Grundstück-Verkauf - zahlt ein Bauträger oder ein privater Käufer den höchsten Preis?

Wie lässt sich ein Grundstück am besten (schnell, problemlos & einfach) verkaufen?

Sie haben ein Grundstück geerbt oder wollen sich von Ihrem Grundbesitz trennen? Da Sie Ihren wertvollen Besitz natürlicherweise zum besten Preis verkaufen wollen, zeigen wir Ihnen hier die Möglichkeiten des Grundstücksverkaufs in Stichpunkten auf.  Zahlreiche Begriffe und Beschreibungen zu Grundstücken finden Sie hier Grundstück - über 30 Definitionen und Tipps

Als Altbestand bezeichnet die Immobilienbranche Grundstücke mit einem Bestandshaus, deren Sanierung oder Renovierung sich oftmals nicht mehr lohnt. Beispielsweise, weil die notwendigen Kosten für die umfangreiche Sanierung teurer sind als vergleichbare Neubaukosten. Oder der Wert der Immobilie im Wesentlichen das (große) Grundstück für eine umfassende Neubebauung mit einem Mehrfamilienhaus bzw. einen Dreispänner usw. umfasst. Umgangssprachlich haben Sie vielleicht schon von Oma´s kleinem Häuscchen aus den Vorkriegsjahren oder einfachen Bauten aus den 1950iger Jahren gehört.

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Verkauf eines Grundstück ohne Altbestand: 

• als erstes wird die Grundstücksart bestimmt ( handelt es sich um ein erschlossenes oder unerschlossenes Baugrundstück oder ist es  Wald, Ackerland, Wiese, Bauerwartungsland)
• ist ein steuerfreier Verkauf (bei Privaten Verkäufern) ohne Anfall von Spekulationssteuer möglich? Bei einem Besitz des Grundstückes kürzer als 10 Jahre kann eine Steuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen 
• gibt es eventuelle Bodenkontaminationen (Giftstoffe im Boden z.B. ehemalige Tankstelle, Kiesgrube, ausgelaufener Öltank usw.)
• bestehen evtl. Einschränkungen aus dem Naturschutz, Landschaftsschutz, Fauna-Flora-Habitat, Bannwald usw.)
• Prüfung der Bebaubarkeit - gibt es einen Bebauungsplan, handelt es sich um ein Grundstück nach §34 BauGB (Nachbarschaftsbebauung) oder im Außenbereich nach §35 BauGB 
• ist eventuell eine bestehende oder ältere Bauvoranfrage an die Gemeinde/Stadt oder das Landratsamt vorhanden, gestellt, genehmigt oder abgelehnt worden? 
• Berechnung / Ermittlung des Grundstückswertes ( mithilfe eines Gutachters oder Maklers)
• Berücksichtigung des Bodenrichtwertes vom Gutachterausschuss 
• Beschaffung der notwendigen Unterlagen bei der Behörde / Bauamt / Katasteramt (Flurkarte, Lageplan mit Maßkette, Bebauungsplan, usw.)

bei einem vorhandenen Altbestand auf dem Grundstück ist auch zu berücksichtigen:

• Kosten des Gebäude Abbruches und dessen Räumung sowie eventuelle Entsorgung von Asbest, Eternit, Öltank, sonstiges auf dem Grundstück 
• für den Abbruch / Rückbau eines Hauses ist im Regelfall eine Abbruchgenehmigung erforderlich - diese wird oftmals erst mit der neuen Baugenehmigung erteilt (Rückfrage an das Bauamt)
• evtl. Denkmalschutz oder Ensembleschutzauflagen
• bei einer zu nahen Nachbarschaftsbebauung / Kommunbebauung kann ein Abriss des vorhandenen Gebäudes zu einem Verlust des Baurechts führen 

Wer zahlt einen höheren Preis für Ihr Grundstück? Ein Bauträger oder ein privater Käufer?

