Grundstück - über 30 Definitionen, Wissenswertes, Beschreibungen und Tipps
Welche Arten von Grundstücken gibt es und wie beschreiben sich diese?
Nach der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) gibt es folgende Unterscheidungen:
Wohnbebauung (W)
- Kleinsiedlungsgebiete (WS) umfassen Gartenbaubetriebe, Nutzgärten, Tankstellen, kirchliche, kulturelle, soziale, sportliche Zwecke, nicht störende Gewerbegebiete
reine Wohngebiete (WR)
- Wohngebäude, hier dürfen Sie ein Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus oder Mehrfamilienhaus / Geschoßwohnbau erstellen
- anlagen zur Kinderbetreuung (Kita, Kindergarten)
Allgemeine Wohngebiete (WA)
- Wohngebäude
- die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaft und nicht störende Handwerksbetriebe
- Ausnahmen gelten für Tankstellen, Gartenbaubetriebe, Betriebe des Beherbergungsgewerbes
besondere Wohngebiete (WB)
- hier dürfen zusätzlich auch Geschäfts- und Bürogebäude
Dorfgebiete (MD) und Dörfliche Wohngebiete (MDW), Urbane Gebiete (MU)
- klassisch sind das gewachsene Dörfer, Weile und Orte außerhalb von Großstädten
Kerngebiete (MK)
- meist sind bei Mehrfamilienhäusern im Erdgeschoss nur Ladenflächen zulässig
Gewerbegrundstück / Industriegrundstück
- Mischgebiete (M) - hier ist sowohl Wohnen als auch nicht störendes Gewerbe zugelassen
- Gewerbegebiete (GE) Büros, und auch Anlagen für sportliche Zwecke (z.B. Fußballplatz), Zulässig sind auch Betriebsleiterwohnungen, Gebäude für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten (ab 20.000 Einwohner z.B. Wettbüros, Billardclubs, Discotheken, etc.), Einzelhandelsflächen, Beherbergungsbetriebe (Hotel, Pension, Boardinghaus, Arbeiter-Wohnheim)
- Industriegebiete (GI) - ist definiert als eine Fläche für Gewerbe/Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind. Industrieflächen haben oft 24 Stunden LKW Anlieferung, andere Lärmfreigaben, höheres Baurecht, Lager, Logistik
- Gebäude und Räume für freie Berufe (Ärztehaus usw.)
Agrarflächen - Wald, Wiese, Ackerland, See, Naturschutzgebiet, Weinberg, Hopfenanbau
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Sonderformen - Sondergebiete
1. Sondergebiete (SO), die der Erholung dienen wie z.B. Wochenendhausgebiete, Ferienhausgebiete, Campingplatz und Zeltplätze- (im Regelfall ist hier kein Dauerhaftes Wohnen / eine Erstwohnsitzanmeldung möglich), manchmal fällt eine Zweitwohnsitzsteuer oder Kurtaxe an. Schrebergartenanlagen sind oft in Form von e.V. Siedlungen organisiert.
2. sonstige Sondergebiete - Hafengebiete, Klinikgebäude, Hochschulgebiete, Einkaufszentren und großflächige Handelsgebiete, Messezentrum und Kongresse, Kurgebiete
Baurecht - Bebauungsplan - §30, § 34 und § 35 Baugesetzbuch (BauGB) - was darf ich bauen ?
1. Ein Bebauungsplan ist in § 30 regelt die Vorgaben der Bebauungsmöglichkeiten
2. nach § 34 BauGB ist das Baurecht für ein Grundstück nach dem Maß der Nachbarbebauung möglich
3. in § 35 BauGB ist das Bauen im Außenbereich geregelt
Die GRZ Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche (Bodenfläche) des Grundstücks bebaut werden darf. Garagen und Nebenanlagen zählen hierzu auch.
Anzahl der Vollgeschosse ist oft vorgegeben
die GFZ Geschoßflächenzahl sagt, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je qm Grundstück zulässig ist
Was ist die Erschließung von Grundstücken - und was sind Hausanschlußkosten bzw. Anliegerbeiträge?
erschlossenes Grundstück - die Erschließung umfasst den bereits erfolgten Anschluss an Strom, Wasser, Kanal - Abwasser, Telekommunikationsnetz sowie den Bau von öffentlichen Straßen sowie Gehsteig
unerschlossenes Grundstück - hier fehlen die Baumaßnahmen vom erschlossenen Grundstück. Daher sind unerschlossene Grundstücke auch billiger. Rechtlich kann eine Kommune den Grundstückseigentümer bis zu 70 % an den Erschließungskosten bei der Ersterschließung beteiligen bzw. später noch Anwohnerbeiträger bei Reparaturen / Neubaumaßnahmen von Straßen als Anlegerbeitrag erheben.
