Wie werden sich die Immobilienpreise in den Jahren 2024, 2025, 2026 und 2027 entwickeln?
Platzt die Immobilienblase, kommt es zu einem Crash oder steigen die Kaufpreise wieder?
Es ist naturgemäß herausfordernd, eine genaue Vorhersage über die Entwicklung der Immobilienpreise in den Jahren 2024 bis 2027 zu treffen. Zahlreiche Faktoren, von denen die Preise abhängig sind, kennen wir bereits. Möglicherweise kommen noch ein paar Überraschungen hinzu, welche zu Preissteigerungen oder Preissenkungen führen werden. Auch eine Stagnation, sprich unveränderte Kaufpreise, sind möglich.
Gerne möchte ich Ihnen einen kurzen Überblick über die Entwicklungen seit dem Preisboom 2022 geben.
1. Zinsanstieg / Verteuerung der Hypothekenkredite
Mit Beginn der Ukrainekriegs hat sich der langjährige und seit ca. 2008 andauernde Preisanstieg für Häuser, Wohnungen und Grundstücke schlagartig geändert und wurde gestoppt.
Parallel dazu war ein erheblicher Zinsanstieg auf ca. 4 % für 10 jährige Zinsbindungen und 4-6 % für variable Kredite zu erleben. Dies entspricht dem Zinsniveau, welches wir ca. 2013/2014 letztmalig hatten. Ein Hypothekendarlehen von z.B. 1 Mio. Euro kostete im Jahr 2021 ca. 1 % Zins und 2 % Tilgung, also Euro 30.000 im Jahr bzw. EUR 2.500 im Monat. Bei 4 % Zins und 2 % Tilgung errechnen sich nun EUR 60.000 im Jahr bzw. EUR 5.000 im Monat. Pauschal lässt sich sagen, dass entweder die Kreditkaufkraft sich halbiert hat oder die Monatsrate analog verdoppelt wird. Hätten sich die Immobilienkaufpreise halbiert oder das Einkommen der Käufer verdoppelt, würde sich der Effekt ausgleichen. Beide Szenarien sind natürlich rein theoretisch.
2. Änderung der wirtschaftlichen Rahmendaten:
Ob wir nun im 3. Quartal 2023 in Deutschland in einer Rezession stecken oder nicht, ist letztlich eine Diskussion von Volkswirten, Statistikern oder Berechnungsmodellen. Tatsächlich ist wohl eine Rezession zu fühlen und damit sinkt die Kauffreudigkeit der Immobilieninteressenten. In wirtschaftlich schwächeren Zeiten mit Unsicherheiten um den Arbeitsplatz haben die Menschen Angst, hohe Kredite aufzunehmen und zu investieren. Ein Abwarten am Immobilienmarkt ist heuer ja deutlich zu spüren. In 2024 und 2025 werden wir sicherlich noch einige Pleiten in der Bauindustrie und bei Immobilien-Projektentwicklungsgesellschaften sehen.
3. Zunahme der Angebote
In den letzten Jahren hat das oftmals geringe Immobilienangebot bei gleichzeitig hoher Kaufnachfrage zu steigenden Kaufpreisen geführt. Zahlreiche Bieterverfahren zeigten die große Nachfrage für das begehrte Gut "Immoblien". Dies galt sowohl auf dem Eigennutzermarkt für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser als auch auf dem Kapitalanlagemarkt und bei Grundstücken.
In München wurden manche Mehrfamilienhäuser oder vermietete Wohnungen für teilweise über das 50zig fache der Jahresnettomiete verkauft. In Zeiten negativer Zinsen war anstatt einem Verwahrentgelt von von ca. -0,5 % für die Bankguthaben immer noch ein Ertrag von ca. 2 % erzielbar; dies jeweils vor Kaufnebenkosten, Bewirtschaftungskosten bzw. Renovierungsaufwand gerechnet.
In 2023 hat sich in einigen Teilmärkten das Immobilienangebot meist mindestens verdreifacht, teilweise sind 5 bis 10 mal so viele Offerten verfügbar. Die Kaufinteressenten können also wieder aus einem großen Angebot wählen.
Je nach Sichtweise gilt: Für Käufer ist eine große Auswahl gut - für Verkäufer wirkt diese preismindernd.
4. Regulatorische Änderungen / Gesetzliche Vorgaben
Die monatelangen Diskussionen um das Heizungsgesetz haben gerade bei älteren und renovierungsbedürftigen Immobilien ohne Wärmedämmung, Isolierfenstern, Fußbodenheizung und austauschbedürftigen Heizungen zu Verunsicherung der Käuferseite geführt. Jede gesetzliche Auflage führt im Markt überwiegend zu fallenden Preisen, da die Interessenten erst mal abwarten, welche konkreten Neuregelungen eingeführt werden und was dies genau für die konkrete Immobilie bedeutet.
Die hohen Baukosten der vergangenen Jahre und die jährlichen Preissteigerungen nebst Handwerkermangel unterstützen diesen Trend.
Würde beispielsweise neue gesetzliche Regelungen geschaffen, die die Investitionen in Immobilien fördern, kann sich ein Markt schnell drehen. Beispielsweise wäre eine Erhöhung der Abschreibung für vermietete Wohnungen möglich, um Kaufanreize zu schaffen. Eine Senkung der Grunderwerbssteuer für eigengenutzte Immobilien würde auch die Käufer entlasten.
5. langfristig steigen Immobilienpreise immer
Eine hohe Inflation ist wieder Realität, spürbare Preissteigerungen bei Lebensmitteln und Konsum belasten die Haushalte. In der Folge werden auch die Mieten weiter ansteigen. Die gesetzlichen Regelungen wie Mietpreisbremse, Mietendeckel, Begrenzung der Mieterhöhungen bei Modernisierungen usw. verfehlen meist den von der Politik gewünschten Effekt.
Vermieter profitieren also sowohl von der Geldentwertung der aufgenommenen Kredite (die Inflation entschuldet - Sachwert schlägt Geldwert) und erzielen höhere Einkünfte durch steigende Mieteinnahmen. Gerade nach der aktiven Lebensarbeitszeit sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung eine ideale Ergänzung von Renteneinkünften.
Eigennutzer schaffen sich ein stabiles Polster für die eigene Altersvorsorge. Wer in einer bezahlten und umfassend instand gesetzten Immobilie bei Rentenantritt schuldenfrei ist, kann das Rentnerleben gut genießen und hat im Regelfall ausgesorgt.
Natürlich sollte ein Immobilienerwerb nicht nur auf die nächsten 3-5 Jahre betrachtet werden, sondern über Jahrzehnte. Sie kennen bestimmt den ein oder anderen Immobilienerben, der vom jahrzehntelang aufgebauten Immobilienvermögen nebst Wertsteigerungen der Elterngeneration profitiert.
Vermutlich werden wir kurzfristig bei renovierungsbedürftigen Wohnungen und Häusern noch einen Preisabschlag sehen, Baugrundstücke werden nicht mehr die hohen Preise wie vor 2 Jahren erzielen. Meine Preisprognose für die längere Zukunft ist absolut positiv.
Für 157 Stadtteile Münchens und zahlreiche Ortschaften in den umliegenden Landkreisen Miesbach, Ebersberg, Rosenheim, Traunstein und Starnberg haben wir Ihnen hier seit dem Jahr 2005 die Kaufpreisentwicklung und Mietpreise aufgeführt - Link zu den Preisentwicklungen seit 2005 - sehen Sie hier eine der größten kostenlosen Datenbanken
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