Wie Sie Ihr Grundstück, Haus oder Ihre Wohnung, Ihr Mehrfamilienhaus ohne Makler schnell verkaufen - Checkliste

 

Der Verkauf einer Immobilie ohne Makler benötigt einiger Vorbereitung für das ideale Gelingen. Sinnvollerweise starten Sie erst mit der Werbung, wenn Sie alle relevanten Informationen und Unterlagen zusammengestellt haben. Dann wirken Sie auf die Interessenten von Anfang an kompetent und professionell. Gleichzeitig sparen Sie sich die Maklergebühr, verkaufen provisionsfrei und sind bei allen Terminen mit dabei. Üblicherweise kostet ein Makler 1,785 bis 3,57 % aus dem Kaufpreis je für Käufer und Verkäufer.

 

Schritt 1:  Welche Unterlagen brauche ich und woher bekomme ich diese? 

Verkauf einer Wohnung (Penthouse, Appartement, Haus-im-Haus)

-Teilungserklärung   (eigener Ordner, Hausverwaltung, evtl. online Portal der Hausverwaltung)                                                   

- letzte 3 Protokolle nebst Wohngeldabrechnung mit Instandhaltungsrücklage  (eigener Ordner, Hausverwaltung, evtl. online Portal der Hausverwaltung)

- evtl. Beschluss zu Sonderumlagen für Sanierungen oder energetischer Dämmung des Gebäudes (eigener Ordner, Hausverwaltung, evtl. online Portal der Hausverwaltung)

- Energieausweis (eigener Ordner, Hausverwaltung, evtl. online Portal der Hausverwaltung)

- Grundriss (eigener Ordner, Hausverwaltung, evtl. online Portal der Hausverwaltung)

- Aufteilungsplan (Grundbuchamt, Hausverwaltung, Baubehörde)

- Wohnflächenberechnung (Bauakte bei der Baugenehmigung, Hausverwaltung, evtl. Architekt beauftragen)

- Lageplan/Flurkarte (Notar, Katasteramt).

- evtl. Mietvertrag mit Mieterhöhungsnachtrag (eigene Unterlagen) mit Mietkaution

- Grundbuchauszug (Grundbuchamt, Notar)

- Kopien der zu übertragenden Rechte in Abt. II des Grundbuchs wie z.B. Leitungsrecht, Wegerecht, Traforecht (Grundbuchamt, Hausverwaltung)

- falls Denkmalschutz oder Ensembleschutz besteht, die entsprechenden Unterlagen (eigene Akte / bei der Denkmalbehörde) 

- Altlastenverzeichnis (gibt es nicht in allen Bundesländern - bei der regionalen Behörde)

- gibt es dem Käufer anzeigepflichtige Vorschäden (z.B. Wasserschaden, Schimmel, Hausbock, Abstandsflächenübernahmen, behördliche Auflagen?)

- Fotos der Wohnung mit allen wesentlichen Räumen sowie Hausansicht von der Vorder- und Rückseite (selbst bzw. Fotograf)

Hausverkauf (Villa, Reihenhaus, Doppelhaushälfte)

- rote Akte mit der Baugenehmigung (eigene Unterlagen bzw. Bauamt)

- Wohnflächenberechnung und Kubatur (eigene Unterlagen bzw. Bauamt)

- Energieausweis (Energieberater, Kaminkehrer)

- Grundrisse mit Schnitt des Hauses (Bauordner, Bauamt)

- Lageplan/Flurkarte (Notar, Katasteramt)

- evtl. Mietvertrag mit Mieterhöhungsnachtrag (eigene Unterlagen) und Mietkaution

-Teilungserklärung, falls das Haus WEG-geteilt ist (oftmals bei Hammergrundstücken oder manchmal bei großen Grundstücken mit hohem Baurecht der Fall)  

- Grundbuchauszug (Grundbuchamt, Notar)

- falls Denkmalschutz oder Ensembleschutz besteht, die entsprechenden Unterlagen (Denkmalbehörde) 

- Altlastenverzeichnis (gibt es nicht in allen Bundesländern - bei der regionalen Behörde)

- gibt es dem Käufer anzeigepflichtige Vorschäden (Wasserschaden, Schimmel, Hausbock, Abstandsflächenübernahmen, behördliche Auflagen ?

- Fotos des Hauses mit allen wesentlichen Räumen sowie von der Vorder- und Rückseite des Gebäudes (selbst bzw. Fotograf)

Grundstücksverkauf mit und ohne Baurecht sowie erschlossen oder unerschlossen

- Grundbuchauszug (Grundbuchamt, Notar)

- evtl. Baugenehmigung für das Bestandsgebäude oder den Neubau (eigene Akte, Bauamt)

- Bebauungsplan (falls vorhanden)  (bei der Gemeinde/Stadt)

- evtl. Verbindliche Baurechtsprüfung (Architekt)

- Lageplan/Flurkarte (Notar, Katasteramt)

- evtl. Erschließungsvereinbarungen für Strom, Wasser, Kanal, Telefon bzw. Rechnungen (eigene Akte)

- evtl, Bodengutachten bei Kontamination oder Fertighaus mit bekannter Schadstoffbelastung (war in den früheren Jahren manchmal der Fall)

- Fotos der Grundstücks (selbst bzw. Fotograf)

- Altlastenverzeichnis (gibt es nicht in allen Bundesländern - bei der regionalen Behörde)

- gibt es dem Käufer anzeigepflichtige Abstandsflächenübernahmen oder behördliche Auflagen ?

