Günstig bauen in München – Ist ein Erbbaurecht die Lösung aller Probleme?

Viele potentielle  „Häuslebauer“, die sich in München und dem Landkreis München Ihren Traum vom selbst erbauten Eigenheim verwirklichen wollen, kennen die Herausforderung:

Ein geeignetes Stück Bauland zu finden ist per se schon schwierig. Und da ein bebaubares Grundstück - insbesondere in den zentrumsnahen Stadtteilen – ist aktuell nur selten zu finden. Die in den einschlägigen Internetportalen wie Immobilienscout, Immowelt usw. annoncierten Grundstücke sind im Regelfall teuer.

Nach den Gutachterausschußpreisen für Baugrundstücke für das Jahr 2018 und wohl auch in 2020 sind gegenüber den Vergleichswerten aus den Vorjahren oftmals Steigerungen über 30 % keine Seltenheit gewesen.

Da kann es durchaus interessant sein, sich einer Immobilie auf einem Erbbaugrundstück zu beschäftigen. 

Erbbaurecht – was ist das?

Der Begriff Erbpacht im historischen Sinne ist eine Form des Grundbesitzes im Deutschen Rechtssystem, welches bereits im Jahr 1900 teilweise eingeschränkt wurde und nur in bestimmten Regionen erlaubt war. Bei Erbpacht oder Erbbaurecht erhält der Erbbauberechtigte das Recht, gegen Zahlung eines festgelegten, regelmäßigen Erbbauzinses auf dem Grundstück einer anderen Person oder Institution ein Gebäude zu errichten. Die Dauer dieses Rechts wird ebenfalls im notariellen Vertrag festgelegt. In der Regel gelten Erbbauverträge für 75 oder 99 Jahre – Gewerbliche Erbbaurechtsverträge haben oftmals nur eine Laufzeit von 40 bis 50 Jahren.

Die Immobilie, die infolge des Erbbaurechts gebaut worden ist, gehört dem Erbbauberechtigtem, nicht dem Grundstückseigner. Erlischt das Erbbaurecht, übergeht die auf dem Grundstück erbaute Immobilie automatisch an den Eigentümer des Grundstücks über. Dies nennt sich Heimfall. Danach gelten die zwischen den Parteien vertraglich vereinbarten Bedingungen. In der Regel  (kein Standard ) muss der Grundstückseigner dem Bauherrn der Immobilie eine vertraglich vereinbarte Summe als Vergütung bezahlen. Auch die Verlängerung des Vertrages ist denkbar, oder der Berechtigte kauft das Grundstück.

Erbpacht in Deutschland – Regelung mit langer Tradition

Erbpacht hat in Deutschland eine lange Historie. Vom frühen Mittelalter bis in das 19. Jahrhundert zahlten Erbpächter ein sogenanntes Erbbestandsgeld für die Nutzung eines Grundstückes an die Grundeigentümer (in der Regel Klerus und Adel). Zudem war eine jährliche Abgabe  fällig, die in Geld oder Naturalien bezahlt werden konnte.  Der Grundstücksnutzer war verpflichtet, auf dem entsprechenden Grundstück zu leben und es instand zu halten.
Konnte der Pächter die Zahlungen nicht leisten oder bewirtschafteten sein Gut nicht gewinnbringend bewirtschaften, konnte die Erbpacht beenden werden. Ansonsten blieb die das Erbpachtrecht so „ewig“ bestehen – zumindest so lange bis die Erbpachtnehmer ausstarben.
Ende des 18. Jahrhunderts wurden diese sogenannten „ewigen Rechte“ in einigen Staaten, wie beispielsweise abgeschafft. In Frankreich beispielsweise, wurden im Zuge der französischen Revolution neue Erbpachtverträge verboten.  Allerdings wurde ein auf 99 Jahre beschränktes Erbbaurecht erlaubt. In Preußen erklärte man 1811 die Belastungen aus Erbpachtverträgen als ablösbar. Ab 1850 war nur noch die Überlassung des vollständigen Besitzes genehmigt.

Mit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches zum 1. Januar 1900 durften bestehende Erbpachtverhältnisse zwar weiter geführt aber keine neuen Verträge abgeschlossen werden. Seit dem Erlass des Kontrollratsgesetzes im Jahre 1947 ist die Erbpacht in Deutschland komplett verboten.

Erbbaurecht heute

Umgangssprachlich wird jedoch der Begriff Erbbaurecht als Erbpacht bezeichnet. Das Erbbaurecht ist gesetzlich erlaubt und ermöglicht es dem Bauherrn gegen Zahlung eines regelmäßigen Erbbauzinses, auf dem Grundstück des Eigentümers eine Immobilie zu bauen.