Abgeschlossenheitsbescheinigung - Bedeutung, Voraussetzungen und Beantragung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein zentrales Dokument, das im deutschen Immobilienrecht eine wichtige Rolle spielt. Sie bestätigt, dass eine Wohnung oder eine gewerbliche Nutzungseinheit innerhalb eines Gebäudes baulich so abgeschlossen ist, dass sie unabhängig von anderen Einheiten genutzt werden kann. Insbesondere bei der Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung eine zwingende Voraussetzung für die Umsetzung der Aufteilung.

Doch was genau steckt dahinter? Wer braucht sie, und wie wird sie beantragt? Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Definition Abgeschlossenheitsbescheinigung 

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein amtliches Dokument, das die bauliche Unabhängigkeit von Wohn- oder Gewerbeeinheiten innerhalb eines Gebäudes bestätigt. Sie wird benötigt, wenn ein Gebäude in mehrere eigenständige Eigentumseinheiten aufgeteilt werden soll. Ohne diese Bescheinigung kann keine Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) umgesetzt werden. Ferner ist es nicht möglich, für einzelne Wohnungen oder Nutzungseinheiten / Gewerbeflächen separate Grundbücher beim Grundbuchamt zu erstellen.

Das Hauptziel der Abgeschlossenheitsbescheinigung besteht darin, die eigenständige Nutzung und Aufteilungsmöglichkeit von Wohn- oder Gewerbeeinheiten zu garantieren. Sie stellt sicher, dass eine klare Trennung zwischen den verschiedenen Eigentumseinheiten besteht und jede Einheit separat verkauft, vererbt oder mit einer Grundschuld bzw. Nießbrauch belastet werden kann.

Wann wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt?

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wird in folgenden Fällen benötigt:

• Umwandlung eines Mietshauses: Wenn ein Haus in mehrere Wohnungen aufgeteilt werden soll, die als eigenständiges Sondereigentum im Grundbuch eingetragen werden sollen.
• Schaffung von Sondereigentum an Garagen, Stellplätzen oder Abstellräumen: Auch Garagen oder Abstellräume, die bestimmten Wohnungen zugeordnet werden, benötigen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.
• Verkauf einzelner Wohnungen: Wenn einzelne Wohneinheiten verkauft werden sollen, ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich, da nur so eine eigenständige Grundbuchführung für die jeweilige Einheit möglich ist. Bei jeder Wohnungsprivatisierung ist eine AB (so der Kurzbegriff) nötig.

Voraussetzungen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung

Damit eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt wird, müssen bestimmte bauliche Anforderungen erfüllt sein. Diese Anforderungen stellen sicher, dass jede Einheit als eigenständige Wohneinheit nutzbar ist. Zu den wesentlichen Voraussetzungen gehören:

• Bauliche Trennung: Jede Einheit muss durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten getrennt sein. Es darf keine offenen Durchgänge oder bauliche Verbindungen zu anderen Wohnungen geben.
• Eigener Zugang: Jede Wohnung oder Nutzungseinheit muss über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügen. In der Regel handelt es sich dabei um eine Wohnungstür mit Schloss, die von einem allgemeinen Flur oder von außen erreichbar ist.
• Sanitäre Einrichtungen: Jede Wohneinheit muss über ein eigenes Badezimmer oder eine Toilette sowie eine Kochgelegenheit (z. B. Küche oder Küchenzeile) verfügen. Ohne diese Ausstattung kann keine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt werden.
• Unabhängige Nutzung: Die Nutzung der Einheit muss unabhängig von anderen Einheiten möglich sein.
• Zugeordnete Räume: Auch zugehörige Räume wie Keller, Garagen oder Abstellräume, die einer bestimmten Wohneinheit zugeordnet werden sollen, müssen im Antrag eindeutig als zugehöriges Sondereigentum gekennzeichnet werden.

Wie beantragt man eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Der Antrag auf eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wird bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde oder dem Amt für Bauordnung und Wohnungswesen gestellt. In manchen Bundesländern kann auch ein anerkannter Sachverständiger für Bauwesen die Bescheinigung erteilen. In Bayern ist stets die Bauaufsicht zuständig.

