Aktuelle Rechtsprechung zum Winterdienst
Jedes Jahr im Winter tauchen bei Vermietern und Mietern viele Fragen zum Winterdienst auf – die wichtigsten gesetzlichen Bedingungen haben wir hier zusammengetragen:
1. Rechtlich umstritten ist, ob und wie der Vermieter die ihm obliegenden Verkehrssicherungspflichten im Zusammenhang mit der Durchführung des „Winterdienstes“ auf den Mieter abwälzen kann.
Nach der Rechtsprechung des OLG Hamm (NJW 2013, 1375 = NZM 2013, 358) wird der Vermieter von der eigenen Haftung zum mangelhaft ausgeführten Winterdienst nur dann freigestellt, wenn er die Arbeiten wirksam auf den Mieter abgewälzt hat.
Etwaige Klauseln im Mietvertrag müssen aus diesem Grund besonders sorgfältig gestaltet werden. Das einfache Einwerfen eines „Schneeräumplans“ in die Mieterbriefkästen reicht hierfür nicht aus.
Der Vermieter muss die Art und den Umfang sowie die genauen Arbeiten die er auf den Mieter übertragen will im Mietvertrag klar und eindeutig vereinbaren.
2. Nach einem Urteil des Landgerichts Köln (NZM 2013, 359) kann aber selbst bei wirksamer Abwälzung der betagte Mieter einen Anspruch auf Befreiung von den Arbeiten haben, wenn dieser aufgrund des fortgeschrittenen Alters nicht mehr zur Erfüllung seiner Pflichten dauerhaft in der Lage ist.
Der Vermieter ist daher verpflichtet, auch fortdauernd die Durchführung des Winterdienstet durch die Mieter zu kontrollieren und, sofern der Mieter zur Durchführung nicht mehr in der Lage ist, eine anderweitige Übertragung vorzunehmen.
Insgesamt dürften Vermieter besser beraten sein, Winterdienstarbeiten an ein professionelles Drittunternehmen zu vergeben und zu prüfen, ob die Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können.
Nach einem Urteil des OLG Düsseldorf (Urteil vom 06.06.2013 I-10 U 18/13) war ein Vermieter eines Mietshauses in Duisburg nicht verpflichtet, zum Schutz der hinter dem Haus gelegenen Mieterparkplätze für Dachlawinen Schneefanggitter anzubringen.
Das Gericht ging dabei davon aus, dass es sich bei Duisburg um ein grundsätzlich schneearmes Gebiet handele.
Ferner urteilte das OLG Düsseldorf, dass, sofern das winterliche Wetter und der auf dem Hausdach liegende Schnee den Mieter ohne weiteres ersichtlich ist, den Vermieter ohne besondere, vom Mieter vorzutragende Umstände grundsätzlich keine Pflicht trifft, die Parkplätze zu sperren oder durch Hinweisschilder vor Dachlawinen zu warnen.
Daraus folgt, dass derjenige, der sein Fahrzeug unter Außerachtlassung der gebotenen Sorgfalt parallel an einem Haus unmittelbar an der Hauswand abstellt, jedenfalls in einer bisher schneearmen Gegend bei erkennbaren Gefahren von Dachlawinen auf eigenes Risiko handelt.
In schneereichen Gebieten, insbesondere im Voralpenraum, dürfte der Vermieter bzw. Hauseigentümer dagegen verpflichtet sein, bei entsprechenden Witterungsverhältnissen, durch geeignete Maßnahmen zu verhindern, dass Schnee und Eis vom Dach des Hauses zu Personen- und/ oder Sachschäden für die Teilnehmer am Straßenverkehr führt.
