Tipps bei einer Kündigung von Mietverträgen für Wohnung und Haus

Dieser Artikel gibt wertvolle Tipps über die ordentliche und außerordentliche Kündigung von Mietverträgen für Wohnung und Haus.

Teil 4 der Artikelserie: Tipps bei einer Kündigung von Mietverträgen für Wohnung und Haus:

Zustellung der Kündigung

Die Kündigung sollte sicher zugestellt werden, damit im Fall eines Streits die Zustellung nachgewiesen werden.

Persönliche Übergabe:

• Ablauf: Der Mieter oder der Vermieter überbringt seine Kündigung selbst direkt an den Empfänger.
• Vorteile: -> Die Zustellung erfolgt sofort mit einer Bestätigung durch die Unterschrift des Empfängers

   -> Klare Beweislage durch die Empfangsbestätigung

• Nachteile: -> Ist in Konfliktsituationen schwierig, da die Überbringung einen direkten Kontakt erfordert

      -> Bei Verweigerung des Empfangs gilt die Kündigung als nicht zugestellt

Einschreiben mit Rückschreiben:

• Ablauf: Das Kündigungsschreiben wird per Einschreiben versendet. Bei Ankunft des Schreibens werden Sie benachrichtigt (Rückschein). Diese Benachrichtigung gilt als Beweise und Bestätigung, dass das Schreiben beim Empfänger eingetroffen ist.
• Vorteile: -> Schriftlicher Nachweis über den Zugang

   -> Rückschein dokumentiert den Zustellzeitpunkt und den Empfänger

• Nachteile: -> Die Zustellung kann scheitern, wenn der Empfänger due Annahme verweigert

      -> Lange Zustellungsdauer durch die Postlaufzeit

Einwurf-Einschreiben:

• Ablauf: Der Postbote dokumentiert den Einwurf in den Briefkasten.
• Vorteile: -> Erfolgte Zustellung ab Zeitpunkt des Einwurfs in den Briefkasten

   -> Der Zugang ist durch die Dokumentation des Postboten nachweisbar

• Nachteile: -> Beim Streitfall kann der Empfänger behaupten den Brief nicht erhalten zu haben

      -> Die Nachweisbarkeit des Inhalts vom Brief ist kritisch.

Übergabe durch Boten:

• Ablauf: Ein vertrauenswürdiger Dritter (z.B. ein Bekannter oder ein professioneller Kurierdienst) übergibt das Schreiben an den Empfänger und dokumentiert die Übergabe.
• Vorteile: -> Der Bote kann die Übergabe bezeugen, wodurch die Zustellung nachgewiesen werden kann.

   -> Auch bei Verweigerung der Zustellung, kann der Bote das Kündigungsschreiben in den Briefkasten werfen und dies bezeugen.

• Nachteile: -> Der Bote könnte als Zeuge später nicht glaubwürdig sein oder nicht zur Verfügung stehen.

      -> Hohe Kosten für den Einsatz eines professionellen Kuriers.

Gerichtsvollzieher:

• Ablauf: Der Gerichtsvollzieher sichtet zuvor den Inhalt des Briefes, überbringt das Schreiben und dokumentiert den Zugang.
• Vorteile: -> Höchste Beweiskraft durch Beurkundung des Zugangs durch den Gerichtsvollzieher.

   -> Unabhängiger Nachweis über den genauen Inhalt der Zustellung und den Zustellzeitpunkt.

• Nachteile: -> Sehr hohe Kosten im Vergleich zu den anderen Zustellungsarten

     -> Die Zustellung kann länger dauern.

Vorbereitung der Wohnungsrücknahme

Die Vorbereitung einer Wohnungsrücknahme nach einer Kündigung erfordert eine genau und präzise Planung und Organisation.

Termin zur Wohnungsrückgabe vereinbaren:

• Der Termin für die Rücknahme sollte rechtzeitig vereinbart sein und am Besten vor Ablauf der Mietzeit.