Erforderliche Unterlagen:

Damit der Antrag geprüft werden kann, sind in der Regel folgende Unterlagen erforderlich:

• Grundbuchauszug (aktueller Stand) des ungeteilten Mehrfamilienhauses / Wohn- und Geschäftshauses
• Aufteilungsplan mit Grundriss der Wohnungen und Nutzungseinheiten
• Lageplan der Immobilie (meist im Maßstab 1:1000)
• Schnitt- und Ansichtszeichnungen des Gebäudes, um die bauliche Trennung der Nutzungseinheiten zu dokumentieren
• geplante Teilungserklärung (zumindest im Entwurf)

Die Anforderungen können je nach Bundesland oder Kommune leicht variieren. Es wird daher empfohlen, sich bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde zu erkundigen.

Bearbeitungszeit

Die Bearbeitungsdauer kann je nach Bundesland und Arbeitsaufkommen der zuständigen Behörde stark variieren. In der Regel und idealerweise liegt die Bearbeitungszeit zwischen zwei Wochen und drei Monaten. Für einen reibungslosen Ablauf empfiehlt es sich, die erforderlichen Unterlagen vollständig und korrekt einzureichen.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Kosten für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung sind nicht einheitlich geregelt, da die Gebühren in den einzelnen Bundesländern und Kommunen unterschiedlich ausfallen. Die Gesamtkosten hängen außerdem vom Umfang des Antrags ab, insbesondere von der Anzahl der zu prüfenden Einheiten und der Komplexität der baulichen Gegebenheiten. Typischerweise liegen die Kosten zwischen 100€ und 500 € pro Einheit. Zusätzlich zu den Verwaltungsgebühren können Kosten für die Erstellung der erforderlichen Pläne anfallen, wenn ein Architekt oder Bauingenieur mit der Erstellung der Unterlagen beauftragt werden muss.

Rechtliche Grundlagen

Die rechtliche Grundlage für die Abgeschlossenheitsbescheinigung ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere aus § 7 WEG. Das Gesetz regelt die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen und stellt klar, dass eine solche Teilung nur mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung möglich ist. Darüber hinaus greifen die Landesbauordnungen (LBO) der einzelnen Bundesländer, die die baulichen Voraussetzungen für die Erteilung der Bescheinigung regeln. Die Anforderungen an die Trennung von Einheiten und den baulichen Zustand können je nach Bundesland leicht variieren.

Vorteile der Abgeschlossenheitsbescheinigung

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bietet zahlreiche Vorteile für Immobilienbesitzer und Investoren:

• Verkauf von Wohnungen: Ermöglicht die Aufteilung eines Gebäudes in Eigentumswohnungen, die separat verkauft werden können.
• Klarheit bei der Nutzung: Sie definiert, welche Räume zu einer bestimmten Wohneinheit gehören z. B. Keller, Garagen, Abstellräume.
• Grundbuchrechtliche Absicherung: Erst durch die Bescheinigung können separate Grundbuchblätter für die einzelnen Einheiten angelegt werden.

FAQ - Häufig gestellte Fragen:

 

Was ist die Abgeschlossenheitserklärung - kurz AB?

Die Abgeschlossenheitserklärung ist ein Nachweis, dass eine Wohnung oder eine andere Nutzungseinheit in einem Gebäude baulich so gestaltet ist, dass sie eigenständig nutzbar und von anderen Einheiten getrennt ist. Sie ist eine wichtige Voraussetzung, um Sondereigentum z. B. Eigentumswohnungen zu begründen.

Wann brauche ich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist erforderlich, wenn ein Gebäude in Wohnungseigentum oder Teileigentum aufgeteilt werden soll. Dies ist notwendig, wenn Sie für eine Wohnung oder eine gewerbliche Einheit z. B. Büro oder Laden Sondereigentum bilden und ins Grundbuch eintragen möchten. Ohne diese Bescheinigung kann die Teilungserklärung nicht notariell beurkundet und keine eigenständigen Grundbucheinträge für einzelne Einheiten vorgenommen werden.

Wer stellt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung aus?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der örtlich zuständigen Baubehörde oder in einigen Bundesländern von der Unteren Bauaufsichtsbehörde ausgestellt.

Wie viel kostet eine Abgeschlossenheitserklärung?

Die Kosten variieren je nach Bundesland und Bauamt. Typischerweise liegen die Gebühren zwischen 100€ und 500€ pro Einheit. Hinzu kommen die Kosten für die erforderlichen Pläne wie Grundriss-, Schnitt- und Lagepläne sowie die Gebühren für den Notar und die Grundbucheintragung.

