Tipps über die ordentliche und außerordentliche Kündigung von Mietverträgen für Wohnung und Haus

Dieser Artikel gibt wertvolle Tipps über die ordentliche und außerordentliche Kündigung von Mietverträgen für Wohnung und Haus.

Teil 3 der Artikelserie: Der Mietvertrag – Licht ins Dunkel:

Ist dem Mieter ein Widerspruch gegen Eigenbedarf gestattet?

Ein jeder Mieter kann, sobald ihm schriftlich die Kündigung ausgesprochen wird, nach § 574 BGB Widerspruch erheben. Im Gesetz steht hierzu:

„Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.  (Hinweis: in unserer Region das oft der Fall….)

(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.“

Da der kündigende Vermieter hier sowieso kurz vor oder bereits in einem Rechtsstreit steht, bewirkt dies, dass das Mietverhältnis noch eine Zeit fortgesetzt wird. Die Kündigung kann auch rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam sein, wenn der Vermieter z.B.  eine freie, vergleichbare  Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage hat und dem Mieter nicht automatisch und freiwillig anbietet. Hier benötigen beide Seiten wohl einen guten Rechtsanwalt.

Kann eine falsche Eigenbedarfskündigung Schadensersatz auslösen?

 Ja und das kann durchaus teuer werden. Stellt nämlich der Mieter nach seinem Auszug fest, dass der vorgetragene Eigenbedarf des Vermieters lediglich vorgetäuscht gewesen ist, so stehen ihm grundsätzlich Schadensersatzansprüche zu. Mögliche Schadenspositionen sind  Umzugs-, Makler- und Renovierungskosten sowie höhere Mietausgaben für die neue Wohnung (diese Kosten haben Mieter wohl meist immer).

Anhaltspunkte für einen Missbrauch können sein:

• überhöhter Bedarf (Single in 7-Zimmer-Penthouse).
• Eigenbedarf war bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar und wurde nicht im Mietvertrag aufgeführt
• Der Vermieter hat vor Ablauf der Kündigungsfrist eine eigene Alternativwohnung, in die er oder seine Angehörigen hätten einziehen können, und nutzt diese nicht.
• Die Wohnung wird nicht bezogen sondern anschließend mieterfrei zum Kauf an Dritte angeboten

Pragmatische Vorgehensweise zur einvernehmlichen Verhandlung mit dem Mieter und gleichzeitiger Vermeidung eines Gerichtsverfahrens:

Sprechen Sie Ihren Mieter unverbindlich und vorab über Ihre Pläne an. Teilen Sie ihm die Gründe und die mögliche Kündigungsfrist mit und bieten z.B. eine Umzugsfirst von 6-8 anstatt 3 Monaten an. Hat der Mieter Einbauten eingebracht, ist eine menschliche Verhandlung über die Ablöse oftmals der Schlüssel für eine pragmatische Lösung auf beiderseitig freiwilliger Basis.  Ich als Immobilienmakler habe mehr als einmal  bereits unterstützend bei solchen Verhandlungen Tipps geben können.  Oftmals kommt ein Vermieter aber nicht am Besuch eines Haus und Grundbesitzerverbandes bzw. Rechtsanwalts vorbei.