Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und der Schutz für Neubau Wohnung / Haus Käufern

Die Immobilienbranche ist ein wesentlicher Bestandteil der Wirtschaft, der mit erheblichen finanziellen Transaktionen und komplexen Projekten verbunden ist. Um die Interessen von Käufern und Bauherren vor der Pleite eines Bauträgers oder Projektenwicklers zu schützen, wurde die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) am 20.Juni 1974 ins Leben gerufen. Diese Verordnung stellt sicher, dass Immobilienmakler, Bauträger und Baubetreuer strengen staatlichen Vorgaben und Regelungen unterliegen, die den Umgang mit Kundengeldern transparent und sicher gestalten. Insbesondere schützt die MaBV Käufer von Neubau-Wohnungen und Häusern vor finanziellen Verlusten, die durch mögliche Insolvenzen von Bauträgern entstehen können. In diesem Kontext sind die Ziele, der Geltungsbereich sowie die Kerninhalte der MaBV von entscheidender Bedeutung, um Vertrauen in die Branche zu schaffen und den Verbraucherschutz zu gewährleisten.

Was ist das Ziel und Zweck der MaBV?

Die MaBV wurde eingeführt, um sicherzustellen, dass die finanziellen Interessen der Käufer bzw. Bauherren geschützt werden. Häufig zahlen Käufer von Immobilien oder Auftraggeber von Bauvorhaben hohe Geldbeträge bereits während Bauphase im Voraus an, lange bevor sie  die fertiggestellte Neubau Immobilien als Eigentum im Grundbuch erhalten. Aufgrund von Baurisiken wie Baukostensteigerungen, Pleiten von Handwerkern, Verkaufsschwierigkieten oder Preisrückgang bei Neubauten können Bauträger oder Baubetreuer in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Dies könnte dazu führen, dass die Anzahlungen der Käufer in Gefahr geraten oder verloren gehen. Der Bauträger steht noch als Eigentümer im Grundbuch, das Bauvorhaben ist ganz oder teilweise nicht fertiggestellt und die Finanzierungen der Käufer laufen.

Geltungsbereich der MaBV

Die Verordnung betrifft alle Gewerbetreibenden, die nach § 34c der Gewewerbeordnung GewO eine Erlaubnis benötigen, um als Immobilienmakler, Bauträger oder Baubetreuer tätig zu werden. Das bedeutet, sie gilt für:

1. Immobilienmakler: ist ein gewerblicher Vermittler, der Käufer und Verkäufer oder Mieter und Vermieter bei der Anbahnung von Verträgen über Immobilien, Grundstücke oder Mietobjekte zusammenbringt. Sein Hauptaufgabe ist es, passende Angebote zu finden und Vertragsverhandlungen zu begleiten. Er erhält eine Provision, die sogenannte Maklercourtage, wenn ein Kauf- oder Mietvertrag erfolgreich zustande kommt.

2. Bauträger: ist ein Unternehmer, der auf eigene Rechnung Grundstücke erwirbt, darauf Gebäude errichtet und diese anschließend verkauft. Dabei trägt der Bauträger sowohl die Verantwortung für die Planung und Durchführung des Bauprojekts als auch das finanzielle Risiko. Der Käufer erwirbt vom Bauträger eine Immobilie, oft noch während der Bauphase, und bekommt diese nach Fertigstellung schlüsselfertig übergeben. Der Bauträger übernimmt die gesamte Bauabwicklung, von der Planung bis zur Übergabe des fertiggestellten Objekts.

3. Baubetreuer: ist ein Dienstleister, der im Auftrag eines Bauherrn Bauprojekte plant, überwacht und koordiniert, ohne dabei selbst Bauträger oder Bauunternehmer zu sein. Der Baubetreuer übernimmt die Verwaltung und Steuerung des Bauvorhabens, kümmert sich um die technische und kaufmännische Betreuung sowie um die Abstimmung mit Behörden, Planern und Bauunternehmen. Er handelt also treuhänderisch im Interesse des Bauherrn, trägt aber nicht das finanzielle Risiko des Projekts. Zum Beispiel Architekten und Ingenieure.

was sind die Kerninhalte der MaBV?