Im Bodenrichtwert ist die Abkürzung "ebf" als erschließungskostenfrei gekennzeichnet, das Kürzel "ebp" bedeutet hier ist im Regelfall noch keine Bebauung möglich
Zu den Hausanschlusskosten zählen alle Rohre, Kabel und Leitungen von den Anschlüssen an der Straße auf das Grundstück bis zum Haus (Strom, Gas, Wasser, Abwasserleitungen, Kanal, Telefon, Internetanschluß und der Bau einer Zufahrtsstraße auf dem Baugrund)
Bodenrichtwert des lokalen Gutachterschlusses des jeweiligen Landkreises bzw. der Stadt
Details zum Bodenrichtwert erhalten Sie hier im Link
Flurkarte / Auszug aus dem Liegenschaftskataster - wo beantrage / bekomme ich diese und wozu wird sie benötigt? :
Die Flurkarte wird von den Ämtern für Digitalisierung, Breitband und Vermessung verwaltet und dort bekommen Sie auch einen amtlichen Abdruck. In der Flurkarte sind die Flurnummern, Flurstücke, die Grundstücksgemarkung, der Landkreis, die Gemeinde und der Bezirk enthalten. Ferner sind alle Straßennamen in der Nähe aufgeführt.
Eine Flurkarte mit Maßkette benötigen Sie bzw. Ihr Architekt für eine Bauvoranfrage für eine Neubau oder einen Antrag auf Baugenehmigung bzw. Umnutzung eines Gebäudes (z.B. Anbau, Dachgauben, Dachgeschoßausbau usw.). Mehr Infos zur Flurkarte finden Sie hier.
Grundsteuer - fällt sowohl für bebaute, unbebaute und landwirtschaftliche Grundstücke an:
Die Grundsteuer wird von der jeweiligen Kommune für das Eigentum von bebauten und unbebauten Grundstücken erhoben. Die Berechnung der Grundsteuer und damit die Höhe (Zahlung) ist abhängig von:
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert
- Lage des Grundstücks
- Gebäudeart
- Wohnfläche / Nutzfläche
- Baujahr des Gebäudes
Zusammenfassung:
Diese sicherlich unvollständige Aufstellung über Begriffe und Definitionen von Grundstücken soll Ihnen helfen, wichtige Begriffe rund um Grundstücke zu verstehen und bei Ihrem Grundstückskauf gut vorbereitet zu sein.
Kosten für den Verkäufer / Maklerprovision bei Grundstücksverkauf / wer zahlt den Makler
Bei Verkauf eines leeren Grundstück (Agrargrundstück, Spekulationsgrundstück oder Gewerbegrundstück) kann die Maklerprovision auch einseitig nur vom Käufer getragen werden. Der Verkauf wäre hier provisionsfrei für den Verkäufer / Eigentümer möglich. Bei bebauten Grundstücken - auch mit einem abrissbedürftigen Altbestand - ist die Provision hälftig zwischen Verkäufer und Käufer zu teilen. Wenn Sie Ihr Grundstück über uns verkaufen wollen, besprechen wir die Details gerne mit Ihnen direkt.
Wenn Sie Ihr Immobilie über uns verkaufen wollen, besprechen wir die Details gerne mit Ihnen direkt. Die Maklerprovision liegt je nach Aufwand und Dienstleistungspaket bei 3,57 % bis 7.14 %.(der bundesweit üblichen Höhe)
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FAQ - Häufig gestellte Fragen:
Was ist ein Grundstück laut BGB?
Laut § 94 BGB ist ein Grundstück ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch als selbstständiges Grundstück eingetragen ist. Es umfasst die Fläche sowie alle fest verbundenen Bestandteile wie Gebäude oder Bäume.
Welche Arten von Grundstücken gibt es?
Es gibt verschiedene Arten von Grundstücken und zwar Baugrundstücke (Bauland), also die Grundstücke, die bebaut werden dürfen und Gartenland, die Grundstücke, die nur als Garten genutzt werden dürfen Desweiteren gibt es Landwirtschaftliche Grundstücke, das sind Flächen für Ackerbau oder Viehzucht. Als auch Waldgrundstücke, das sind Flächen mit Baumbestand, die als Wald klassifiziert sind. Zudem gibt es noch Gewerbegrundstücke und Verkehrsflächen wie Straßen, Wege oder öffentliche Plätze.
