Mietvertrag: die ordentliche und außerordentliche Kündigung für Wohnung und Haus

 

Artikel  1 der Artikelserie: Tipps für Mieter und Vermieter von Wohnungen und Häuser

In meiner Artikelserie möchte ich Ihnen die rechtlich erlaubten Kündigungsfristen eines Mietvertrag und die verschiedenen Möglichkeiten für Mieter und Vermieter vorstellen.

Thema: Ordentliches Kündigungsrecht des Mieters für Wohnungen incl. möblierte Wohnungen, Garagenmiete, DDR-Altverträge, Zeitmietvertrag und Ausschluss des Kündigungsrechts

 

Wann und mit welcher Frist darf ein Mieter kündigen (ordentliches Kündigungsrecht):

Unbefristete Mietverträge kann der Mieter in Deutschland zu jeder Zeit und ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig und hat zu diesem Termin schriftlich beim Vermieter vorzuliegen. In älteren Mietverträgen ist teilweise noch eine längere oder schlicht gar keine Frist angegeben, dennoch gilt stets die kurze gesetzliche Regelung des BGBs.

Die Kündigung ist stets von ALLEN lebenden Mietern (auch bei Trennung/Scheidung/WG-Auflösung) zu unterschrieben und ist an ALLE Vermieterparteien zu richten (z.B. Erbengemeinschaft, BGB-Gesellschaft) und diesen zuzuleiten.
Für den rechtzeitigen Zugang der Kündigung hat der Mieter zu sorgen z.B. durch Einschreiben/Rückschein, persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung oder Übermittlung per Boten.
Ist der Vermieter z.B. am 3. Werktag nicht persönlich verfügbar und holt den Einschreibebrief bei der Post nicht ab, verlängert sich die Frist automatisch um einen Monat.

Auch berufliche Ortswechsel, Heirat, das spontane Finden einer anderen, sofort beziehbaren Wohnung ändern an der 90 Tage Regelung nichts. Diese 3 Monatsfrist gilt unabhängig davon, gleich wie lange der Mieter in der Wohnung gelebt hat (z.B. auch wenn es 40 Jahre waren).

Welche Ausnahmen bzw. längere Kündigungsfristen für Mieter gibt es?

 

Welche Kündigungsfrist haben möblierte Wohnungen

Hier wird üblicherweise eine bestimmte Mietdauer von 1, 3 oder 6 Monaten vereinbart. Dieser Vertrag erlischt ohne Kündigung, da möblierte Wohnungen nicht in die Standardregelungen des Mietrechtes fallen.

Gibt es eine besondere Kündigungsfrist für Garagenmietverträge?

Ist dieser Vertrag separat abgeschlossen worden, so sind hier 1 bzw. 3 Monatskündigungsfristen üblich und erlaubt. Ein evtl. Wohnraummietvertrag bleibt davon losgelöst gültig und bestehen.

DDR-Altverträge

soweit sie einen solchen Vertrag haben, gilt die vereinbarte 14-tägige Kündigungsfrist unverändert weiter.

Zeitmietvertrag – kann ein Mieter oder Vermieter früher kündigen?

Vielleicht kennen Sie ja meinen Artikel : Warum zahlreiche Zeitmietverträge wohl ungültig sind. Der Mieter kann hier nicht ordentlich vor Zeitablauf kündigen. Er muss bis zum letzten Tag weiter Miete zahlen. Allerdings werden aktuell kaum noch zeitlich begrenzte Mietverträge abgeschlossen.

Ausschluss des Kündigungsrechtes / Verzicht des ordentlichen Kündigungsrechts

Auch hier gilt für beide Seiten die vereinbarte Mietvertragsdauer und die Mindestvertragsdauer ist analog des Zeitmietvertrages einzuhalten.

FAQ - Häufig gestellte Fragen:

 

Welche 3 Arten von Kündigungen gibt es?

Ordentliche Kündigung: Fristgerechte Beendigung eines Mietvertrags.

Außerordentliche Kündigung: Fristlose Beendigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund.

Änderungskündigung: Beendigung des aktuellen Mietvertrags, verbunden mit einem neuen Angebot (z. B. Mieterhöhung).

Welche 3 Gründe gibt es für eine ordentliche Kündigung?

Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich oder nahe Angehörige.

Wirtschaftliche Verwertung: Abriss, Umbau oder Verkauf des Gebäudes ist geplant.

Pflichtverletzung: z. B. wiederholte verspätete Mietzahlungen (führt auch zu außerordentlicher Kündigung).

Welche Frist bei ordentlicher Kündigung?

Für Mieter beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, für Vermieter abhängig von der Mietdauer bis zu neun Monate (§ 573c BGB).

Was muss bei einer ordentlichen Kündigung beachtet werden?

Der Vermieter muss schriftlich kündigen und den Kündigungsgrund genau darlegen. Der Mieter kann der Kündigung widersprechen.

Ist eine ordentliche Kündigung gut oder schlecht?

Für Vermieter ist sie oft notwendig, für Mieter kann sie negativ sein, bietet aber durch Fristen und Kündigungsschutz Zeit für Alternativen

 Kann man sich gegen eine ordentliche Kündigung wehren?

Ja, Mieter können Widerspruch einlegen, z. B. bei Härtefällen, oder die Kündigung gerichtlich überprüfen lassen.

Was darf in einer Kündigung nicht drin stehen?

Unrechtmäßige oder diskriminierende Gründe wie Rachekündigungen oder falsche Behauptungen.

Wie läuft eine ordentliche Kündigung ab?

Der Vermieter teilt die schriftliche Kündigung mit, unter Angabe eines gültigen Grundes, und hält die Kündigungsfrist ein.

Was zählt als außerordentliche Kündigung?

Bei Mietern - Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung (Schimmelbefall).

Bei Vermietern: z. B. Nichtzahlung der Miete über zwei Monate.

Was ist der Unterschied zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung?

Ordentliche Kündigungen sind fristgebunden, während außerordentliche aufgrund eines wichtigen Grunds ohne Frist erfolgen.

Was stellt einen Grund für eine außerordentliche Kündigung dar?

Ein schwerer Vertragsverstoß, z. B. Mietrückstände, Zweckentfremdung der Immobilie oder gefährliches Verhalten.

Wann darf ich einen Vertrag außerordentlich kündigen?

Mieter dürfen außerordentlich kündigen, wenn die Wohnung unbewohnbar ist. Vermieter bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen.

Wann ist eine außerordentliche Kündigung unwirksam?

Wenn kein triftiger Grund vorliegt oder formale Anforderungen, wie die Schriftform oder Fristen, nicht eingehalten werden.

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