Sonderkündigungsrechte des Mieter

Dieser Artikel beschäftigt sich mit den Sonderkündigungsrechten von Mietern, u.a.  bei Mieterhöhung (Ankündigung der Modernisierung, auf die ortsübliche Vergleichsmiete, bei Sozialwohnungen, Tod des Mieters bzw. Mietvertragsübernahme der Erben, Verbot der Untervermietung).

Ankündigung der Modernisierung

Bei Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme hat der Mieter das Recht das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Diese Kündigung kann allerdings nur durch einen Härteeinwand, auf den in der Modernisierungsankündigung hingewiesen werden muss, geltend gemacht werden. 

Kündigungsfristen:

• Frist für die Ankunft der Kündigung beim Vermieter: Wenn der Mieter die Modernisierungsankündigung erhalten hat, hat dieser bis zum Ende des auf die Ankündigung folgenden Monats Zeit sein Mietverhältnis schriftlich zu kündigen. Als Beispiel: Wenn der Mieter die Modernisierungsankündigung am 01.08.2024 erhält, muss dieser bis spätestens 30.09.2024 seine Kündigung geltend machen.
• Kündigungsfrist: Der Mieter hat nach seiner Kündigung einen Monat Zeit aus der Wohnung / dem Haus auszuziehen. Der Auszug muss somit bis zum Ende des auf die Kündigung folgenden Monats stattgefunden haben. Beispielsweise wenn der Mieter am 30.09.2024 dem Vermieter seine schriftliche Kündigung überbringt, hat der Bewohner bis zum 31.10.2024 Zeit aus der Wohnung auszuziehen.

Gründe für eine Sonderkündigung bei Modernisierung:

• Erhebliche Beeinträchtigung der Wohnqualität: Bei Modernisierungsarbeiten, die die Nutzung des Objekts stark einschränken oder sogar unmöglich machen (z.B. durch: Lärm, Schmutz, Staub, fehlende Heizung oder Wasserversorgung), hat der Mieter das Recht zu kündigen.
• Erhebliche Mieterhöhung: Wenn die Modernisierung zu einer erheblichen Mieterhöhung führt, die der Mieter finanziell nicht tragen kann, kann der Mieter außerordentlich kündigen.

Kündigung bei Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Der Vermieter kann die Miete schriftlich auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, darf dabei allerdings die Miete nicht innerhalb drei Jahre um mehr als 20% (in manchen Regionen 15%) anheben. Anschließend hat der Mieter zwei Monate Zeit um der Mieterhöhung zuzustimmen. 

Kündigungsfrist- und form:

• Kündigungsfrist: Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung zum Ende des übernächsten Monats ( 2 Monate nach Zugang der Kündigung ) kündigen. Als Beispiel: Wenn die Mieterhöhungserklärung am 15.01.2024 beim Mieter eingeht, kann dieser bis 31.03.2024 kündigen und das Mietverhältnis am 31.05.2024 verlassen.
• Kündigungsform: Die Kündigung muss schriftlich innerhalb der gesetzlichen Frist beim Vermieter eingehen.

Allgemeiner Ablauf:

• Zugang der Mieterhöhungsankündigung: Dieser Vorgang beschreibt den Eingang des Schreibens beim Mieter.
• Fristbeginn: Die Frist für die Kündigung beginnt ab Zugang der Erklärung.
• Kündigungserklärung: Innerhalb der Frist für die Kündigung kann der Mieter die Kündigung beim Vermieter einreichen und das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats beenden.

Allgemeines Beispiel:

Mieterhöhungsanschreiben: Eingang des Anschreibens am 17.09.2024.

Kündigungsfrist: Der Mieter kündigt spätestens zum 30.11.2024.

Beendigung des Mietverhältnisses: Das Mietverhältnis endet am 31.01.2025.

Mieterhöhung bei Sozialwohnungen

Hier gilt eine kurze Frist.  Möchte der Vermieter die Miete zum 1. Juni anheben, kann der Mieter bis zum 3. Juni kündigen; das Mietverhältnis endet dann rasch zum 31. Juli. Allerdings sind Immobilienmakler und private Vermieter hier kaum involviert.

Energieausweis

Der Mieter kann das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn der Vermieter ihm nicht rechtzeitig den Energieausweis vorlegt und dadurch nachweisbar ein Nachteil entstanden ist.

Eintritt eines Härtefalls

Bei der Sonderkündigung wegen eines Härtefalls ist dieser immer nach dem Einzelfall zu bewerten. Der Härtefall muss es unmöglich für den Mieter machen das Mietverhältnis fortzuführen.

Voraussetzungen für die außerordentliche Kündigung:

• Unzumutbarkeit der Fortsetzung: Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses muss für den Mieter aufgrund der besonderen Umstände unzumutbar sein.
• Wichtiger Grund: Der Härtefall muss eine "Ausnahmesituation" darstellen, welche nicht vorhersehbar war.
• Angemessene Kündigungsfrist: Meist ist eine außerordentliche Kündigung fristlos. Allerdings muss in einigen Fällen eine angemessene und zumutbare Kündigungsfrist eingehalten werden.

