Grunderwerbssteuer und Nebenkosten bei Hauskauf / Wohnungskauf / Grundstückskauf
Wenn Sie eine Immobilie suchen, ist es wichtig, vorab auch die Nebenkosten beim Immobilienkauf genau zu kalkulieren. Eine solide Kosten- und Finanzierungsplanung ist die Basis für Ihre solide Kaufentscheidung für Ihr neues Investment.
Nur wer die Nebenkosten beim Erwerb von Haus, Wohnung oder Grundstück kennt, kann sich perfekt vorbereitet auf die Immobiliensuche begeben.
Neben der Provision des Maklers, die transparent in jeder Immobilienannonce ausgewiesen ist, gibt es weitere Kosten beim Immobilienerwerb, über die Immobiliensuchende am Beginn der Eigenheimsuche oft nicht ausreichend informiert sind.
Daher geben wir Ihnen einen kurzen Überblick der wichtigsten Kaufnebenkosten:
Der Staat bittet zur Kasse – Grunderwerbssteuer
Die ca. 6-8 Woche nach dem notariellen Kaufvertrag zu zahlende Grunderwerbssteuer wird sowohl bei Kauf eines Hauses bzw. einer Wohnung als auch bei einem unbebauten Grundstück fällig. Wird ein projektiertes Neubauhaus mit Grundstück angeboten, wird als Basis für die Steuerberechnung oftmals der Gesamtbetrag aus Hausbauvertrag sowie der Grundstücksparzelle herangezogen.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und beläuft sich auf 3,5 (Bayern) bis 6,5 Prozent der Kaufsumme – ein zu berücksichtigender Kostenfaktor, der unbedingt von Beginn des Immobilienkaufs zu beachten ist. Erst nach Bezahlung dieser stellt das Finanzamt die sogenannte „Unbedenklichkeitsbescheidung“ aus, welche für die Eigentumsumschreibung auf den Käufer (genannt Auflassung im Grundbuch) nötig ist. Sie haben also keine Chance, diese Kosten in irgendeiner Form zu umgehen.
Zusätzlich beträgt die Gebühr für die Eintragung im Grundbuch rund weitere 0,5 bis 1 % des notariellen Kaufpreises an, wobei hier gewisse Unterschiede je nach Vertragswert / Kaufpreishöhe bestehen.
Diese Kosten verteilen sich auf folgende Grundbuchvorgänge:
- Eintragung der Auflassungsvormerkung von der Landesjustizkasse / Grundbuchamt
- Grundschuldeintragung für Ihren Geldgeber (Bank, Sparkasse. Lebensversicherung usw.)
- Auflassung / Eigentumsumschreibung nach Kauf sowie die damit verbundenen Löschung der Auflassungsvormerkung
Die Kosten für die Löschung vom Immobilienkäufer nicht übernommener Hypotheken bzw. Grundschulden des Verkäufers sowie eine eventuell zu löschender Nießbrauchs- bzw. Wohnrechteintragung trägt im Regelfall der Verkäufer.
In der Gebührenordnung für Notare und Grundbuchämter ist genau geregelt, welche Vorgänge welche Kosten verursachen. Daher sind ist dieser Aufwand Kosten gut planbar, wenn man sich rechtzeitig informiert.
Berechnungsbeispiel der Grunderwerbssteuern:
Die Grunderwerbssteuer wird auf Basis des Kaufpreises der Immobilie berechnet.
Kaufpreis einer Wohnung: 450.000€
Grunderwerbssteuer in Bayern: 3,5%
Berechnung: 450.000€ x 3,5% = 15.750€
Die Grunderwerbssteuer beim Kauf der Wohnung für 450.000€ in Bayern liegt also bei 15.750€.
Gibt es Ausnahmen bei der Grunderwerbsteuer?
Ja, in drei Ausnahmen fällt keine Grunderwerbsteuer an:
- Schenkung einer Immobilie
- Erbschaft von Wohnung, Haus oder Grundstück
- Verkauf an Verwandte des ersten Grades (Kinder, Ehepartner)
Gibt es Besonderheiten für die Grunderwerbssteuer beim Erbbaurecht?
Obwohl beim Kauf einer Immobilie auf einem Erbbaurecht das Grundstück nicht erworben wird, fällt dennoch die Grunderwerbsteuer an. Diese berechnet sich nach dem vereinbarten Erbbauzins und dem Berechnungsfaktor / Vervielfältiger. Diesen finden Sie im Bewertungsgesetz: Bewertungsgesetz Anlage 9a (zu §13)
Musterbeerechnung beim Kauf einer Immobilie im Erbbaurecht
Monatlicher Erbbauzins x 12 Monate = Jahreswert
Jahreswert x Vervielfältiger = Gegenleistung / Wertansatz für die Besteuerung
Gegenleistung x Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes = Höhe der Grunderwerbsteuer
Notarkosten beim Immobilienkauf
Für die Kaufvertragserrichtung incl. der Verbriefung (der Notartermin) des notariellen Kaufvertrages fallen Notarkosten im Schnitt von 1 % aus der Kaufsumme bzw. des Vertragswertes bei Erbbaurecht an. Auch hierfür gibt es eine feste und üblicherweise nicht verhandelbare Gebührenordnung. Die Kosten für die Grundschuldbestellung (Grundbuchgebühren) sind hierfür jeweils noch zu addieren.
