Notarielle Sicherungsklauseln - Schubladenlöschungsvormerkung und Auflassungsvormerkung
Die Gestaltung von Immobilienkaufverträgen erfordert nicht nur juristisches Fachwissen durch das erstellende Notariat, sondern auch ein tiefes Verständnis für die Mechanismen, die zur Absicherung und optimalen Abwicklung Immobilienverkäufen zur Verfügung stehen.
Zu den komplexesten und zugleich effektivsten Instrumenten in diesem Bereich zählen die Schubladenlöschungsvormerkungen und die Auflassungsvormerkungen. Diese juristischen Vormerkungen ermöglichen es den Vertragsparteien, ihre Interessen zu schützen und gleichzeitig flexibel zu bleiben. In diesem Artikel werfen wir einen detaillierten Blick auf diese beiden Vormerkungen, ihre Funktionsweise und ihre Bedeutung im Kontext moderner Kaufverträge.
1. Was ist eine Auflassungsvormerkung? Hilft diese nur dem Käufer?
Die Auflassungsvormerkung ist ein wichtiges Instrument im deutschen Immobilienrecht. Es wurde entwickelt, um den Käufer beim Erwerb einer Immobilie mehr Sicherheit zu geben. Ihre Hauptfunktion besteht darin, den Anspruch des Käufers auf die künftige Übereignung der Immobilie, die sogenannte "Auflassung", im Grundbuch zu sichern. Damit kann eine Immobilie nur einmal - und zwar an den vereinbarten Käufer - erfolgen.
Die Eintragung der Auflassungsvormerkung erfolgt durch einen rechtlich geregelten Ablauf. Zuerst muss der Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer notariell beurkundet. In diesem Vertrag ist die Auflassung, also die Einigung über die Eigentumsübertragung enthalten. Der Notar beantragt anschließend die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim zuständigen Grundbuchamt. Dort wird der Antrag auf formale und rechtliche Richtigkeit geprüft. Dabei wird insbesondere geschaut, ob die Voraussetzungen für die Eintragung erfüllt sind und ob die Vormerkung keine bereits bestehenden Eintragungen im Grundbuch verletzt. Nach erfolgreicher Prüfung erfolgt die Eintragung der Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs. Mit dieser Eintragung ist der Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung rechtlich gesichert. Der Käufer wird über die erfolgreiche Eintragung per Post informiert und die weiteren Schritte zur endgültigen Eigentumsübertragung können in Angriff genommen werden. Hierzu zählen u.a. die Kaufpreiszahlung, evtl. Räumung der Wohnung / des Hauses, Auszug des Verkäufers oder Bewohners usw.
Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer vor möglichen Risiken, die zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags und der endgültigen Eigentumsübertragung auftreten könnten. Sie verhindert insbesondere, dass der Verkäufer die Immobilie zusätzlich an einen Dritten veräußert oder mit Belastungen beispielsweise Sicherungshypotheken, Dienstbarkeiten oder Grundschulden versieht, die den Käufer benachteiligen könnten. Das Grundbuch wird durch die Vormerkung "gesperrt", was bedeutet, dass keine weiteren rechtlichen Änderungen, die die Vormerkung beeinträchtigen könnten, vorgenommen werden dürfen. Sollte dennoch eine Änderung eingetragen werden, bleibt der Anspruch des Käufers, durch die Vormerkung gesichert und vorrangig bestehen.
In Kaufverträgen über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte, die oft komplexe Regelungen und zeitliche Verzögerungen mit sich bringen, ist die Auflassungsvormerkung unverzichtbar. Sie schafft die notwendige Sicherheit für den Käufer, dass seine Rechte auch während der Übergangszeit zwischen Vertragsabschluss und Eigentumsübergang gewahrt bleiben. Dies ist besonders wichtig, da die Zahlung des Kaufpreises und die Übertragung des Eigentums in der Praxis nicht gleichzeitig erfolgen. Dadurch das die Vormerkung eingetragen ist wird das Risiko minimiert, dass der Käufer sein Geld verliert, ohne die Immobilie zu erhalten.
Zusammengefasst ist die Auflassungsvormerkung ein wichtiges Element in der Vertragsgestaltung, um den Übergang von Besitz und Eigentum rechtssicher zu gestalten und potenzielle Konflikte im Voraus zu verhindern.
2. Was ist eine Schubladenlöschungsvormerkung? Nutzt diese nur dem Verkäufer?
Die Schubladenlöschungsvormerkung ist ein spezialisiertes und äußerst wirkungsvolles Instrument im Immobilienkaufvertragsrecht. Es wird meist nur in komplexen und risikoreichen Portfolioverkäufen oder gewerblichen Kaufverträgen eingesetzt zum Beispiel bei Käufern aus dem Ausland oder Kauf durch eine neugegründete Firma.
Dabei kann es durchaus wichtig und sinnvoll sein, in JEDEM notariellen Kaufvertrag für jede noch so kleine Wohnung oder ein privates Haus, diesen Schutz für den Verkäufer einzubringen. Ein guter Makler kann Ihnen bei Ihrem Immobilienverkauf hier helfen.