Wohnung gründlich reinigen:

• Die gesamte Wohnung, inklusive Fenster, Böden, Küche und Badezimmer, sollte bereits zum Übergabetermin gründlich geputzt sein.
• Auch Bereiche die oft vergessen werden sollten beachtet werden (z.B. Heizkörper, Lichtschalter, Dunstabzugshaube, usw.).

Reparaturen durchführen:

• Alle Schäden, wie Bohrlöcher, Lackschäden oder beschädigte Fliesen, sollten beseitigt sein.
• Es sollte darauf geachtet werden, dass die im Mietvertrag vereinbarten Schönheitsreparaturen (z.B. streichen der Wände, Decken und Fenster) durchgeführt wurden.

Übergabeprotokoll vorbereiten:

• Das Rücknahmeprotokoll sollte gemeinsam von beiden Vertragsparteien erstellt werden. Darin werden alle Räume und deren Zustand sowie eventuelle Mängel festgehalten.
• Beide Parteien sollten das Protokoll unterschreiben und ein Exemplar erhalten.

Dokumentation des Wohnungszustands:

• Bei der Übergabe sollten Fotos von allen Räumen gemacht werden, um den Zustand zu dokumentieren.
• Diese Bilder können im Streitfall nützlich sein.

Zählerstände ablesen:

• Die Zählerstände von Strom, Wasser und Gas sind wichtig für die Endabrechnung, weshalb sie bei der Rücknahme dokumentiert werden sollten.

Schlüssel und andere Gegenstände:

• Es sollte sichergestellt werden, dass ALLE Schlüssel (Hauptschlüssel, Briefkastenschlüssel, Keller, etc.) beim Vermieter abgegeben werden. Dies sollte ebenfalls im Rücknahmeprotokoll dokumentiert werden.

Kaution

Die Rückzahlung der Kaution ist ein wichtiger Aspekt bei der Beendigung eines Mietverhältnisses. 

Anspruch auf Rückzahlung:

• Der Mieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses einen grundsätzlichen Anspruch auf die Kaution, die er zu Beginn dem Vermieter zur Sicherheit für mögliche Schäden der Mietsache oder ausstehende Mietzahlungen übergeben hat.

Frist für die Rückzahlung:

• Der Vermieter muss die Kaution nicht sofort nach Auszug an den Mieter auszahlen. Der Wohnungsgeber hat eine angemessene Prüfzeit (meist 3-6 Monate), um mögliche Schäden, ausstehende Betriebskosten oder Mietrückstände zu prüfen.
• Die genaue Fristdauer kann von den Umständen des Einzelfalls abhängen. Der Wohnungseigentümer darf nur so lange einen Teil der Kaution einbehalten, wie er berechtigte Ansprüche geltend machen kann.

Einbehalt für Nachforderungen:

• Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten bis die Betriebskostenabrechnung vorliegt, um mögliche Nachzahlungen aus der Abrechnung auszugleichen.
• Der restliche Teil der Kaution, der nicht für solche Forderungen benötigt wird, sollte jedoch innerhalb der oben genannten Frist zurückgezahlt werden.

Schäden an der Mietsache:

• Der Eigentümer kann die Kosten der Reparatur der Schäden in der Wohnung, die über eine normale Abnutzung hinausgehen, mit der Kaution verrechnen.
• Die Schäden müssen durch das Übergabeprotokoll oder die beigefügten Fotos nachgewiesen werden.

Zinsen auf die Kaution:

• Wenn die Kaution auf einem separaten Mietkautionskonto angelegt wurden, hat der Mieter den Anspruch auf die angefallenen Zinsen, welche zusammen mit der Kaution zurückgezahlt werden müssen.
• Die Zinsen dürfen ebenfalls für die Deckung der berechtigten Forderungen genutzt werden.

Teilzahlung:

• Es kann eine Teilzahlung mit dem Vermieter/Mieter vereinbart werden bei der der Vermieter einen Teil der Kaution auszahlt und den Rest einbehält bis alle Ansprüche geklärt sind.

