Messie Wohnung oder Haus verkaufen / Rechtssicherer Kaufvertrag mit oder ohne Entrümpelung?

Nicht jedes Mietverhältnis für eine Wohnung oder ein Haus endet planmäßig mit einer ordentlichen Rückgabe der Immobilie an den Vermieter. Manchmal ist bei einem Mietrückstand auch eine Räumungsklage notwendig, damit Sie sich von einem schwierigen Mieter trennen können.

Gerade langjährige Mietverhältnisse können durch Arbeitslosigkeit, schwere Krankheiten oder auch psychischen Krisen des/der Mieter herausfordernd werden. Manchmal geht die "nichts mehr wegwerfen können" Neigung mit einer unregelmäßigen Zahlung der Mieter oder einem kompletten Mietausfall einher. Gerade für Vermieter, die auf den monatlichen Mieteingang zur Unterstützung in der Rente oder zur Bezahlung der Bankkredite angewiesen sind, kann dies oftmals eigene Liquiditätsengpässe auslösen. Sobald der gerichtliche Aufwand für die Räumung erledigt ist und leider einige Kosten für die Räumungsklage, den Anwalt sowie den Gerichtsvollzieher angefallen sind, steht im nächsten Schritt die Entsorgung der Möbel und des "gesammelten Gutes in der Wohnung" an. Auch eine Gartenpflege mit Rückschnitt von Bäumen oder Sträuchern sowie eine Entsorgung von evtl. gesammelten Schrott kann anstehen. Falls Sie selbst einige Kilometer von Ihrer Immobilie entfernt wohnen oder  aus gesundheitlichen bzw. beruflichen Gründen nicht vor Ort sein können, kann dies schnell zur emotionalen und finanziellen Belastung werden.

Wer übernimmt das Entrümpeln meiner Immobilie ?

Auch bei Tod eines Mieters kann es sein, dass die Wohnungsauflösung und Entrümpelung in die Hände des Vermieters fällt. Üblicherweise kümmern sich die Erben um den Nachlass und räumen die Wohnung bzw. das Mietshaus. Falls keine Erben vorhanden sind, ist es Ihre Aufgabe, sich um die Räumung und Entsorgung der Möbel, des Inventars und sonstiger Hinterlassenschaften zu beschäftigen. Natürlich haben Sie die rechtlichen Vorgaben zur Pflege des Mietereigentums zu beachten. Hab und Gut des Mieters darf nicht ohne weiteres entsorgt werden. Evtl. ist sogar eine Einlagerung auf Kosten des Vermieters rechtlich nötig.

Lohnt ein Verkauf der Messie Wohnung ohne Renovierung ?

Wenn das eigene Nervenkostüm schon angespannt ist, sofern Sie nur an ihre Immobilie denken, kann ein Verkauf eine gute Option sein.  Der Käufer übernimmt die Abwicklung, Räumung und die anstehenden Renovierungen an der Wohnung bzw. am Haus und Sie sind diese Sorgen los.

Der ideale Weg ist der Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung an erfahrene Investoren, die „wissen was Sache ist“. 

 

Welche Wertminderung hat ein Schimmel, Wasserschaden, Baumängel, Renovierungsstau bzw. Schädlinge im Haus oder in der Wohnung ?

Pauschal lässt sich dies erst nach konkreter Untersuchung und Kostenkalkulation durch einen Handwerker für die anstehenden Renovierungen bzw. Sanierungen oder Experten für Schimmel bzw. Wasserschaden sagen. Ein Verkauf ist dennoch möglich, die Schäden werden entsprechend eingespreist.

 

12 Tipps zur Durchführung des Verkaufs:

1. Aufräumen und Entrümpeln:

• Professionelle Hilfe: Da sich der Mieter meist "nicht zum Aufräumen motivieren" lässt kann es sinnvoll sein, einen professionelle Entrümplungsdienst einzusetzen, welcher Erfahrung mit der Auflösung von Messie-Haushalten hat. Dieser kann Ihnen helfen, das Haus oder die Wohnung schnell und effizient zu leeren.