Die MaBV enthält eine Reihe von Pflichten, die den Umgang mit Kundengeldern und die ordnungsgemäße Durchführung von Bauvorhaben oder Kaufverträgen über Wohnungen und Häuser im Neubau, bei Altbausanierungen oder Sanierungen von Denkmalsgeschützten Immobilien sicherstellen sollen.

Zu den wichtigsten Bestimmungen gehören:

1. Vermögensverwaltungspflichten

Bauträger und Baubetreuer, die Anzahlungen, Vorauszahlungen oder Ratenzahlungen von ihren Kunden / Käufern im Rahmen der Bauphase erhalten, müssen diese  Anzahlungen/Gelder getrennt von ihrem eigenen Vermögen verwalten. Dies dient dazu, die Kundengelder im Insolvenzfall des Unternehmens zu schützen. Da Bauvorhaben im Regelfall von einer Bank finanziert werden, übernimmt die Bank die separate Kontoführung für die eingehenden Raten gemäß dem Zahlungsraten aus dem Kaufvertrag.

Zahlungsplan nach der MaBV bei Neubauvorhaben

Grundsätzlich dürfen Anzahlungen erst nach Vorliegen einer Baugenehmigung oder nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf (z.B. bei einem gültigen Bebauungsplan nach § 30 BauGB). Die MaBV legt fest, dass Bauträger Kundenzahlungen erst im Nachgang gemäß dem Baufortschritt ratenweise entgegennehmen dürfen. Es gibt eine staffelweise Zahlungsregelung, die sicherstellt, dass Kunden erst zahlen, wenn bestimmte Bauleistungen erbracht wurden. Diese Staffelung ist im § 3 der MaBV verankert und wurde früher wie folgt aufgeteilt:

• 30 % bei Baubeginn (nach Erdarbeiten)
• 28 % nach Fertigstellung des Rohbaus (einschließlich Zimmererarbeiten)
• (bei Sanierung von Altbauwohnungen und denkmalschützten Wohnungen sind die Raten 1 und 2 zusammengefasst und meist 58 % des Kaufpreises nach Abschluss des Kaufvertrags fällig)
• 5 % nach Einbau der Fenster einschließlich der Verglasung
• 10 % nach Fertigstellung des Daches, einschließlich der Dachentwässerung
• 6 % nach Rohinstallation der Heizungsanlage (inkl. Heizkörper), der Sanitäranlagen und der Elektroanlagen
• 3 % nach dem Verputzen (Innenputz), aber vor den Fliesenarbeiten
• 8 % nach Fertigstellung des Estrichs
• 12 % nach Bezugsfertigkeit und vor der Übergabe des Objekts
• 5 % nach der Fertigstellung der Außenanlagen.

heute werden sie nach § 3 der MaBV Makeler - und Bauträgerverordnung anderes aufgeteilt:

• 30 % bei Baubeginn (nach Erdarbeiten)
• 40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten
• (bzw. 20 % bei der Neubestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts - also ein Kauf einer Neubau Wohnung / eines Hauses im Erbbaurecht)
• 8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
• 3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
• 3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
• 3 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen
• 10 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung
• 6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
• 3 % für den Estrich
• 4 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
• 12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
• 3 % für die Fassadenarbeiten
• 5 % nach vollständiger Fertigstellung

Eine Zusammenfassung der einzelnen Raten ist erlaubt - jedoch stets erst nach erbrachter Vorleistung der Bauausführung / Bauleistung.

