Die Zwangsräumung

 Zwangsräumung von Wohnung oder Haus

Die Zwangsräumung ist ein sensibles und oft belastendes Thema, welches die Existenzgrundlage von vielen Menschen bedrohen kann. Es bestehen Herausforderungen und Diskrepanzen zwischen den Rechten der Vermieter und den Bedürfnissen von Mietern. In Deutschland sowie auch weltweit werden jährlich Tausende Zwangsräumungen bei Wohnungen, Häusern und Gewerbeimmobilien durchgeführt. Dieser Vorgang ist oft mit emotionalen, sozialen und rechtlichen Herausforderungen verbunden. In diesem Artikel werden wir Ihnen beschreiben, was eine Zwangsräumung ist. Welche Arten gibt es ? Gibt es Besonderheiten und bestehen Möglichkeiten der Einigung vor einer Zwangsräumung? Zudem werden wir Ihnen den Ablauf einer Zwangsräumung erläutern, die Härtefallregelungen nahe bringen sowie die Kosten für den Vermieter beschreiben. Auch interessiert Sie bestimmt, wie oft Zwangsräumungen pro Jahr in Deutschland vorkommen.

Definition einer Zwangsräumung

Eine rechtlich erzwungene Räumung einer Immobilie nennt man Zwangsräumung. Dabei wird der Besitzer oder Mieter einer Wohnung, einer Gewerbefläche oder eines Hauses gezwungen, die Räumlichkeiten zu verlassen. Dies erfolgt meist aufgrund eines Vollstreckungsbescheids, welcher in der Regel wegen ausstehenden Mietzahlungen oder anderen Pflichtverletzungen ausgestellt wurde. Die Zwangsräumung wird durch ein Gericht angeordnet und von einem Gerichtsvollzieher durchgeführt. Der Ablauf umfasst mehrere Schritte, von der Beantragung der Zwangsräumung durch den Vermieter bis hin zur eigentlichen Räumung durch den Gerichtsvollzieher. Der Mieter wird im Voraus informiert, kann diese jedoch meist nicht verhindern. Nur durch die Geltendmachung einer Härtefallregelung oder durch die Begleichung der ausstehenden Zahlungen kann der Besitzer der Immobilie diese Räumung verhindern. Zwangsräumungen sind in Deutschland nicht selten und betreffen vor allem Menschen, die aufgrund von Mietschulden ihre Wohnung oder Ihre Gewerberäume verlieren.

Arten der Zwangsräumung

Es gibt verschiedene Arten der Zwangsräumung, welche sich nach der Rechtsgrundlage und der praktischen Durchführung unterscheiden:

1. Klassische Zwangsräumung:

Bei dieser Art der Zwangsräumung wird der komplette Besitz (Möbel, Schmuck, PKW usw.) des Mieters durch einen Gerichtsvollzieher entfernt und in der Regel eingelagert. Diese Methode ist die umfassendste und kostenintensivste, da sowohl die Räumung als auch die Lagerung der Gegenstände organisiert und vom Räumenden - also Vermieter - bezahlt werden müssen.

2. Berliner Räumung:

Bei der Berliner Räumung beschränkt sich die Räumung darauf, den Mieter aus dem Objekt zu entfernen. Dabei bleibt der Eigentum des Mieters, also die Möbel, Inventar und Kleidung,  in der Immobilie zurück. Der Vermieter übernimmt die Verantwortung für die Gegenstände und hat die Möglichkeit, diese nach Ablauf einer Frist verwerten zu lassen (z.B. über ein Versteigerung). Diese Taktik wird häufig verwendet, damit die Kosten für die Räumung minimiert werden.

3. Räumung nach §885a ZPO (beschleunigte Räumung):

Dieser Weg der Räumung kommt insbesondere bei unbefugten Nutzern des Wohnraums, also Hausbesetzern, zur Anwendung. Der Gerichtsvollzieher beschafft sich mit Unterstützung der Polizei Zutritt zur Immobilie und übergibt diese direkt dem Eigentümer.