 

Schritt 2: Marktpreisanalyse / Potentialanalyse  - Startpreis und Verkaufsstrategie

- wie ermittele ich den richtigen Verkaufspreis für die Immobilie (Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichspreis) - eigene Wünsche oder Gutachter

- woher bekomme ich den Bodenrichtwert für das Grundstück (regionaler Gutachterausschuss) 

- für Verhandlungen mit den Interessenten ist es hilfreich, evtl. Preiskalkulation bzw. Kostenschätzung der anstehenden Renovierungsarbeiten zu kennen   (Handwerker, Gutachter)

 

Schritt 3: Marketingplanung und Umsetzung vor und im Verkauf 

- mit welchem Preis starte ich  (es gibt Bieterverfahren, Festpreis, Unterpreisstrategie, Preis auf Anfrage, Verhandlungsbasis)

- wo bewerbe ich meine Immobilie (Internetportale z.B. Immoscout, Immowelt, Kleinanzeigen, Facebook, Instagram, Twitter/X, Tik Tok etc).

- mag ich ein Objektschild im Garten aufstellen / ein Plakat an der Immobilie anbringen?

- sind Print-/ Zeitungsinserate sinnvoll?

- evtl. Flyer in der Nachbarschaft

Schritt 4: Besichtigung, anschließende Preisverhandlung und weitere Informationen:

- Planung der Besichtigungstermine und deren Umsetzung - sowohl bei bezugsfreien als auch bewohnten bzw. vermieteten Immobilien 

- Wie oft muss ein Mieter Besichtigungstermine zulassen (werktags zwischen 10 und 13 Uhr sowie 15 bis 18 Uhr und maximal 3 Termine pro Monat). Die Besichtigung sollte dabei ca. 30 bis 45 Minuten dauern.

- Abklärung des konkreten Kaufinteresses (haben die Interessenten wirkliches Interesse an der Immobilie) 

- Beantwortung von jeglichen Fragen der Käufer zur Immobilie

  (Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Hausgeld, vorgenommene Renovierungen, anstehende Sanierungen, evtl. Sonderumlagen, Heizung, Wärmedämmung, Energieeffizienz, Energieausweis, möglicher An- oder Umbaumaßnahmen, Hausverwaltung usw.)

  und zu Wohlfühlfaktoren:

  (Nachbarschaft, der öffentlichen Anbindung zu Bus und Bahn, Einkaufsmöglichkeiten, Kindergarten, Schulsprengel etc)  

Schritt 5 - wo bekomme ich den Kaufvertrag ?  

- falls Sie oder der Käufer bereits einen Notar kennen, sprechen Sie am einfachsten diesen für einen Kaufvertrag an

- Notare dürfen für die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfes Kosten abrechnen, vermeiden Sie es daher, mehrere Entwürfe von verschiedenen Notaren anfertigen zu lassen.

Schritt 6 - Wie lange dauert ca. die Finanzierung des Käufers und welche Unterlagen benötigt dieser dazu?

Üblicherweise sind Finanzierungsprüfungen mit Darlehensvertragserstellung bei vollständiger Unterlageneinreichung in wenigen Tagen bis maximal 2 Wochen erfolgt.

Zur Verhandlung von günstigen Zinsen oder Förderkrediten für energetische Sanierungen bzw. Zuschüsse der KFW, Landesbodenkreditanstalt LaBo usw. kann es auch mal ein paar Wochen mehr dauern.

Die Banken brauchen sind die oben aufgeführten Unterlagen ja nach Objektgattung (Haus, Wohnung, Grundstück, evtl. Gewerbe im Mehrfamilienhaus). Bitte diese DSGVO-konform (Datenschutzgerecht).

Schritt 7 - Der erfolgreiche Notartermin

Vorbereitet mit Ihrem Ausweis und der Steuer-ID gehen Sie gut gelaunt zum Notartermin und der Notar kümmert sich um den Kaufvertrag mit Unterschriften und dessen Umsetzung. Hierzu gehört auch die Eintragung der Auflassungsvormerkung im jeweiligen Grundbuch,

die Einholung von Löschungsbewilligungen für alte Grundschulden, Hypotheken und evtl. für Wohnungsrecht, Nießbrauch usw. (je nachdem, was zu löschen ist).

Sinnvollerweise haben Sie und der Käufer bereits vorab alle relevanten Fragen aus dem Kaufvertragsentwurf besprochen und abgestimmt.

Schritt 8 - Übergabe nach Kaufpreiseingang mit Protokoll für die Zählerstände und Schlüssel 

Nach Eingang des Geldes steht nun die Übergabe der Immobilie mit Besitz, Nutzen und Lasten sowie der Verkehrssicherheitspflicht an. Hierzu fertigen Sie am besten ein Übergabeprotokoll für die Zählerstände von Strom, Wasser, Heizung sowie die Anzahl der übergebenen Schlüssel an. Ebenso ein Hinweis, dass am Tag X die Immobilie ordnungsgemäß übergeben wurde. Bei einer vermieteten Wohnung oder Haus ist auch der Originalmietvertrag, sämtliche Nachträge und Mieterhöhungen sowie die Mietkaution zu übergeben.

Diese umfangreiche Aufstellung hilft Ihnen, den Verkauf Ihrer Immobilie rasch und reibungsfrei ohne Makler und für die Käufer provisionsfrei umzusetzen.  

 

Wenn Sie nun den Verkauf Ihrer Liegenschaft nicht selbst anpacken wollen, freuen wir uns über Ihren Anruf.  Gerne übernehme ich die Käufersuche für Sie.