Kommunikation mit dem Vermieter/Mieter

Oft hilft es beiden Parteien zuvor ein Gespräch zu führen, da es möglicherweise noch Aspekte zu besprechen gibt.

Einvernehmliche Einigungen:

• In manchen Fällen ist es sinnvoll eine einvernehmliche Einigung, die für beide Parteien vorteilhaft ist, zu finden.

Frühzeitige Ankündigung:

• Oftmals ist es hilfreich die andere Partei vorzeitig zu informieren, besonders wenn die Suche nach einem Nachmieter oder einer neuen Wohnung notwendig ist.

Klärung offener Fragen:

• Vor der Kündigung sollten offene Fragen zu Renovierungsarbeiten, Nebenkostenabrechnungen oder Schäden an der Wohnung geklärt werden, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Rechtlichen Rat einholen

Bei komplexen oder strittigen Situationen, wie Eigenbedarfskündigungen oder erheblichen Mietrückständen, kann es sinnvoll sein einen rechtlichen Rat einzuholen, um die eigene Position zu stärken und rechtliche Fehler zu vermeiden.

FAQ - Häufig gestellte Fragen:

 

Wie komme ich aus dem Mietvertrag, bei 2 Mietern z.B. Ex-Partner ?

Beide Mieter müssen gemeinsam kündigen, oder es bedarf einer Einigung mit dem Vermieter, dass ein Mieter den MIetvertrag alleine übernimmt oder einen Aufhebungsvertrag unterschrieben wird. Kündigt nur ein MIeter z.B. bei Trennung, läuft das Mietverhältnis und die Zahlungsverpflichtung auf beide weiter. Ein Auszug reicht nicht für die Beendigung des Mietverhältnisses.

Was tun bei Kündigung der Wohnung?

Prüfung der Kündigung, Wohnung besenrein reinigen, eventuelle Schäden beseitigen und ein Übergabeprotokoll mit Zählerstandsablesung erstellen.

Wie bekommt man einen Mieter am schnellsten los?

Durch einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag, andernfalls nur mit berechtigtem Kündigungsgrund. Oftmals kann auch Räumungsklage nötig sein.

Wie kündige ich richtig einen Mietvertrag?

Kündigung schriftlich formulieren, Frist einhalten und an alle Vertragspartner zustellen.

Wie verfasst man ein Kündigungsschreiben an einen Vermieter?

Dazu erstellen ist am besten einen Brief mit kompletten Adressdaten, Kündigungserklärung mit Angabe der Kündigungsfrist und eigenhändige Unterschrift. Idealerweise geben Sie Ihre Telefonnummer oder Emailadresse an. Sinnvollerweise bitte Sie um Bestätigung.

Was tun, wenn beide im Mietvertrag stehen und einer auszieht?

Beide haften weiter, bis der Mietvertrag geändert oder gekündigt wird. Einvernehmliche Lösungen mit Vermieter und Mitmieter suchen.

Wie lange muss man die Miete nach einer Kündigung zahlen?

Bis zum Ende der Kündigungsfrist, es sei denn, ein Nachmieter wird früher gefunden.

Wie kündigt man zum 1. oder 31.?

Die Kündigung muss spätestens am 3. Werktag des Monats eingehen, damit die Kündigungsfrist zum Ablauf des übernächsten Monatsendes der Kündigungsfrist wirksam ist.

Was darf der Vermieter beim Auszug verlangen?

Reinigung, Durchführung vereinbarter Schönheitsreparaturen und Beseitigung von Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen.

Was passiert mit der Kaution, wenn einer auszieht?

Die Kaution bleibt bis Vertragsende beim Vermieter. Der ausgezogene Mieter sollte seinen Anteil mit dem verbleibenden klären.

Was muss der Vermieter bei einer Kündigung beachten?

Gesetzliche Kündigungsgründe angeben, Fristen einhalten und schriftlich kündigen.

Was sind Formfehler in einer Kündigung der Wohnung?

Fehlende Schriftform, falsche Kündigungsfrist, fehlender Kündigungsgrund (bei Vermieterkündigung) oder unzureichende Zustellung.