4. Teilräumung:

Manchmal wird auch nur ein bestimmter Teil der Immobilie geräumt. Dies passiert häufig bei gewerblichen Mietverhältnissen oder wenn bestimmte Räume unrechtgemäß genutzt werden, beispielsweise ein Kellerabteil, eine Garage in einem Garagenhof usw..

5. Räumung durch freiwillige Vereinbarung:

Zwar handelt es sich hierbei nicht um eine erzwungene Zwangsräumung, doch in manchen Fällen schließen Mieter und Vermieter eine Vereinbarung, bei der der Mieter unter bestimmten Bedingungen freiwillig auszieht (z. B. bei Zahlung einer Räumungsentschädigung). Umgangsprachlich nennt sich diese freiwillige Mietvertragsbeendigung mit Ablösezahlung auch Mietaufhebungsvereinbarung mit Umzugsprämie.

Besonderheiten bei einer Zwangsräumung

Eine Zwangsräumung ist nicht nur rechtlich umfassend, sondern auch mit sozialen und emotionalen Herausforderungen verbunden. Im Folgenden werden einige wesentliche Besonderheiten dieses Vorgangs erläutert:

1 Rechtliche Rahmen:

• Eine Zwangsräumung darf nur auf Grundlage eines  rechtskräftigen Räumungstitels durchgeführt werden, welcher durch ein Gericht erlassen wird.
• Der Gerichtsvollzieher handelt strikt nach den gesetzlichen Vorgaben der Zivilprozessordnung (ZPO) und ist für die Vollstreckung verantwortlich.
• Durch Vollstreckungsschutzanträge kann der Mieter den Vollstreckungsprozess bis zur Räumung verzögern.

2. Kosten und deren Verteilung:

• Die Kosten der Zwangsräumung (z. B. Gerichtsvollzieher, Umzugsunternehmen, Einlagerung) trägt zunächst der Vermieter. Diese können jedoch vom Mieter zurückgefordert werden, sofern dieser zahlungsfähig ist. Aber: Wäre der Mieter liquide, würden im Regelfall keine MIetschulden bestehen.
• Alternative Modelle, wie die Berliner Räumung, werden oft bevorzugt, da die klassische Zwangsräumung sehr kostenintensiv ist.

3. Soziale Härtefälle:

• Zwangsräumungen betreffen oft Menschen in heiklen Lebenssituationen, wie Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Überschuldung.
• In besonderen Härtefällen können Behörden oder Wohlfahrtsorganisationen eingreifen, um Obdachlosigkeit zu verhindern, etwa durch Bereitstellung von Notunterkünften oder Schuldnerberatung.

4. Emotionale Belastung:

• Oft ist eine Zwangsversteigerung sowohl für alle Betroffenen als auch für die beteiligten Parteien (Gerichtsvollzieher, Vermieter) mit einer erheblichen emotionalen Belastungen verbunden.
• Konflikte und Eskalationen sind keine Seltenheit, weshalb Gerichtsvollzieher häufig Unterstützung durch die Polizei anfordern.

5. Zugang zum Eigentum des Mieters:

• Nach einer Berliner Räumung bleibt das Eigentum des Mieters erstmal in der der Wohnung oder dem Haus. Der Vermieter muss dieses sicher aufbewahren und darf es erst nach Ablauf der gesetzlichen Frist verwerten oder entsorgen.
• Wird das Eigentum dies Mieters / Pächters entfernt und eingelagert, entstehen zusätzliche Kosten und logistische Herausforderungen des Einlagerns.

6. Zeitliche Dauer:

• Eine Zwangsräumung kann sich über Monate oder sogar über Jahre hinziehen. Vermieter brauchen hier oftmals juristischen Rat und Hilfe eines spezialisierten Anwalts.
• Dies ist abhängig von der Rechtslage und möglichen Verzögerungen durch Einsprüche und Anträge des Mieters.

7. Konflikte zwischen Interessen:

• Zwangsräumungen spiegeln oft den Konflikt zwischen den Eigentumsrechten des Vermieters und dem sozialen Schutz des Mieters wider. Gerichte und Behörden müssen einen sensiblen Ausgleich zwischen diesen Interessen herstellen.