Diese Staffelung der Ratenzahlungen schützt den Käufer, da sichergestellt wird, dass er nur für bereits erbrachte Bauleistungen zahlt. So hat der Käufer einen ständigen Überblick über den Baufortschritt und braucht keine Vorauszahlungen leisten, bevor der Bauträger tatsächlich bestimmte Bauabschnitte abgeschlossen hat. Das minimiert das finanzielle Risiko, falls der Bauträger in Schwierigkeiten bzw. in Insolvenz gerät oder das Bauprojekt verzögert oder nicht fertig gestellt wird.

Zusätzlich gilt: Eine MaBV Bürgschaft oder Versicherung kann seitens des Bauträgers /Projektentwicklers zu Gunsten des Bauherren / Erwerbers kann vereinbart werden, um die Vorauszahlungen und Anzahlungen bereits vor der jeweiligen Absicherung im Grundbuch (z.B. Auflassugnsvormerkung und dem jeweiligen Bauvorschritt) abzusichern. Dies ist wichtig, falls der Bauträger in Insolvenz gerät, bevor die Arbeiten abgeschlossen sind.

Was passiert, wenn der Bauträger in der Bauphase pleite/ in Insolvenz geht?

Wenn ein Bauträger während der Bauphase in Insolvenz geht, werden die Bauarbeiten in der Regel gestoppt. Ein Insolvenzverwalter wird vom Gericht eingesetzt, um die Insolvenzmasse zu verwalten und zu prüfen, ob das Bauprojekt fortgeführt oder liquidiert wird. Das bedeutet, dass die weitere Entwicklung des Bauprojekts ungewiss ist. Dabei kann es zu Verzögerungen kommen. Bauherren sind angehalten, Ihre finanziellen Ansprüche beim Insolvenzverwalter anmelden, um entweder Ihre Zahlungen zurück zu erhalten oder die Baumaßnahm wird teilfertig an die/den Käufer übergeben.  Details sind dann jeweils unterschiedlich im konkreten Fall zu sehen. Sicherlich ist dann ein guter Anwalt hilfreich..

Wer erstattet die Kaufpreisraten bzw. was ist eine Rückabwicklung? 

Der Insolvenzverwalter entscheidet, ob er die Rückerstattung der Zahlungen vornimmt oder das Neubauvorhaben fertigstellt. Bei einer Rückzahlung wird der notarielle Kaufvertrag rückabgewickelt und der Käufer erhält sein Geld zurück.  Auch eine "Herausgabe der Wohnung bzw. des Hauses im aktuellen Bauzsutand" ist möglich. Da die Käufer nur die Raten nach Baufortschritt bezahlt haben, können sie mit anderen Handwerkern die Baustelle fertigstellen.

Etwaige Vorauszahlungen vor Fälligkeit nach den Vorgaben der MaBV würden in die Insolvenzmasse des Bauträgers fallen. Dies ist das Vermögen, das der Insolvenzverwalter verwaltet einschließlich eventuell noch vorhandener finanzieller Mittel oder Vermögenswerte ( z.B. Grundstücke oder Bauten ) des Bauträgers. Bauherren wären bei Vorleistungen ohne Zahlungsverpflichung (also bei einer Zahlung vor den Vorgaben der MaBV) Gläubiger unter vielen anderen. Zahlen Sie daher stets erst nach einem Blick auf die Baustelle, ob die Vorleistung / der Baufortschritt erbracht ist.

Wer sichert die Rückerstattung des Geldes beim Baubetreuer?

Der Schutz der Bauherren (das ist ein Eigentümer, der auf seinem Grundstück ein Haus erstellen lässt) hängt stark von der vertraglichen Absicherung ab. Nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sind Baubetreuer verpflichtet Kundenzahlungen durch Sicherheiten abzusichern. Diese Sicherheiten können in Form von Bankbürgschaften, einer Fertigstellungsgarantie bei einem Fertighausanbieter oder in einer separten Kontenführung bei seiner Bank bestehen. Wenn der Baubetreuer/der Bauträger in Insolvenz gerät, greift diese Bürgschaft oder Versicherung und sichert die Anzahlungen der Bauherren bis zu einem bestimmten Betrag ab. Das bedeutet, dass Bauherren, die über eine solche Absicherung verfügen, ihr Geld zumindest teilweise erstattet bekommen oder die "Immobilie im aktuellen Zustand herausgegeben wird". 

