedoch erforderlich, dass alle Gläubiger dem Verkauf (idealerweise vor dem Notartermin) zustimmen.

Wie verhindert man eine Zwangsversteigerung?

Eine Zwangsversteigerung kann verhindert werden, indem der betroffene Eigentümer rechtzeitig die offenen Schulden begleicht, eine Einigung mit den Gläubigern erzielt oder einen Antrag auf Stundung bzw. Ratenzahlung stellt. Alternativ kann auch ein Vergleich mit den Gläubigern helfen, die Zwangsversteigerung abzuwenden, sofern eine Lösung zur Begleichung der Schulden gefunden wird. Beispielsweise ein Käufer übernimmt die Immobilie zu einem Preis unterhalb der Schulden und die Gläubiger / Bank verzichtet auf einen Teil der Forderungen/Schulden.

Warum ist ein Verkauf vor der Zwangsversteigerung sinnvoll?

Ein freier Verkauf bringt meist einen höheren Preis als eine Versteigerung. Zudem können rechtliche und finanzielle Nachteile wie Schufa-Einträge oder langfristige Schulden vermieden werden. Pauschal ist zu sagen, dass bei Schulden unterhalb von 50 % des Objektwertes stehts ein "normaler" Verkauf z.B. über einen professionellen Immobilienmakler der richtige Weg ist. Die Happy Immo GmbH hat Erfahrung im Verkauf von Immobilien mit eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk während dem laufenden Versteigerungsverfahren.

Was passiert, wenn der Verkaufserlös die Schulden nicht vollständig deckt?

Im ersten Versteigerungstermin kann der betreibende Gläubiger zu Zuschlag verweigern, wenn das Gebot niedriger als 7/10 des Verkehrswertes ist. Auch eine Verfahrensaussetzung mit Nachverhandlung mit den 2-3 Höchstbietenden ist möglich. Falls kein höheres Gebot erzielbar ist, oder im zweiten bzw. dritten Versteigerungstermin ein Gebot kleiner als die Schulden (inkl. aufgelaufener Zinsen und Gebühren) vorliegt, verlieren die Gläubiger Geld. In diesem Fall müssen die Bank oder Forderungsinhaber mit einer Teilzahlung bzw. einer Ausschüttung des erzielten Erlöses gemäß der Rangstelle im Grundbuch einverstanden sein. Der Restbetrag der Forderung kann mit dem vorhandenen Vollstreckungstitel weiterhin gegen den Schuldner betrieben bzw. eingetrieben werden. Theoretisch zumindest. 

Welche Rolle spielen die Gläubiger beim Verkauf ?

Die Zustimmung ALLER Gläubiger ist notwendig, da diese eine Sicherheit (Grundschuld, Hypothek, Sicherungshypothek) an die Immobilie haben. Der Verkaufserlös wird genutzt, um die Schulden bei den Gläubigern zu begleichen. Stimmt ein Gläubiger nicht zu (Bank, 2. Bank, Finanzamt, Eigentümergemeinschaft, Handwerker, Dritte usw.) nicht zu, scheitert der freihändige Verkauf und das Versteigerungsverfahren läuft weiter.

Wie kann ich den Wert meiner Immobilie ermitteln?

Für eine realistische Preisfindung ist eine professionelle Immobilienbewertung entscheidend. Ein zu hoher Preis verzögert den Verkauf, während ein zu niedriger Preis Verluste verursachen kann. Nutzen Sie hierzu gerne den kostenlosen online Immobilienrechner für Haus, Wohnung oder Grundstück 

Was ist ein Versteigerungsvermerk im Grundbuch?

Der Versteigerungsvermerk in Abteilung II im Grundbuch zeigt an, dass ein Zwangsversteigerungsverfahren eingeleitet wurde. Dieser Eintrag kann potenzielle Käufer abschrecken, daher ist ein professionelles Marketing wichtig.

Kann ich Eigenkapital durch den Verkauf retten?

Ja, bei einem erfolgreichen freien Verkauf bleibt oft ein Teil des Eigenkapitals erhalten, während dies bei einer Zwangsversteigerung oft nicht der Fall ist.

Kann ein Makler den Verkaufsprozess erleichtern?

Ja, ein erfahrener Immobilienmakler hilft bei der Bewertung, Vermarktung und Verhandlung. Zudem kann der Makler als Vermittler zwischen Ihnen, den Gläubigern und den Käufern auftreten.

Wie lange dauert ein freier Verkauf vor einer Zwangsversteigerung?

Die Dauer hängt von der Marktlage, der Verfügbarkeit von Käufern und der Zustimmung der Gläubiger ab. Da Zeitdruck besteht, sollte der Prozess möglichst zügig, idealerweise innerhalb von 1 bis 3 Monaten, abgeschlossen werden. Auch ein Immobilien Sofortverkauf an einen Professionellen Immobilienaufkäufer ist möglich.

Was passiert nach dem Verkauf mit dem Versteigerungsvermerk?

Nach vollständiger Tilgung der Schulden beantragt der Notar im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung die Löschung des Versteigerungsvermerks im Grundbuch. Erst dann wird das Zwangsversteigerungsverfahren, welches vorher meist nur ausgesetzt war, vom Versteigerungsgericht endgültig beendet.