Bieterverfahren – unbeliebt bei Profi-Investoren und Schnäppchenjägern

Warum Profi-Investoren und Schnäppchenjäger Bieterverfahren selten mögen – aber der Makler den Kontakt zu ihnen pflegt.

Wahrscheinlich haben Sie die Beiträge zum Thema Bieterverfahren mit folgenden Inhalten:

Grundlagen, Vorteile und Ablauf eines Bieterverfahrens

sowie

Beim Bieterverfahren Fehler vermeiden und Erfolge erzielen

gelesen. Wir hatten Ihnen darin die Eckdaten des erfolgreichen Verkaufs von Immobilien in und um München mittels Bieterverfahren genannt. Heute möchte ich Ihnen zwei Personengruppen nennen, die in der aktuell stark nachfragegeprägten Münchener Immobilienlandschaft das Bieterverfahren nicht als „Liebingseinkaufsquelle“ bezeichnen sehen.

Und zwar sind dies:

1. Profiinvestoren
2. Schnäppchenjäger

Warum ist das so ? Wo liegen die Gründe ?

Im Wesen des Bieterverfahrens liegt die Absicht der Verkäufer, kurzfristig einen marktfähigen Preis für die zum Verkauf stehende Wohn- oder Gewerbeimmobilie zu erzielen und einen Käufer zu finden, der bereit ist, einen notariellen Kaufvertrag zu unterzeichnen.

Interessenslage der Profi-Investoren:

Profi-Investoren zeichnen sich dadurch aus, dass sie eine Immobilie kaufen, diese für den Zwischenhandel erwerben und/oder nach einer Renovierung höherpreisig wieder auf dem Markt geben. Manchmal ist auch eine Neupositionierung/Potentialentwicklung oder ein Erwecken „aus dem Dornröschenschlaf“ nötig.

Der Investor hat im Regelfall aufgrund der Kosten, die ihm für den Zwischenkauf, für die Zwischenfinanzierung der Baumaßnahmen, die Handwerker usw. anfallen sowie für seinen notwendigen Unternehmensgewinns einen günstigen Kaufpreis im Sinn. Auch hier gilt der alte Kaufmannsspruch, „im Einkauf liegt der Gewinn“.

Der klassischen Privatkäufer, gerade wenn er eine Bestandsimmobilie erwirbt, renoviert manchmal nicht so hochwertig und umfangreich, wie es der Profi im Rahmen seiner Aktivitäten vornimmt (jeder Finanzrahmen hat eine Obergrenze). Neudeutsch heißt dies "fix und flip". Bis vor einigen Jahren, als weitaus mehr Immobilien am Münchner Markt verfügbar waren, haben sich Privatpersonen eher selten an renovierungsbedürftige Wohnungen und Häuser herangewagt.

Was sucht/will der Schnäppchen-Käufer ?

Daneben gibt es den klassischen Schnäppchenkäufer. Er hat durch die gestiegenen Preisentwicklungen seit ca. 2009/2010 in München und Umland grundsätzlich eine Herausforderung, da er im Regelfall nicht bereit ist, einen adäquaten Marktpreis für die Immobilien zu zahlen.

Da die Verkäufer oft klare Vorstellungen zu den erzielbaren Preisen haben, ist momentan nur sehr selten ein wirkliches Schnäppchen zu machen.
Der Schnäppchenkäufer als solches, ist ein für den Makler gerade in schlechteren Marktsituationen notweniger Kundenbereich/Kundengruppe, die dann Immobilien nachfrägt, wenn der ein oder andere potentielle Endkunde nicht kaufbegeistert ist.

Auswirkung auf das Bieterverfahren

Von der Konzeption und von dem Wesen her ist das Bieterverfahren nun mal für diese beiden Käufergruppen oft ungeeignet, da diese letzten Endes davon leben, dass sie eine Immobilie erwerben, die nun mal nicht zum gewünschten Preis sofort und jederzeit einen Käufer findet und damit einen entsprechenden Preisnachlass am Markt erdulden / erleiden muss, damit auch die nicht so positiven Objekteigenschaften adäquat berücksichtigt werden.
Es liegt wohl in der Kunst und Kompetenz des Maklers, beim Start eines Bieterverfahrens herauszufinden, wer denn nun tatsächlich die Zielgruppe des Objekts in der jeweiligen Marktsituation ist.

Wenn im Jahr 2021 bei deutlich heißen Märkten über die Preisfindung einer Immobilie reden ist, so werden uns im Regelfall über ein Preisniveau unterhalten, bei dem der Profikäufer meist nicht mehr mithalten mag, da seine Zwischenkaufkosten nicht refinanzierbar sind. Und der Schnäppchenjäger schüttelt sowieso seit spätestens 2015 den Kopf ob der erzielten Preise. Ihm sind oft noch aus den Jahren 2007-2014 die damaligen Einstiegskurse geläufig. Der ein oder andere bedauert auch, damals nicht selbst eingestiegen zu sein.

Vorteil für Eigennutzer:

Privatkäufer, die über ausreichend Geld verfügen und die niedrigen Hypothekenzinsen von 0,5 % bis 1 % auf 10 Jahre nutzen können (manche Eltern und Großeltern, die oft auch den Käufer durch Bankguthaben/Schenkungen/Erbschaften unterstützen, wissen wie schwierig ein Immobiliendarlehen in den Hochzinsphasen der z.B. Anfang 90er Jahre mit teilweise über 10 % Norminalzinsen zu bekommen und bezahlen war) können heutzutage Preise bieten und finanzieren, die damals nicht vorstellbar waren.

Die Kompetenz und das Wissen des Maklers zeichnen sich dadurch aus, dass er nicht nur kurzfristig für den Verkäufer den heute besten Verkaufspreis am Markt erzielen kann, sondern auch langfristig in der Lage ist, unterschiedlichste Kundengruppen mit unterschiedlichsten Objekten zu bedienen. Ein guter Makler nutzt die Kontaktchanchen, er vergrößert, „hegt und pflegt“ seine Interessentendatenbank für die Zukunft.

Tausche Lottozahlen gegen Wissen über die zukünftigen Immobilienpreise

Irgendwann wird sich die Marktlage verändern (ich biete die Lottozahlen vom kommenden Samstag für exakte Prognosen über den Preistrendwandel für den Münchner Immobilienmarkt.) und dann zählt es, sich um in der schlechteren Marktsituationen auch die Kaufinteressenten nicht aussen vor gelassen zu haben, die weiterhin Kaufbereitschaft zeigen. Die Hauptaufgabe eines Maklers besteht  darin, mind. zwei Vertragsparteien zusammen zu bringen und sei es nur in der Höchstpreisphase oder in einer schlechten Vermarktungsphase.

Ich bin mir sicher, Eigentümer lieben Immobilien Makler, die in der Lage sind tatsächlich Verträge mit zahlungsfähigen Käufern in jeder Marktphase auf den Tisch zu legen.