Kündigungsform- und prozess:

• Schriftliche Kündigung: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Grund / Härtefall genau darlegen.
• Beweislast: Der Mieter muss das Vorliegen des Härtefalls glaubhaft darstellen. (z.B. durch ärztliche Atteste, Arbeitsnachweise oder relevante Dokumente)

Was gilt als Härtefall?:

• Gesundheitliche Gründe: Dieser Härtefall tritt bei schweren und plötzlichen Erkrankungen ein, wenn es dem Mieter dadurch nicht mehr möglich ist in der Wohnung zu wohnen. (z.B. fehlende Barrierefreiheit, psychische Gründe)
• Berufliche Veränderungen: In dieser Situation macht ein unvorhergesehener Arbeitsplatzwechsel in ein anderes Land oder eine andere Stadt einen Umzug erforderlich.
• Familiäre Gründe: Bei Trennungen oder Scheidungen ist es nach Auszugs des Partners in manchen Fällen unzumutbar den Vertrag weiterhin zu halten.
• Pflegebedürftigkeit: Wenn der Mieter oder eine nahe stehendes Familienmitglied pflegebedürftig wird, ist ein Umzug in ein Pflegeheim oder zu einer Betreuungsperson notwendig.
• Finanzielle Notlage: Die Mietzahlung kann durch einen plötzlichen und starken Verlust des Einkommens (z.B. durch Arbeitslosigkeit oder Insolvenz) unzumutbar werden.

Reaktion des Vermieters:

Der Vermiete hat die Wahl, ob er die außerordentliche Kündigung akzeptiert oder ob er diese anfechtet und vor Gericht geht um den Härtefall zu prüfen.

Beispiel 1:

Der 72-Jährige Herr Müller erkrankt plötzlich schwer und kann durch diese Erkrankung die Treppen im Haus ohne Aufzug nicht mehr bewältigen. Dieser kündigt das Mietverhältnis außerordentlich.

Beispiel 2:

Frau Grusel verliert Ihren Arbeitsplatz, da die Firma sofort schließen musste. Dadurch kann sie die Miete nicht mehr aufbringen und verfasst eine außerordentliche Kündigung an Ihren Vermieter Herr Günther.

Tod eines / des Mieters  – endet der Mietvertrag automatisch bzw. wer kündigt?

Selbst wenn der Mieter verstirbt, wird der Vertrag nicht automatisch aufgelöst. Nach Tod eines Mieters wird das Mietverhältnis entweder von anderen Personen übernommen oder von den Erben des Verstorbenen gekündigt.

Übergang des Mietverhältnisses:

• Mitbewohner im Haushalt:   ->Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner: Diese Art von Mitbewohner treten automatisch in das Mietverhältnis ein und werden der neue Vertragspartner.

->Kinder oder andere Familienangehörige: Kinder oder Familienangehörige können auch in den Mietvertrag eintreten, wenn sie zum Zeitpunkt des Todes mit dem Mieter zusammengelebt haben. Allerdings müssen diese den Eintritt in das Mietverhältnis dem Vermieter mitteilen.

• Erben: Wenn der verstorbene Mieter keine Mitbewohner hatte, wird das Mietverhältnis auf die Erben übertragen. Die Erben treten in alle Rechte und Pflichten des Verstorbenen ein, sind aber nicht verpflichtet den Vertrag fortzusetzen. Bei Erben gibt es die Besonderheit, dass diese ohne jegliche Mieterhöhung in das Mietverhältnis einsteigen. Somit bleibt die Miete und der Vertrag genau gleich. Der Vermieter kann diesem auch nicht widersprechen.

Kündigungsmöglichkeiten:

• Mitbewohner/Ehepartner, welcher den Vertrag nicht mit unterschrieben hat: Diese Mitbewohner können den Mietvertrag innerhalb eines Monats nach dem Tod des Mieters kündigen.
• Mitbewohner/Ehepartner, welcher den Vertrag mit unterschrieben hat: Ehepartner oder Mitbewohner, die den Vertrag unterschrieben haben, können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen.
• Erben: Die Erben des Verstorbenen können das Verhältnis nach einer Überlegungsfrist von 1 Monat mit einer Frist von 3 Monaten schriftlich und ohne Angabe von Gründen kündigen.

Was passiert, wenn keiner den Mietvertrag übernimmt:

• Wenn keiner der Mitbewohner oder Erben das Mietverhältnis fortsetzen möchten, kann entweder ein Erbe oder der Vermieter den Vertrag kündigen. Danach muss die Wohnung wie bei einem regulären Mietverhältnis geräumt werden.

Verbot zur teilweisen oder ganzen Untervermietung – Standard- oder besondere Kündigungsfrist?