8. Präventionsmöglichkeiten:

• Viele Zwangsräumungen könnten durch rechtzeitige Mediation, Schuldnerberatung oder das Eingreifen von Sozialdiensten vermieden werden.
• Daher sind Vermieter oft angehalten einen frühzeitigen Dialog mit dem säumigen Mieter zu suchen, bevor die Situation eskaliert.

Möglichkeiten der Einigung vor einer Zwangsräumung

Meist ist die Zwangsräumung der letzte Schritt, wenn Konflikte zwischen Mietern und Vermietern nicht beigelegt werden können. Um diesen kosten- und zeitintensiven Prozess zu vermeiden, gibt es verschiedene Ansätze, welche eine Einigung ermöglichen können:

1. Gespräch und Mediation:

• Direkte Kommunikation: Oft kann ein klärendes Gespräch zwischen dem Mieter und dem Vermieter einige Missverständnisse auflösen und alternative Lösungen erarbeiten.
• Einsatz von Mediatoren: Eine neutrale Vermittlungsperson kann helfen einen Konflikt zu entschärfen und für beide Seiten eine tragbare Lösung zu finden.
• Begleitung bei der Antragsstellung von Wohngeld oder Bürgergeld (falls der Vermieter dem Mieter helfen mag)

2. Ratenzahlungsvereinbarungen:

• Ausgleich offener Mietschulden: Um die Räumung zu vermeiden, kann der Mieter eine Vereinbarung zur Begleichung seiner Mietrückstände in Raten vorschlagen.
• Schriftliche Festlegung: Dabei ist es wichtig eine solche Vereinbarung schriftlich zu fixieren, damit eine Rechtsverbindlichkeit geschaffen werden kann.

3. Räumungsfristverlängerung:

• Aufschub der Räumung: In Härtefällen kann der Mieter eine Verlängerung der Räumungsfrist beantragen (§ 721 ZPO), um mehr Zeit für einen Umzug oder die Klärung der Situation zu gewinnen.
• Verhandlung mit dem Vermieter: Außerdem kann der Vermieter aus Kulanz eine Fristverlängerung gewähren.

4. Räumungsvereinbarung:

• Freiwilliger Auszug: Der Mieter verpflichtet sich, die Wohnung zu einem bestimmten Datum freiwillig zu räumen.
• Räumungsentschädigung: Oft zahlt der Vermieter dem Mieter eine finanzielle Entschädigung, damit ihm der Auszug erleichtert wird. 

5. Übernahme der Mietschulden durch Dritte:

• Jobcenter oder Sozialamt: Wenn der Mieter finanzielle Schwierigkeiten hat, können staatliche Stellen die Mietschulden bezahlen. Dadurch wird Obdachlosigkeit verhindert.
• Familie oder Freunde: Auch private Unterstützungen sind möglich, um die Rückstände zu begleichen.

6. Außergerichtliche Einigung bei Streitigkeiten:

• Vergleichsvereinbarungen: Beide Parteien können einen Vergleich schließen, der z. B. Mietreduzierungen oder einvernehmliche Kündigungen vorsieht.
• Schuldenerlass: In seltenen Fällen verzichtet der Vermieter auf einen Teil der Mietschulden, wenn der Mieter im Gegenzug die Wohnung freiwillig räumt.

7. Prävention durch frühzeitige Maßnahmen:

• Frühzeitige Kommunikation: Mietrückstände sollten frühzeitig angesprochen werden, um Eskalationen zu vermeiden.
• Angebote zur Unterstützung: Vermieter können Informationen über Hilfsangebote und Beratungsstellen bereitstellen.

8. Immobilienverkauf an Investoren ohne Besichtigung:

• Auch der Verkauf der Immobilie mit Mietstreitigkeiten, Mietrückstand und ohne die Möglichkeit einer Besichtigung ist organisierbar. Dieser kann helfen die Konflikte zwischen dem Vermieter und dem Mieter aus der Welt zu schaffen.
• Falls Sie Ihre Immobilie ohne Besichtigung verkaufen wollen, lesen Sie idealerweise diesen Artikel. - "Immobilie verkaufen ohne Besichtigung – Mieter verweigert Eigentümer und Interessenten Besichtigung bzw. Zutritt"