Was ist eine Pfandfreigabeverpflichtung?

Eine Pfandfreigabeverpflichtung ist eine vertragliche Zusage der  bauträgerfinanzierenden Bank, die dafür sorgt, dass ein Grundstück oder eine Immobilie, die mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet ist, von dieser Belastung freigegeben wird, sobald bestimmte Bedingungen erfüllt sind ( zum Beispiel die vollständige oder anteilige Zahlung des Kaufpreises ). Diese Verpflichtung ist besonders wichtig bei Neubau-Projekten, die durch eine Bank finanziert werden, da sie sicherstellt, dass Bauherren ein unbelastetes Eigentum erhalten, wenn sie alle Zahlungen geleistet haben. Die Bank hat die vorranigge Grundschuld für die Finanzierung der Bauträgermaßname / des Bauprojektes entsprechend "freizustellen", d.h. zu löschen. Ohne eine Pfandfreigabeverpflichtung könnte es passieren, dass das Grundstück weiterhin mit einer Grundschuld belastet bleibt, selbst wenn der Bauherr den vollen Kaufpreis bezahlt hat.

wann wird dem Käufer das Eigentum an seiner Wohnung / seinem Haus übereignet?

Nach Bezahlung aller Kaufpreisraten - einschließlich der letzten 5 % für die Fertigstellung.

 

2. Prüfungspflichten

Ein wesentlicher Teil der MaBV ist die jährliche Prüfungspflicht. Gewerbetreibende, die unter die MaBV fallen, müssen jährlich durch einen Wirtschaftsprüfer oder vereidigten Buchprüfer die Einhaltung der Vorschriften überprüfen lassen. Die Prüfergebnisse müssen anschließend der zuständigen Aufsichtsbehörde vorgelegt werden. Diese Prüfung dient dazu, die ordnungsgemäße Verwaltung der anvertrauten Gelder zu gewährleisten.

3. Informations- und Nachweispflichten

Unternehmen, die unter die MaBV fallen, sind verpflichtet, umfassende Aufzeichnungen über ihre Einnahmen, Ausgaben und die Verwaltung der anvertrauten Gelder zu führen. Dies umfasst auch die Nachweispflicht über die ordnungsgemäße Verwendung der Kundengelder. Sanktionen und Rechtsfolgen bei Verstößen Verstöße gegen die MaBV können ernsthafte Konsequenzen für Gewerbetreibende haben. Zu den möglichen Sanktionen gehören:

• Bußgelder
• Entzug der Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO
• Zivilrechtliche Schadensersatzansprüche der Geschädigten

In schwerwiegenden Fällen kann auch eine strafrechtliche Verfolgung erfolgen, insbesondere bei Untreue oder Betrug.

 

Bedeutung der MaBV Makler und Bauträgerverordnung in der Praxis

Die MaBV ist ein zentrales Instrument des Verbraucherschutzes im Immobilien- und Bauwesen. Gerade für Käufer von Immobilien, die oftmals hohe Summen in ein Bauvorhaben oder den Kauf einer NeubaoiImmobilie vor deren Fertigstellung investieren, stellt sie eine wichtige Sicherheit dar. Sie sorgt dafür, dass Kundengelder nur in dem Maße verwendet werden dürfen, wie die entsprechende Bauleistung erbracht ist und reduziert das Risiko für Käufer, bei der Insolvenz eines Bauträgers leer auszugehen. Für Unternehmen, die als Bauträger oder Baubetreuer tätig sind, ist die Einhaltung der MaBV nicht nur eine gesetzliche Verpflichtung, sondern auch ein Zeichen für Seriosität und Zuverlässigkeit. Eine saubere und transparente Abwicklung der Kundengelder stärkt das Vertrauen und minimiert rechtliche Risiken.