Verweigert der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung, kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Es sei denn, der vorgeschlagene Untermieter ist dem Vermieter nicht zumutbar. Es reicht dabei nicht aus, den Vermieter lediglich allgemein um Erlaubnis zur Untervermietung zu bitten; es muss ihm eine konkrete Person vorgeschlagen werden. Anfang 2014 wurde vom BGH die „touristische Untervermietung“ über Airbnb usw. pauschal als erlaubnisbedürftig angesehen.

FAQ - Häufig gestellte Fragen:

 

Was fällt unter Sonderkündigungsrecht?

Unter das Sonderkündigungsrecht fallen Kündigungen des Mietvertrags, die aufgrund besonderer Umstände wie Mieterhöhungen, Umzug ins Ausland oder gesundheitliche Gründe ohne Einhaltung der regulären Kündigungsfristen möglich sind.

Bei welchen Mieterhöhungen hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht?

Ein Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht bei einer Mieterhöhung, die über die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze hinausgeht, wobei er innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Mieterhöhung kündigen kann.

Wann hat man als Mieter ein Sonderkündigungsrecht?

Ein Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht, wenn er aufgrund von Mieterhöhungen, Renovierungen, Verkauf der Wohnung, Umzug ins Ausland oder gesundheitlichen Problemen vorzeitig kündigen möchte.

Wann kann ich als Mieter außerordentlich kündigen?

Ein Mieter kann außerordentlich kündigen, wenn der Vermieter vertragliche Pflichten wie die Instandhaltung der Wohnung nicht erfüllt oder unbehebbaren Mängel wie Schimmelbefall bestehen, die den Gebrauch der Wohnung erheblich beeinträchtigen.

Wann kann ein Mieter vorzeitig kündigen?

Ein Mieter kann vorzeitig kündigen, wenn ein Sonderkündigungsrecht besteht, z.B. bei Mieterhöhung, Umzug ins Ausland oder gesundheitlichen Problemen, die den Umzug notwendig machen.

Wann hat man Sonderkündigungsrecht für eine Wohnung?

Ein Sonderkündigungsrecht für eine Wohnung hat der Mieter bei bestimmten Mieterhöhungen, Änderungen der Betriebskosten, Widerspruch gegen eine Modernisierungsmaßnahme oder nach dem Tod des Vermieters.

Wann muss ich die 3 Monate Kündigungsfrist nicht einhalten?

Die 3-monatige Kündigungsfrist muss nicht eingehalten werden, wenn der Mieter aus einem wichtigen Grund (z.B. gesundheitliche Gründe, Mängel an der Wohnung, Umzug ins Ausland) außerordentlich kündigt.

Wie kommt man aus der Mietbindung raus?

Eine Mietbindung kann in der Regel nur durch Vereinbarungen im Mietvertrag, Abfindungen oder besondere gesetzliche Regelungen (z.B. Sozialwohnung) aufgehoben werden.

Wie komme ich fristlos aus einem Mietvertrag?

Ein Mieter kann fristlos aus einem Mietvertrag kündigen, wenn erhebliche Mängel wie Schimmelbefall oder Vertragsverletzungen durch den Vermieter vorliegen und diese trotz Abmahnung nicht behoben werden.

Wie lange ist die Kündigungsfrist für eine Wohnung bei Todesfall?

Die Kündigungsfrist für eine Wohnung im Todesfall beträgt in der Regel 3 Monate, wobei die Erben den Mietvertrag mit der gleichen Frist kündigen können.

Wie lange muss man noch Miete zahlen bei Todesfall?

Die Miete muss bis zum Ende der Kündigungsfrist (in der Regel 3 Monate) weitergezahlt werden, auch wenn der Mieter verstorben ist, es sei denn, der Mietvertrag wird fristlos oder mit Sonderkündigungsrecht beendet.

Wer zahlt die Wohnungsauflösung bei Erbausschlagung?

Die Wohnungsauflösung bei Erbausschlagung muss vom Erben oder der Erbengemeinschaft übernommen werden, wenn diese das Erbe annehmen, andernfalls fallen die Kosten dem Vermieter oder einem Dritten zu.

Hat man Sonderkündigungsrecht bei Umzug ins Ausland?

Ja, der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht bei Umzug ins Ausland, wenn die Lebensumstände sich erheblich ändern und ein vorzeitiger Auszug notwendig ist, dies muss jedoch im Einzelfall geprüft werden.

Wie lange ist die Kündigungsfrist für eine Wohnung bei Schimmel?

Bei Schimmelbefall beträgt die Kündigungsfrist für eine Wohnung je nach Schwere des Schadens 3 Monate, wenn der Vermieter nicht innerhalb einer angemessenen Frist Abhilfe schafft.

Kann ich bei Schimmel in der Wohnung sofort ausziehen?

Ja, bei erheblichen Schimmelproblemen, die den Wohnwert stark beeinträchtigen und nicht schnell behoben werden, kann der Mieter sofort ausziehen, wenn eine fristenlose Kündigung gerechtfertigt ist.