Ablauf einer Zwangsräumung

Der Ablauf einer Zwangsräumung ist ein rechtlich geregelter Prozess, welcher bestimmte Schritte durchführt. Diese reichen von der Mahnung bis hin zur tatsächlichen Vollstreckung der Räumung durch den Gerichtsvollziehe. Im Folgenden wird eine detaillierte Übersicht des Ablaufs dargestellt:

1. Vor der Zwangsräumung: Mahnung und Klage:

• Mietrückstände: Der Vorgang beginnt meist mit Mietrückständen, welche der Mieter nicht begleicht. Der Vermieter wird den Mieter zunächst in der Regel schriftlich mahnen.
• Klageeinreichung: Wenn der Mieter die Rückstände auch nach mehreren Mahnungen nicht begleicht, kann der Vermieter ein Klage auf Räumung und Zahlung einreichen.
• Gerichtliches Verfahren: Das Gericht prüft die Klage und erlässt ein Urteil, das in der Regel bei einer erfolgreichen Klage einen Räumungstitel beinhaltet. Aufgrund der Höhe der Mietschulden ist meist das Landgericht zuständig.

2. Vollstreckungstitel und Antrag auf Zwangsräumung:

• Erhalt des Vollstreckungstitels: Wenn der Mieter im rechtlichen Verfahren unterlegen ist, ergeht ein Vollstreckungsurteil (Räumungstitel), welches die Grundlage für die Zwangsräumung bildet.
• Antrag beim Gerichtsvollzieher: Der Vermieter stellt beim zuständigen Gerichtsvollzieher einen Antrag auf Zwangsräumung. Der Gerichtsvollzieher ist für die Durchführung der Räumung zuständig.

3. Ankündigung der Zwangsräumung:

• Fristsetzung: Der Gerichtsvollzieher setzt dem Mieter eine Frist, in welcher er die Wohnung freiwillig räumen muss. Meist liegt diese Frist zwischen 1-2 Wochen. Sie ist abhängig von der Situation und dem Gerichtsvollzieher.
• Zustellung des Räumungstitels: Der Mieter erhält eine schriftliche Mitteilung, dass die Zwangsräumung bald durchgeführt wird.

4. Durchführung der Zwangsräumung:

• Tag der Zwangsräumung: Am festgelegten Tag wird der Gerichtsvollzieher zusammen mit einem Umzugsunternehmen und ggf. der Polizei (falls Widerstand zu erwarten ist) die Wohnung / das Haus betreten, um den Mieter zu entfernen.
• Räumung der Wohnung: Der Mieter wird aufgefordert die Immobilie zu verlassen. Wenn der Mieter sich dagegen weigert, wird er durch den Gerichtvollzieher aus der Wohnung oder dem Haus entfernt.
• Entfernung der Gegenstände: Alle Gegenstände des Mieters, die sich noch in der Immobilie befinden, werden in der Regel vom Umzugsunternehmen entfernt. Das Eigentum wird entweder eingelagert oder nach Ablauf einer gesetzten Frist vom Vermieter verwertet oder entsorgt.

5. Nach der Zwangsräumung:

• Übernahme der Wohnung/des Hauses: Nach der Räumung wird die Immobilie dem Vermieter oder dessen beauftragten übergeben. Der Vermieter kann das Objekt nun neu vermieten oder anderweitig verwerten.
• Kosten der Zwangsräumung: Der Vermieter trägt zunächst die Kosten der Räumung, die er dem Mieter jedoch in der Regel in Rechnung stellen kann, wenn dieser zahlungsfähig ist.
• Verwertung von Gegenständen: Wenn der Mieter seine Möbel nicht innerhalb der gesetzten Frist (meist 1 Monate) abholt, kann der Vermieter diese nach den gesetzlichen Vorgaben verwerten und entsorgen.

6. Weitere rechtliche Schritte:

• Einspruchsmöglichkeiten des Mieters: In bestimmten Fällen kann der Mieter weiterhin Einspruch gegen die Zwangsräumung erheben. Dies kann er, wenn er nachweisen kann, dass er die Mietrückstände beglichen hat oder Härtefallregelungen greifen.
• Einspruch gegen Vollstreckung: Der Mieter kann auch versuchen den Vollstreckungsprozess durch einen Antrag auf Vollstreckungsschutz (§ 765a ZPO) zu stoppen, wenn besondere Gründe vorliegen (z.B. Krankheit oder extreme soziale Härte).