2. Reinigung und Renovierung - bei Mieterfreien Immobilien oder nach Auszug des Bewohners / evlt. verstorbenen Eigentümers:

• Grundreinigung - Entrümpelung - Entsorgung (kann auch der Käufer übernehmen): Wenn Sie eine passende Entrümplungsfirma gefunden haben und die Gegenstände entsorgt sind, ist eine gründliche Reinigung notwendig. Besonders bei Geruchsproblemen sind auch spezielle Reinigungen hilfreich.
• Renovierung: Durch kleine Renovierungen (z.B.: Streichen, neue Böden, Fugen erneuern, usw.) kann die Immobilie attraktiver gemacht werden und der Verkaufspreis erhöht werden. 

3. Dokumentation des Zustands:

• Fotos: Fotos von dem aktuellen Zustand sind wichtig, da ein potenzieller Käufer schon im Exposé erkennen kann, welche Herausforderungen bzw Probleme auf ihn zukommen könnten.
• Offene Kommunikation: Um späteren Ärger mit dem Kaufinteressenten oder sogar eine Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages zu vermeiden, sollten Sie ehrlich und offen über die echte Situation und Schwierigkeiten in der Immobilie kommunizieren.

4. Wertbestimmung:

• Immobilienmakler: Ein Immobilienmakler kann den Wert der Immobilie, auch mit Berücksichtigung des aktuellen Zustands, realistisch einschätzen.
• Marktanalyse: Damit Sie eine objektive Sicht auf den Marktpreis bekommen, sollten Sie sich ähnliche Inserate in dieser Umgebung anschauen.und einen Abschlag in Höhe der Kosten vornehmen

5. Verkauf:

• Direktverkauf an Investoren: Meistens kaufen Investoren oder Firmen Immobilien unter dem Marktwert, aber dafür in jedem Zustand, schnell und ohne große Aufwendungen.
• Traditioneller Verkauf: Solang die Immobilie in einem annehmbaren Zustand ist, kann diese auch über einen Makler auf dem normalen Markt verkauft werden, wobei die Preisvorstellung an den Zustand angepasst werden sollte.

6. Rechtliche Aspekte:

• Rechtliche Beratung: Manchmal ist es sinnvoll einen Anwalt hinzuzuziehen, besonders wenn es um Verpflichtungen, Schulden und Erbschaften geht.
• Offenlegungspflichten: bei Wasserschaden, unregelmäßiger Mietzahlung, Hausbock- Befall: Da es aus juristisher Sicht einne Offenlegungspflichten gegenüber dem Käufer gibt, sollten Sie sich vor dem Kauf unbedingt darüber informieren, über welche Problematiken Sie den Käufer aufklären müssen. In Deutschland müssen Sie den Käufer beispielsweise über Wasserschäden, unregelmäßige Mietzahlungen, Hausbock-Befall, usw. informieren.

7. Zielgruppe identifizieren:

• Investoren: Immobilieninvestoren sind oft die richtigen Käufer für renovierungsbedürftige Immobilien. Diese kaufen häufig aus vorhandenem Kontoguthaben und schnell, wodurch der Kaufprozess vereinfacht wird.
• Do-it-yourself-Käufer: Wenn Ihre Immobilie noch Potential hat, sind Käufer, die nach günstigen Immobilien suchen, um diese selbst nach ihren eigenen Vorstellungen zu renovieren, oft auch eine gute Zielgruppe. 

8. Marketing und Präsentation:

• Ehrliche Beschreibung: In der Objekt-Beschreibung Ihres Inserates sollten Sie ehrlich und deutlich die nötigen Renovierungen, aber auch die möglichen Chancen der Immobilie erwähnen.

9. Preisverhandlung:

• realistische Preisvorstellung: Der Preis sollte weder zu hoch noch zu niedrig angesetzt sein, da ein zu hoher Preis einen möglichen Käufer abschrecken könnte und ein zu niedriger Preis "einen Massenansturm" bei den Interessenten auslösen könnte.
• Flexibilität: Besonders wenn der Käufer die Renovierungen oder ähnliche Arbeiten selbst übernehmen muss, sollten Sie dazu bereit sein, über den Preis zu verhandeln. Oder Sie ziehen einen Immobilienmakler zur Seite, der Erfahrung im Verkauf von renovierungsbedürftigen Objekten hat..

