Arten der Mietkaution
Im ersten Artikel meiner Artikel-Serie zum Thema Mietkaution habe ich aufgezeigt was Mieter und Vermieter zum Thema Mietkaution wissen sollten. In Teil zwei dieser Serie dreht sich nun alles über die verschiedenen Arten der Mietkaution.
Barkaution – Vermieter legt die Mietkaution an
Die Barkaution ist die häufigste Art der Mietsicherheit. Hier ist zu beachten, dass die Kaution am Tage der Überlassung fällig ist. Der Vermieter muss die ihm übergebene Barkaution auf einem separaten Konto anlegen. Dazu eignet sich ein ganz normales Sparkonto bei einer Bank oder Sparkasse. Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass seine Kaution so angelegt wird, dass der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist übliche Zinssatz erzielt wird. Dies ist die gesetzliche Mindestverzinsung.
Andere Anlageformen (z.B. Aktien, Bundesanleihen, sonst.) sind seit dem Jahr 2001 zulässig, sofern Vermieter und Mieter damit einverstanden sind.
ABER: Realisiert sich aus einer anderen Anlageform die Gewinnerwartung nicht, bleibt sie ganz aus oder kommt es sogar zu einem Vermögensverlust, kann der Mieter weder das eingesetzte Kapital noch eine Mindestverzinsung beim Vermieter geltend machen. Letztlich ist er in diesem Fall ebenso wenig geschützt wie der Vermieter. Beide gehen folglich mit einer anderen Anlageform ein Verlustrisiko ein.
Mietbürgschaft einer Bank oder Versicherung
Die Bürgschaft einer Sparkasse oder einer Bank ist als Mietsicherheit gleichermaßen geeignet. Allerdings sind Mietbürgschaften bei Wohnraummietverträgen selten (auch wenn im Jahr 2013 die Fernsehwerbung etwas anderes erwarten lässt). Für den Vermieter hat eine Bürgschaft den Vorteil, dass ihm kein weiterer Verwaltungsaufwand entsteht. Die Bürgschaftsurkunde wandert ganz einfach ab in den Tresor. Auch der Mieter hat Vorteile, weil er kein Geld für eine Barkaution aufbringen muss. Nachteilig für den Vermieter ist, dass sich die Sicherheit nicht um die jährlichen Zinsen erhöht. Der Mieter muss berücksichtigen, dass er dem Kreditinstitut oder der Versicherung für die Bürgschaft jährlich etwa 2-6 % des verbürgten Betrages als Avalzins zu zahlen hat.
Eine Kautionsbürgschaft scheint auf den ersten Blick eine sichere Angelegenheit zu sein. Die Tücke steckt im Detail. Ob die Bürgschaft wirklich mit einer Sicherheitsleistung in Form einer Barkaution vergleichbar ist, hängt weitgehend vom Inhalt der Bürgschaftsurkunde ab. Die Bürgschaft kann ein wertloses Stück Papier sein, wenn der Inhalt der Urkunde unvollständig oder fehlerhaft ist. Dann hat der Vermieter „Pech“ und erhält im Fall der Fälle kein Geld. Deshalb ist ein besonderes Augenmerk darauf zu legen, dass ähnlich wie bei der Barkaution möglichst rasch die Überweisung auf das Vermieterkonto erfolgt.
Deshalb sind bei der Kautionsbürgschaft folgende Besonderheiten zu beachten:
– Unwiderruflichkeit: Die Bürgschaft ist wertlos, wenn sie der Bürge widerrufen kann. Deshalb muss die Unwiderruflichkeit der Bürgschaft vereinbart sein.
– Verzicht auf Hinterlegung: Die Bürgschaft bringt dem Vermieter nichts, wenn das Kreditinstitut das Recht hat, seine Zahlungsverpflichtung dadurch zu umgehen, dass es den Geldbetrag beispielsweise beim Amtsgericht hinterlegt. Der Vermieter kann womöglich jahrelang um sein Geld streiten. Mit der Hinterlegung halten sich die Kreditinstitute aus Streitigkeiten heraus, die zwischen Vermieter und Mieter wegen der Berechtigung von Vermieteransprüchen bestehen. Daher muss das Recht der Hinterlegung ausgeschlossen sein.
– Selbstschuldnerisch ohne Einrede der Vorausklage: Nach dem Bürgschaftsrecht kann der Bürge verlangen, dass erst einmal gegen den Schuldner geklagt wird. Deshalb muss die Urkunde den Vermerk enthalten: „Selbstschuldnerisch und ohne Einrede der Vorausklage.“
– Unbedingt: Die Bürgschaft darf auch nicht von sonstigen Bedingungen abhängig sein. Achten Sie auf den Textbestandteil: „unbedingt“.
– Unbefristet: Abzuraten ist von befristeten Bürgschaft, z.B. auf drei Monate nach Ablauf des Mietvertrages. Diese Befristung kann ein Vermieter nicht akzeptiert.
– auf erstes Anfordern: Aus der Bürgschaftsurkunde muss vermerkt sein, dass das Kreditinstitut „auf erstes Anfordern“ zu zahlen hat. Damit kann es keine Einwendungen erheben und die Überweisung des Kautionsbetrages hat unverzüglich zu erfolgen.
– Eine Bürgschaft hat nach § 766 BGB schriftlich zu erfolgen. Schriftform liegt nur vor, wenn der Vermieter eine Urkunde mit einer Originalunterschrift in Händen hat. Emails, Fotokopien oder ein Fax gelten nicht
Verpfändung eines Kautionskonto – Mieter legt Kaution an
In diesem Fall legt der Mieter ein Sparbuch auf seinen Namen an, zahlt die Kautionssumme ein und übergibt das Sparbuch zusammen mit einer Verpfändungserklärung dem Vermieter. Der Mieter muss die Verpfändung des Sparguthabens seiner Bank anzuzeigen sowie der Vermieter eine entsprechende Vereinbarung zu unterzeichnen, damit diese wirksam wird. Lediglich der Besitz des Sparbuches reicht dem Vermieter nicht aus.
Durch die Verpfändung kann der Vermieter auf das Sparguthaben zugreifen ohne, dass dies der Mieter verhindern kann. Manche Kreditinstitute unterrichten den Mieter von der geplanten Geldabhebung.
Gewerbekautionen
Da juristische Personen (Gmbh, KG, AG, usw.) keine Sparkonten eröffnen können, werden hier meist als Bankbürgschaften gestellt
