Wie wird ein Balkon, eine Loggia oder eine Dach-Terrasse in die Wohnfläche einbezogen oder berechnet?

 

Dach-Terrassen, Loggien und Balkone sind nicht nur architektonische Merkmale, die das ästhetische Erscheinungsbild von Gebäuden verbessern, sondern sie erweitern auch den nutzbaren Raum und bieten den Bewohnern die Möglichkeit, mehr Freiheit und Freiraum zu genießen. Doch wenn es um die Berechnung bzw. Einbeziehung von Terrassen, Balkonen oder Loggien in die  Wohnfläche geht, können gewisse Herausforderungen und Unklarheiten darstellen. Ihre Einbeziehung in die Gesamtwohnfläche einer Immobilie kann den Wert, Mietpreis und die Attraktivität einer Wohnung erheblich beeinflussen, sei es beim Kauf, Verkauf oder bei der Vermietung.

 

 

Ermittlung der Balkonfläche, Terrassengröße, Loggiengrundfläche

Bei der Berechnung von in die Wohnfläche anrechenbaren Flächen gibt es mehrere Faktoren zu berücksichtigen, um eine genaue und aussagekräftige qm-Größe zu gewährleisten. Hier finden Sie einige der wichtigsten Aspekte:

Geometrie des Balkons oder der Dach-Terrasse: Die Form des Balkons / der Loggia oder der Terrasse bei einer Erdgeschoss-Wohnung ist ein entscheidender Faktor. Die Grundflächen können rechteckig, quadratisch, trapezförmig oder sogar unregelmäßig sein. Die Messung der Länge, Breite und möglicherweise der Tiefe des Balkons ist entscheidend für die Berechnung der Fläche.

Einbeziehung von Nebenflächen: Manchmal gibt es zusätzliche Flächen wie angrenzende Wände oder Geländer. Diese müssen in die Berechnung einbezogen werden, insbesondere wenn sie die nutzbare Fläche des Balkons beeinträchtigen.

Nutzungsfunktion: Wie bereits erwähnt, ist die beabsichtigte Nutzung des Balkons bzw. der Terrasse wichtig. Je nachdem, ob die Fläche als Erholungsraum, Trockenbereich, Garten oder sogar als erweiterter Wohnraum genutzt wird, kann der Nutzungsfaktor variieren und die tatsächliche Wohnfläche entsprechend angepasst werden. Evtl. ist auch ein Wintergarten in die Wohnflächenberechnung mit einzubeziehen.

Lokale Vorschriften und Standards: In einigen Regionen gibt es spezifische Vorschriften oder Standards, die die Berechnung von Terrassen, Loggia oder Balkonflächen regeln. Diese können beispielsweise Anforderungen an Mindestgrößen oder Richtlinien zur Messung bestimmter Formen und Elemente enthalten.

Praktische Überlegungen: Bei der Berechnung von anrechenbaren Flächen müssen auch praktische Aspekte berücksichtigt werden, wie zum Beispiel die tatsächliche Zugänglichkeit des Balkons, eventuelle Einschränkungen durch Geländer oder andere bauliche Elemente sowie die Möglichkeit, dass der Balkon in Zukunft möglicherweise umgestaltet oder verändert wird.

Durch die sorgfältige Berücksichtigung all dieser Aspekte kann eine genaue und zuverlässige Berechnung der Terrassen- oder Balkonfläche erfolgen, die für Immobilienbewertungen, Mietverträge, Mieterhöhungen oder andere rechtliche und finanzielle Zwecke wichtig ist.

Die 4 Methoden zur Berechnung der Wohnfläche von Balkonen, Terrassen, Loggien oder Dachterrassen

Es gibt vier gängige Methoden zur Berechnung der Wohnfläche von Balkonen, die je nach angewandter Norm und Verordnung unterschiedliche Ergebnisse liefern.

1. Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist seit dem 1. Januar 2004 in Kraft und wird häufig zur Berechnung der Wohnfläche herangezogen. Diese Methode ist besonders mieterfreundlich und berücksichtigt die Fläche von Balkonen, Loggien, Terrassen und Dachgärten nur teilweise:

• Anrechnungsprinzip: Balkone, Loggien und Terrassen werden in der Regel zu 25% ihrer Fläche angerechnet. In besonderen Fällen, etwa bei hochwertiger Bauweise oder außergewöhnlicher Lage, kann die Anrechnung auf bis zu 50% erhöht werden.
• Erläuterung: Die Anrechnung variiert je nach Qualität und Nutzbarkeit des Balkons, was die Wohnfläche entsprechend verringert.

2. DIN 277

DIN 277 ist eine Norm zur Berechnung der Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken und wird oft in der Architektur und im Bauwesen verwendet:

• Anrechnungsprinzip: Balkone und Dach-Terrassen werden zu 100% als Nutzfläche gezählt.
• Erläuterung: Diese Methode führt zu einer größeren Gesamtnutzfläche, da die gesamte Fläche des Balkons einbezogen wird.
• Verwendung: Diese Norm ist vorteilhaft für Vermieter, da sie die Wohnfläche maximiert.

3. Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)

Die Zweite Berechnungsverordnung war bis Ende 2003 gültig und wird noch für ältere Mietverträge verwendet:

• Anrechnungsprinzip: Balkone und Terrassen werden zu 50% der Fläche angerechnet.
• Erläuterung: Diese Methode berücksichtigt die Fläche zur Hälfte und wird für Mietverträge angewendet, die vor 2004 abgeschlossen wurden und seitdem nicht geändert wurden.

4. DIN 283 DIN

283 ist eine veraltete Norm, die seit 1983 nicht mehr gültig ist, aber in seltenen Fällen noch verwendet wird:

• Anrechnungsprinzip: Diese Norm schloss Balkone oft aus der Wohnflächenberechnung aus oder berücksichtigte sie nur teilweise.
• Erläuterung: Diese Methode wird selten angewendet, nur in speziellen Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter.

 

Sie sehen, es gibt mehrere Wege und "Ortsüblichkeiten" über den Ansatz in der Wohnfläche - wichtig ist, dass Sie die Größe der Wohnflächen vor Abschluss des Mietvertrages oder Kaufs einer Immobilie kennen. Und vorallem, dass Ihnen die Wohnung oder das Haus gefällt.

FAQ - Häufig gestellte Fragen

 

Wird der Balkon zur Wohnfläche gerechnet?

Ein Balkon wird grundsätzlich nicht vollständig in die Wohnfläche eines Hauses oder einer Wohnung eingerechnet. In der Regel wird er nur anteilig berücksichtigt. Je nach Landesbauordnung oder Vertrag kann dieser Anteil zwischen 10% und 25% der Balkonfläche liegen. In vielen Fällen sind es 50%, aber dies kann je nach Region / Bundesland variieren. Der Balkon muss dabei zugänglich und als Teil des Wohnraums nutzbar sein.

Wie groß darf ein Balkon ohne Genehmigung sein?

Die Größe eines Balkons, der ohne Genehmigung errichtet werden darf, variiert je nach den lokalen Bauvorschriften und der Bauordnung der jeweiligen Gemeinde. Größere Umbauten oder bauliche Veränderungen am Balkon, wie etwa eine Vergrößerung, erfordern in der Regel eine Baugenehmigung.

Gibt es Unterschiede zwischen Balkon und Loggia in der Berechnung der Wohnfläche?

Ja, es gibt einen Unterschied. Eine Loggia, die oft überdacht und in das Gebäude integriert ist, kann je nach Nutzung und Bauweise stärker in die Berechnung der Wohnfläche einfließen als ein offener Balkon. Während ein Balkon meist nur mit einem Anteil von 10-33% in die Wohnfläche einbezogen wird, wird eine Loggia häufig zu 25-50% berücksichtigt. Auch hier kommt es auf die lokalen Bestimmungen an.

Wie wird eine Dachterrasse in die Wohnfläche eingerechnet?

Eine Dachterrasse wird in der Regel ähnlich wie ein Balkon behandelt und nur anteilig in die Wohnfläche einbezogen. Der Prozentsatz der Berücksichtigung hängt von der Bauordnung des jeweiligen Landes oder der Gemeinde ab. In vielen Fällen wird eine Dachterrasse zu 25-50% der Fläche angerechnet, es sei denn, sie ist vollständig in den Wohnraum integriert (Wintergartenähnlich) oder hat einen besonders hohen Nutzwert.

Welche Faktoren beeinflussen, wie stark diese Flächen in die Wohnfläche eingerechnet werden?

Die Berechnung hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel Zugänglichkeit und Nutzung, Bauordnung, Überdachung und Integration

Wird die Fläche eines Balkons bei der Mietberechnung berücksichtigt?

In der Regel wird die Fläche eines Balkons bei der Mietberechnung nur anteilig berücksichtigt. Auch hier variiert der Prozentsatz je nach Region und Vereinbarung. In vielen Fällen wird der Balkon nur zu einem Bruchteil der Fläche zur Berechnung herangezogen, was auch in den Mietverträgen festgelegt wird.

Kann ein Balkon, Loggia oder eine Dachterrasse als zusätzliche Wohnfläche vermarktet werden?

Ja, wenn sie ordnungsgemäß in die Berechnung der Fläche aufgenommen wird, kann der Balkon, die Loggia oder Dachterrasse als zusätzliches Raumangebot präsentiert werden. Es wird jedoch immer der Anteil berücksichtigt, der in der jeweiligen Region als angemessen angesehen wird. Ein Balkon oder eine Dachterrasse erhöht den Nutzwert einer Immobilie, auch wenn sie nicht vollständig zur Wohnfläche zählen.

Gibt es Ausnahmen bei der Berechnung?

Ja, es kann Ausnahmen geben, je nach der Bauweise oder dem besonderen Nutzen des Außenbereichs. In einigen Fällen, wie z.B. bei Dachterrassen mit Wohnraumatmosphäre oder Veranda-Flächen, die in den Hauptwohnbereich integriert sind, kann die gesamte Fläche zur Wohnfläche zählen. Es ist jedoch wichtig, die lokalen Vorschriften zu prüfen oder einen Experten zu konsultieren.

Wann wird ein Balkon zu 50% bei der Grundsteuer angerechnet?

Ein Balkon wird zu 50% bei der Grundsteuer angerechnet, wenn er als zusätzliche Nutzfläche gilt, jedoch nicht vollständig als vollwertiger Raum zählt, beispielsweise bei überdachten oder sehr großen Balkonen.