Denkmalschutz - Wie kaufe oder verkaufe ich eine Wohnung oder ein Mehrfamilien-Haus mit Auflagen der Denkmalbehörde?

 

Der Verkauf einer Immobilie mit Denkmalschutz kann einige spezifische Herausforderungen mit sich bringen. Hilfreich ist dabei Expertenwissen des Immobilienmaklers, um die einzelnen Schritte und Aspekte Punkt für Punkt abzuarbeiten. Nur dann kann der Verkauf erfolgreich gelingen.

 

Schritt 1: Wie informiere ich mich über die Denkmalschutz-Regeln und Bestimmungen?

- Evtl. gibt es bereits einen Bescheid der Denkmalbehörde über die erstmalige Einstufung als Einzeldenkmal oder es gibt eine kommunale Satzung mit den Vorgaben des örtlichen Sanierungsgebietes. Machen Sie sich mit den spezifischen Vorschriften und Auflagen vertraut, die für den Erhalt und eventuelle Renovierungen bzw. Sanierungen jeweils gelten (Diese können sich je nach Land, Stadt, Gemeinde oder Region unterscheiden).

Schritt 2: Dokumentation vorbereiten:

- stellen Sie sicher, dass alle relevanten Dokumente und Unterlagen bezüglich des Denkmalschutzes und der Immobilie vorliegen. (z. B.: Baugenehmigung, Denkmalschutzauflagen, evtl. Gutachten, evtl. Schädlingsbefall (z.B. Holzbock im Dachstuhl), Schimmel, evtl. Kontaminationen, historische Gedenktafeln usw.).

Im Grundbuch finden Sie Hinweise zum Denkmalschutz meist nur, wenn es sich um ein Sanierungsgebiet handelt. Gemäß § 142 und 143 Baugesetzbuch BauGB ist eine Eintragung in Abt. II des Grundbuchs vorzunehmen, wenn eine Stadt eine Satzung für ein Sanierungsgebiet förmlich erlassen hat. Der Text im Grundbuchauszug lautet " ein Sanierungsverfahren wird durchgeführt.".  Die Gemeinde hat dann auch ein gesetzliches Vorkaufsrecht. In 2024 waren in München in folgenden Stadtteilen Sanierungsgebietssatzungen gültig:  Aubing-Neuaubing-Westkreuz, Innsbrucker Ring, Moosach, Neuperlach, Ortskern Ramersdorf, Tegernseer Landstraße, Trudering.

In den vergangenen Jahrzehnten waren in Haidhausen, Au, Schwanthaler Höhe die Denkmalgeschützten Häuser und Wohnungen im Wege diese Vorgaben saniert und die historische Bausubtanz erhalten worden.   

Einzeldenkmäler sind im Regelfall nicht im Grundbuch als solche gekennzeichnet oder eingetragen. Die Denkmalliste in Bayern ist unter https://geodaten.bayern.de/denkmal_static_data/externe_denkmalliste/html/162_lk.html zu finden.

Schritt 3: Preisfestlegung:

- bei der Festlegung des Verkaufspreises ist der Denkmalschutzstatus, der Sanierungsaufwand, evtl. Vorgaben der Behörde für die Immobilie auch zu berücksichtigen. Es sind meinst nur Liebhaber oder Profiinvestoren wie auf Altbausanierung spezialisierte Bauträger oder Architekten bereit, die besonderen und reizvollen Liegenschaften zu erwerben.

- meist sind Renovierungs- oder Instandhaltungsarbeiten und damit der Zeit- und Kostenaufwand höher als bei vergleichbaren Neubauten; u.a. da spezielle Materialien (alte Fenster, Türen, Türstöcke wieder aufzuarbeiten sind) und historisches Wissen und Techniken (z.B. Erhalt oder Freilegung Stuck an der Decke) erforderlich sein können.

Schritt 4: Marketingstrategie entwickeln:

- Erstellung einer Marketingstrategie, die den Denkmalschutzstatus der Immobilie (geerbtes Mehrfamilienhaus, Wohnung, Fabrikgelände usw.) betont und potenzielle Käufer anspricht.

- Nutzung von spezialisierten Immobilienportalen

- Direktansprache von potentiellen Investoren

- Experten für die Renovierung von Denkmalschutzimmobilien mit einbeziehen (Architekt, erfahrene Innenarchitekten, Bauunternehmer usw.)