10. Finanzielle Anreize:

• eingeschränkte Finanzierungsmöglichkeiten: Da nicht jede Bank eine Messie-Immobilie finanziert, besonders wenn die Wohnung oder das Haus ohne Besichtigung verkauft werden soll, weil der Bewohner/Mieter/ "Mitversteigerte" den Zutritt vor dem Kauf verweigert, sollten Sie mit eingeschränkten Finanzierungsmöglichkeiten der Interessenten rechnen.

11. Schnellverkauf oder Höchstpreis:

• Prioritäten setzen: Käufer, welche Immobilien in derartigen Zuständen kaufen, wissen um deren Preis und werden selten Höchstpreis zu zahlen, da Sie die Kosten der Renovierungsarbeiten mit einkalkulieren. Somit müssen Sie festlegen, ob Ihnen ein schneller Verkauf wichtig ist oder ob Sie den höchstmöglichen Preis erzielen möchten. 

12. Steuerliche und rechtliche Überlegungen:

• Steuerliche Folgen: Aktuell gibt es aus meiner Sicht keine steuerlichen Folgen, mit der Ausnahme der 10-Jährigen-Spekulationsfrist. Über den steuerfreien Immobilienverkauf können Sie sich gerne hier auf unserer Website informieren. 
• Kaufvertrag: Damit Sie sich auch im notariellen Kaufvertrag maximal absichern können, sollten Sie möglichst alle relevanten Probleme  im Kauffvertragstext mit aufnehmen lassen.

 

 

Scheitert nun der Immobilienverkauf ?

Nein.   Sie sind bei uns richtig für den Verkauf auch bei problematischen Mietern. Die Lösung ist– Verkauf an professionelle Investoren, die „wissen was Sache ist“. Auch "Messie-Wohnungen" oder Immobilien, in denen eine Person verstorben ist (sog. Tatortwohnung) lassen sich verkaufen. Das Entrümpeln (Wohnungsauflösung) übernimmt der Käufer. 

Gleichzeitig wird der Verkäufer vor Haftungen aus der fehlenden Besichtigung im Kaufvertrag absichert. Wir haben bereits mehrere Immobilien in Augsburg, München, Grassau/Marquartstein am Chiemsee, Karlsfeld, Salzhemmendorf bei Hannover Niedersachsen und Unterhaching ohne Besichtigung verkaufen können. Gerne bieten wir Ihnen diesen Service auch in Berlin, Ingolstadt, Leipzig, Nürnberg, Fürth, Erlangen, Rosenheim, Passau, Stuttgart, Ulm und Würzburg an.  Weitere Orte gerne auf Anfrage.

 

Sie haben Fragen - gerne hören wir von Ihnen am Telefon 089 6494870 oder Email an info@happy-immo.de

 

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FAQ - Häufig gestellte Fragen:

 

Was ist eine Messie-Wohnung oder ein Messie-Haus?

Eine Messie-Wohnung ist eine Immobilie, die durch übermäßiges Sammeln von Gegenständen durch den Bewohner unbewohnbar, zugestellt oder stark verschmutzt ist. Sie kann schwer zugänglich sein und oft mit Müll, Geruchsproblemen oder Schädlingen belastet sein.

Wer ist für die Entrümpelung verantwortlich?

Die Entrümpelung kann entweder durch den Verkäufer organisiert oder direkt dem Käufer überlassen werden. Nach dem Tod eines Mieters sind zunächst die Erben für die Wohnungsauflösung zuständig. Wenn keine Erben vorhanden sind oder diese untätig bleiben, liegt die Verantwortung beim Vermieter, der sich an die gesetzlichen Vorgaben halten muss. Alternativ können professionelle Entrümpelungsdienste beauftragt werden.