• bei einem klaren und bestehenden Baurecht für ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus ist der private Käufer (also der Eigenheimnutzer) meist bereit, den höheren Preis zu bezahlen
• bei unklaren Baurecht sind private Käufer bzw. deren finanzierende Banken vorsichtig, das Grundstück zu erwerben und zu beleihen - hier sind Bauträger meist die einzigen Käufer
• bei der Erstellung einer Wohnanlage, eines Mehrfamilienhauses insbesondere mit Neubau einer Tiefgarage sind Bauträger im Regelfall die einzigen Käufer. Der Bau und Verkauf von Wohnungen oder Häuser im Teileigentum (also mit einer Teilungserklärung) ist von privat nahezu nicht zu bewerkstelligen.

Vorteile und Nachteile bei einem Grundstücksverkauf an einen Bauträger/Projektentwickler:

Vorteile:

1. Schneller Verkauf 
2. Verkauf ohne Baurechtsabklärung
3. Verkauf des Grundstücks - insbesondere mit Altbestand - wie es steht und liegt 
4. bessere Verkaufschancen für sehr große Grundstücke, auf denen mehr als eine Wohnanlage, ein Mehrfamilienhaus oder eine Reihenhaussiedlung errichtet werden kann
5. bessere Verkaufschancen von schwierigen Grundstücken ( wie z.B. enge Zufahrt, Hanglage, Grundstück mit Kontamination )

Nachteile:

1. Bauträger haben Kosten für den Zwischenkauf (Notar, Grundbuch, Zinsen) und können daher nicht immer den höchsten Preis zahlen. Meist liegt der qm Preis unter dem Bodenrichtwert der Gemeinde - Erklärungen zum Bodenrichtwert finden Sie hier
2. mindestens 14 Tage Wartefrist auf den Notartermin
3. nicht alle Bauträger haben einen Finanzierungsnachweis

Vorteile und Nachteile bei Verkauf des Grundstücks an den privaten Käufer bzw. Bauherrn :

Vorteile:

1. höherer Preis - ja, es darf hier ums Geld gehen
2. individuelle Auswahl des Käufers

Nachteile:

1. evtl. ist vor Verkaufsstart eine intensivere Abklärung des Baurechts nötig 
2. Größerer Aufwand für Bewerbung 
3. hohe Besichtigungsanzahl - möglicherweise wollen manche Interessenten nur besichtigen und nicht wirklich kaufen
4. oft längere Vermarktungsdauer

Ist die Schaffung eines Baurechts für den Verkauf an private Käufer besser?

Was ist eine Baurechtsentwicklung ?

Das Baurecht ist die gesetzliche Regelung, wie ein Grundstück bebaut werden darf ( GFZ - Geschossflächenzahl, GRZ Grundflächenzahl, maximale Bauhöhe / Firsthöhe, Etagenanzahl, Dachneigung, Dachgauben usw.). In München darf z.B. kein Gebäude höher als die Türme der Frauenkirche sein. 

Über die Einbeziehung von erfahrenen Architekten können wir für Sie - Ihr Grundstück -Baurechte bei der Gemeinde / Stadt abklären. So werden evtl. Bauvorbescheide vorbereitet und beim Bauamt eingereicht, Baumschutzvorschriften abgestimmt und ein konkretes Baurecht herbeigeführt. Sobald die juristische Basis gelegt ist, geht es an die Suche nach dem richtigen Käufer und die Vorbereitung sowie Umsetzung des Notartermines.

Ich habe hier jahrelange Erfahrung und kann Referenzen vorweisen. Meine Kompetenz entstand bereits vor ca. 20 Jahren, als in den Jahren 2005 bis 2008 der parzellenweise Verkauf mit Baurecht oft der einzige Weg war, einen guten Preis für ein Grundstück zu erzielen. So wird Ihr Verkauf zum Erfolg

Gerne besprechen wir mit Ihnen, wie Sie hiervon profitieren können.