Welche Kündigungsrechte haben Vermieter von Wohnung und Haus?
Dieser Artikel gibt wertvolle Tipps über die stets außerordentlichen und meist fristlosen Kündigungsrechte von Vermietern von Wohnung und Haus.
Teil 6 der Artikelserie: Der Mietvertrag
Zahlungsverzug der Miete oder Nebenkosten
Befindet sich der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Höhe eines Betrages in Verzug, der eine Monatsmiete übersteigt, oder befindet er sich insgesamt in der Höhe eines Betrages in Verzug, der zwei Monatsmieten erreicht, kann der Vermieter kündigen (auf Bayrisch – 2 Mieten). Dem Mieter wird ist gestattet diese Kündigung unwirksam zu machen, indem er sämtliche Rückstände (also auch die nach der Kündigung weiter entstandenen) begleicht. Diese sog. „Schonfrist“ endet jedoch 2 Monate, nachdem der Mieter eine Räumungsklage wegen der Kündigung zugestellt bekommen hat; danach bleibt die Kündigung auf jeden Fall wirksam.
Wurde dem Mieter allerdings innerhalb der letzten zwei Jahre bereits einmal wegen Zahlungsverzugs gekündigt und hat er durch nachträgliche Zahlung die Kündigung verhindern können, darf er nicht ein zweites mal von der „Schonfrist“ profitieren; die zweite Kündigung bleibt dann auf jeden Fall wirksam.
Der Vermieter darf bei der Frage des Zahlungsverzugs nur die laufende Miete berücksichtigen, d.h. in die Berechnung dürfen keine einmaligen Beträge wie z. B. Betriebskostennachzahlungen, Kaution, Verzugsschaden, Anwaltskosten etc. einfließen.
In die Kündigung ist der Zahlungsverzug als Grund anzugeben und auch der Gesamtrückstand aufgeführt sein. Eine Abmahnung oder Kündigungsandrohung wegen Verzug ist nicht nötig.
Auch eine regelmäßig verspätet gezahlte Miete gestattet dem Vermieter, das Mietverhältnis zu beenden. Will ein Vermieter den Vertrag nachhaltig beenden, kann es sinnvoll sein, neben der außerordentlichen Kündigung auch hilfsweise eine ordentliche im selben Brief auszusprechen.
Nichtzahlung der Kaution
Relativ neu ist, dass im § 549, 2a BGB seit der Mietrechtsänderung in 2013 auch die Nichtzahlung der Kaution als Grund für die fristlosen Kündigung gestattet ist. Vermieter dürfen das Mietverhältnis seit kurzem auch ohne Abmahnung fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in einer Höhe von mindestens 2 Kaltmieten in Verzug ist.
Der Mieter kann dies heilen, in dem er die Kaution zeitnah erbringt.
Diese Neuregelung gilt nur für Mietverhältnisse, die ab Inkrafttreten der Mietrechtsänderung abgeschlossen wurden. Für bestehende Mietverhältnisse bleibt es wohl bei der bisherigen Rechtslage. Überwiegend wird auch hier ein Recht zur fristlosen Kündigung nach vorheriger Abmahnung angenommen.
Grundsätzliche Informationen zur Mietkaution können Sie hier nachlesen: Wissenswertes Mietkaution
Störung des Hausfriedens / Beleidung durch den Mieter
Liegt eine nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Mieter bzw. dessen regelmäßiger Besucher vor, rechtfertigt dies nach einer vorherigen erfolglosen Abmahnung die Kündigung des Mietverhältnisses.
Auf eine vorherige Abmahnung kann nur ausnahmsweise in folgenden Fällen verzichtet werden:
Dies hat sich mittels der Mietrechtsreform 2001 geändert. „Besondere Gründe“, die einen Verzicht auf eine Abmahnung rechtfertigen, dürften nur noch in sehr seltenen Ausnahmefällen vermutet werden. Schriftform mit Beweisen (Datum, Uhrzeit, Vergehen) ist allerdings erforderlich.
