Grundbuch – Wissenswerte Tipps über den Immobilienübergang vom Verkäufer zum Käufer
In Deutschland sind sämtliche Grundstücke erfasst und im sogenannten Grundbuch registriert. Dies ist ein beschränkt-öffentliches Register, in dem die Wirtschafts- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken dargelegt und festgehalten werden. Für jedes Grundstück wird ein gesondert geführtes Grundbuchblatt angelegt. Das Grundbuch wird vom Amtsgericht der jeweiligen Kommunen geführt. Verkäufer und Käufer von Immobilien in München und dem Landkreis München finden das zuständige Amtsgericht in der Infanteriestraße 5, welches für alle ihre Belange zuständig ist: (http://www.justiz.bayern.de/gericht/ag/m/zustand/verfahren/vf_Grundbuchamt.php).
Das Grundbuch – was steckt dahinter? Wie ist es aufgeteilt ?
Das Grundbuch setzt sich aus fünf Teilen zusammen und betrifft sowohl Bestandsimmobilien als auch Neubauten auf Grundstücken. Eine Besonderheit stellen Erbbaurechtsgrundstücke dar.:
1. Aufschrift
Die Grundbuch Aufschrift, auch Grundbuch Deckblatt genannt, enthält die Bezeichnung des zuständigen Amtsgerichts, die Nummer des Blattes sowie in der Regel den Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk.
Auch werden in der Aufschrift Sonderfälle wie Erbbaugrundbuch, Wohnungserbbaugrundbuch , Teileigentumsgrundbuch oder ähnliches vermerkt
2. Bestandsverzeichnis
Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs werden nach laufenden Nummern sortiert, die Grundstücke aufgeführt. Es besteht aus Angaben, die vom Katasteramt(LINK zum Abschnitt Katasteramt) vorgeschrieben werden. Diese Angaben beinhalten Gemarkung (= Flächeneinheit), Flur, Flurstück, Nutzungsart, Lage und Fläche.
In das Bestandsverzeichnis können mit dem Grundstück verbundene Rechte (Grunddienstbarkeiten ) z.B. Wegerechte oder Kanalleitungsrechte vermerkt werden.
3. Abteilung I : Eigentümer
Die Abteilung I des Grundbucheintrages gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse am Grundstück und die Grundlage des Eigentumserwerbs.
Dabei wird unterschieden zwischen:
- Alleineigentum: Eine natürliche oder juristische Person oder Personenhandelsgesellschaft ist alleiniger Eigentümer.
- Miteigentum an Bruchteilen: Zwei oder mehreren Personen steht das Miteigentum zu. Jeder Teileigentümer kann über seinen Miteigentumsbruchteil frei verfügen (z. B. Ehepaare).
- Gesamthandseigentum: Zwei oder mehreren Personen steht gemeinsam das Eigentum zu. Sie können deshalb nur gemeinsam verfügen (z. B. bei einer Erbengemeinschaft).
Zudem wird festgehalten unter welchen Bedingungen das Grundstück an den Besitzer übergegangen ist. Unterschieden wird zwischen:
Auflassung: Käufer und Verkäufer haben sich in Anwesenheit eines Notars über den Eigentumsübergang eines Grundstücks/einer Immobilie geeinigt.
Erbschein oder Testament mit Eröffnungsprotokoll: Wenn der Eigentumsübergang durch einen Todesfall eintritt.
Zuschlag: Wenn der Eigentumsübergang durch einen Zuschlag in der Zwangsversteigerung erfolgt ist
4. Abteilung II: Beschränkungen und Belastungen des Grundstücks und Persönliche Dienstbarkeiten
In Abteilung II werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt (mit Ausnahme des Grundpfandrechts, das in Abteilung III eingetragen ist). Unter Lasten fallen Umstände wie Reallasten, Vorkaufsrechte, Nießbrauch oder das Erbbaurecht. Beschränkungen umfassen beispielsweise Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke
Wichtig für Immobilienkäufer ist hier die Auflassungsvormerkung:
Diese wird im Kaufvertrag für den Käufer vereinbart und in das Grundbuch eingetragen. Damit ist das Grundbuch für den geplanten Eigentumsübergang „gesperrt“, damit die Immobilie gesichert an den Käufer nach dessen Kaufpreiszahlung übertragen werden kann.