Schritt 5: Steuerersparnis / Afa §§ 7h, 7i EStG:

Beim Verkauf einer denkmalgeschützten Immobilie können Steuervorteile für die sog. nachträglichen Herstellungskosten, also den Aufwand für die Sanierung und Renovierung der Altsubstanz genutzt werden. Denkmalgeschützte Häuser und Wohnungen finden Sie vorwiegend in den Innenstadtlagen und Ortskernen von Städten und Gemeinden. Überwiegend handelt es sich um Jugendstilfassaden, Doppelfenster, Fresken im Flur oder in der Hauseinfahrt, Fachwerkhäuser (gerne in Franken) und aus den 1960 und 1970er Jahren der Stil des Brutalismus. Das prägende Wort hat dabei nicht mit Brutalität zu tun, sondern stammt vom französischen „béton brut“. Dies meint den rohen, unverputzten Beton. In München ist das Pharaohaus in Oberföhring und der Fuchsbau in Schwabing (zwischen Leopold- und Ungererstraße) inzwischen als Baudenkmal in die Lister der denkmalgeschützten Gebäude eingetragen.

 

folgende Begriffe sind üblich:

Anschaffungskosten: die Anschaffungskosten umfassen den Kaufpreis der Altsubstanz incl. dem Grundstück bzw. dem Grundstücksanteil bei einer Wohnung bzw. Teileigentum sowie die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklercourtage

Sanierungs- und Modernisierungskosten: Bei denkmalgeschützten Häusern und Wohnungen sind dies die Baukosten und Baunebenkosten für die Wiederherstellung der Bausubtanz durch die Handwerker, Architekten, Bauplaner, Bauingenieure und ggf. auch Baugutachter

Vorteile einer denkmalgeschützten Immobilie:

1. Historischer und kultureller Wert: Denkmalgeschützte Immobilien können einzigartige architektonische Merkmale und historische Attraktivität bieten.

2. Steuervorteile: In Deutschland können Erwerber und Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien Steuervergünstigungen oder Steuererleichterungen ausschöpfen. (Steuerermäßigungen für Renovierungsarbeiten)

- Die Denkmalschutz-Abschreibung (Afa) gilt nur für die Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten

- Steuervorteile sind sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger, also Vermieter und Kapitalanleger, möglich

- Die Denkmal Afa beträgt bei Eigennutz 10 Jahre p.a. 9 % der anerkannten Kosten für Sanierung und Instandhaltung

- Bei Vermietung gibt es die Abschreibung für 8 Jahre mit jeweils 9 % p.a. und weitere 4 Jahre mit  jährlich 7 % p.a. 

- Berechnungsgrundlage für die Denkmalschutz-Abschreibung sind die jeweils von der Denkmalbehörde NACH Abschluss der Baumaßnahme/Renovierung anerkannten Baukosten ohne Bescheinigung der Denkmalbehörde ist kein Vorab-Steuerabzug in der Einkommensteuererklärung oder bei der Anlage V&V für Vermietung und Verpachtung möglich

- der Kaufpreis für Grund und Boden sowie den anteiligen Wert der Bausubstanz ist leider nicht möglich, Bei Gebäuden mit Baujahr von 1925 ist einen p.a. Abschreibung der Altsubstanz mit 2,5 % p.a. möglich

3. Prestige und Anerkennung: Denkmalgeschützte Immobilien werden oft als namhaft angesehen und können zu einem guten Ruf des "Retters historischer Bausubstanz" beitragen. Es gibt mehrere Denkmalschutzpreise und Prämierungen für den Erhalt von besonders wertvollen Denkmälern. Hierzu gehören der Deutsche Denkmalschutzpreis vom Deutschen Nationalkomitee für Denkmalschutz, den Karl-Friedrich-Schinkel-Ring,  die Silberne Halbkugel und den Medienpreis.

Nachteile einer denkmalgeschützten Immobilie: 

1. Einschränkungen bei Renovierungen: Aufgrund der Denkmalschutzbestimmungen können Renovierungs- und Umbauarbeiten manchmal nur begrenzt oder eingeschränkt möglich sein .

2. Denkmalschutz geht vor energetischer Sanierung: so sind denkmalgeschützte Fassaden im Regelfall nicht energisch sanierbar, daher greifen die Regelungen des GEG -Gebäude-Energie-Gesetzes und die Vorgaben zur Ausstellung eines Energieausweise hier nicht

3. Höhere Kosten: Die Instandhaltung und Renovierung einer denkmalgeschützten Immobilie wird meist teurer sein, die Sanierungskosten für den Erhalt der vorhandenen Baumaterialien (z.B. Fenster, Ornamente, Fresken usw.). aufwändiger als ein Neubau sind.

4. eingeschränkte Käufergruppe: Der Käufermarkt für denkmalgeschützte Immobilien ist etwas kleiner als bei Neubauten, weil nicht jeder Käufer bereit ist, sich mit den spezifischen Anforderungen und Einschränkungen auseinander zu setzen bzw. das spezifische Wissen fehlt. 

 

Es ist wichtig, sich vor dem Verkauf einer denkmalgeschützten Immobilie gründlich zu informieren und gegebenenfalls Expertenrat einzuholen, damit Sie sicherzustellen können, dass Sie den Prozess erfolgreich bewältigen.

 

Sie haben Fragen - gerne hören wir von Ihnen am Telefon 089 6494870 oder Email an info@happy-immo.de

 

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