Steigt die Dauerparty im Appartement im Glockenbach zu ausschweifend oder ist im vermieteten Reihenhaus in Oberhaching „ein tägliches 10 Stundenstreiten der Mieter normal“ , dürfen sogar die Mitbewohner im (Nachbar-)Haus einen Vermieter verpflichten, einer Mietpartei fristlos den Mietvertrag mit der Begründung der Störung des Hausfriedens zu kündigen. Dazu gibt es mehrere Urteile.
Allerdings hat die Belästigung schon gravierend zu sein; beispielsweise gehören dazu:
- Beleidigungen des Vermieters oder der Mieter untereinander
- Lärm insbesondere zu Nachtzeit
- Sachbeschädigungen, Diebstahl (auch Stromdiebstahl)
- häufige intensive (sexuelle) oder diskriminierende Belästigungenanhaltende
- Missachtung der Hausordnung
- Müllabstellen im Treppenhaus usw.
- Prostitution oder Drogenhandel in der Wohnung
FAQ - Häufig gestellte Fragen:
Bei welchen Gründen kann ein Vermieter kündigen?
Ein Vermieter kann kündigen, wenn er Eigenbedarf anmeldet, der Mieter mit der Miete im Rückstand ist, vertragliche Pflichten verletzt, die Wohnung unbefugt nutzt, Mietzahlungen ohne triftigen Grund verweigert oder schwerwiegende Vertragsverletzungen begeht.
Kann man Mieter nach Kauf kündigen?
Ja, ein neuer Eigentümer kann einem Mieter nach dem Kauf kündigen, wenn er Eigenbedarf anmeldet, muss jedoch die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten und den Eigenbedarf konkret begründen.
Was ist erleichtertes Kündigungsrecht?
Das erleichterte Kündigungsrecht ermöglicht es Vermietern unter bestimmten Bedingungen, wie Eigenbedarf oder wirtschaftlichen Gründen, die Kündigung schneller oder mit vereinfachten Anforderungen durchzuführen, wobei die gesetzlichen Fristen und Vorgaben dennoch eingehalten werden müssen.
Kann einem Mieter gekündigt werden, wenn das Haus verkauft wird?
Ja, einem Mieter kann gekündigt werden, wenn das Haus verkauft wird, jedoch nur, wenn der neue Eigentümer Eigenbedarf anmeldet oder einen anderen rechtlich zulässigen Kündigungsgrund hat; der Mieter hat jedoch weiterhin die gleichen Rechte und Kündigungsfristen wie zuvor.
Wie lange hat ein Mieter Kündigungsschutz bei Verkauf?
Ein Mieter hat beim Verkauf der Wohnung Kündigungsschutz für 3 Jahre, wenn der neue Eigentümer Eigenbedarf anmeldet, es sei denn, der Mieter verstößt gegen den Mietvertrag oder andere Kündigungsgründe liegen vor.
Was passiert, wenn der Mieter der Kündigung widerspricht?
Wenn der Mieter der Kündigung widerspricht, kann er Klage auf Fortsetzung des Mietverhältnisses beim Gericht einreichen. Das Gericht entscheidet dann, ob die Kündigung rechtmäßig ist und ob der Mieter in der Wohnung bleiben darf.
Was ist eine Kündigungsschutzklage?
Eine Kündigungsschutzklage ist eine Klage, die der Mieter vor Gericht einreichen kann, wenn er der Meinung ist, dass die Kündigung unrechtmäßig ist. Das Gericht prüft dann, ob der Kündigungsgrund ausreichend und die Fristen eingehalten wurden.
Kann der Vermieter wegen einer Mietminderung kündigen?
Eine Kündigung aufgrund von Mietminderung ist nur möglich, wenn die Mietminderung unberechtigt oder nicht gerechtfertigt ist. Der Vermieter muss den Mieter vorher abmahnen und auf die Mängel hinweisen.
Was passiert, wenn der Vermieter die Kündigungsfristen nicht einhält?
Wenn der Vermieter die Kündigungsfristen nicht einhält, ist die Kündigung unwirksam. Der Mieter kann in der Wohnung bleiben und muss nicht ausziehen.