5. Abteilung III: Grundpfandrechte – Hypothek – Grundschuld – Rentenschuld
In Abteilung III des Grundbuches werden alle Grundpfandrechte eingetragen. Hierunter werden Grundschulden und Hypotheken verstanden.
Üblicherweise erfordert ein Immobilienkauf die Aufnahme eines Bank- oder Bauspardarlehens. Die Bank des Käufers sichert sich hier durch Eintragung von Grundschulden ab.
FAQ - Häufig gestellte Fragen:
Wie setzt sich das Grundbuch zusammen?
Das Grundbuch besteht aus mehreren Abteilungen, die jeweils unterschiedliche Informationen zu einem Grundstück oder einer Immobilie enthalten. Es gibt in der Regel die Aufschrift, das Bestandsverzeichnis sowie drei Abteilungen: Abteilung 1, Abteilung 2 und Abteilung 3.
Was beinhaltet das Grundbuch?
Das Grundbuch enthält rechtliche Informationen zu Grundstücken, wie Eigentümerverhältnisse, Belastungen (z. B. Hypotheken, Grundschulden, Dienstbarkeiten) und Rechte, die mit dem Grundstück verbunden sind.
Was steht in welcher Abteilung im Grundbuch?
Abteilung 1 enthält die Angaben zum Grundstück, wie die Flurstücknummer und den Eigentümer. Abteilung 2 verzeichnet Belastungen wie Wegerechte oder Nutzungsrechte Dritter. Abteilung 3 listet Hypotheken, Grundschulden, Sicherungshypotheken oder andere Grundpfandrechte auf.
Welchen Inhalt haben die Grundbuchblätter?
Die Grundbuchblätter enthalten alle relevanten Informationen zu einem Grundstück, einschließlich der Identifizierung des Grundstücks, der Eigentümer sowie aller Rechte und Belastungen, die auf dem Grundstück liegen.
Was beinhaltet ein Grundbuchauszug?
Ein Grundbuchauszug gibt einen detaillierten Überblick über die Eintragungen eines Grundstücks, einschließlich der Eigentümer, Rechte und Belastungen. Er dient oft als Nachweis für rechtliche Transaktionen.
Was steht im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs?
Das Bestandsverzeichnis listet die genaueren Daten und Merkmale des Grundstücks, wie Flurstücknummer, Lage, Größe und Bebauungsart (Gebäude, Freifläche, Ackerland, Wald usw).
Was heißt BV-Nr. im Grundbuch?
Die BV-Nr. (Bestandsverzeichnis-Nummer) ist eine Referenznummer im Grundbuch, die einem bestimmten Grundstück zugeordnet wird.
Was steht im Grundbuch Abteilung 2 und 3?
Abteilung 2 enthält Rechte und Belastungen wie Dienstbarkeiten, Wegerechte und Mietverhältnisse. Abteilung 3 umfasst Sicherheiten wie Hypotheken oder Grundschulden, die auf dem Grundstück lasten.
Welche Daten stehen im Grundbuch?
Im Grundbuch stehen Daten zu den Eigentümern, dem Grundstück (Lage, Größe), und eventuellen Rechten und Belastungen, die auf dem Grundstück liegen (z. B. Hypotheken, Dienstbarkeiten).
Was darf nicht im Grundbuch stehen?
Im Grundbuch dürfen keine personenbezogenen Daten wie Geburtsdaten, Einkommensverhältnisse oder Informationen zu persönlichen Lebensverhältnissen stehen.
Was bedeutet VN im Grundbuch?
Die Abkürzung „VN“ im Grundbuch steht für „Veränderungsnachweis" und bedeutet, dass hier entweder Grundstücksteillächen verkauft, zugeordnet oder neu aufgeteilt wurden.
Was steht in der Grundakte?
In der Grundakte sind alle relevanten Dokumente und Vorgänge zu einem Grundstück gespeichert, einschließlich der Anträge, Verträge und Unterlagen, die zu den Eintragungen im Grundbuch geführt haben.