Härtefallregelungen bei einer Zwangsräumung 

In besonderen Fällen können Mieter sich auf sogenannte Härtefallregelungen berufen, um eine Zwangsräumung zu verzögern oder abzuwenden. Diese Regelungen sollen sicherstellen, dass individuelle und außergewöhnliche Lebensumstände berücksichtigt werden, um soziale Härten zu vermeiden. Grundlage dafür ist § 765a ZPO (Zivilprozessordnung), der Schutz vor der Vollstreckung aus sozialen Gründen bietet.

Arten von Härtefällen:

Ein Härtefall liegt vor, wenn die Zwangsräumung für den Mieter oder seine Familie eine außergewöhnliche und unverhältnismäßige Belastung darstellen würde. Beispiele für solche Fälle sind:

• Schwere Erkrankungen: Der Mieter oder ein Angehöriger im Haushalt leidet unter einer schweren körperlichen oder psychischen Erkrankung, die durch die Räumung verschärft würde (z. B. Krebserkrankungen, Depressionen).
• Schwangerschaften: Die Räumung würde eine schwangere Person erheblich gefährden, etwa durch Stress oder den Verlust einer sicheren Unterkunft.
• Pflegebedürftigkeit: Pflegebedürftige Personen, die auf das bestehende Wohnumfeld angewiesen sind, könnten durch die Räumung in eine Notlage geraten.
• Kinder im Haushalt: Minderjährige Kinder, insbesondere schulpflichtige, könnten durch den Verlust der Wohnung und einen möglichen Umzug erheblich beeinträchtigt werden.
• Obdachlosigkeit: Die Zwangsräumung würde unmittelbar zu Obdachlosigkeit führen, da keine alternative Unterkunft verfügbar ist.

Grenzen der Härtefallregelungen:

• Kein dauerhafter Schutz: Die Härtefallregelung dient lediglich dazu, die Räumung hinauszuzögern. Eine vollständige Verhinderung der Zwangsräumung ist in der Regel nicht möglich.
• Missbrauchsschutz: Die Regelung darf nicht dazu verwendet werden, eine Räumung grundlos zu verschleppen. Das Gericht prüft die Angaben des Mieters sorgfältig.
• Rechtzeitigkeit: Der Antrag muss frühzeitig gestellt werden. Wird er erst am Tag der Räumung eingereicht, stehen die Chancen auf Erfolg oft schlechter.

Abwägung der Interessen:

Das Gericht muss im Rahmen der Härtefallprüfung eine Interessensabwägung vornehmen:

• Interessen des Mieters: Schutz der Gesundheit, der sozialen Stabilität und der Verhinderung von Obdachlosigkeit.
• Interessen des Vermieters: Recht auf Nutzung und wirtschaftliche Verwertung seines Eigentums.
• Ergebnis: In Härtefällen wird die Räumung oft für einen begrenzten Zeitraum (z. B. 3–6 Monate) aufgeschoben, um dem Mieter Zeit zu geben eine alternative Lösung zu finden.

Kosten für den Vermieter

Eine Zwangsräumung ist für den Vermieter mit verschiedenen Kosten verbunden. Diese können erheblich variieren, abhängig vom Umfang der Räumung und der gewählten Methode (z. B. klassische Zwangsräumung oder Berliner Räumung). Nachfolgend eine Übersicht über die wichtigsten Kostenfaktoren:

Gerichtskosten:

• Klage auf Räumung und Zahlung: Um eine Zwangsräumung durchführen zu können, muss der Vermieter zunächst ein gerichtliches Verfahren einleiten. Die Gerichtsgebühren hängen vom Streitwert ab, welcher in der Regel die Summe der Mietrückstände plus geschätzter weiterer Kosten umfasst. Beispiel: Bei einem Streitwert von 5.000 € belaufen sich die Gerichtskosten auf ca. 300–500 €.
• Kosten für Anwälte: Bei Beauftragung eines Anwalts durch den Vermieter entstehen zusätzliche Anwaltskosten, welche ebenfalls vom Streitwert abhängen. 