Ihre Funktion besteht darin, die Löschung einer bereits eingetragenen Auflassungsvormerkung im Grundbuch bei Zahlungsausfall einfach zu ermöglichen. Bei einem -gottseidank nur sehr selten vorkommenden- Zahlungsausfall durch den Käufer tritt der Verkäufer erwartungsgemäß vom Kaufvertrag zurück. Zusätzlich ist es aber notwendig, dass rückwirkend die eingetragene Auflassungsvormerkung im Grundbuch ebenfalls gelöscht wird. Damit erspart sich der Verkäufer neben dem Frust über den gescheiterten Verkauf zum gewünschten Preis auch noch zusätzliche aufwändige, teure und mehrjährige Gerichtsverfahren vor dem jeweiligen Landgerichten.
Die Einigung dieser Schubladenlöschung folgt als Vorsorgeregelung im Kaufvertrag und braucht "nur ein paar Zeilen Text". Die Klausel sieht vor, dass eine Löschung der bereits eingetragenen Auflassungsvormerkung nur unter bestimmten Bedingungen erfolgen kann und darf, z. B. wenn der Käufer seinen Verpflichtungen (im Regelfall Geldüberweisung) nicht nachkommt. Diese Vereinbarung gibt dem Notar die Befugnis, die Löschung der Auflassungsvormerkung im Bedarfsfall ohne Einwilligung des Käufers zu veranlassen, z.B. wenn der Käufer unbekannt verzogen ist oder auf Einschreibebriefe mit Zahlungsaufforderung binnen einer Frist nicht reagiert.
Den Namen hat diese Regelung übrigens, weil diese "Schubladen-AV" NICHT im Grundbuch nach der Auflassungsvormerkung eingetragen wird. Sie bleibt sozusagen "in der Schublade", bis die im Vertrag festgelegten Bedingungen für die Löschung erfüllt sind.
Sollte der Fall eintreten, dass die Vormerkung gelöscht werden muss, so kann der Notar die Schubladenlöschungsvormerkung aktivieren und die Löschung der Auflassungsvormerkung veranlassen, also den notwendigen Antrag beim Grundbuchamt zu stellen. Nach der Bereinigung im Grundbuch kann somit schnell der Verkauf an einen anderen, zahlungskräftigen Käufer erfolgen. Fehlt eine Schubladenlöschungsvormerkung in einem Kaufvertrag, so ist die Auflassungsvormerkung weiterhin für den nicht zahlende Käufer gültig, obwohl der Kaufvertrag nicht umgesetzt werden kann.
Sie sehen, wie "einfach" Sie als Verkäufer hier Sicherheit und Flexibilität schaffen. Es ermöglicht Ihnen auch auf unerwartete Ereignisse angemessen und schnell zu reagieren. Beispielsweise wenn unklar ist, ob der Käufer eine Finanzierung für den Immobilienkauf bekommt, Geld "aus dem Ausland" oder der Familie ohne Nachweis kommen soll, "erstmal Kryptowährungen, Bitcoin, Gold, Aktien usw." ohne Nachweis einer deutschen Bank als Zahlungssicherheit vorhanden seien. Oder aber ein sehr kritischer Fall, wenn der Käufer durch einen Autounfall im Koma liegt und die Bank - trotz Finanzierungsbestätigung - nicht das Darlehen auszahlen möchte.
Kosten der Vereinbarung einer Schubladenlöschungsvormerkung:
Nach einem OLG Oberlandesgericht Hamm Beschluss 15 W 60/07 vom 11.03.2008 gilt:
Die isolierte Beurkundung einer Löschungsbewilligung für die in einem Grundstückskaufvertrag bewilligte Auflassungsvormerkung für den Fall einer Rückabwicklung des Vertrages (sog. Schubladenlöschung) stellt regelmäßig eine unrichtige Sachbehandlung dar, deren Kosten außer Ansatz bleiben, wenn der Vertrag tatsächlich nicht rückabgewickelt werden musss. Dies folgt aus dem Grundsatz, dass der Notar von mehreren gleich sicheren Gestaltungsmöglichkeiten die kostengünstigste zu wählen hat, es sei denn, die Beteiligten wünschen nach ausführlicher Belehrung eine andere Gestaltung. Die Mitbeurkundung der Löschungsbewilligung oder einer entsprechenden Vollmacht für den Notar im Kaufvertrag sind im Verhältnis zur isolierten Beurkundung der Löschungsbewilligung als gleich sicher anzusehen.
Vereinfacht übersetzt lese ich daraus, wird der Kaufvertrag "normal" erfüllt und umgesetzt, also der Kaufpreis bezahlt, fallen keine zusätzlichen Kosten an. Im Zweifelsfall gibt der Notar hier direkt die Auskunft und Beratung.
Zum Abschluss lässt sich festhalten, dass die Auflassungsvormerkung und die Schubladenlöschungsvormerkung herausragende Instrumente im deutschen Immobilienrecht darstellen,.
Während die Auflassungsvormerkung als unverzichtbarer Schutzmechanismus den Käufer vor einer Vielzahl von Risiken absichert, bietet die Schubladenlöschungsvormerkung die notwendige Flexibilität und Handlungsfähigkeit für den Verkäufer. Diese Vormerkungen ermöglichen es den Vertragsparteien, ihre Rechte und Interessen optimal zu sichern, selbst in Fällen, in denen Unsicherheiten oder spezielle Bedingungen eine zentrale Rolle spielen. Sie tragen entscheidend dazu bei, Immobiliengeschäfte rechtssicher und effizient abzuwickeln. Die geschickte Nutzung dieser Instrumente zeigt nicht nur hohe Kompetenz in der Vertragsgestaltung, sondern auch die Fähigkeit, mögliche Konflikte frühzeitig zu erkennen und rechtliche Hindernisse auf elegante Weise zu überwinden.
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