Lohnt es sich, eine Messie-Wohnung ohne Entrümpelung oder Renovierung zu verkaufen?

Ja, ein Verkauf ohne vorherige Entrümpelung oder Renovierung kann sinnvoll sein, insbesondere wenn der emotionale oder finanzielle Aufwand für Sie zu groß ist. Investoren übernehmen oft diese Arbeiten und kaufen auch stark renovierungsbedürftige Objekte.

Was kostet es, eine Messi Wohnung ausräumen zu lassen?

Die Kosten für das Ausräumen einer Messi-Wohnung variieren je nach Größe, Grad der Unordnung und Region und liegen meist zwischen 500 und 4.000 Euro für kleinere bis mittelgroße Wohnungen. Bei stark zugemüllten oder größeren Wohnungen oder Häusern können die Kosten auch 3.000 bis 25.000 Euro betragen.

Wie beeinflussen Schäden den Wert der Immobilie?

Schäden wie Schimmel, Wasserschäden, Baumängel oder ein Renovierungsstau mindern den Wert der Immobilie. Der genaue Wertverlust hängt von der Art und dem Umfang der Schäden ab und wird oft durch Gutachter; Immobilienmakler oder Handwerker ermittelt. Käufer kalkulieren diese Kosten ein, was sich im Kaufpreis widerspiegelt.

Wer kauft problematische Immobilien?

Häufig sind es Investoren, die auf renovierungsbedürftige Immobilien spezialisiert sind und diese als Sanierungsobjekte nutzen. Auch Privatpersonen, die nach günstigen Objekten suchen und bereit sind, selbst zu renovieren, kommen als Käufer für Problemimmobilien infrage.

Was sollte im Kaufvertrag stehen, wenn es sich um eine Messiewohnung handelt ?

Alle bekannten Mängel und Probleme der Immobilie müssen im Kaufvertrag offengelegt werden. Dies schützt den Verkäufer vor späteren Haftungsansprüchen. Zusätzlich können Klauseln aufgenommen werden, die den Käufer auf die Übernahme der Entrümpelung und Renovierung verpflichten. Ein Hinweis kann lauten "der Käufer ha die Wohnung / das Haus besichtigt und kauft es im derzeitigen, ungeräumten Zustand. Die Entrümpelung ist Sache des Käufers. Dem Käufer ist der Renovierungszustand gemäß der Besichtigung vom xx.xx.xxxx bekannt. Falls nicht besichtigt werden konnte:  "Der Käufer kauft die Immobilie ohne Besichtigung. " - konkrete Rechtsberatungen dazu übernimmt gerne der Notar oder Rechtsanwälte.

Gibt es rechtliche Besonderheiten bei einem Verkauf von einer Messiewohnung?

Ja, Verkäufer haben eine Offenlegungspflicht gegenüber den Käufern. Das bedeutet, dass bekannte Schäden, Mietausfälle oder andere Belastungen der Immobilie dem Käufer mitgeteilt werden müssen. Außerdem sollte rechtlicher Rat eingeholt werden, um alle Aspekte des Verkaufs – insbesondere bei Messie-Wohnungen oder Tatortwohnungen – korrekt zu regeln.

Kann man einem Messie die Wohnung kündigen?

Ja, das Mietverhältnis kann gekündigt werden, wenn er durch starken Ungezieferbefall, Müll oder unzumutbare Verhältnisse den Mietvertrag verletzt. Zunächst muss der Vermieter jedoch eine Abmahnung aussprechen und dem Mieter eine Frist zur Beseitigung der Mängel setzen, bevor eine Kündigung erfolgen kann.

Wann gilt eine Wohnung als verwahrlost?

Eine Wohnung gilt als verwahrlost, wenn sie in einem Zustand ist, der die Gesundheit der Bewohner oder anderer gefährdet, beispielsweise durch extreme Verschmutzung, Schimmelbildung oder eine unsachgemäße Entsorgung von Müll. Auch das Fehlen grundlegender Einrichtungen wie funktionierende Sanitäranlagen oder Heizung kann eine Wohnung als verwahrlost klassifizieren.