Gerichtsvollzieher:

• Beauftragung des Gerichtsvollziehers: Der Vermieter muss den Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung des Räumungstitels beauftragen. Die Kosten sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Umfang der Tätigkeit. 
• Durchschnittskosten: 200–500 €, je nach Aufwand.

Räumungskosten:

• Umzugsunternehmen: Wenn die klassische Zwangsräumung durchgeführt wird, muss der Vermieter ein Umzugsunternehmen beauftragen, das die Wohnung räumt. Kosten je nach Wohnungsgröße: 1-Zimmer-Wohnung -> ca. 1.000 - 3.500€; 3-Zimmer-Wohnung -> ca. 2.500 - 8.000€ 
• Einlagerung der Gegenstände: Die Gegenstände des Mieters müssen gesetzlich vorgeschrieben für eine bestimmte Zeit (meist 1 Monat) eingelagert werden. Die Kosten für die Lagerung betragen ca. 100–300 € pro Monat, abhängig von der Menge und Region.

Polizeieinsatz (bei Widerstand):

• Anforderung von Polizeischutz: Wenn dem Gerichtsvollzieher Gewalt droht oder dieser auf Widerstand stoßt, kann er die Polizei hinzuziehen. Die Kosten für den Polizeieinsatz werden meist der öffentlichen Hand zugerechnet, können jedoch in Sonderfällen dem Vermieter auferlegt werden.

Mietausfälle:

• Verlust von Mieteinahmen: Während des gesamten Vorgangs erhält der Vermieter keine Mietzahlungen. Dieser Zeitraum kann mehrere Monate oder sogar Jahre umfassen. 
• Beispiel: Bei einer Miete von 800 € und einer Verzögerung von 6 Monaten entstehen Mietausfälle von 4.800 €.

Kosten für Instandsetzung der Wohnung:

• Schäden und Renovierungen: Nach der Räumung kann es notwendig sein, die Wohnung instand zu setzen, insbesondere wenn der Mieter die Immobilie verwahrlost hinterlässt.
• Durchschnittliche Kosten: Je nach Zustand können die Renovierungskosten zwischen 1.000 und 10.000 € liegen.

Alternative Räumungsverfahren (z.B. Berliner Räumung):

• Berliner Räumung: Bei dieser Methode verbleiben die Gegenstände des Mieters in der Wohnung und der Vermieter übernimmt die Verantwortung für diese. Dadurch entfallen die Kosten für ein Umzugsunternehmen und eine Einlagerung.
• Kostenersparnis: Ungefähr 50-70% der üblichen Räumungskosten
• Zusätzliche Verantwortung: Der Vermieter trägt jedoch die Kosten für die Entsorgung oder Verwertung der Gegenstände nach Ablauf der Fristen.

Prozesskostenrisiko:

• Erfolg der Klage: Sollte der Vermieter den Vorgang verlieren (z.B. wegen formellen Fehlern bei der Kündigung), trägt er auch die Kosten des Verfahrens und des gegnerischen Anwalts.

Rückerstattung der Kosten durch den Mieter:

• Kostenerstattungspflicht des Mieters: Der Vermieter kann die gesamten Räumungskosten und Mietausfälle vom Mieter zurückfordern. Die Voraussetzung dafür ist, dass der Mieter zahlungsfähig ist. In der Praxis sind viele Mieter, die von einer Zwangsräumung betroffen sind, insolvent. Dabei bleiben die Kosten am Vermieter hängen.

Jährliche Häufigkeit einer Zwangsräumung in Deutschland

Die jährliche Zahl der Zwangsräumungen in Deutschland ist weiterhin hoch. Als Beispiel wurden alleine im Jahr 2022 30.000 Wohnungen zwangsgeräumt, was etwa 80 Räumungen pro Tag entspricht. Zusätzlich gab es etwa 49.000 Räumungsaufträge, wobei nicht alle tatsächlich vollstreckt wurden. Diese Zahlen sind in den letzten Jahren relativ stabil geblieben. Mietschulden stellen die häufigste Ursache für Zwangsräumungen dar. Zudem verzeichnen Bundesländer, wie Nordrhein-Westfalen, Bayern und Sachsen, die höchsten Räumungsraten. Wir haben eine Liste für Sie erstellt, welche aufzeigt, wie viele Zwangsräumungen es in den Jahren zwischen 2020 bis 2023 gab.