Die Notarkosten umfassen im Detail:
- Beurkundung des Kaufvertrags: Darunter zählt die Erstellung und die Beurkundung des Kaufvertrags
- Auflassungsvormerkung: Die Auflassungsvormerkung sichert dem Käufer das Eigentum bis zur Eintragung ins Grundbuch
- Eintragung ins Grundbuch: Nach der Beurkundung kann es bis zu 4 Wochen dauern, bis der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.
Die Grundbuchgebühren umfassen im Detail:
- Eigentumsumschreibung: Dies beschreibt die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch
- Löschung der alten Grundschuld: Wenn der Verkäufer eine Hypothek oder eine Grundschuld eingetragen hatte, muss diese nun gelöscht werden
- Eintragung einer neuen Grundschuld: Wenn der Käufer die Immobilie finanziert, muss seine Bank als Gläubiger im Grundbuch ebenfalls eingetragen werden
Pauschal gilt für Bayern:
Grunderwerbssteuer 3,5 %, Notar incl. Grundbuch ca. 1,5 bis 2 % des Kaufpreises, Maklercourtage je nach Vereinbarung und Bundesland 3,57 % bis 7,14 %
Berechnungsbeispiel der Notarkosten:
Kaufpreis eines Hauses: 800.000€
Notar- und Grundbuchgebühren: 2%
Berechnung: 800.000€ x 2% = 16.000€
Das bedeutet, dass die Kosten für den Notar und das Grundbuch 16.000€ betragen.
Berechnungsbeispiel der möglichen Maklergebühren:
Kaufpreis eines Grundstücks: 55.000€
Maklercourtage (inklusive MwSt.): 3,57%
Berechnung: 55.000€ x 3,57% = 1.963,50€
Somit betragen die Maklergebühren 1.963,50€.
Finanzierungskosten Ihrer Traumimmobilie
Nicht zu vergessen sind auch die Kosten für die Finanzierung Ihrer Traumimmobilie, die Sie im Darlehensvertrag mit Ihrer Bank vereinbaren. Da Banken umfangreiche Vorschriften über die Kostentransparenz haben, wissen Sie stets vor Abschluss des Darlehensvertrages, wie hoch Ihre monatliche Belastung ist.
Die Finanzierungnebenkosten im Detail verteilen sich auf:
- Bereitstellungszinsen: Für den Fall, dass die Auszahlung verzögert wird, zahlen Sie Zinsen für die Bereitstellung des Darlehens.
- Bearbeitungsgebühren: Viele Banken erheben Gebühren für die Bearbeitung des Kreditantrags
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Zusätzliche Kosten
Je nach Lage und Zustand der Immobilie können weitere Kosten anfallen, die oft gerne vergessen werden.
Diese Zusatzkosten beinhalten:
- Renovierungs- und Sanierungskosten: Besonders bei älteren Immobilien kommt es oft vor, dass einige Arbeiten verrichtet werden müssen, da zum Beispiel die Dämmung oder die Heizung veraltet ist.
- Umzugskosten: Auch die Kosten für den Transport der Möbel und der persönlichen Gegenstände wird oft vergessen.
Gesamtkostenüberblick
Zusammengefasst können die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie 7 - 15% (je nach Bundesland) des Kaufpreises entsprechen. Deshalb ist es wichtig diese Kosten vor dem Kauf in die Finanzierung einzuberechnen. In Bayern haben Sie üblicherweise 7 - 9 %.
Berechnungsbeispiel der Gesamtkosten:
Kaufpreis einer Immobilie: 600.000€
Grunderwerbsteuer in Bayern: 3,5%
Notarkosten: 1,5%
Grundbuchgebühren: 1%
Maklerprovision (inklusive MwSt.): 3,57%
Berechnung:
1. Addieren der Prozentanteil der Nebenkosten: 3,5% + 1,5 % + 1% + 3,57% = 9,57%
2. Berechnen der Gesamtkosten in Euro: 600.000€ x 9,57% = 57.420€
Das bedeutet, dass sich die Gesamtkosten auf 57.420€ belaufen und die Nebenkosten 9,57% des Kaufpreises betragen.
Fazit – Nebenkosten beim Immobilienkauf
Die Nebenkosten des Immobilienkaufes sind bei Ihrer Budgetplanung wichtig. Rechnen Sie im Kopf meist mit 9-12 % auf den Kaufpreis, so haben Sie meist einen einfachen Überblick der separaten Rechnungen nach Ihrer Kaufvertragsunterschrift.
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FAQ - Häufig gestellte Fragen:
Welche zusätzlichen Kosten gibt es beim Wohnungskauf oder Hauskauf ?
Zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf gehören die Grunderwerbssteuer, die Notarkosten, Grundbuchkosten (Landesjustizkasse), Maklerprovision und evtl. Nachgenehmigungskosten beim Notar. Diese fallen bei jedem Kauf einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis an. Sie können je nach Region / Bundesland, Kaufpreis und Notar variieren.
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Kauf?
Die Nebenkosten liegen in der Regel zwischen 5% und 12 % des Kaufpreises. Diese Kosten beinhalten: Grunderwerbsteuer (meist zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises je nach Bundesland) Notarkosten für den Kaufvertrag und dessen Beurkundung (ca. 1% bis 1,5%) Grundbuchgebühren für die Eintragung des Eigentums Auflassungsvormerkung udn Eigentumsumschreibung (ca. 0,5% bis 1%) Maklergebühren (falls ein Makler involviert ist, meist zwischen 3% und 7%, je nach Bundesland) Kosten für die Finanzierung (z.B. Grundbuch und Notarkosten für Grundschulden).
Was ist die Grunderwerbsteuer und wie wird sie berechnet?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf einer Immobilie an den Staat abzuführen ist. Sie variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Sie wird auf den Kaufpreis der Immobilie oder auf den Wert des Kaufobjekts berechnet, falls dieser niedriger ist.
Wann muss ich Grunderwerbsteuer für Haus und Grundstück zahlen?
Grunderwerbsteuer muss beim Erwerb eines Grundstücks oder Hauses gezahlt werden, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet ist und der Kauf im Grundbuch eingetragen wird. Üblicherweise ist diese Steuer innerhalb von 4 bis 6 Wochen zur Zahlung fällig.
Warum fallen Notarkosten an?
In Deutschland dürfen Grundstücksgeschäfte nur über Notare abgewickelt werden. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, den Kaufvertrag zu beurkunden und für die korrekte Abwicklung des Immobilienkaufs mit allen evtl. Lastenfreistellungen und einen gültigen Eigentumsübergang zu sorgen. Die Notarkosten sind gesetzlich festgelegt und orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie.
Muss ich immer einen Makler bezahlen?
Wenn ein Makler in den Kaufprozess involviert ist, müssen die Maklergebühren in der Regel vom Käufer oder Verkäufer getragen werden. Wer die Courtage übernimmt, hängt vom Vertrag ab und kann regional unterschiedlich sein. Üblich ist eine Maklerprovision von 3,57 % bis 7,14 % incl. MWSt. Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhaus, Grundstück sind aktuell noch provisionsfrei für den Verkäufer möglich. Bei Wohnungen und Häuser gilt der Provisionsteilungsgrundsatz.
Welche weiteren Kaufnebenkosten könnten anfallen?
Neben den klassischen Nebenkosten gibt es noch weitere Aufwendungen oder Gebühren, die in bestimmten Fällen anfallen können:
Renovierungskosten, falls die Immobilie zu renovieren.
Versicherungen : Häufig wird eine Gebäudeversicherung abgeschlossen, die Brandversicherung ist Pflicht
Energieausweise: Der Verkäufer ist verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen, dessen Erstellung mit Kosten verbunden ist. online Energieausweise erhalten Sie ab EUR 59,95 hier
Kosten für die Beantragung eines Baugenehmigung: Wenn Sie umfangreiche Umbauten oder einen Neubau planen.
Wie berechne ich die genauen Nebenkosten für meinen Immobilienkauf?
Um die genauen Nebenkosten zu berechnen, müssen Sie den Kaufpreis Ihrer Immobilie kennen und die regionalen Sätze für Grunderwerbsteuer, Notarkosten und andere Gebühren berücksichtigen. Eine grobe Faustregel besagt, dass Sie 5% bis 11% des Kaufpreises zusätzlich einplanen sollten.
Kann ich die Nebenkosten in die Finanzierung einbeziehen?
In einigen Fällen können die Nebenkosten in die Finanzierung mit aufgenommen werden. Das ist jedoch von der Bank und der Art des Darlehens abhängig. Es empfiehlt sich, dies im Vorfeld mit der Bank oder dem Kreditinstitut zu klären.
Gibt es Möglichkeiten, Nebenkosten zu reduzieren?
Einige Kosten, wie die Notarkosten oder Grundbuchgebühren, sind gesetzlich festgelegt und daher schwer zu beeinflussen. Allerdings können Sie durch den Verzicht auf einen Makler oder den Kauf von einer Privatperson statt über einen Makler die Maklergebühren sparen. Auch eine gründliche Recherche zu den Grunderwerbsteuersätzen in verschiedenen Bundesländern kann helfen, je nachdem, wo Sie kaufen möchten.
Wann müssen die Nebenkosten gezahlt werden?
Die meisten Nebenkosten müssen bereits vor oder bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags bezahlt werden, wie zum Beispiel die Notarkosten. Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel nach der Beurkundung fällig. Die Zahlung der Maklergebühren erfolgt meist nach Abschluss des Kaufvertrags.