Welche Pläne werden für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt?

Grundrisspläne für alle Stockwerke mit Maßangaben und Kennzeichnung der Sondereigentumsbereiche (z.B. WohnungsNr.), Schnittpläne,  Lageplan,  Raumkennzeichnung (die Räume, die zum Sondereigentum gehören, müssen durch Nummern oder Buchstaben gekennzeichnet sein),  Bestätigungen über bestimmte bauliche Anforderungen wie z. B. Schallschutz, Brandschutz können je nach Region notwendig sein. Diese Pläne müssen in der Regel von einem Architekten oder Bauingenieur erstellt werden.

Wie sieht eine Abgeschlossenheitsbescheinigung aus?

Die Bescheinigung selbst ist ein formelles Dokument, das vom Bauamt ausgestellt wird. Es bestätigt, dass eine bestimmte Einheit baulich abgeschlossen ist. Der Bescheinigung sind die Pläne als Anlagen beigefügt, auf denen die Sondereigentumsbereiche klar markiert sind.

Was ist der Unterschied zwischen einer Teilungserklärung und einer Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Abgeschlossenheitsbescheinigung: Bestätigung der Bauaufsicht, dass die Einheiten in einem Gebäude baulich abgeschlossen sind. Teilungserklärung: Rechtliches Dokument, mit dem der Eigentümer das Gebäude in Sondereigentum z. B. einzelne Wohnungen und Gemeinschaftseigentum aufteilt. Sie wird vom Notar beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine der Grundlagen für die Teilungserklärung, die notariell beurkundet und beim Grundbuchamt eingetragen wird.

Wie alt darf eine Abgeschlossenheitsbescheinigung sein?

Es gibt keine gesetzliche Altersbegrenzung für Abgeschlossenheitsbescheinigungen. Solange sich das Gebäude nicht baulich verändert hat z. B. keine Umbauten oder Erweiterungen, behält die Bescheinigung ihre Gültigkeit. Wenn jedoch Umbauten erfolgen, muss möglicherweise eine neue Bescheinigung beantragt werden.

Wie lange dauert die Ausstellung einer Abgeschlossenheitserklärung?

Die Dauer hängt von der Bearbeitungszeit der Bauaufsichtsbehörde ab. In der Regel dauert die Bearbeitung 2 bis 8 Wochen, abhängig von der Auslastung der Behörde und der Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen. Verzögerungen können entstehen, wenn Pläne fehlen oder unvollständig sind.

Unter welchen Voraussetzungen ist eine Wohnung als abgeschlossen anzusehen?

Eine Wohnung ist abgeschlossen, wenn sie folgende Voraussetzungen erfüllt - Eigener Zugang (von außen, vom Treppenhaus oder von einem Flur, der nicht zu einer anderen Einheit gehört), Verschließbarkeit der Wohnungstür, Sanitäre Einrichtungen (eigene Küche und eigenes Bad), Wohnraum, Trennwände, Schallschutz und Brandschutz. Diese Anforderungen werden im Rahmen der Abgeschlossenheitsbescheinigung geprüft.

Was gehört zum Sondereigentum einer Wohnung?

Das Sondereigentum umfasst alle Bereiche, die ausschließlich dem Eigentümer einer bestimmten Wohnung gehören. Dazu zählen die Wohnräume (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Bad, Küche) Balkone, Loggien und Terrassen, soweit dies in der Teilungserklärung festgelegt wurde. Auch die Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss nebst Lager, Abstellflächen usw gehören hierzu. Kellerräume, Abstellräume oder Dachbodenabteile, wenn sie einer Wohnung zugeordnet sind Einzelne Stellplätze, sofern sie nicht als Gemeinschaftseigentum definiert wurden.

Kann man eine Einliegerwohnung separat verkaufen?

Ja, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Es muss eine Abgeschlossheitsbescheigung, die Teilungserklärung, ein Grundbucheintrag, dass die Wohnung als eigenständige Einheit geführt wird, vorliegen. Zudem muss die die Einliegerwohnung eigene Anschlüsse haben. Wenn diese Anforderungen erfüllt sind, können Sie die Einliegerwohnung separat verkaufen. Andernfalls bleibt sie als Teil der Hauptwohnung verbunden.