Happy-Immo hat hierzu auch für Sie ein informatives Video produziert: Video zur Schneeräumpflicht in München
Autor - Hr. Philipp Thönebe - Rechtsanwalt für Immobilienrecht, Mietrecht und privates Nachbarschaftsrecht bei Kanzlei Schwarz, Thönebe & Kollegen
Ich bin Rechtsanwalt für Immobilienrecht, Mietrecht und privates Nachbarschaftsrecht. Nach dem Studium der Rechtswissenschaften an der Ludwig-Maximilians-Universität München wurde ich Rechtsanwalt in der Anwalts- und Steuerkanzlei Kießling und Partner, danach leitete ich die Rechtsabteilung der Hausverwaltung Montana Vermögensverwaltungs GmbH in München und gründete im Jahr 2001 die Rechtsanwaltskanzlei Philipp Thönebe, sowie im Jahr 2003 die Immobilienverwaltung Philipp Thönebe in München und Nürnberg. Im Jahr 2005 wurde die Kanzlei Schwarz, Thönebe & Kollegen gegründet und gleichen Jahr wurde ich Referent des Verbandes der Immobilienverwalter Bayern und der gtw Weiterbildung. Seit 2006 bin ich auch Referent bei Haus & Grund Bayern e.V.
FAQ - Häufig gestellte Fragen:
Ist der Mieter verpflichtet, Schnee zu räumen?
Ja, wenn es im Mietvertrag oder der Hausordnung geregelt ist, müssen auch Mieter von Wohnung oder Gewerbe/Büro den Schnee räumen. Ohne solche Regelungen bleibt die Verantwortung beim Vermieter.
Wie hoch dürfen die Kosten für Winterdienst sein?
Die Kosten müssen angemessen und ortsüblich sein; exakte Beträge hängen von der Region, der Schneefallhäufigkeit, der Schneemenge und der Größe der zu räumenden Fläche (Gehsteig, Parkplatz, Zuwegung, Hauseingang) ab.
Was kostet Winterdienst für ein Mehrfamilienhaus?
Die Kosten variieren je nach Anbieter, Region und Fläche, liegen aber oft zwischen 300 und 1.000€ pro Saison im Raum München.
Wer zahlt den Winterdienst, Mieter oder Vermieter?
Der Vermieter trägt die Kosten, kann diese jedoch als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.
Wie wird Winterdienst auf Mieter umgelegt?
Die Kosten werden anteilig gemäß der Wohnfläche oder der Anzahl der Parteien im Haus über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter verteilt.
Wer muss das Streusalz bezahlen, Mieter oder Vermieter?
In der Regel zahlt der Vermieter das Streusalz, da es in die Betriebskosten fällt, die er aber auf die Mieter umlegen kann.
Wie oft muss am Tag Schnee geräumt werden?
Je nach Schneefall und Glättegefahr muss geräumt werden, meist zwischen 7 und 20 Uhr, bei starkem Schneefall auch mehrmals täglich.
Wer haftet, wenn der Mieter nicht Schnee räumt?
Zunächst haftet der Vermieter, da die Verkehrssicherungspflicht bei ihm liegt; er kann aber den Mieter in Regress nehmen, wenn dieser seiner Verpflichtung nicht nachkommt.
Kann man vom Winterdienst befreit werden als Mieter?
Ja, beispielsweise bei gesundheitlicher Unfähigkeit oder wenn keine Regelung im Mietvertrag besteht. In solchen Fällen muss der Vermieter den Winterdienst organisieren.
Kann man vom Winterdienst befreit werden als Vermieter?
Nein, die Verkehrssicherungspflicht bleibt beim Vermieter, aber er kann diese auf Mieter oder einen professionellen Winterdienst delegieren.
Wer muss Schnee räumen, wenn nichts im Mietvertrag steht?
Der Vermieter ist in diesem Fall verantwortlich, da die Verkehrssicherungspflicht nicht an die Mieter übertragen wurde.
Was bedeutet Winterdienst im Mietvertrag?
Es verpflichtet die Mieter, den Schnee gemäß den Regelungen der Gemeinde zu räumen und für die Verkehrssicherheit auf dem Grundstück zu sorgen.