Wie nennt man ein Grundstück noch?
Ein Grundstück wird auch als Grund, Liegenschaft, Parzelle, Flurstück oder Bauplatz bezeichnet, je nach regionaler oder rechtlicher Verwendung.
Wie werden Grundstücke bezeichnet?
Grundstücke werden über das Grundbuch sowie das Kataster (Liegenschaftskataster) mit Flurstücksnummer und Gemarkungen eindeutig bezeichnet und lokalisiert.
Wie erkenne ich, ob ein Grundstück Bauland ist?
Ob ein Grundstück als Bauland gilt, ergibt sich aus dem Bebauungsplan der Gemeinde. Ist das Grundstück im Bebauungsplan als Baufläche oder Baugebiet ausgewiesen, handelt es sich um Bauland. Im Zweifel kann eine Bauvoranfrage beim Bauamt gestellt werden.
Wie ist ein Grundstück definiert?
Ein Grundstück ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch als selbstständiges Rechtssubjekt eingetragen ist. Es umfasst die Fläche sowie fest mit dem Boden verbundene Gegenstände wie Gebäude oder Bäume.
Wie nennt man ein Grundstück, das nicht bebaut werden darf?
Ein Grundstück, das nicht bebaut werden darf, wird als "Außenbereichsgrundstück" oder "Gartenland" bezeichnet. Auch landwirtschaftliche Flächen oder Naturschutzgebiete zählen dazu.
Kann jedes Grundstück Bauland werden?
Nein, nicht jedes Grundstück kann zu Bauland werden. Ein Grundstück wird nur dann Bauland, wenn es im Bebauungsplan oder durch eine Baugenehmigung der Gemeinde als solches ausgewiesen wird. Grundstücke im Außenbereich (§ 35 BauGB) können in der Regel nicht einfach zu Bauland werden.
Was ist der Unterschied zwischen Bauland und Gartenland?
Bauland sind Grundstücke, die nach den Vorgaben des Bebauungsplans bebaut werden dürfen und Gartenland simd Grundstücke, die nur als Garten oder zur Freizeitnutzung verwendet werden dürfen, aber keine Wohnbebauung zulassen.
Kann ein Gebäude auf zwei Grundstücken stehen?
Ja, ein Gebäude kann auf zwei oder mehr Grundstücken stehen. Dies ist möglich, wenn die Grundstücke rechtlich und wirtschaftlich miteinander verbunden werden z. B. durch eine Baulast oder durch eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden.
Wer entscheidet, was Bauland wird?
Die Entscheidung, ob ein Grundstück Bauland wird, trifft die Gemeinde oder die zuständige Bauaufsichtsbehörde im Rahmen der Bauleitplanung. Dies erfolgt durch die Ausweisung von Bauland im Flächennutzungsplan oder Bebauungsplan.
Wann wird baureifes Land zu Bauland?
Baureifes Land wird zu Bauland, wenn es im Bebauungsplan als Baugrundstück ausgewiesen wird und mit den notwendigen Erschließungsmaßnahmen z. B. Strom, Wasser, Abwasser versehen ist.
Was regelt die Baunutzungsverordnung (BauNVO)?
Die BauNVO regelt die Art und das Maß der baulichen Nutzung von Grundstücken. Sie legt fest, welche Nutzungen z. B. Wohn-, Gewerbe-, Mischnutzung in bestimmten Baugebieten zulässig sind und wie hoch, wie dicht und wie weit Gebäude auf einem Grundstück errichtet werden dürfen.
Welche vier allgemeinen Arten der baulichen Nutzung gibt es?
Die BauNVO unterscheidet vier allgemeine Arten der baulichen Nutzung: Wohnen z. B. Wohngebiete, Gewerbe z. B. Gewerbe- oder Industriegebiete, Gemischte Nutzung z. B. Mischgebiete mit Wohn- und Gewerbenutzung und Sondernutzung z. B. Sondergebiete wie Krankenhäuser, Ferienparks, Einkaufszentren
Welche BauNVO gilt für einen Bebauungsplan?
Für einen Bebauungsplan gilt die Baunutzungsverordnung in der jeweils gültigen Fassung. Die Gemeinden wenden die Regelungen der BauNVO an, um die Nutzungsarten, Bauweise und Bebauungsdichte in einem Bebauungsplan festzulegen.