Jahr	Anzahl der Zwangsräumungen	Bemerkung
2020	30.731	Durch die Pandemie gab es weniger Zwangsräumungen​
2021	29.000	Leichter Rückgang im Vergleich zu 2020
2022	27.319	Höchste Zahl in den letzten Jahren, hauptsächlich wegen Mietschulden​
2023	ca. 30.000	Unvollständige Daten, geschätzt ca. 30.000​

 

 

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FAQ - Häufig gestellte Fragen:

 

Was ist eine Zwangsräumung?

Eine Zwangsräumung ist die rechtliche Vollstreckung eines Räumungsurteils, bei der ein Gerichtsvollzieher den Mieter dazu verpflichtet, eine Wohnung bzw. ein Haus zu verlassen. Dies geschieht in der Regel, wenn der Mieter seine Pflichten, etwa die Mietzahlung nicht erfüllt.

Was sind die häufigsten Gründe für eine Zwangsräumung?

Die häufigsten Gründe für eine Zwangsräumung sind Mietschulden, erhebliche Vertragsverletzungen und der Ablauf des Mietverhältnisses. Auch als Höchstbietender bei einer Versteigerung können Sie in die Situation einer Zwangsräumung kommen, falls der Bewohner des ersteigerten Hauses / der Wohnung nicht freiwillig auszieht.

Wie läuft eine Zwangsräumung ab?

Zuerst kündigt der Vermieter das Mietverhältnis fristlos oder fristgerecht. Falls der Mieter nicht freiwillig auszieht, erhebt der Vermieter eine Räumungsklage. Danach entscheidet das Gericht und erlässt einen Räumungstitel. Zuletzt wird der Beschluss vom Gerichtvollzieher umgesetzt.

Kann eine Zwangsräumung verhindert werden?

Ja, man kann eine Zwangsräumung verhindern, indem die Mietrückstände innerhalb einer Frist beglichen werden oder der Mieter eine Vereinbarung mit dem Vermieter trifft (z.B. Ratenzahlung oder freiwilliger Auszug).

Wer trägt die Kosten der Zwangsräumung?

In der Regel können die Kosten auf den Mieter umgelegt werden, jedoch bleibt der Vermieter oft auf den Auslagen sitzen, wenn der Mieter zahlungsunfähig ist. Die Kosten umfassen die Gerichtskosten, die Kosten für den Gerichtsvollzieher, die Räumungskosten (z.B. Umzugsfirma, Einlagerung) und den Mietausfall, während der Räumungszeit.

Wie häufig finden Zwangsräumungen in Deutschland statt?

Jährlich werden etwa 30.000 Wohnungen zwangsgeräumt (Stand: 2022), mit regionalen Unterschieden. Es gibt zudem rund 49.000 Anträge auf Zwangsräumung, die nicht immer vollstreckt werden.

Welche Alternativen hat der Vermieter zur klassischen Zwangsräumung?

Der Vermieter könnte alternativ auch die Berliner Räumung wählen. Dabei übernimmt der Vermieter die Verantwortung für die Gegenstände des Mieters, um Umzugs- und Lagerkosten zu sparen. Zudem kann er sich mit dem Mieter einigen. Ein freiwilliger Auszug gegen eine finanzielle Unterstützung kann oft günstiger sein.

Wie lange muss der Vermieter die Gegenstände des Mieters vor der Verwertung einlagern ?

Bei der Berliner Räumung ist der Vermieter verpflichtet, die Möbel und Gegenstände des Mieters für einen Monat einzulagern, bevor sie verwertet oder entsorgt werden dürfen​.

Darf ich als Vermieter selbst zwangsräumen ?

Hier ist klar "NEIN" zu sagen. Es ist sogar ein Hausfriedensbruch, falls der Vermieter ohne Räumungstitel eigenmächtig eine Entmietung vornimmt. Rechtliche Konsequenzen können dem Vermieter in diesem Fall drohen.